TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1113

N° RG 24/02649 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCBH

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINTE-CLAIRE ET AUGUSTINS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire

S.A. WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [T] [I] [R] [G] [D]

né le 06 Août 1992 à [Localité 8] ([Localité 10])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 14 juillet 2023, la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS a loué à monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 370 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Selon acte de cautionnement du 18 juillet 2023, la société d’assurance WAKAM SA s’est portée caution solidaire du locataire pour un montant d’indemnisation maximum de 90 000 euros au titre des impayés de loyers, charges et indenmités d’occupation directement versé au bailleur.

Le locataire réglant son loyer de façon partiel et irrégulière, la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS a fait délivrer à monsieur [V] [D] un commandement de payer par acte d’huissier du 31 juillet 2024, afin d’obtenir paiement de la somme de 1720 euros au titre des loyers et charges échus au mois mars 2024 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 2 août 2024.

Par acte d’huissier du 22 octobre 2024, la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS et la SA WAKAM ont fait assigner monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti au défendeur à compter du 30 septembre 2024 et prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— condamner monsieur [D] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre les clés à la société demanderesse à compter de la date du jugement à intervenir,

— à défaut, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner le locataire à payer la somme de 3328,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à répartir à hauteur de 1231,76 euros au profit de la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS et de 2097,09 euros au profit de la société WAKAM subrogée dans les droits de la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés,

— condamner le locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 29 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

A cette audience, la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS et la SA WAKAM , représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en indiquant à titre informatif que leur créance s’élève à la somme de 5373,60 euros au 1er mars 2025. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à l’étude, monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

En l’espèce, la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS justifie avoir procédé à ce signalement le 2 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 octobre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 13 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er octobre 2024 la dette locative de monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] s’élève à la somme de 3328,85 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation. Il est précisé dans ce décompte que la créance bailleur est de 1231,76 euros et la créance de la caution de 2097,09 euros . Les quittances subrogatives au bénéfice de la société d’assurance, sont également jointes aux pièces produites. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de ces sommes qui porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 juillet 2024 pour la somme de 1720 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS et la société WAKAM et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] sera condamné à verser aux demandeurs la somme totale de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juillet 2023 entre la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS représentée par l’agence David Nas Immobilier, d’une part, et monsieur [V], [T], [I] , [R], [G] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à 68100 Mulhouse sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [V], [T], [I] , [R], [G] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [V], [T], [I] , [R], [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] à verser la somme de 3328,85 euros au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 1 231,76 euros au bénéfice de la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS et de 2 097,09 euros au bénéfice de la société WAKAM avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 1720 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] à verser à La SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] à verser à la SCI SAINTE CLAIRE ET AUGUSTINS et à la société WAKAM une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à répartir par moitié entre les deux demandeurs ;

CONDAMNE monsieur [V], [T], [I], [R], [G] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection