Tribunal Judiciaire d'Ajaccio, Chambre civile, 31 juillet 2025, n° 23/00574

TJ Ajaccio 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Omission dans le formulaire de vote par correspondance
La cour a estimé que l'irrégularité affectant le formulaire de vote a privé certains copropriétaires de leur droit de vote, justifiant ainsi la nullité de la résolution.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a condamné la Société de Gestion Immobilière à payer une somme aux demandeurs sur le fondement de l'article 700, considérant que la partie perdante doit supporter les frais de la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Ajaccio, ch. civ., 31 juil. 2025, n° 23/00574
Numéro(s) :	23/00574
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique REMITI-LEANDRIMarylène CAMMILLI-BUCQUET

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 23/00574 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C3DV

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique.

Assisté de Madame CHIMINGERIU lors des débats et de Madame HOAREAU lors du délibéré.

Débats à l’audience publique du : 12 Juin 2025

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Juillet 2025 et signé par M. LOBRY et Madame HOAREAU

ENTRE :

Madame [N] [Y]

née le 06 Décembre 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 17]

Rep/assistant : M^e Marylène CAMMILLI-BUCQUET, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [L] [B]

née le 01 Mai 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 17]

Rep/assistant : M^e Marylène CAMMILLI-BUCQUET, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [U] [M] née [C]

née le 26 Avril 1936 à [Localité 3], demeurant [Adresse 15]. – [Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marylène CAMMILLI-BUCQUET, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [Z] [E]

née le 27 Juillet 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 15]. – [Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marylène CAMMILLI-BUCQUET, avocat au barreau d’AJACCIO

Monsieur [K] [W]

né le 05 Juillet 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 16]

Rep/assistant : M^e Marylène CAMMILLI-BUCQUET, avocat au barreau d’AJACCIO

Monsieur [D] [G] Agissant tous entre eux solidairement et indivisémment.

né le 04 Août 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 14]

Rep/assistant : M^e Marylène CAMMILLI-BUCQUET, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

LA SAS de GESTION IMMOBILIERE, en sa qualité de Syndic principal de la copropriété « la RESIDENCE [9] » située à [Adresse 6], ayant son siège social à [Adresse 5], immatriculée au RCS d'[Localité 2], sous le N°3210760407, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [X] [A]

Rep/assistant : M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 9 mai 2023, Mme [N] [Y], Mme [L] [B], Mme [U] [M] née [C], Mme [Z] [E], M. [K] [W] et M. [D] [G] ont fait assigner la Société de gestion immobilière devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio afin de voir prononcer la nullité d’une résolution votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 mars 2025, les demandeurs sollicitent du tribunal, au visa de l’ordonnance du 30 octobre 2019, de l’arrêté du 2 juillet 2020, des articles 15, 17-1 A, 18, 25-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 9, 9-1 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, de :

Prononcer la nullité de la résolution n°6 votée lors de l’assemblée générale du 2 mars 2023 de la copropriété [Adresse 10],Condamner le syndicat principal de la copropriété [Adresse 10], sis à [Adresse 4], représenté par la Société de gestion immobilière, à payer aux concluants la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 mai 2025, la société de gestion immobilière, en sa qualité de syndic principal de la copropriété la résidence [Adresse 10], sollicite du tribunal de ;

Débouter Mme [N] [Y], Mme [L] [B], Mme [U] [M] née [C], Mme [Z] [E], M. [K] [W] et M. [D] [G], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner solidairement Mme [N] [Y], Mme [L] [B], Mme [U] [M] née [C], Mme [Z] [E], M. [K] [W] et M. [D] [G] à payer à la société de gestion immobilière la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 mai 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que le fait que la résolution dont la nullité est demandée aux termes de la présente instance ait fait l’objet d’un vote confirmatif à l’occasion d’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires n’est pas de nature à rendre sans objet l’action des demandeurs dans la mesure où il est constant que la nouvelle résolution a elle-même été visée par un recours, toujours pendant, devant le même tribunal.

Sur la demande de nullité de la résolution n°6 votée lors de l’assemblée générale du 2 mars 2023 de la copropriété [Adresse 10]

L’alinéa 2 de l’article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Conformément à l’alinéa 1er de l’article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Enfin, aux termes de l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, la résolution litigieuse est relative au renouvellement dans les fonctions de syndic de la Société de Gestion Immobilière comme syndic pour un nouveau mandat de trois ans.

Les demandeurs soutiennent que le formulaire adressé aux copropriétaires pour le vote par correspondance ne prévoyait pas l’éventualité d’un second vote sur la résolution par le recours à la passerelle mentionnée à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors que ce n’est qu’aux termes de celui-ci que la résolution litigieuse a finalement été adoptée, cette omission étant de nature à entrainer sa nullité.

Le syndicat des copropriétaires rétorque, d’une part, qu’aucune disposition n’exige que soit mentionnée cette passerelle sur le formulaire de vote par correspondance et, d’autre part, que cette omission n’était en tout état de cause, eu égard aux quatre copropriétaires concernés, pas de nature à remettre en cause le résultat du scrutin.

Sur ce, il est évident que l’omission affectant le formulaire de vote par correspondance adressé aux copropriétaires a eu pour conséquence de les priver de la possibilité de participer au second vote prévu par la passerelle mentionnée à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 au terme duquel a finalement été adoptée la résolution litigieuse.

Cette irrégularité ne peut être qualifiée de seulement formelle dans la mesure où elle n’a pas seulement entaché le procès-verbal de l’assemblée générale mais le fonctionnement même de cette dernière en faisant obstacle à l’exercice par certains copropriétaires de leur droit de vote.

Dès lors, elle ne peut être sanctionnée que par la nullité de la résolution concernée.

Sur les demandes accessoires

La Société de Gestion Immobilière, en sa qualité de syndic principal de la copropriété [Adresse 10], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera par ailleurs condamnée à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs rappelé que, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voir leur prétention déclarée fondée par le juge, sont dispensés, même en l’absence de demande de leur part,de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Prononce la nullité de la résolution n°6 votée lors de l’assemblée générale du 2 mars 2023 de la copropriété [Adresse 10],

Condamne le [Adresse 18] [Adresse 13], représentée par son syndic en exercice, la Société de Gestion Immobilière, à payer à Mme [N] [Y], Mme [L] [B], Mme [U] [M] née [C], Mme [Z] [E], M. [K] [W] et M. [D] [G], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le [Adresse 19], représentée par son syndic en exercice, la Société de Gestion Immobilière, aux dépens,

Rappelle que, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voir leur prétention déclarée fondée par le juge, sont dispensés, même en l’absence de demande de leur part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.