TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03597 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDGE

JUGEMENT du 02/12/2025

Société TROIS MOULINS HABITAT SA [Adresse 9]

C/

Madame [S] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A TROIS MOULINS HABITAT SA [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau De l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juin 2014, la S.A d’HLM TROIS MOULINS HABITAT, anciennement dénommée OPH 77, a loué à Mme [S] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 153,17 euros hors charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2020, la S.A d'[Adresse 10], anciennement dénommée OPH 77, a loué à Mme [S] [R] le garage n° 37 situé [Adresse 3].

Mme [S] [R] bénéficie également d’un box numéro 9172 en vertu d’un bail verbal datant du 15 décembre 2011.

Par acte de Commissaire de Justice du 23 avril 2025, la S.A d'[Adresse 10] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.943,38 euros au titre des loyers et charges échus au 31 mars 2025 et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 13 mai 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la S.A d'[Adresse 10] a fait assigner Mme [S] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner la locataire à payer la somme de 9.613,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.943,38 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 juillet 2025

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la S.A d’HLM TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 16.531,54 euros, au titre des loyers et charges échus au 02/10/2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. La demanderesse précise l’absence de paiement.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [S] [R] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A d'[Adresse 10] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l’enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et l’habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

La bailleresse justifie de l’envoi de ce courrier lequel comprend les mentions exigées par la loi.

Il ressort des pièces fournies qu’au 02/10/2025 la dette locative de Mme [S] [R] s’élève à la somme de 16.531,54 euros, au titre des loyers et charges et du surloyers de solidarité, terme du mois septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 avril 2025 pour la somme de 1.943,38 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Les contrats de baux unissant les parties stipulent en leurs articles « Assurances » et « La résiliation du contrat » qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 23 avril 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La résiliation du bail verbal sera par ailleurs ordonné au regard du défaut de paiement des loyers.

L’expulsion de Mme [S] [R] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [S] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. Sur les demandes accessoires

. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

. Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au regard des situations respectives des parties, la SA d’HLM TROIS MOULINS HABITAT sera déboutée de sa demande faite en application de l’article précité

. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2014 entre la S.A d’HLM TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [S] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2020 entre la SA d’HLM TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [S] [R], d’autre part, concernant le garage n°37 situé [Adresse 11], sont réunies à la date du 26 mai 2025;

ORDONNE la résiliation du bail verbal en date du 15 décembre 2011 entre la SA d’HLM TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [S] [R], d’autre part, concernant le box n°9172 situé [Adresse 11] à la date du 26 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A d'[Adresse 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [R] à verser à la S.A d’HLM TROIS MOULINS HABITAT la somme de 16.531,54 euros (décompte arrêté au 02/10/2025, mois de septembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur la somme de 1.943,38 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [S] [R] à verser à la S.A d'[Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la S.A d’HLM TROIS MOULINS HABITAT du surplus de ses prétentions et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,