TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

19 Mai 2026

RÔLE :

N° RG 23/01599

N° Portalis DBW2-W-B7H-LYWM

AFFAIRE :

SCI [S]

C/

S.A.R.L. GASPER 2

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Philippe BOULISSET

M^e Philippe RULLIER

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Philippe BOULISSET

M^e Philippe RULLIER

N°

2026

CHAMBRE CONSTRUCTION

DEMANDERESSES

SCI [S],

immatriculée au RCS D’AIX-EN-PROVENCE sous le n°893 317 404 dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée et plaidant par M^e Philippe RULLIER, substitué à l’audience par Maître Vanessa XAVIER, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SELARL [V] [S],

immatriculée au RCS D’AIX-EN-PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domicilés audit siège

représentée et plaidant par M^e Philippe RULLIER, substitué à l’audience par Maître Vanessa XAVIER, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GASPER 2,

immatriculée au RCS D’AVIGNON sous le n° B 491 842 555, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

représentée et plaidant par M^e Philippe BOULISSET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame PECOURT Marie, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame PECOURT Marie, Greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 29 mars 2021, la Société Civile Immobilière [S] désignée ci-après SCI [S] a signé un contrat de vente en l’état futur d’achèvement avec la SARL GASPER 2, portant sur des locaux à usage d’activités ou de bureaux au sein d’un ensemble immobilier soumis aux statuts de la copropriété, dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 5], et cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour une surface totale de 278,42 m² (correspondant aux lots 24, 25, 26 et 27) moyennant le prix de 876.000 €. La livraison était contractuellement prévue au plus tard à la fin du 4e trimestre 2021. Préalablement, un contrat de réservation avait été signé le 8 octobre 2020.

Le 29 avril 2022, un procès-verbal de réception relatif aux parties privatives des lots acquis par la SCI [S] a été établi.

Déplorant un retard de livraison et une discordance entre la surface des lots vendus et celle prévue contractuellement, par acte du 14 avril 2023, la SCI [S] et la SELARL [V] [S] ont fait assigner la SARL GASPER II devant la présente juridiction au visa des articles 1231-1, 1601-1 et suivants, et 1648 du Code civil aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 janvier 2026, la SCI [S] et la SELARL [V] [S] demandent à la juridiction de :

— condamner la société GASPER II à payer à la SCI [S] la somme de 134.253,47 € au titre de la diminution du prix proportionnelle à la différence de surface mesurée, avec intérêt au taux légal à compter des présentes

— juger que la clause de l’acte de vente en date du 29 mars 2021 relatives aux causes légitimes de suspension du délai de livraison doit être réputée non écrite en ce qu’elle revêt un caractère abusif

— fixer à 119 jours la durée du retard de livraison ouvrant droit à indemnisation

En conséquence,

— condamner la société GASPER 2 à payer les sommes suivantes :

* à la SCI [S] :

—  921.55€ au titre des intérêts intercalaires indûment versés,

—  203,19€ au titre des cotisations d’assurance indûment versées,

* à la SELARL [V] [S] :

—  27.187,57€ en réparation de la perte de bénéfice net pour la période comprise entre le 31 décembre 2021 et le 29 avril 2022,

—  9.436,98 € au titre du renchérissement du coût d’installation du Docteur [V] [S]

—  8.000€ en réparation du préjudice moral subi par la SELARL [V] [S] en raison du retard de livraison et de l’inachèvement de l’immeuble

— assortir ces condamnations des intérêts au taux légal et d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir que la présente juridiction se réservera le droit de liquider

— ordonner la capitalisation des intérêts

— débouter la société GASPER II de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société GASPER 2 à payer aux concluantes la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 05 février 2026, la SARL GASPER 2 demande à la juridiction de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [S] et de la SELARL [V]-[S],

— les condamner solidairement à verser à la SARL GASPER 2 la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à verser à la SARL GASPER 2 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 mai 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture à effet différé au 12 février 2026, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. La juridiction n’a de ce fait pas à statuer sur celles-ci.

Sur les demandes de la SCI [S] et de la SELARL [V] [S]

— sur la différence de surface

A titre liminaire, la juridiction constate qu’une demande au titre d’un préjudice moral de la SCI [S] est mentionnée dans le corps des conclusions mais n’est pas reprise dans le dispositif. La juridiction n’étant valablement saisie que des demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures, elle ne statuera pas sur celle-ci.

L’article 1616 du code civil dispose que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.

L’article 1617 du code civil dispose que si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Il résulte de l’article 1619 du code civil que dans tous les autres cas,

— Soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité,

— Soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,

— Soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure,

L’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire.

L’article 1622 du code civil dispose que l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.

L’article 1622 du code civil est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement sous réserve de faire courir le délai préfix d’un an à compter du transfert de la propriété, constaté par la livraison et non de la conclusion du contrat de vente.

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au soutien de ses demandes, la SCI [S] produit aux débats le contrat de réservation du 8 octobre 2020 mentionnant une superficie utile de 278,42 m² pour les lots 24, 25, 26 et 27 ainsi qu’un certificat de superficie de la partie privative établie par AUDITIM qui conclut à une surface Loi Carrez totale de 235,75 m² et une surface au sol totale de 235,75 m². Elle soutient que ce mesurage est parfaitement applicable à l’espèce bien qu’il se réfère à la loi Carrez,en l’absence de surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.

La SARL GASPER 2 ne conteste pas la superficie utile convenue dans le contrat de réservation mais fait valoir qu’il n’est pas démontré que cette superficie utile n’a pas été respectée, le mode de calcul retenu lors du mesurage selon la loi CARREZ n’étant pas applicable en VEFA. Elle soutient que la surface utile correspond à la surface réellement utilisable d’un bien immobilier déduite des surfaces non exploitables telles que les murs, les cloisons, les espaces techniques, et les espaces communs. Elle produit pour en justifier les plans du géomètre et du permis de construire relatifs auxdites surfaces et en conclut qu’aucune preuve n’est rapportée du non-respect de la surface utile convenue conventionnellement.

Sur ce, il résulte du contrat de réservation portant sur la vente en état futur d’achèvement des lots 24, 25, 26 et 27 une superficie vendue de 309 m² et une superficie « superficie utile » de 278,42 m². Dans ce contrat de réservation, il est mentionné en page 4 que « la consistance de l’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement objet du présent contrat résulte des plans, coupes et élévation des plans annexés aux présentes après visa des parties », disposition reprise dans le contrat final du 29 mars 2021. Sont notamment joints au contrat de réservation le plan de masse dressé par Monsieur [Q] [C] et les plans dressés par les géomètres experts [F] [H] mentionnant « les lots sont définis dans leur état brut sans tenir compte ni de l’aménagement intérieur ni des éléments d’isolation intérieure des locaux ».

Il est donc clairement distingué au niveau contractuel la surface vendue brute, de la surface utile vendue dont il est convenu par la SARL GASPER 2 qu’elle recouvre la superficie réellement utilisable d’un bien immobilier après déduction des surfaces non exploitables telles que les murs, les cloisons, les espaces techniques, et les espaces communs.

Ces éléments définissent clairement le périmètre de la notion de surface utile telle que convenue entre les parties, dans cette vente en état futur d’achèvement hors secteur protégé.

Pour démontrer d’une différence entre la superficie utile convenue et la superficie utile effectivement vendue, la SCI [S] produit aux débats un certificat de superficie de la partie privative établie par AUDITIM qui conclut à une surface Loi Carrez totale de 235,75 m² et à une surface au sol totale de 235,75 m², outre une attestation de la société BG SERVICES mentionnant que les cloisons ne dépassent pas 100 mm d’épaisseur.

Cela permet de constater un écart de superficie entre la superficie utile annoncée et la superficie mesurée de 42,67 m², représentant plus de 15 % d’écart excédant largement la tolérance de 5 % (264,52 m² correspondant à 278,42 – 13,9)

S’il est vrai que la surface brute vendue n’est pas déterminée selon le mesurage Loi Carrez et qu’un tel document ne pourrait permettre d’établir en lui-même une discordance entre la surface brute vendue et la surface brute réellement disponible, force est de constater qu’il n’en est pas de même s’agissant de la « surface utile » vendue qui est en débat en l’espèce et qui, elle, est définie contractuellement comme la « superficie réellement utilisable d’un bien immobilier déduite des surfaces non exploitables telles que les murs, les cloisons, les espaces techniques, et les espaces communs » ce que le défendeur explique lui-même. Or, celle-ci est parfaitement comparable au périmètre de la superficie mesurée selon le procédé Loi Carrez dont il est précisé qu’il mesure « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m ». Peu importe que l’épaisseur de chacune des cloisons ne soit pas déterminée dès lors que celles-ci ne sont prises en compte ni dans le mesurage loi Carrez ni dans la notion de superficie utile, alors qu’il ne ressort d’aucun élément de la procédure que des locaux aient une hauteur inférieure à 1,80m.

La SARL GASPER 2 ne produit aucun élément technique pour justifier de cette discordance, évoquant uniquement le fait que ce mesurage est inopérant, alors même que cet argumentaire aurait pu s’appliquer sur la « superficie vendue brute » mais non sur la « superficie utile vendue » dont le périmètre correspond à la surface mesurée par le cabinet AUDITIM.

Au surplus, il résulte d’ailleurs des pièces produites qu’elle avait elle-même procédé à un mesurage de cet écart de superficie, au terme du courriel en date du 13 avril 2022, lors des négociations relatives à la vente du lot n°28 à un tarif préférentiel reprenant les surfaces utiles des lots 25, 26 et 27 et où il est indiqué à Monsieur [S], gérant de la SCI [S] sur ces surfaces utiles « la surface utile des lots 25,26 et 27 doit être: 3 + 110,5 + 116,47 = 229,97 m². La surface constatée avant pose des cloisons serait aux alentours de 210 m² soit un écart de 19,97 m² (env 8,6%) soit en fait 3,6 % de trop représentant 8,27 m² » . L’on comprend de cet échange qu’elle convenait dès 2022 d’un écart constaté par ses soins a minima de 8,6 %, soit au-delà de la tolérance de 5 %. Il est à déplorer que les éléments ayant permis ce mesurage n’ait pas été produit par la SARL GASPER 2 mais il résulte en tout état de cause de cet échange que cet écart de superficie était convenu tant dans son principe que dans le fait qu’il excèdait la tolérance légale.

Par conséquent, il convient de dire que la SCI [S] rapporte la preuve d’un écart de superficie qui justifie une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface mesurée à hauteur de 42,67 m².

Il convient cependant de tenir compte de la tolérance légale du vingtième de la superficie utile vendue de 278,42 m², qui est de 13,92 m² et de dire que la différence de superficie utile constatée au-delà du seuil légal de tolérance de 5 % est de 28,75 m² (42,67-13,92).

Le bien a été vendu au prix de 876.000 euros pour une superficie utile de 278,42 m², soit au prix de 3.146,32 euros le m².

L’écart de superficie utile de 28,75 m² doit être indemnisé par le versement d’une somme de 90.456,7 euros (3.146,32*28,75 m²).

En conséquence, il convient de condamner la SARL GASPER 2 à payer à la SCI [S] une somme de 90.456,7 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision au titre de la réduction du prix.

— sur le retard de livraison

Il ressort des documents contractuels produits, et notamment du contrat de vente en état futur d’achèvement définitif du 29 mars 2021, que la livraison du bien devait intervenir au plus tard dans le courant du quatrième trimestre 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021 sauf cas de force de majeure ou de suspension de délai de livraison. Un liste de causes légitimes de suspension du délai de livraison est spécifiée en page 18 du contrat, avec la précision que ces circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier et que dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances, si elle est inhérente au chantier lui-même, sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maitre d’oeuvre.

Il est établi et non contesté que le bien a été livré le 29 avril 2022, soit avec un retard de 119 jours.

La SARL GASPER 2 ne conteste pas que la livraison est intervenue avec ce retard mais fait valoir que plusieurs circonstances ont justifié ce retard, en l’état de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société TCE-ETUDES ET CONSTRUCTIONS BTP survenue le 5 janvier 2022 et de la nécessité subséquente de trouver de nouveaux artisans pour les travaux de second œuvre restant à réaliser. Elle se prévaut également de jours d’intempéries à hauteur de 94 jours sur la période du 29 mars 2021 au 29 avril 2022. Elle ajoute que la SCI [S] est également responsable en partie du retard en ayant commandé des travaux d’ampleur en cours de chantier.

La SCI [S] fait valoir que cette clause est abusive en ce qu’elle conduirait le vendeur professionnel à être exonéré de sa carence envers un non professionnel. Elle soutient également que les causes alléguées par la SARL GASPER 2 ne justifient pas ledit retard, alors que les modifications demandées par la SCI [S] étaient prévues dès la signature du contrat de réservation et consistaient en de simples travaux d’aménagement. Elle ajoute que la conclusion du nouveau contrat de maitrise d’oeuvre est intervenue bien en amont de la signature de l’acte de vente du 29 mars 2021, et n’a pas été pris en compte lors de la signature de l’acte de vente comme un motif pouvant retarder la livraison.

Il convient à titre liminaire de constater que la clause de suspension de délai de livraison est définie de façon claire et précise dans l’acte de vente en état futur d’achèvement signé par les parties et liste une série de causes pouvant légitimer un retard. Elle mentionne des causes de report qui sont objectives et extérieures au vendeur, à savoir notamment des intempéries, grèves, procédures collectives impactant des sociétés intervenantes sur le chantier et leurs conséquences, des anomalies dans le sous-sol, des injonctions administratives, des mesures prises du fait de pandémies, des retards de paiement de l’acquéreur et des retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie. Bien que cette clause soit insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur, le fait que cette clause stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de sorte qu’elle n’est pas abusive.

Il appartient à la SARL GASPER 2 de démontrer que les causes de suspension contenues dans ladite clause et invoquées sont effectivement à l’origine du retard. Elle doit également établir que les causes alléguées et non prévues contractuellement revêtent les caractéristiques de la force majeure

Or, force est de constater que cette démonstration fait défaut.

La SARL GASPER 2 évoque en premier lieu la liquidation judiciaire de la société TCE ETUDES ET CONSTRUCTIONS BTP. Cependant, comme le relève justement la SCI [S], cette procédure collective a été ouverte en 2022, soit un après que la société TCE ETUDES ET CONSTRUCTION BTP ait été remplacée par la société d’architectes ARNAUD BARJOLLES selon proposition d’honoraires du 08 mars 2021 acceptées le 10 mars 2021. D’ailleurs ce remplacement est intervenu en amont de la conclusion du contrat de vente en état futur d’achèvement. Dès lors, il ne peut être considéré que le retard résulte de cette liquidation judiciaire, la société n’intervenant plus sur le chantier depuis un, pas plus que de la recherche d’une nouvelle entreprise se substituant à une défaillante alors que celle-ci avait été trouvée avant même la signature du contrat de VEFA. Les causes alléguées par la SARL GASPER 2 de recherches d’autres intervenants tous corps d’état du fait de ce changement de maitre d’oeuvre n’est pas démontrée et n’entre en tout état de cause pas dans les causes de suspension prévues au contrat.

La SARL GASPER 2 se prévaut en second lieu de travaux commandés par la SCI [S] qui auraient retardé le retard. Une telle cause ne ressort pas de celles prévues au contrat comme cause légitime. Au surplus, il est établi par la SCI [S] que ces travaux commandés résultaient directement de l’acte de vente conclu entre les parties qui mentionnait la nécessité de recourir à un maitre d’oeuvre dédié à l’aménagement dentaire aux choix exclusifs de l’acquéreur et de réaliser des travaux pour l’aménagement de l’exercice dentaire. Au demeurant, il est justifié que les impératifs d’installation d’un cabinet dentaire avec les contraintes afférentes s’agissant notamment des canalisations des eaux usées et de leur passage sous dallage, ou encore des impératifs de compteur électrique adapté avaient été mentionnés dès septembre 2020 par l’acquéreur par courriel du 07 septembre 2020. Dès lors, il ne peut être considéré que les demandes réalisées par la SCI [S] en cours de chantier étaient imprévisibles alors même qu’elles avaient été anticipées et auraient dû être prises en compte par la SARL GASPER 2 dans son calcul de délai de livraison, les courriels produits par la SARL GASPER 2 n’étant pas de nature à remettre en cause ces éléments de faits. Cette cause ne revêt pas les caractéristiques de la force majeure, de sorte qu’elle ne peut être arguée comme motif de suspension du délai de livraison.

Enfin, la SARL GASPER 2 allègue des conditions météorologiques qui auraient, du fait de jours d’intempéries, bloqué le chantier à hauteur de 94 jours sur la période du 29 mars 2021 au 29 avril 2022. Elle se contente de produire un relevé de météorologie mais ne justifie pas de l’envoi d’une lettre adressée par le maitre d’oeuvre en ce sens. Le seul courrier dont elle se prévaut est en date du 06 octobre 2021 et est adressé par la SARL GASPER 2 à la SCI [S]. Il fait état de reports successifs dans la livraison de la charpente et de l’ensemble des menuiseries causés par la pénuerie de matériaux et de matières premières liée au contexte de la COVID 19, causes non évoquée dans les débats à l’appui de ce retard. Le fait qu’il y ait eu des jours de pluie pendant la durée du chantier ne signifie pas pour autant que ces jours ont impacté ledit chantier, suivant la nature des travaux opérés ces jour-là et force est de constater à cet égard qu’aucune justification n’est apportée pour établir un lien de causalité entre les jours d’intempéries et le retard d’exécution.

En conséquence, l’ensemble des motifs allégués par la SARL GASPER 2 pour justifier du retard de livraison de 119 jours ne sont pas démontrés et que ce retard résulte de fautes commises par la SARL GASPER 2 dans l’exécution de ses obligations contractuelles, de sorte que sa responsabilité contractuelle est engagée à l’égard de la SCI [S], acquéreur.

Sa responsabilité quasi-délictuelle est également engagée à l’endroit de la SELARL [V] [S]. En effet, bien que tiers au contrat, la SELARL [V] [S] est fondée à invoquer cette faute contractuelle qui lui a causé des préjudices en lien de causalité direct et immédiat, le Docteur [V] [S] ayant acquis avec Monsieur [V] les lieux sous la forme d’une SCI pour y installer son cabinet dentaire et d’orthodontie.

Sur les préjudices

— s’agissant de la SCI [S]

La SCI [S] sollicite le versement d’une somme de 921.55€ au titre des intérêts intercalaires indûment versés, dont elle a dû s’acquitter en l’état de l’inachèvement du programme dans les délais convenus, ayant dû solliciter un différé de remboursement auprès de la banque au 29 avril 2022.

Cependant, elle ne produit pas de pièce bancaire pour justifier de ce différé de remboursement et des conséquences qui en ont résulté pour elle, de sorte que la SCI [S] sera déboutée de cette demande.

Elle réclame également une somme de 203,19€ au titre des cotisations d’assurance qu’elle a été contrainte de versée. Cependant, elle ne démontre pas en quoi elle n’aurait pas dû s’acquitter de ces sommes si le bien leur avait été livré dans les temps.

Elle sera également déboutée de cette demande.

— s’agissant de SELARL [V] [S]

*sur les préjudices financiers

Il est constant que le bien a été acquis en VEFA par la SCI [S], dont les co-gérants sont Monsieur [P] [S] et Madame [K] [V] épouse [S], aux fins que Madame [K] [V] épouse [S] y installe son cabinet dentaire et d’orthodontie sous l’enseigne commerciale SELARL [V] [S].

La SELARL [V] [S] indique qu’au titre du retard de livraison, elle a perdu un chiffre d’affaires net de 27.187,57 euros sur une période de quatre mois et produit pour en justifier une attestation de [E] [R], expert comptable, indiquant qu’entre le 1er octobre 2022 et le 31 janvier 2023, la SELARL [V] [S] a réalisé un chiffre d’affaires de 80.983,11 euros.

Elle réclame également une somme de 9.436,98 € au titre du renchérissement du coût d’installation du Docteur [V] [S], les propositions de financement de crédit-bail établies entre le 31 décembre 2021 et le 26 juillet 2022 ayant augmenté de 5,24277 %, augmentant son coût d’installation de 9.436,98 euros.

La SARL GASPER 2 ne développe aucun moyen sur les sommes sollicitées au titre des préjudices financiers de la SELARL.

Il est constant que la SELARL [V] [S] a perdu une période de quatre mois pour réaliser son chiffre d’affaires et donc son bénéfice net, préjudice en lien de causalité direct et immédiat avec la faute commise par la SARL GASPER 2. Ce préjudice est certain et doit donner lieu à indemnisation.

Pour son chiffrage, la SELARL [V] [S] produit une attestation comptable déterminant le chiffre d’affaires d’affaires effectivement réalisés sur la période d’octobre 2022 au 31 janvier 2023 mais ne justifie pas la somme de 27.187,57 euros qui correspondrait à la perte de bénéfice net.

Il appartient dès lors à la juridiction d’évaluer ce préjudice sur la base des éléments soumis aux débats, et notamment du chiffre d’affaires effectivement réalisés par la suite.

Ce préjudice peut être justement fixé à hauteur de 5.000 euros par mois, soit à la somme de 20.000 euros du fait du retard de livraison de 119 jours.

La SELARL [V] [S] justifie également par les pièces bancaires que le report de livraison a augmenté son coût d’installation de 9.436,98 euros. Ce préjudice est en lien de causalité direct et immédiat avec la faute commise et doit également être indemnisé par la SARL GASPER 2.

En conséquence, la SARL GASPER 2 sera condamnée à payer à la SELARL [V] [S] :

— une somme de 20.000 euros au titre de la perte de bénéfice,

— une somme de 9.436,98 euros au titre de son surcoût d’installation.

Il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte dont la nécessité n’est pas démontrée.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts pour les intérêts échus dus au moins sur une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

* sur le préjudice moral

La SELARL [V] [S] sollicite enfin une somme de 8.000 euros en réparation du préjudice moral qu’elle aurait subi du fait du retard de livraison et de l’inachèvement de l’immeuble, affirmant avoir dû recevoir les patients dans un immeuble inachevé.

Cependant, un tel préjudice moral n’est pas étayé ni démontré par les pièces versées aux débats, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL GASPER 2

La SARL GASPER 2 sollicite une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en l’état de l’immobilisation indue du lot n°28 qui a résulté de l’absence de mise à exécution du protocole d’accord et de la réitération de l’acte de réservation.

La SCI [S] fait valoir que cette vente n’a pu aboutir au regard de l’absence de respect par la SARL GASPER 2 de ses engagements sur la cession des parties communes et que cette dernière ne démontre pas de pertes financières.

En l’état des pièces versées, il convient de constater que la SARL GASPER 2 échoue à démontrer d’une immobilisation indue n°28 et imputable à la SCI [S] qui aurait généré des pertes financières pour elle.

Les échanges de courriels produits entre la SARL GASPER 2 et son notaire permettent de constater que le 05 avril 2023, le projet de VEFA a été adressé à Madame [S] après justificatif de son accord de principe de financement et confirmation de sa validation des plans modificatifs à l’état descriptif de division, la SCI [S] devant se porter acquéreur d’un lot à prélever sur les parties communes. Dans ce mail, ledit notaire informe donc de la nécessité de demander la réunion d’une assemblée générale afin de valider ce modificatif. Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 24 novembre 2023 produit aux débats par les parties démontre que les résolutions soumises en Assemblée Générale pour permettre la modification du règlement de copropriété, et par la même le rachat par la SCI [S] du lot n°28 dans les conditions lui permettant de l’exploiter, n’ont pas pu être adoptée, ce qui n’est pas imputable à la SCI [S].

Par conséquent, la SARL GASPER 2 sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

La SARL GASPER 2, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros à la SCI [S] et la SELARL [V] [S] pris ensemble sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de débouter la SARL GASPER 2 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL GASPER 2 à payer à la SCI [S] une somme de 90.456,7 euros au titre de la réduction du prix, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE la SCI [S] de ses demandes financières au titre du retard de livraison

CONDAMNE la SARL GASPER 2 à payer à la SELARL [V] [S] :

— une somme de 20.000 euros au titre de la perte de bénéfice,

— une somme de 9.436,98 euros au titre de son surcoût d’installation.

DIT N’Y AVOIR LIEU d’assortir ces condamnations d’une astreinte

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour les intérêts échus dus au moins sur une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

DEBOUTE la SELARL [V] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral

DEBOUTE la SARL GASPER 2 de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre d’une immobilisation indue du lot n°28

CONDAMNE la SARL GASPER 2 à payer à la SCI [S] et la SELARL [V] [S] prises ensemble une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL GASPER 2 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL GASPER 2 aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande des parties

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise en disposition au greffe, par la Chambre de la Construction du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA Cécile, Vice-présidente, et M^me PECOURT Marie, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT