TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07251 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASGJ

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire J114

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07251 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASGJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2018, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 501,62 euros et 110,05 euros de provision sur charges.

Par ordonnance du 7 avril 2016 le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné Monsieur [I] [T] à payer l’arriéré locatif en lui accordant des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

À la suite de nouveaux impayés, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [I] [T] par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025 pour avoir paiement d’un arriéré de 483,15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— statuer sur le sort des meubles et ordonner leur mise sous séquestre aux frais du défendeur,

— condamner Monsieur [I] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 419,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en vigueur à la date de la résiliation augmenté des charges locatives outre indexation et subsidiairement à une somme « correspondant à environ 1,5 à 2 fois le loyer »,

— condamner Monsieur [I] [T] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

À l’audience du 18 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 177,71 euros selon décompte du 16 février 2026, terme de janvier 2026 inclus. La bailleresse a par ailleurs sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement au profit du locataire à hauteur de 20 à 30 euros par mois en plus du loyer courant.

Assigné à étude et n’ayant produit aucun justificatif à l’appui de sa seconde demande de renvoi qui a en conséquence été rejetée, Monsieur [I] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 28 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 6 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2025 pour la somme en principal de 483,15 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai à l’exception d’aides versées par le centre d’action sociale de la Ville de [Localité 1] pour un total de 276,64 euros s’imputant sur les échéances en cours) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 juin 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [I] [T] est redevable des loyers et charges impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [T] est redevable de la somme de 177,71 euros à la date du 16 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Monsieur [I] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 177,71 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation échues arrêtés au 16 février 2026, terme de janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 483,15 euros en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de février 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, en sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement au profit du locataire, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) renonce nécessairement à la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il sera dès lors autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [I] [T] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [T], qui perd le procès, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07251 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASGJ

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2018 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) et Monsieur [I] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 2] sont réunies à la date du 15 juin 2025,

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 177,71 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, terme de janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 sur la somme de 483,15 euros,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [I] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 20 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [I] [T] soit condamné à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.