Décision du 06 Mai 2026

Minute n° 26/00039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 06 Mai 2026

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Rôle N° RG 25/00109 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PKR

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

Madame [Z] [E] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Magistrat, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 4]

Madame Anziza SOILIHI, greffier, présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 21 Janvier 2026

Date des débats : 18 Mars 2026

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [E], épouse [O], et M. [C] [O] ont été propriétaires des lots n° 681, 834 et 1515 du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu, située [Adresse 4] à [Localité 5], ainsi que des 1.706/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de l’Étoile du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le lot n° 681 est un appartement de type F4, situé escalier D, 9e étage, 4e porte, d’une superficie habitable de 65 m².

Le lot n° 834 est une cave n° 150, située sous-sol.

Le lot n° 1515 est une place de stationnement située jardin voie n° 21.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 5] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La copropriété est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du [Localité 6] [Adresse 6] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus. Ses effets ont été prorogés par l’arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 7], portant notamment sur le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Par arrêté n° 2024-3620 du 30 septembre 2024, le préfet de Seine-[Localité 1] a déclaré la cessibilité immédiate des terrains et droits réels nécessaires afin de parvenir à l’exécution du projet d’aménagement de la ZAC du Bas [Localité 7] portant sur le bâtiment B12.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 19 décembre 2024 au profit de l’EPFIF s’agissant du lot n° 1515 de la copropriété de l'[Adresse 7] pointu.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 17 septembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant des lots 681 et 834 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation par actes signifiés par procès-verbal dressé en application de l’article 659 du code de procédure civile à M. [C] [O] le 20 mars 2025 et à Mme [Z] [E], épouse [O], le 25 mars 2025.

Par une requête reçue au greffe le 16 juillet 2025, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation aux époux [O] par actes signifiés le 3 juillet 2025 par procès-verbal dressé en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Par une ordonnance du 21 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 janvier 2026 à 9 heures 30 et l’audience au 18 mars 2026 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [O] par actes signifiés le 8 décembre 2025 par procès-verbal dressé en application de l’article 659 du code de procédure civile. La date de réception leur a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport ett la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

Les époux [O] n’ont pas été présents lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF, dans son mémoire valant offres, demande la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse selon deux hypothèses :

Dans le cas où les locaux sont libres d’occupation, à la somme de 67.852,50 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 60.775 euros (65 m² x 935 €/m²), en valeur libre ;

– frais de remploi : 7.077,50 euros.

Dans le cas où les locaux sont occupés, à la somme de 57.842,50 euros à parfaire se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 51.675 euros (65 m² x 795 €/m²), en valeur occupée ;

– frais de remploi : 6.167,50 euros ;

– perte de revenus locatifs correspondant à six mois de hors taxes et charges sous réserve de la production d’un bail valide à la date de l’ordonnance d’expropriation et des trois dernières quittances de loyer.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 19 décembre 2025, reçues au greffe le 6 janvier 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.

Dans le cas où les locaux sont libres d’occupation, à la somme de 67.853 euros se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 60.775 euros (65 m² x 935 €/m²), en valeur libre ;

– frais de remploi : 7.078 euros.

Dans le cas où les locaux sont occupés, à la somme de 57.825 euros à parfaire se décomposant ainsi :

– indemnité principale : 51.659 euros (65 m² x 935 €/m² x 0,85), en valeur occupée ;

– frais de remploi : 6.166 euros.

Il propose de retenir une perte de revenus locatifs correspondant à six loyers hors charge si le bail et les trois dernières quittances de loyer sont fournis.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les époux [O], convoqués à l’audience par la signification de l’ordonnance de transport fixant la date de l’audience, n’ont pas constitué avocat.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance au 19 décembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation s’agissant de la place de stationnement (lot n° 1515), et au 17 septembre 2025 date de l’ordonnance d’expropriation s’agissant de la cave (lot n° 834) et de l’appartement (lot n° 681).

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 8] [Localité 4] [Localité 8] Est approuvé par le conseil de territoire le 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025. Cette date est celle retenue par le commissaire du gouvernement et n’a pas été contestée par l’EPFIF.

Les biens sont situés dans la zone UPCSB3 zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu :

La commune de [Localité 9] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 10] à [Localité 11] et dessert [Localité 9]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 7] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'[Adresse 7] pointu réalisée par la commune de [Localité 9] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 7] pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 1] et la commune de [Localité 9] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit [Adresse 8] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en quatre corps de bâtiment (A, B, C et D), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Biens expropriés :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 681 : un appartement de type F4, situé escalier D, 9e étage, 4e porte, d’une superficie habitable de 65 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Son état d’entretien a été qualifié en état moyen par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement.

Le juge de l’expropriation a retenu un état moyen d’entretien à l’issue du transport sur les lieux, après avoir entendu les observations des parties présentes.

Le lot n° 831 : une cave n° 150 située au sous-sol. Elle n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

Le lot n° 1515 : une place de stationnement située jardin voie n° 21.

1.3) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement évaluent le bien suivant deux hypothèses selon si le bien est occupé ou libre. Leurs écritures sont pour autant antérieures à la visite des lieux.

Celle-ci a en effet permis d’établir que l’appartement est occupé par Mme [Q] [B] [D] [I], qui se déclare locataire des époux [O], bien qu’aucun bail ne soit versé aux débats.

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

L’appartement est évalué selon sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation du 17 septembre 2025. Il est constant que l’état d’occupation existait déjà à cette date.

Les biens seront donc comparés à des cessions de biens occupés, soit d’une même consistance.

1.4) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par les parties comparantes à un montant compris entre 57.825 euros, offert par l’EPFIF, et 57.842,50 euros, montant total proposé par le commissaire du Gouvernement, en valeur occupée.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiées entre 2016 et 2025.

Il a été retenu que le bien exproprié est occupé et en état d’entretien moyen. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état sont écartés, à savoir ceux portant sur des biens libres, dans un autre état d’entretien ou sans place de stationnement, dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison.

La Cour de cassation a jugé que, conformément au principe de la contradiction, les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence (Cass. 3e civ, 19 septembre 2024, pourvoi n° 23-19.783, publié).

Par conséquent, les termes de comparaison sans référence de publication ne sont pas retenus pour la comparaison, de même que ceux n’indiquant pas le prix de vente, information pourtant énoncée à l’article R. 112 A-1 précité. Certains correspondent néanmoins à des termes du commissaire du gouvernement (CG n° 16 à 23), ce qui permet de déterminer avec certitude le prix de vente et les retenir pour la comparaison.

Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux. Ils seront reproduits et numérotés ci-après à défaut de numérotation prévue dans les tableaux produits.

Réf. n°

Lots

[Adresse 9]

Type

Surf.

(m²)

Etat

Prix (hors remploi)

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de mutation

DEM 1

822

944

2186

B4

F3

56,13

moyen

45.640,19

723

occupé

29/10/2020

2020P 6348

DEM 2

854

1058

2446

B4

F3

55,37

moyen

40.033

723

occupé

09/10/2018

2018P 5797

DEM 3

856

1067

2343

B4

F3

55,96

moyen

45.505

723

occupé

04/11/2021

2021P 23002

DEM 4

878

1080

2447

B4

F2

50,01

moyen

36.157

723

occupé

19/03/2019

2019P 1937

DEM 5

(CG 16)

395

475

[Immatriculation 1]

F3

56,38

moyen

44.822

795

occupé

14/09/2023

2023P 21865

DEM 6

(CG 17)

605

842

[Immatriculation 2]

F3

56,39

moyen

44.830

795

occupé

19/09/2023

2023P 22067

DEM 7

(CG 18)

527

692

[Immatriculation 3]

F3

56,27

moyen

44.735

795

occupé

28/11/2023

2023P 28548

DEM 8

(CG 19)

523

694

[Immatriculation 4]

F3

56,05

moyen

44.560

795

occupé

14/12/23

2023P 28791

DEM 9

(CG 20)

361

509

[Localité 13]

B11

F4

66,93

moyen

53.209

795

occupé

05/03/2024

2024P 05384

DEM 10

(CG 23)

662

797

[Immatriculation 5]

F3

56,91

moyen

45.243

795

occupé

11/04/2024

2024P 0[Immatriculation 6]

(CG 22)

528

740

[Immatriculation 7]

F4

66,74

moyen

53.058

795

occupé

01/10/2024

2024P 20651

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 795 euros pour un état d’entretien moyen en valorisation occupée.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation sur ces termes de comparaison.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du Chêne pointu produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

En l’espèce, après analyse, les termes DEM n° 1 à 4 portent sur des cessions réalisées entre 2019 et 2021, qui remontent à plus de cinq ans. Leur ancienneté ne permet pas une juste appréciation du marché.

A l’inverse, les termes de comparaison DEM n° 5 à 11 correspondent à des cessions récentes d’un appartement de type F3 ou F4 en état moyen d’entretien, occupé, avec cave et place de stationnement. Ils sont donc retenus pour la comparaison pour une valeur unitaire moyenne de 795 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement propose quinze termes de comparaison (CG) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans des bâtiments de même taille de la résidence du [Etablissement 1] pointu et de l’Étoile du Chêne pointu, publiées entre 2021 et 2024.

Il a été retenu que le bien exproprié est occupé et en état d’entretien moyen. Les termes de comparaison portant sur des biens considérés dans un autre état seront écartés (CG n° 14, 15 et 24 à 28) dès lors que la différence de consistance ne permet pas une juste comparaison. Ne seront donc examinés que les termes de comparaison, ci-après reproduits, portant sur des cessions d’appartements dont la consistance est similaire aux biens litigieux.

Réf. n°

Lots

[Adresse 9]

Type

Surf.

(m²)

Etat

Prix (hors remploi)

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de mutation

CG 16

395

475

[Immatriculation 1]

F3

56,38

moyen

44.822

795

occupé

14/09/2023

2023P 21865

CG 17

605

842

[Immatriculation 2]

F3

56,39

moyen

44.830

795

occupé

19/09/2023

2023P 22067

CG [Cadastre 7]

527

692

[Immatriculation 3]

F3

56,27

moyen

44.735

795

occupé

28/11/2023

2023P 28548

CG 19

523

694

[Immatriculation 4]

F3

56,05

moyen

44.560

795

occupé

14/12/23

2023P 28791

CG 20

361

509

[Immatriculation 8]

F4

66,93

moyen

53.209

795

occupé

05/03/2024

2024P 0[Immatriculation 9]

676

831

[Immatriculation 10]

F4

67,23

moyen

53.448

795

occupé

29/02/2024

2024P 05361

CG [Cadastre 8]

528

740

[Immatriculation 7]

F4

66,74

moyen

53.058

795

occupé

01/10/2024

2024P 2[Immatriculation 11]

662

797

[Immatriculation 5]

F3

56,91

moyen

45.243

795

occupé

11/04/2024

2024P 02924

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir, dans le cas où le bien est occupé par un locataire, après abattement de 15% pour occupation, une valeur unitaire de 795 euros (935 €/m² x 0,85).

L’EPFIF ne fait part d’aucune observation particulière sur ces termes.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que les termes CG n° 14 à 23, qui correspondent aux termes DEM n° 5 à 11, sont retenus pour la comparaison pour une valeur unitaire moyenne de 795 euros/m².

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison DEM n° 5 à 11 correspondant aux termes CG n° 16 à 23.

La valeur unitaire moyenne est donc de 795 euros.

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 65 m².

Il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour vétusté dès lors qu’il est déjà tenu compte de l’état d’entretien en ne retenant que des termes de comparaison portant sur des biens en état d’entretien moyen.

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 51.675 euros (65 m² x 795 €/m²).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 51.675 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– et 10% sur 36.675 euros = 3.667,50 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 6.167,50 euros.

Il convient de relever qu’aucune demande indemnitaire au titre d’une perte de revenus locatifs n’a été faite par les époux [O], qui n’ont pas comparu.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 57.842,50 euros et se décompose de la manière suivante :

– 51.675 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 6.167,50 euros au titre de l’indemnité de remploi.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

Aucune demande n’est faite par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 21 janvier 2026 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à Mme [Z] [E], épouse [O], et M. [C] [O] au titre de la dépossession des lots n° 681 (appartement), 834 (cave) et 1515 (place de stationnement) du bâtiment B12 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu située [Adresse 4] à [Localité 5], ainsi que des 1.706/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 57.842,50 euros (cinquante-sept-mille-huit-cent-quarante-deux euros et cinquante centimes), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 51.675 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 6.167,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.

Le greffier, Le juge de l’expropriation,

Anziza SOILIHI Thomas SCHNEIDER