TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 09 Février 2024
N° RG 23/02306 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YT3W
N° :
DEMANDERESSE X Y Z AA Madame X Y Z AA […]
AB AC AD représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL AA ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
DEFENDEUR
Monsieur AB AC AD AA 52 rue Ville d’Avray 92310 SÈVRES
non comparant
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Cécile BAUDOT, Première Vice-Présidente Adjointe, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD
Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
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Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 Décembre 2023, avons mis l’affaire en délibéré au 24 janvier 2024, prorogé à ce jour.
FAITS ET PROCEDURE
M^me X AE et M. AB AE sont propriétaires indivis d’un bien immobilier situé 52 rue Ville d’Avray, 92310 Sèvres, depuis le décès de leur mère AF AG AH, le […].
AGs parties ne parvenant à une sortie amiable de l’indivision, par acte du 14 septembre 2023, M^me X AE a fait assigner son frère, M. AB AE, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant selon la procédure accélérée au fond afin de voir :
-dire et juger qu’il y a urgence à prendre une mesure requise par l’intérêt commun, à savoir autoriser M^me X AE à vendre seule le bien indivis ; Et, par conséquent,
-autoriser M^me X AE à régulariser seule la vente du bien immobilier indivis ci-après décrit, à savoir : « Maison en meulière édifiée légèrement en retrait de la rue, sur caves, composée de trois niveaux avec toit en terrasse auquel on accède depuis le deuxième étage. A chaque niveau, un appartement renfermant : une cuisine avec accès pour la salle d’eau et trois pièces en enfilade. Garage d’environ douze mètres carrés à usage collectif. Petit pavillon moderne édifié sur sous- sol, comprenant : séjour avec cuisine américaine et petite mezzanine, une chambre, salle de bains, garage fermé. Avec cour, 2 parkings et jardin. […]ensemble cadastré : Section AB n°[…] – « Rue de Ville d’Avray n°52 » – pour une contenance de huit ares et trente deux centiares (08 a et 32 ca) » ;
-autoriser M^me X AE, à cette fin :
- à missionner l’agent immobilier ou l’agence immobilière de son choix au nom et pour le compte de l’indivision à la condition que la commission ne s’élève pas à plus de 6 % TTC du prix net vendeur ;
- à ratifier toute promesse de vente puis toute réitération par acte authentique au nom et pour le compte de l’indivision ;
-condamner M. AB AE à libérer les lieux dès la signification du jugement à intervenir en les laissant en bon état d’entretien et de réparation ;
-dire et juger
*qu’à défaut pour lui de libérer les lieux, M^me X AE sera autorisée à procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un commissaire de Justice, de la force publique et d’un serrurier ;
*que, dans une telle hypothèse, elle serait autorisée à vider les lieux de tous meubles ou objets trouvés sur place et à les confier à un garde meubles aux frais risques et périls de M. AB AE ;
-fixer provisoirement le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par M. AE à l’indivision à la somme de 2 000 euros par mois à compter du 1er septembre 2018 pour la jouissance privative du bien immobilier […] 52 rue Ville d’Avray 92310 Sèvres ;
-dire que M. AE est redevable envers l’indivision de la somme provisoire de 120 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er septembre 2018 au 31 août 2023 inclus ;
-condamner à titre provisionnel M. AE à payer à M^me AE la somme de 75 188,05 euros, au titre des indemnités d’occupation dues par M. AE, des dépenses et frais personnels qui lui sont imputables et des apports effectués par M^me AE sur le compte bancaire commun de l’indivision, pour la période du 1er septembre 2018 au 31 août 2023 inclus;
-débouter M. AB AE de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
-condamner M. AB AE à payer à M^me X AE une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-le condamner aux entiers dépens ;
-autoriser M^me X AE à prélever le montant des condamnations ci-dessus prononcées sur le prix de vente devant revenir à M. AB AE ;
-rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
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M. AB AE bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. AG juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Il y a lieu de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « donner acte » , « de constater » et de « dire » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi des prétentions.
Sur la demande de M^me AE tendant à se voir autorisée à vendre seule le bien indivis
Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
Il résulte de ce texte que deux conditions doivent être réunies: la mesure à prendre doit être imposée par l’urgence et elle doit être justifiée par l’intérêt commun des indivisaires.
M^me AE sollicite l’autorisation de vendre seule le bien indivis. Il convient dès lors de déterminer si la demande est fondée.
Sur l’intérêt commun des indivisaires
AG bien indivis est occupé depuis le décès de AF AG AH, le […], par M. AB AE qui ne verse aucune indemnité d’occupation à sa sœur à ce titre.
Par ailleurs, le bien engendre des frais importants (EDF, Engie, Veolia-Eau, Assurance, Taxe foncière, taxe d’habitation) qui se sont élevés entre 2018 et 2023 à 39 110,53 euros, à la charge de l’indivision. M^me X AE établit qu’elle a dû approvisionner seule le compte indivis débiteur en 2023 à hauteur de 6 564 euros.
AGs parties se sont mises d’accord pour vendre le bien indivis dès le mois d’octobre 2019 et pourtant celui-ci n’est toujours pas vendu.
Des discussions ont été entamées avec plusieurs promoteurs immobiliers fin 2021 et début 2022. AG 17 décembre 2021, le promoteur immobilier Escacity a proposé d’acquérir le bien indivis au prix de 1 500 000 euros, refusé par M. AB AE. AG 20 décembre 2021, le promoteur a rehaussé son offre à 1 750 000 euros. M. AB AE a de nouveau refusé cette offre. AG 6 juin 2022, la société Camar Finance, promoteur immobilier, a proposé d’acquérir le bien indivis au prix de 1 820 000 euros. M^me X AE a accepté l’offre le 13 juin 2022, M. AE l’a refusée. Sommée par le conseil de M^me X AE de se prononcer sur son intention de vendre le bien, en avril 2023, M. AB AE a écrit le 3 mai 2023, ne pas être opposé à la vente du bien mais vouloir d’abord obtenir un permis de construire.
Néanmoins M. AB AE n’a pas entrepris de démarches en ce sens et n’en justifie aucunement cinq ans après le décès de la mère des indivisaires, et il jouit privativement du bien indivis, sans verser la moindre indemnité à sa sœur.
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Il est par conséquent dans l’intérêt de l’indivision de vendre le bien indivis.
Sur l’urgence
Il a été établi par M^me X AE que le bien avait engendré des charges de plus de 39 000 euros au 1er août 2023 et que ces charges continuent de courir, sans que le bien ne produise de revenus.
Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats que la propriété a perdu de la valeur, compte tenu notamment de la conjoncture économique et de la hausse des taux d’intérêts. La dernière valorisation du bien a été établie par l’agence ORPI, le […] mars 2023, entre 1 600 000 et 1 650 000 euros. Enfin, le compte des indivisaires auprès de la Société générale est débiteur depuis avril 2023.
Il résulte de ce qui précède que l’urgence est également caractérisée.
M^me AE sera par conséquent autorisée à régulariser seule la vente du bien immobilier indivis dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle et de condamnation de M. AE à une provision sur le fondement de l’article 815-11 du code civil
Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. […]indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
Selon l’article 815-11 du code civil, tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. A défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire. En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.
Enfin, aux termes du troisième alinéa de l’article 815-10 du code civil, aucune recherche relative aux fruits et revenus (auxquels est assimilée l’indemnité d’occupation) n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.
Sur la réalité de la jouissance privative
La jouissance privative de l’article 815-9 du code civil résulte de l’impossibilité de fait ou de droit pour les co-indivisaires d’user de la chose. Elle doit diminuer ou entraver l’usage du bien par les autres indivisaires. La charge de la preuve de cette jouissance privative incombe à M^me X AE.
Il est constant que le bien est la résidence principale de M. AB AE qui est domicilié à cette adresse dans le cadre de l’instance.
Par ailleurs, il résulte des échanges entre les parties produits par M^me X AE que M. AB AE occupe de manière privative le bien depuis le décès de leur mère, le […]. Il est donc redevable d’une indemnité pour cette jouissance privative du bien indivis. Cette indemnité d’occupation doit revenir à l’indivision.
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Sur le quantum de l’indemnité d’occupation due
[…]indemnité sera due à compter du 1er septembre 2018, tel que demandé.
[…]ensemble immobilier est située 52 rue Ville d’Avray, 92310 Sèvres. Il est composé d’un immeuble d’habitation sur deux étages de 165 m2, d’un terrain de 832 m2 ainsi que d’un pavillon de 100 m2. M^me X AE a fait procéder à l’estimation de la valeur locative le 16 juin 2023, par une agence locale, l’agence ORPI qui a fixé la valeur locative mensuelle à 2 500 euros.
Cette valorisation émanant d’une agence réputée de Sèvres sera retenue. Il convient d’y appliquer un abattement de 20% afin de compenser la précarité de l’occupation. […]indemnité d’occupation due par M. AB AE à l’indivision sera donc fixée à 2 000 euros par mois.
[…]indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 2 000 euros est due à compter du 1er septembre 2018 et sera due jusqu’au partage ou la libération effective des lieux.
Sur la demande de provision formée par M^me X AE
Ces indemnités d’occupation doivent revenir à l’indivision. Elles sont cependant assimilables à un revenu de l’indivision de sorte que M^me X AE est en droit de bénéficier des dispositions de l’article 815-11 du code civil.
Il convient de rappeler que si tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, cette part est évaluée déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. Il n’est en l’espèce pas fiat état de dépenses engagées par M. AB AE pour assurer la conservation du bien.
M^me X AE est en droit de se voir attribuer une provision au titre de l’occupation du bien du 1er septembre 2018 au 31 août 2023, c’est à dire sur une période de 60 mois représentant la somme de 120 000 euros.
M. AB AE sera donc condamné à payer à titre provisionnel à M^me X AE la somme globale de 75 000 euros, tel que demandé.
M^me X AE sollicite par ailleurs le remboursement de dépenses et frais personnels qui auraient été prélevés par M. AB AE sur le compte de l’indivision, à hauteur de 23 811,81 euros ainsi que de la somme de 6 564,28 euros qu’elle aurait apporté à l’indivision au mois d’août 2023.
Des comptes de l’administration de l’indivision sont à faire. Il n’appartient pas au président, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l’article 815-11 du code civil, de faire ces comptes et de liquider les droits dans l’indivision de chacun.
La demande de provision au titre des dépenses et frais personnels de M. AB AE et d’apports personnels de M^me X AE est donc rejetée.
Sur la demande de M^me X AE tendant à voir M. AB AE condamné à libérer les lieux dès la signification du jugement
Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires.
Selon l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
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[…]application de cette disposition impose que soient réunies deux conditions cumulatives, à savoir que la mesure sollicitée soit justifiée par l’urgence et par l’ intérêt commun de l’indivision.
M^me X AE sollicite l’expulsion de la maison de son frère.
[…]intérêt commun de l’indivision est de mettre fin à la situation de blocage qui dure depuis plus 5 ans, et ce d’autant que M. AB AE ne conteste pas le fait qu’il faille vendre le bien.
Par ailleurs, l’urgence est caractérisée par le fait que le bien génère des coûts importants qui sont payés depuis 2023 essentiellement par M^me X AE, le compte de l’indivision étant déficitaire. AG bien ne génère aucun revenu puisque M. AB AE l’occupe sans verser la moindre indemnité d’occupation à l’indivision.
[…]intérêt de l’indivision et l’urgence étant caractérisés, et à défaut de départ volontaire dans les trois mois de la signification de la présente décision, l’expulsion de M. AB AE sera ordonnée.
Sur la demande de M^me X AE tendant à se voir autorisée à prélever les sommes dues sur le prix de vente du bien indivis
Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.
Il n’entre pas dans les attributions du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond d’autoriser M^me X AE à prélever le montant des condamnations sur le prix de vente devant revenir à M. AB AE.
Cette demande sera donc déclarée irrecevable.
Sur les autres demandes
M. AB AE qui succombe sera condamné aux dépens.
[…]équité commande en outre de condamner M. AB AE à payer à M^me X AE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 481-1 6° du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du-dit code.
PAR CES MOTIFS
Statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
AUTORISE M^me X AE à vendre seule le bien indivis situé 52 rue Ville d’Avray, 92310 Sèvres, Cadastré Section AB n°[…] – « rue de Ville d’Avray n°52 » pour une contenance de huit ares et trente deux centiares (08a et 32 ca) ;
AUTORISE M^me X AE à régulariser seule au nom et pour le compte de l’indivision tous les actes nécessaires à la vente dudit bien immobilier indivis situé 52 rue Ville d’Avray, 92310 Sèvres ;
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ORDONNE l’expulsion de M. AB AE et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec l’as[…]tance de la force publique, à défaut de départ volontaire dans un délai de trois mois après la signification de la présente décision, des lieux qu’il occupe soit :
*dans un ensemble immobilier situé 52 rue Ville d’Avray, 92310, cadastré section AB numéro […], « rue Ville d’Avray n°52 » ;
FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par M. AB AE à l’indivision au titre de l’occupation du bien situé 52 rue Ville d’Avray, Sèvres, 92310, à 2 000 euros par mois à compter du 1er septembre 2018 et ce jusqu’au partage ou la libération des lieux;
CONDAMNE à titre provisionnel M. AB AE à payer à M^me X AE la somme de 75 000 euros au titre de sa quote-part des bénéfices de l’indivision pour la période du 1er septembre 2018 au 31 août 2023,
DECLARE IRRECEVABLE la demande de M^me X AE tendant à se voir autorisée à prélever le montant des condamnations sur le prix de vente devant revenir à M. AB AE ;
CONDAMNE M. AB AE aux dépens ;
CONDAMNE M. AB AE à payer à M^me X AE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
FAIT À NANTERRE, le 09 Février 2024.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Pierre CHAUSSONNAUD Cécile BAUDOT, Première Vice-Présidente Adjointe
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