COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILE trait des minutes du
Greffe du Tribunal
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17/05/2022 Judiciaire d’Albertville
N° RG 22/00037 – N° Portalis DB20-W-B7G-CP5V N° MINUTE: 22/00103
DEMANDEUR(S):
Société ARIES (ALPINE) PROPCO 2 route d’Arlon L-8008 STRASSEN,
LUXEMBOURG représentée par M^e François BERTHOD de L’AARPI ARTEMONT, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Sarah PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,
DÉFENDEUR(S) :
S.A.S. PROPRIÉTÉS DES ALPES
[…] – […] représentée par M^e Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de L’AARPI JAKUBOWICZ Associés, avocat plaidant au barreau de LYON, et M^e Françoise SERNEELS-SEROT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés: X Y assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de Emmanuelle CHIAMPO, greffière
Débats en audience publique le : 05 Avril 2022
Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Mai 2022
Exécutoire délivré le 17/05/2022 à M^e PEREIRA et M^e SERNEELS SEROT Expédition délivrée le : à

---

EXPOSE DU LITIGE:
La société ARIES (ALPINE) PROPCO (ci-après dénommée «ARIES ») est propriétaire d’un ensemble immobilier dit le « signal » situé rue de l’Aiguille du Fruit sur la […] Saint-Bon-
Tarentaise (73120), […].
Dans le cadre d’un projet de rénovation de l’immeuble, comprenant deux hôtels, la société ARIES a obtenu plusieurs permis de construire en 2016.
La société PROPRIETES DES ALPES, agence immobilière, a occupé un local au rez-de-chaussée de l’immeuble en cause, en accord avec la société ARIES, à compter d’octobre 2017.
Suite à la réception d’une offre de vente du bien, la société ARIES a signifié le 23 décembre 2021 à la société PROPRIETE DES ALPES une sommation d’avoir à quitter les lieux.
En l’absence de réponse de la part de la société PROPRIETES DES ALPES à cette sommation, la société ARIES a, par exploit d’huissier du 31 janvier 2022 complété oralement à l’audience, fait assigner la société PROPRIETES DES ALPES devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville à l’audience du 08 mars 2022 aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile:
-constater que la société PROPRIETES DES ALPES est occupante sans droit ni titre d’un local au sein de la résidence de l’ancien hôtel […] située rue de l’Aiguille du Fruit à SAINT-BON- TARENTAISE (73120) (COURCHEVEL 1650);
-ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de la société PROPRIETES DES ALPES ainsi que de tous occupants de son chef dudit local et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration dudit délai et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs;
-autoriser la société ARIES à procéder à l’enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société PROPRIÉTÉS DES ALPES ;
-condamner la société PROPRIÉTÉS DES ALPES à payer à la société ARIES la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner la société PROPRIÉTÉS DES ALPES aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société ARIES fait valoir qu’il existe une convention d’occupation précaire la liant à la société PROPRIETES DES ALPES et que son maintien dans les lieux constitue un trouble illicite.
Elle précise que les conditions de la convention d’occupation précaire sont réunies en l’espèce dès lors que le local avait été mis à la disposition de la société PROPRIETES DES ALPES par la société ARIES gratuitement et temporairement dans l’attente de la vente ou de la restructuration de l’ensemble immobilier et que seuls des services ponctuels et modiques étaient prévus en contrepartie. Elle indique que la société PROPRIETES DES ALPES n’a jamais payé ni loyer ni la moindre charge et que les services rendus par la société PROPRIETES DES ALPES faisaient l’objet de rémunérations distinctes par la société ARIES par le biais de contrats dédiés.

---

Enfin elle expose avoir proposé à la société PROPRIETES DES ALPES de régulariser une convention d’occupation précaire mais que ce contrat n’a jamais été retourné par la société PROPRIETES DES ALPES, et que par ailleurs la société avait confirmé un mois avant délivrance de la sommation ne pas contester devoir libérer les lieux dès lors qu’une vente interviendrait.
Au soutien de sa demande d’expulsion sous astreinte, elle précise que celle-ci est nécessaire en raison du comportement de la société PROPRIETES DES ALPES et de l’imminence de la vente.
***
Suivant conclusions transmises par RPVA le 01 avril 2022 et soutenues à l’audience du 05 avril 2022, la société PROPRIETES DES ALPES sollicite, au visa des articles 555 du code civil, L.145-1 et suivants du code de commerce, 1104 et 1231-1 du code civil, 834, 835 et 145 du code de procédure civile, que le juge des référés:
A titre principal, déboute la société SARL ARIES de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
- ordonne la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluer le montant des travaux réalisés par la société Propriétés des Alpes sur le local commercial et l’indemnisation devant être versée par le propriétaire du fonds et rechercher tout élément permettant de déterminer le préjudice subi par la société Propriétés des Alpes du fait de son éviction des locaux loués compte tenu de la perte de fonds, ordonne le maintien dans les lieux de la société Propriétés des Alpes tant que le montant de son préjudice n’aura pas été évalué et payé par la société SARL Aries (Alpine) Propco à la société Propriétés des Alpes ;
- condamne la société SARL Aries (Alpine) Propco au paiement de l’avance des frais des opérations d’expertise et réserver les seuls dépens des opérations d’expertise;
En tout état de cause, condamne la société SARL Aries (Alpine) Propco à verser à la société Propriétés des Alpes la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code civil, outre les dépens distraits au profit de Maître Françoise Serneels-Serot, avocat sur son affirmation de droit.
Au soutien de ses prétentions, la société PROPRIETES DES ALPES explique qu’en octobre 2017, Monsieur Z (représentant en France de la société ARIES) et Mr AA, dirigeant de la société PROPRIETES DES ALPES ont conclu un bail commercial verbal portant sur le local du rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier, moyennant versement d’un loyer annuel de 10 000 euros, qui n’a de fait jamais été versé, étant compensé avec le coût des services professionnels fournis par la société PROPRIETES DES ALPES à la société ARIES.
Elle indique que le contrat n’était ni temporaire ni précaire et que les parties avaient convenu qu’un espace serait réservé à la société PROPRIETES DES ALPES dans le nouvel immeuble qui serait édifié afin que l’agence immobilière poursuive son exploitation. C’est dans cette optique que la société PROPRIETES DES ALPES a réalisé des travaux d’aménagements des locaux et l’a mentionné dans son immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés.
Elle n’a donc pas régularisé la convention d’occupation précaire présentée par la société ARIES en 2019 car elle ne correspondait pas à l’accord d’origine pris avec le précédent dirigeant.
Par ailleurs elle affirme qu’elle s’est engagée à quitter les lieux uniquement en cas de vente de l’immeuble à la société NOVOXIA, dans le cadre de laquelle elle devait percevoir des honoraires

---

qui auraient eu pour effet de compenser le préjudice subi par la perte de son droit au bail, et dans l’optique de poursuivre son exploitation dans le nouvel hôtel.
Elle considère que la société ARIES est revenue unilatéralement sur les accords initiaux intervenus entre les parties et qu’il est impossible d’ordonner son expulsion au regard du bail commercial verbal existant.
Elle conclut qu’aucun trouble manifestement illicite ne saurait être retenu.
Subsidiairement elle sollicite que soit ordonnée une expertise afin d’évaluer les travaux d’amélioration qu’elle a entrepris dans le local et de prévoir leur indemnisation. Elle précise également avoir subi un préjudice du fait du non-respect des engagements contractuels de la société ARIES, cette dernière manquant à son devoir de loyauté et d’exécution de la convention. Elle conclut enfin au rejet de la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en raison de son caractère excessif et non justifié dans le quantum.
L’affaire, plaidée le 5 avril 2022, a été mise en délibéré au 17 mai 2022 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS :
Sur la demande aux fins d’expulsion formée par la société ARIES :
L’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui
s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il résulte de l’article L. 145-5-1 du code de commerce que : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Il appartient en conséquence au juge des référés, afin de statuer sur l’existence ou non d’un trouble manifestement illicite, de déterminer la commune intention des parties quant à la convention établie entre eux. Il sera également rappelé que l’alinéa 2 de l’article 835 précité n’implique pas l’absence de contestation sérieuse.
Une convention d’occupation précaire se caractérise par une circonstance objective de précarité et par une faible redevance ou sur le caractère gratuit de l’occupation.
En l’espèce, il n’a pas été formalisé d’écrit, l’accord étant verbal. Il n’est pas contesté que ce local avait été mis à la disposition de la société PROPRIETES DES ALPES dans l’attente de la réalisation d’un événement: soit la vente, soit la réhabilitation de l’ensemble immobilier, ces événements constituant bien un événement extérieur ne dépendant pas de la volonté des parties.
Quant à la gratuité de l’occupation, il résulte des échanges d’écrits (mails et courriers) entre les parties et notamment du mail de M. AA en date du 10 juillet 2019 et de son courrier à la société ARIES en date du 4 mars 2020 que le terme de « occupation gratuite » étant bien à chaque fois utilisé par la société PROPRIETES DES ALPES.

---

De plus si la société défenderesse évoque dans ses écritures un loyer à hauteur de 10 000 euros par mois compensé par le coût de services fournis par la société PROPRIETES DES ALPES, cette affirmation vient en opposition aux écrits cités précédemment et elle n’est confirmée par aucun autre élément de preuve. La demanderesse indique quant à elle avoir réglé les services rendus.
Enfin dans des termes non équivoques utilisés tant dans un courrier du 4 mars 2020 que dans un mail du 2 novembre 2021 (pièces n°5 et 6 du demandeur), Monsieur AA précise qu’il n’entend pas revendiquer la propriété commerciale du local et qu’il quittera les lieux en cas de vente ou de début des travaux.
La seule production d’attestations que sont celles de M. Z, ancien responsable de la société ARIES avant son rachat, et de M. AB, architecte du projet de reconstruction, ne peuvent en soi constituer preuve des termes d’un accord, contraires aux échanges d’écrit produits. Il en est de même de l’extrait KBIS de la société PROPRIETES DES ALPES, la déclaration du lieu pour déclarer son activité commerciale ne pouvant engager le propriétaire des locaux, ou des travaux que la société indique avoir effectué dans les locaux.
Il sera donc bien considéré que la convention liant les parties est une convention d’occupation précaire et non un bail commercial verbal.
Dés lors le fait que la société PROPRIETES DES ALPES, occupante précaire, se soit maintenue dans le local au terme du préavis d’un mois laissé après la sommation d’avoir à quitter les lieux
n’étant pas contesté, constitue un trouble manifestement illicite.
Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion de la société PROPRIETE DES ALPES du local.
Au regard des relations entre les parties, cette obligation de quitter les lieux sera assortie au terme
d’un délai de quinze jours après la signification de la décision d’une astreinte de 300 euros par jour de retard afin de permettre l’exécution de la présente décision.
La société ARIES sera également autorisée, au terme du délai laissé pour libérer les locaux, à procéder à l’enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société PROPRIÉTÉS DES ALPES.
Sur la demande reconventionnelle de la société PROPRIETES DES ALPES aux fins de voir ordonner une expertise judicaire et de maintien dans les lieux:
En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le Juge des Référés peut ordonner une mesure d’instruction.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel, fut-il futur potentiel.
Il a été vu supra que la société PROPRIETES DES ALPES était occupante sans droit ni titre. Dés lors la réalisation de travaux réalisés dans les locaux sans l’autorisation de la société ARIES ne peut justifier le juste motif nécessaire à sa demande d’expertise.
Elle ne peut non plus se prévaloir d’une indemnité d’éviction à laquelle le caractère précaire de l’occupation n’ouvre pas droit.

---

La société PROPRIETES DES ALPES sera donc déboutée de sa demande de désignation d’un expert judiciaire et de sa demande de maintien dans les lieux.
La société PROPRIETES DES ALPES sera également déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice pour non-respect de ses engagements contractuels par la société ARIES, le manque de loyauté de cette dernière n’étant pas démontré puisqu’il a été fait droit à sa demande d’expulsion. Aucune demande de dommages-intérêts n’était en tout état de cause formalisée.
Quant à la promesse évoquée de la société ARIES de réserver un local à la société PROPRIETES
DES ALPES au sein du nouvel hôtel éventuellement à construire, aucun accord sur ce plan n’est établi et le juge des référés saisi ce jour en expulsion n’a pas à statuer sur ce litige qui relève du fond.
Sur les demandes accessoires :
La société PROPRIETES DES ALPES, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens.
La société PROPRIETES DES ALPES étant tenue aux dépens, l’équité commande de la condamner à payer à la société ARIES la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Nous, X Y, statuant publiquement en matière de référés, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
DISONS que la société PROPRIETES DES ALPES est occupante sans droit ni titre du local au sein de la résidence «le […] » situé rue de l’Aiguille du Fruit à Saint-Bon-tarentaise (73120)
(Courchevel 1650) appartenant à la société ARIES;
ORDONNONS l’expulsion de la société PROPRIETES DES ALPES, ainsi que de tous occupants de son chef dudit local, au besoin avec le concours de la force publique, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à l’expiration dudit délai, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs ;
AUTORISONS la société ARIES, en cas de non libération des lieux au terme dudit délai, à procéder à l’enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société PROPRIÉTÉS DES ALPES;
DEBOUTONS la société PROPRIETES DES ALPES de ses plus amples demandes ;
CONDAMNONS la société PROPRIÉTÉS DES ALPES à payer à la société ARIES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la société PROPRIÉTÉS DES ALPES aux dépens. A’a mhule suivent les signatures R B LE PANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
En consequence to Republique Rang sa mange LE JUGE DES REFERES LE GREFFIER erone arcus nussie’s de Justice surce fecus de meme les oreserves a execution, oux Procureurs
Generoux et aux Procureurs de la Republique pres
فيدك les Tabuncus Judiciaires dy tenir la main. tous Commencents el Officiers de la Force Publique oe weersonforsion s en seront regement reous.
Four CORBAXECUTORE, ce s contome
Ne Directed De Greife