TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

09 mars 2026

ROLE : N° RG 23/00518 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LVUE

AFFAIRE :

[C] [T]

C/

[N] [O]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Daniel BARRIONUEVO

M^e Sandrine LEONCEL

Maître Alain GALISSARD

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Daniel BARRIONUEVO

M^e Sandrine LEONCEL

Maître Alain GALISSARD

N°2026/

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Madame [C] [T]

née le 28 octobre 1967 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [T]

né le 10 novembre 1976 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué à l’audience par M^e Gwenaelle PERRIN, avocat

DEFENDEURS

Madame [N] [O]

née le 27 avril 1984 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [M]

né le 11 août 1979 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentés tous deux par M^e Sandrine LEONCEL, avocat au barreau de MARSEILLE absente à l’audience

S.A.S. IMMOBILIERE BLEUE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée à l’audience par Maître Alain GALISSARD de l’Association GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI, greffière

En présence de Mme [F], auditrice de justice

DEBATS

A l’audience publique du 12 janvier 2026, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Aux termes d’un contrat du 6 mars 2019, M. [H] [M] et Mme [N] [O] ont donné mandat sans exclusivité à la SAS l’Immobilière Bleue de vendre leur bien situé [Adresse 5] à [Localité 5] au prix de 335 000 euros dont 324 000 euros net vendeur.

Selon acte notarié du 18 juin 2019, dressé en l’étude de Maître [V] [U], notaire à [Localité 4], avec la participation de Maître [P] [A], notaire à [Localité 6] assistant les vendeurs, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] ont acquis de M. [H] [M] et Mme [N] [O], une maison à usage d’habitation élevée sur terre-plein d’un rez-de-chaussée surélevé, combles au-dessus, comprenant cinq pièces principales avec garage attenant et jardin autour située [Adresse 5] à [Localité 5], ainsi qu’un terrain à usage collectif au prix de 325 000 euros.

Se plaignant de la présence d’infiltrations d’eau dans le garage, ils ont fait établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 23 octobre 2019.

Par courriel du 20 janvier 2020, l’office notarial de [Localité 4] a informé le notaire des vendeurs que des traces de moisissures et d’infiltration se répandaient dans le bien vendu et a proposé une discussion afin de trouver une solution amiable.

Une expertise amiable a été diligentée par la compagnie d’assurance de Mme [C] [T], l’expert ayant rendu son rapport le 19 mai 2020.

Le 9 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme [X] [L], laquelle a déposé son rapport le 21 mars 2022.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2023, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] ont fait assigner M. [H] [M], Mme [N] [O] et la SAS l’Immobilière Bleue devant la présente juridiction.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] demandent à la juridiction de :

— Condamner solidairement M. [H] [M], Mme [N] [O] et la SAS l’Immobilière Bleue à leur payer la somme de 25 586 euros au titre du préjudice subi,

— Condamner solidairement M. [H] [M], Mme [N] [O] et la SAS l’Immobilière Bleue à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que M. [H] [M] et Mme [N] [O] étaient, du fait de l’annonce immobilière qui est entrée dans le champ contractuel et a déterminé leur consentement, tenus de délivrer le bien acquis exempt de tout désordre nécessitant des travaux. Ils demandent ainsi, du fait de cette responsabilité contractuelle pour inexécution, la condamnation des vendeurs aux frais de remise en état du bien.

A titre subsidiaire, ils demandent à ce que soit retenue la responsabilité délictuelle des vendeurs pour dol, ceux-ci leur ayant intentionnellement menti en publiant une annonce mentionnant l’absence de travaux, qui était pour eux déterminante et en ne portant pas à leur connaissance les désordres mis en évidence par l’expertise judiciaire, ainsi qu’en camouflant la vétusté des lieux, notamment par un ravalement de façade.

Ils reprochent en outre à l’agence immobilière, la commission d’un dol consistant dans la publication d’une annonce mensongère alors qu’elle avait connaissance des désordres affectant le bien. De plus, ils lui reprochent un manquement à son devoir de conseil et d’information.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1103 et suivants, 1130 et 1137 du code civil, M. [H] [M] et Mme [N] [O] demandent à la juridiction de :

— Débouter M. [Y] [T] et Mme [C] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner M. [Y] [T] et Mme [C] [T] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives,

— Condamner M. [Y] [T] et Mme [C] [T] aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître Sandrine Leoncel, avocat qui y a pourvu sur son affirmation de droit.

Ils font valoir que le dol ne peut engager qu’une responsabilité contractuelle et non une responsabilité délictuelle, et qu’en tout état de cause, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient commis des manœuvres dolosives.

Ils ajoutent que leur responsabilité contractuelle ne saurait être engagée par une annonce publicitaire publiée par l’agence immobilière et que les demandeurs ont procédé à de nombreuses visites du bien avant d’en négocier le prix et de l’acquérir en connaissance de cause. Ils indiquent que l’acte de vente, auquel il convient de se référer et non l’annonce publicitaire, stipule une clause de non garantie des vices cachés, que l’expert a retenu l’absence de vices cachés et que les infiltrations d’eau dans la remise, conséquences du mauvais état de la toiture, ne pouvaient leur échapper alors qu’ils ont visité le bien à quatre reprises. Ils ajoutent par ailleurs s’agissant des travaux réalisés par le vendeur que l’expert judiciaire n’a retenu aucun préjudice généré par ces derniers.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1240 et suivants du code civil, la SAS l’Immobilière Bleue demande à la juridiction de :

— Débouter M. [Y] [T] et Mme [C] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner M. [Y] [T] et Mme [C] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient qu’après visite et pourparlers, le prix du bien a été négocié à la baisse à hauteur de 24 000 euros pour tenir compte de son état spécifique, et que le libellé de l’annonce indiquant qu’aucun travaux n’était à prévoir se référait à l’intérieur de la maison.Elle ajoute qu’elle a pris la précaution de veiller à une rédaction précise de l’acte de vente pour garantir les acquéreurs de la possibilité d’engager des recours en cas d’insuffisance ou de défaillance des travaux réalisés, de sorte qu’elle a respecté son obligation de conseil.

Elle expose également qu’il est difficile de retenir le vocable de désordres s’agissant des réclamations des demandeurs, l’expert ayant retenu qu’aucun préjudice ne pouvait être allégué, et qu’en conséquence il n’existe ni élément matériel ni élément intentionnel de tromper les acquéreurs.

Elle estime en conséquence que sa responsabilité délictuelle ne peut être retenue en l’espèce.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2025 avec effet différé au 9 janvier 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026 puis mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est précisé que la juridiction n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger », « rappeler » ou « donner acte », lesquelles, or les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.

Sur la responsabilité des vendeurs

Sur l’inexécution contractuelle des vendeurs

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1104 du même code, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Il résulte de l’article 1217 du code civil que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En l’espèce, il ressort du contrat du 6 mars 2019 que M. [H] [M] et Mme [N] [O] ont donné mandat de vente sans exclusivité à la SAS l’Immobilière Bleue concernant leur bien situé [Adresse 5] à [Localité 5] au prix de 335 000 euros.

Le bien y est ainsi désigné « Joli villa dans quartier recherché de 90 m² environ, refaite entièrement sur terrain de 515 m² environ. 3 chs, séjour, cuisine indépendante toute équipée » et les pouvoirs conférés au mandataire par le mandant portent notamment sur le fait de « faire toute publicité qu’il jugera utile (commerciale, petites annonces…)».

Les demandeurs produisent l’annonce publiée par Mme [R] [J] de l’agence l’Immobilière Bleue, créée le 13 février 2019, ainsi libellée « Villa rénovée et climatisée de plain-pied type 4 d’environ 90 m² sur terrain de 515 m² piscinable exposé plein sud avec atelier.

Située sur [Localité 7], cette villa dispose d’un double séjour de plus de 30 m², d’une cuisine équipée, 3 chambres avec placard, salle d’eau, wc

Rénovée (climatisation, cuisine électricité, huisseries, sol, façades)

Possibilité d’aménager les combles plancher porteur

Aucun travaux à prévoir ».

Le résumé latéral visible sur l’annonce indique notamment que l’état intérieur du bien est rénové, les photographies correspondent à la façade et l’intérieur de la maison, qui est au prix de 345 000 euros.

L’acte de vente du 18 juin 2019 conclu entre les parties désigne le bien comme « une maison à usage d’habitation élevée sur terre-plein d’un rez-de-chaussée surélevé, combles au-dessus, comprenant cinq pièces principales avec garage attenant et jardin autour », ce bien étant situé [Adresse 5] à [Localité 5] au sein d’un groupe d’habitation dénommé [Adresse 6].

Il stipule une clause aux termes de laquelle « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Le VENDEUR CONSTRUCTEUR déclare avoir été informé par les notaires soussignés qu’il ne pourra s’exonéré de la garantie des vices cachés sur les travaux réalisés ».

En outre, il résulte de l’acte de vente, au sein de la clause dénommée « dispositions relatives à la construction » que « les travaux réalisés par le VENDEUR consistent en :

— Montage d’un mur de clôture d'1m80,

— Création de 2 places de parking,

— Pose d’un carrelage,

— Changement de 7 fenêtres PVC,

— Changement de la porte d’entrée en PVC,

— Changement d’un WC suspendu,

— Rénovation de la plomberie,

— Rénovation de l’électricité,

— Traitement des charpentes contre les insectes,

— Pose et installation de 4 système de climatisation,

— Pose de faux-plafond,

— Installation d’une VMC,

Le VENDEUR-CONSTRUCTEUR déclare que les travaux ont été effectués au cours de l’année 2014 et achevés au cours de l’année 2015 par le VENDEUR-CONSTRUCTEUR ».

Il déclare en outre avoir lui-même réalisé les travaux et avoir connaissance d’être susceptible de voir sa responsabilité engagée durant les dix années qui suivent leur achèvement.

En l’espèce, l’annonce publicitaire litigieuse n’a pas été publiée par les vendeurs mais par l’agence immobilière qui détenait un mandat, les pouvoirs du mandataire comprenant la publicité du bien par la publication d’annonces.

Les annonces immobilières n’ont aucune valeur contractuelle et ne constituent que de simples invitations à entrer en pourparles, en ce qu’elles ne constituent qu’un descriptif publicitaire.

Toutefois, des documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont une influence sur le consentement du cocontractant.

Or, s’il est exact que l’annonce mentionne qu’aucun travaux n’est à prévoir, force est de constater que trois photographies concernent l’intérieur du bien et une photographie la terrasse extérieure. La rénovation mentionnée concerne l’intérieur et nullement l’extérieur.

Il s’en déduit que la mention aucun travaux à prévoir vise ainsi l’intérieur du bien et non l’extérieur de ce bien. En effet, c’est à l’extérieur du bien d’habitation et dans la remise (garage) que se situent les défauts relevés par l’expert, à l’exception de la fissure présente sur un carreau de la paroi de la douche.

De plus, il ressort des écritures des parties que M. [Y] [T] et Mme [C] [T] ont visité le bien à plusieurs reprises antérieurement à la signature de l’acte de vente, ce qu’ils ne contestent pas, ces derniers reconnaissant avoir effectué plusieurs visites, de sorte qu’ils ne sauraient désormais arguer que l’annonce immobilière est entrée dans le champ contractuel, celle-ci étant dépourvue de précisions s’agissant de l’état extérieur du bien.

Ainsi, au regard des éléments versés aux débats, l’annonce de vente immobilière publiée par l’agence immobilière, et non par les défendeurs, n’est pas suffisamment précise et détaillée pour considérer qu’elle est entrée dans le champ contractuel et ainsi avoir déterminé le consentement des acquéreurs, celle-ci ne pouvant s’analyser en une offre de contracter et son contenu n’ayant pas été intégré à l’acte de vente.

Dès lors, comme le soutiennent les défendeurs, il convient de se référer à l’acte de vente et non à l’annonce publicitaire pour rechercher l’inexécution contractuelle invoquée par les demandeurs.

En l’espèce, il ne ressort nullement de l’acte de vente ni d’aucune autre pièce communiquée que les vendeurs se sont engagés à livrer un bien exempt de tout défaut qui nécessiterait des travaux, l’expert ayant par ailleurs conclu que les désordres constatés ne constituent pas des vices cachés en ce qu’ils étaient connus par les vendeurs et par les acquéreurs.

En effet, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 21 mars 2022 que « les désordres ne sont pas des vices cachés, ils étaient observables le jour de la vente par les vendeurs, l’agence immobilière et les acheteurs. L’état de dégradation des murs de la remise et de sa charpente du reste étayée, ne pouvait pas être ignoré ».

M. [Y] [T] et Mme [C] [T] ont visité le bien à plusieurs reprises et ont ainsi pu constater les désordres tels que relevés par l’expert et se convaincre de leur existence antérieurement à la signature de l’acte de vente. Ils ne sauraient désormais reprocher aux vendeurs d’avoir manqué à leur obligation contractuelle, le bien ayant été délivré conformément à l’acte de vente.

En conséquence, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] ne démontrent pas que M. [H] [M] et Mme [N] [O] ont manqué à leur obligation contractuelle, de sorte que leur demande de prise en charge des travaux de remise en état au titre de l’inexécution contractuelle sera rejetée.

Sur la responsabilité délictuelle des vendeurs au titre du dol

Aux termes de l’article 1130 du code civil, « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

En vertu de l’article 1137 du même code, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Il résulte de l’article 1178 du code civil que « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le dol s’apprécie au moment du contrat. Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Ainsi que le soutiennent les demandeurs, l’intention frauduleuse est sanctionnée par la responsabilité délictuelle et non contractuelle, de sorte qu’ils peuvent solliciter des dommages et intérêts sur le fondement du dol.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 21 mars 2022, s’agissant des désordres relatifs aux infiltrations d’eau dans la remise, que « sa structure et sa couverture sont précaires. Le clos et le couvert de cet espace est déficient pour plusieurs raisons observables. Les tuiles mécaniques ne sont pas jointives par endroit. Un ancien conduit de cheminée resté en place, est visiblement source d’infiltrations. Des stigmates d’infiltration d’eau sont visibles sur les murs. Un fléchissement de la structure bois endommagée par l’absence d’étanchéité du local est sommairement atténué par la mise en place d’étais bois dont la verticalité est approximative ».

Il explique que les désordres relatifs aux infiltrations d’eau dans la remise proviennent de la vétusté de cet ouvrage qui n’est pas hors d’eau hors d’air et dont aucune rénovation n’a été réalisée depuis l’acquisition du bien par M. [H] [M] et Mme [N] [O]. Seuls des travaux de confortement par la pose d’étais en bois ont permis d’éviter un effondrement de la toiture de la remise, sans pour autant remédier à la cause des désordres.

Il indique que les infiltrations sont antérieures à 2014 sans qu’il soit possible de déterminer une date précise.

S’agissant des désordres suite aux travaux réalisés par les vendeurs et aux autres désordres, l’expert note que :

— le mur de clôture a été surélevé et est affecté de deux fissures verticales traversantes et caractéristiques d’un phénomène de dilatation, celui-ci n’ayant pas été réalisé dans les règles de l’art,

— la dalle qui surélève une partie du jardin pour la création de places de stationnement est affectée d’une fissure horizontale sur son linéaire, caractéristique d’un phénomène de retrait, et le compactage du terrain remblayé a sans doute été insuffisant,

— les unités extérieures de climatisation font obstacle à l’ouverture complète des volets, caractéristique d’un défaut de conception,

— la marche extérieure d’accès à la cuisine en façade Est présente une fissure, phénomène de vétusté d’ouvrage ancien situé en extérieur et soumis aux intempéries,

— un carreau de la paroi de douche est fissuré, dû potentiellement à un mouvement de paroi ancienne ou à un choc d’impact.

L’expert considère que « les désordres ne sont pas des vices cachés, ils étaient observables le jour de la vente par les vendeurs, l’agence immobilière et les acheteurs. L’état de dégradation des murs de la remise et de sa charpente du reste étayée, ne pouvait pas être ignoré ». Il estime que l’ampleur du sinistre survenu dès les premières pluies ayant suivi l’occupation du bien par M. [Y] [T] et Mme [C] [T] ne pouvait pas être supposée puisque les intempéries d’octobre 2019 ayant provoqué l’inondation de la remise étaient d’ordre exceptionnel, cet élément étant confirmé par l’arrêté de catastrophe naturelle pris par la commune de [Localité 4] le 30 octobre 2019.

Il ajoute que les désordres étaient donc apparents pour les acquéreurs au jour de la vente mais que leurs conséquences étaient difficiles à appréhender et ont été mesurées seulement après l’occupation des lieux, et que la vente conclue le 18 juin 2019 au montant de 325 000 euros, dont 14 000 euros de mobilier, soit un montant affecté au bien de 311 000 euros se situe en fourchette basse de la valeur vénale du bien à la date de la vente (moyenne de 338 000 euros), de sorte qu’il considére que ce prix tient compte des désordres.

S’il apparaît que les désordres étaient connus des vendeurs lors de la conclusion de l’acte de vente, force est de constater qu’ils l’étaient également des acquéreurs, seules les conséquences du fait d’un épisode dû à une catastrophe naturelle n’ayant pu être appréhendées par chacun d’eux .

M. [Y] [T] et Mme [C] [T] indiquent qu’au cours des nombreuses visites du bien, les vendeurs ont tenté de camoufler les désordres afin de les piéger, notamment en procédant à un ravalement de façade et en reprenant la peinture du toit, afin de cacher la vétusté des lieux.

Ils citent le constat du commissaire de justice du 23 octobre 2019, qu’ils versent aux débats, et dont les photographies sont de mauvaise qualité et qui indique « des réserves sont émises quant aux reprises de toiture qui auraient pu être effectuées avant la vente. Nous constatons sur la rive de toit une différence de teinte avec recouvrement de peinture notamment sous la maçonnerie. Nous constatons encore des traces de badigeons (photos 32 et 33) ».

L’expert souligne, s’agissant des traces de badigeons, que le badigeon d’étanchéité des tuiles de rive et de faîtage n’est pas un désordre.

Aucun élément ne permet de démontrer que ce badigeon ait eu pour objet de camoufler la vétusté de la remise, qui était visible lors des visites et de la vente du bien, notamment rendue évidente par la mise en place d’un étai aux fins de confortement de la toiture.

Aussi, il n’est pas démontré par M. [Y] [T] et Mme [C] [T] que l’absence de travaux à réaliser a été un élément déterminant de leur consentement. En outre, ils avaient connaissance de l’existence de ces défauts puisqu’ils étaient visibles lors des visites du bien, de sorte qu’ils ont pu se rendre compte par eux-même de leur existence, et pour une majorité desquels l’inconvénient majeur est purement esthétique.

Il s’ensuit que M. [H] [M] et Mme [N] [O] n’ont commis aucun dol par l’usage de manœuvres et de mensonges, et qu’au surplus, les demandeurs ne font la démonstration d’aucun préjudice réparable.

En conséquence, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour dol.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Sur le dol

En vertu de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un contrat de mandat de vente a été conclu entre M. [H] [M] et Mme [N] [O] et la société immobilière Bleue le 6 mars 2019 portant sur le bien litigieux au prix de 335 000 euros.

Avant cette date, un précédent contrat de mandat de vente avait été signé entre les parties le 23 février 2018 au prix de 371 000 euros, les parties ayant signé un avenant à ce mandat de vente le 10 avril 2018 afin de modifier le prix de vente à hauteur de 361 000 euros.

L’annonce publiée par l’agence immobilière le 13 février 2019, dont la description a été exposée dans les développements précédents, indiquait « aucun travaux à prévoir ».

Il n’est pas contesté que l’ensemble des parties avait connaissance des défauts affectant le bien au moment de la vente, puisqu’ils étaient observables et ne constituent pas des vices cachés.

L’expert indique dans son rapport d’expertise que la description du bien figurant sur l’annonce et notamment la mention « aucun travaux à prévoir » présente une information erronée. « Le jour de la visite, des étais soutenaient la charpente détériorée de la remise, les volets ne pouvaient se rabattre complètement en façade et les ouvrages extérieurs murs et dalle de parking étaient fissurés. Ces points n’ont probablement pas mis en évidence lors des visites».

De plus, les demandeurs se fondent sur le document confidentiel de l’agence immobilière relatif au bien litigieux aux termes duquel un message a été inscrit « humide interieur du a une canalisation regie des eaux cassé et réparé il y a plus de 1 ans (va voir pour remonté humide !!!!!) », un nouveau message indiquant « Rénov.immo est allé voir par apport à l’humiditée. Pas grave. VMC pas bien placé ».

Or, ce message interne au réseau de l’agence immobilière ne permet à lui seul de démontrer que l’agence immobilière a commis une réticence dolosive, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] ne se plaignant pas de la présence d’humidité à l’intérieur du bien.

La mention d’absence de travaux à prévoir dans l’annonce, telle que précédemment développée, renvoie aux travaux intérieurs du bien, aucun élément dans l’annonce ne faisant référence à l’état extérieur du bien et de la remise, mais dont les acquéreurs ont pu se convaincre en procédant aux visites du bien.

En effet, si l’agence immobilière avait effectivement connaissance des défauts du bien litigieux, force est de constater que M. [Y] [T] et Mme [C] [T] en avaient également connaissance puisqu’il n’est pas contesté qu’ils étaient visibles lors des visites et de la vente du bien.

En outre, il ne ressort d’aucune pièce que M. [Y] [T] et Mme [C] [T] aient indiqué à l’agence immobilière qu’ils souhaitaient acquérir un bien qui ne nécessiterait des travaux.

En conséquence, faute de démontrer que l’agence immobilière a adopté un comportement dolosif, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] seront déboutés de leur demande en condamnation solidaire de la SAS l’Immobilière Bleue à leur payer des dommages et intérêts.

Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’agent immobilier est tenu, au titre de son obligation d’information et de conseil, de se renseigner sur l’état du bien vendu, sans s’arrêter aux informations données par le vendeur, d’alerter les acquéreurs sur les conséquences des vices apparents et de rendre apparents ceux que sa qualité de professionnel lui permet de déceler.

En l’espèce, et ainsi que le relève la SAS l’Immobilière Bleue, l’annonce qu’elle a publiée vise le bâtiment d’habitation et non la remise, et dont effectivement la présence d’un étaiement au soutien de la toiture a pu être constatée dès les premières visites. Les désordres relatifs aux infiltrations d’eau dans la remise découlent directement de l’état de vétusté manifeste de la toiture, dont l’état dégradé était apparent et nullement caché lors des visites du bien et de la vente.

L’expert indique dans son rapport d’expertise qu'« il est difficile de savoir si l’agence immobilière a valablement informé et conseillé les époux [T] dans leur achat sur les désordres constatés, le jour de la visite des lieux », paragraphe sur lequel se fondent les demandeurs.

Or, ils ont visité le bien à plusieurs reprises et ont donc été en mesure de se convaincre de l’état de vétusté de la toiture de la remise ainsi que des autres défauts présents, de sorte qu’il ne peut être désormais reproché à l’agence immobilière d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil à leur égard.

En conséquence, M. [Y] [T] et Mme [C] [T] seront déboutés de leur demande en condamnation solidaire de la SAS L’Immobilière Bleue à leur payer des dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [T] et Mme [C] [T], succombant, seront condamnés aux dépens de l’instance et seront en conséquence déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [M] et Mme [N] [O], ainsi que la SAS L’Immobilière Bleue, ayant été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande que M. [Y] [T] et Mme [C] [T] soient condamnés à payer à M. [H] [M] et Mme [N] [O] la somme de 1 500 euros et à la SAS l’Immobilière Bleue la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de M. [Y] [T] et Mme [C] [T] en condamnation solidaire de M. [H] [M], Mme [N] [O] et de la SA l’Immobilière Bleue à leur payer la somme de 25 586 euros au titre du préjudice subi,

CONDAMNE M. [Y] [T] et Mme [C] [T] à payer à M. [H] [M] et Mme [N] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [T] et Mme [C] [T] à payer à la SAS l’Immobilière Bleue la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Y] [T] et Mme [C] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure,

CONDAMNE M. [Y] [T] et Mme [C] [T] aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Sandrine Leoncel, avocat qui y a pourvu sur son affirmation de droit,

RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Chastel, vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE