MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/02373

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[V] [O]

ET :

[N] [G]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître Julien BERBIGIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [G]

né le 06 Juillet 1984 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/2373

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2014, Monsieur [V] [O] – par l’intermédiaire de la SA CCG Immobilier en qualité de mandataire – a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [G] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 18 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Monsieur [V] [O] a ainsi fait assigner Monsieur [N] [G] par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [G] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [N] [G] au paiement de la somme en principal de 1 863,83 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [N] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 467,12 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [N] [G] à verser à Monsieur [V] [O] la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [G] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX;

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 17 octobre 2024, Monsieur [V] [O] – par la voix de son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 755,98 € au 8 octobre 2024.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [N] [G] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience ne comporte aucune informations, Monsieur [N] [G] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 janvier 2024, soit au moins 6 semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les1er février 2014 ainsi que le commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 pour un montant en principal de 1 506,37 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 755,98 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 289,76 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, le bailleur ne produit pas les avis de taxes foncières justifiant du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (2022 : 78,64 € et 2023 : 167 €) imputée au locataire.

Monsieur [N] [G] sera condamné à verser à Monsieur [V] [O] la somme de 1 220,58 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 18 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 1 506,37 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [G] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [N] [G] n’a pas repris le paiement de son loyer courant à hauteur des mensualités appelées. Aucune information sur la capacité financière du locataire n’est disponible, le diagnostic social et financier étant vierge. L’absence de Monsieur [N] [G] à la présente audience ne permet pas d’envisager l’octroi de délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 1er mars 2024 et d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des frais qu’il a dû engager pour la présente instance. Monsieur [N] [G] sera condamné à lui verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [N] [G] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

RG 24/2373

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 1220,58 € (MILLE DEUX CENT VINGT EUROS, CINQUANTE HUIT CENTIMES ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 octobre 2024, échéance d’octobre incluse ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2014 entre Monsieur [N] [G] et Monsieur [V] [O]concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 1er mars 2024 ;

Dit que Monsieur [N] [G] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [G] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [N] [G], d’avoir libéré les lieux [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [G] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [V] [O] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [N] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [N] [G] à verser à Monsieur [V] [O] la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,