COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 29/07/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/159

N° RG 22/00496

N° Portalis DB2O-W-B7G-CQEX

DEMANDEUR :

S.C.I. COSTAL IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Francine KLEIN, avocate plaidante au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6]

représenté par son syndic DEGOUEY & Cie dite “ VAL D ISERE AGENCE”

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et la SELARL CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE substitué par M^e LEROY, avocat au barreau de CHAMBERY.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Présidente : […], vice présidente

Assesseur : […], vice présidente

Assesseur : […], Vice-Président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :

Audience publique du : 20 Mai 2025

Délibéré annoncé au : 29 juillet 2025

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND, et M^e MURAT

à :

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble dénommé la « Résidence [6] » sis à [Localité 9] (Savoie) est régi par le statut de la copropriété. La société DEGOUEY & C^ie AGENCE IMMOBILIERE dite « [Localité 9] AGENCE » assure les fonctions de syndic. La SCI COSTAL IMMOBILIER, dont les gérants sont les époux [M], est propriétaire depuis 2009 des lots n° 101 et 108 situés respectivement au sous-sol et au rez-de-chaussée de l’immeuble.

La SCI COSTAL IMMOBILIER a donné à bail ses lots au sein de la copropriété entre 2009 et 2021 à la SARL COSTAL, qui y a exercé un commerce de restauration sous l’enseigne « [4] ».

Par arrêté du 29 mars 2021, le maire de [Localité 9] a refusé d’accorder à la SARL COSTAL l’autorisation d’aménager le local pour le mettre en conformité avec la réglementation d’accessibi1ité aux handicapés au motif qu’elle ne justifiait pas de l’autorisation de la copropriété autorisant le passage par la copropriété lors de l’ouverture au public du restaurant.

Le 25 juin 2021, la SARL COSTAL devenue SAS COSTAL a cédé le fonds de commerce à la société JLM qui exerce le commerce de restauration sous l’enseigne « [7] ». Suivant contrat de bail commercial du 25 juin 2021, la SCI COSTAL IMMOBILIER a conclu un nouveau bail commercial avec la SAS COSTAL pour une durée de 9 ans jusqu’au 24 juin 2030.

Au mois d’octobre 2021, la SCI COSTAL IMMOBILIER, représentée par son gérant, Monsieur [L] [M], a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale du 11 décembre 2021 d’une résolution aux fins d’être autorisé à créer d’une sortie de secours depuis les lots n°101 et 108 vers le hall d’entrée de la Résidence [6].

Lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 11 décembre 2021, la résolution n°17 correspondant à la demande de la SCI COSTAL IMMOBILIER et la résolution n°18 correspondant à cette même demande modifiée par le conseil syndical ont toutes les deux été rejetées.

* * *

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2022, la SCI COSTAL IMMOBILIER a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] devant le tribunal judiciaire d’Albertville afin, à titre principal d’être autorisée à créer la sortie de secours donnant sur le hall d’entrée de l’immeuble refusée par l’Assemblée Générale du 11 décembre 2021 et, à titre subsidiaire, d’annuler les résolutions 17 et 18 de ladite assemblée lui ayant refusé cette autorisation.

* * *

Par conclusions d’incident du 24 juin 2022, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] a sollicité du juge de la mise en état de :

— Déclarer irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°18

— Joindre la présente procédure avec l’instance enregistrée sous le numéro de RG 21/00358, engagée par la SCI COSTAL IMMOBILIER devant le même tribunal en contestation de la résolution de l’Assemblée générale du 12 décembre 2020.

Suivant ordonnance du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Constaté que la demande tendant à déclarer irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°18 est devenue sans objet

— Rejeté la demande de jonction des procédures RG 21/358 et RG 22/496

— Dit que les dépens et frais irrépétibles sont réservés et suivront ceux de l’instance au fond

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état.

* * *

Suivant ses dernières conclusions au fond notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, la SCI COSTAL IMMOBILIER demande au visa de la loi du 10 juillet 1965 de :

— Déclarer les demandes de la SCI COSTAL IMMOBILIER recevables et bien fondées

— Autoriser sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 la création d’une issue de secours des lots 108 et 101 donnant sur le hall de l’immeuble refusée par l’Assemblée générale du 11 décembre 2021 aux termes des résolutions 17 et 18

— Fixer les conditions de réalisation des travaux permettant d’aboutir à la création de ladite issue de secours, conformément aux précisions formulées aux § 26 et 27 des présentes conclusions

— A titre subsidiaire, annuler la résolution 17 de 1'ordre du jour de l’Assemblée générale du 11 décembre 2021

— Prendre acte de la renonciation de la SCI COSTAL IMMOBILIER à sa demande subsidiaire d’annulation de la résolution 18 de l’ordre du jour de l’Assemblée générale du 11 décembre 2021

— Condamner Syndicat [6] à payer à la SCI COSTAL IMMOBILIER au titre de la présente instance au fond une indemnité de 3.000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Le condamner également à payer à la SCI COSTAL IMMOBILIER au titre de l’incident de jonction initiée par le Syndicat des copropriétaires l’indemnité de 1.500 euros TTC sollicitée par elle lors de cet incident

— Condamner le Syndicat [6] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, Avocat, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, au visa des articles 25 b/ et 30 de la loi du 10 juillet 1965, La SCI COSTAL IMMOBILIER prétend que la création d’une issue de secours au profit des lots 108 et 101 donnant sur le hall de l’immeuble [5] est indispensable pour l’exercice de l’activité de restaurant, compte tenu de la réglementation applicable en matière d’établissement recevant du public (ERP). Elle rappelle que les résolutions 17 et 18 refusées par l’Assemblée générale du 11 décembre 2021 avaient pour seul objet de se conformer aux exigences administratives de sécurité contre l’incendie imposées à tous les établissements recevant du public comme l’ont rappelé l’avis du 5 janvier 2021 de la sous-commission départementale de sécurité et l’arrêté du 29 mars 2021 du Maire de VAL D’ISERE refusant de faire droit à l’autorisation d’aménager.

Elle relève que le règlement de sécurité contre l’incendie relatif aux établissements recevant du public de 5ème catégorie définit précisément les conditions d’isolement et de dégagements de l’établissement et précise notamment que lorsqu’un dégagement accessoire emprunte une propriété appartenant à un tiers, l’exploitant doit justifier d’accords contractuels sous forme d’acte authentique.

La SCI COSTAL IMMOBILIER estime donc, s’agissant en l’espèce d’un établissement recevant entre 20 et 100 personnes, que deux dégagements sont nécessaires pour le seul lot n°108, indépendamment de la destination du lot n°101. La SCI COSTAL IMMOBILIER observe qu’une décision judiciaire est nécessaire pour autoriser le passage via la copropriété compte tenu du refus de l’Assemblée Générale.

La SCI COSTAL IMMOBILIER soutient que selon l’article 9 du règlement de copropriété, les propriétaires ont l’obligation de ne pas encombrer l’entrée de l’immeuble, de sorte que la mise en place d’une issue de secours n’entraînera pas de contrainte supplémentaire pour les copropriétaires.

La SCI COSTAL IMMOBILIER prétend que sa demande est conforme aux dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle constitue une amélioration pour le copropriétaire demandeur, qu’elle respecte la destination de l’immeuble fixée par l’article 8 du règlement de copropriété, et qu’elle ne porte pas atteinte à la jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, l’utilisation de l’issue de secours étant par définition exceptionnelle, en cas de survenance d’un sinistre.

La SCI COSTAL IMMOBILIER rappelle que la présente procédure est la conséquence du rejet de la résolution n°17 portant sur la création d’une seconde issue de secours, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’apprécier d’autres solutions techniques, notamment l’agrandissement de l’ouverture existante ou la création d’une autre ouverture en façades, lesquelles n’ont pas fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale. Au surplus, La SCI COSTAL IMMOBILIER explique que les autres options porteraient atteinte à la structure et à la solidité de la façade nord, nécessiteraient de modifier l’entrée complète du restaurant, et auraient un coût important alors que la demande consiste à utiliser comme issue de secours la porte privative déjà existante et reliant le lot n°108 avec le hall de l’immeuble.

La SCI COSTAL IMMOBILIER sollicite donc l’autorisation de création de l’issue de secours donnant sur le hall de l’immeuble et de fixer les conditions de réalisation des travaux.

A titre subsidiaire, la SCI COSTAL IMMOBILIER demande l’annulation de la résolution n°17. Elle relève que cette demande est recevable, car il existe un lien suffisant avec sa demande principale d’autorisation de travaux. S’il était fait droit à cette demande principale, la résolution serait automatiquement annulée. Elle observe que l’assignation de la SCI COSTAL IMMOBILIER contenant les deux demandes a été délivrée le 17 février 2022, soit dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI COSTAL IMMOBILIER possède la qualité d’opposant à cette résolution 17, et qu’elle n’a jamais sollicité la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité.

Elle estime que la résolution encourt l’annulation puisque selon le règlement de copropriété l’immeuble est à usage principal d’habitation et de commerce, lequel est exercé au rez-de-chaussée et au sous-sol. Elle note également que la SCI avait dûment justifié dans sa demande d’autorisation de création d’une issue de secours donnant sur le hall de l’immeuble que celle-ci faisait suite à un avis du 5 janvier 2021 de la sous-commission départementale de sécurité dépendant de la Préfecture de la Savoie exigeant l’accord contractuel prévu par le règlement de sécurité applicable aux ERP de 5ème catégorie.

Selon elle, le refus opposé dans ces conditions à la création de l’issue de secours donnant sur le hall de l’immeuble revient à faire obstacle au droit fondamental de chaque copropriétaire d’user et jouir librement des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La SCI COSTAL IMMOBILIER demande au tribunal de condamner La SCI COSTAL IMMOBILIER dépens et frais irrépétibles de la présente instance, outre les dépens et frais de la mise en état.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions écrites de La SCI COSTAL IMMOBILIER pour l’exposé des prétentions et moyens du défendeur.

* * *

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2024, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] demande au visa des articles 30 et 42 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de :

A titre principal,

— Rejeter l’intégralité des demandes de la SCI COSTAL IMMOBILIER

A titre subsidiaire,

— Prendre acte du désistement de la SCI COSTAL IMMOBILIER de sa demande tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°18 de 1'assemblée générale du 11 décembre 2021

— Rejeter les prétentions présentées par la SCI COSTAL IMMMOBILIER aux fins d’annu1ation de la résolution prise au point 17 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 décembre 2021

En tout état de cause,

— Condamner la SCI COSTAL IMMOBILIER à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [6] une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre de la présente instance au fond.

— Condamner la SCI COSTAL IMMOBILIER à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’lMMEUBLE [6] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre de la procédure d’incident jonction, dont une ordonnance de mise en état a été rendue le 26 janvier 2023.

— Condamner la même aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître MURAT, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de Procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] conclut au rejet de la demande principale de La SCI COSTAL IMMOBILIER dans la mesure où les conditions cumulatives visées par l’article 30 alinéa 4 de la Loi de 1965 ne sont pas respectées. Il rappelle que la demande et le rejet des résolutions s’inscrivent dans un contexte d’opposition entre les parties sur la destination du local n°101, La SCI COSTAL IMMOBILIER considérant qu’elle peut l’utiliser comme local de restauration alors que le syndicat des copropriétaires estime qu’il s’agit d’une cave dont la destination ne peut être modifiée. Le syndicat des copropriétaires estime que le demandeur se sert de sa demande de création d’une issue de secours au profit du local n°108 pour en réalité permettre l’usage commercial du local 101, et respecter les normes applicables pour un usage de restaurant des deux locaux. Il relève à ce titre que la SCI sollicite l’autorisation de créer une issue de secours pour les lots 108 et 101, ce qui conforme sa volonté de détourner la destination du local 101 définie par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] prétend que La SCI COSTAL IMMOBILIER n’apporte pas la preuve que la création d’une issue de secours donnant sur le hall de l’immeuble, et donc sur les parties communes, est la seule solution technique lui permettant de respecter la réglementation sécurité incendie. Il relève que contrairement à ce que prétend la SCI, l’agrandissement de l’ouverture actuellement occupée par la porte automatique n’occasionnerait pas d’atteinte à la structure de la façade nord du bâtiment ou aux murs porteurs, l’immeuble reposant sur des poteaux séparés d’environ 3,50 mètres de sorte que les murs ne sont pas porteurs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] observe également que l’immeuble abrite des locations saisonnières avec un encombrement fréquent du hall avec des bagages, de sorte qu’il n’est pas envisageable de prévoir une issue de secours donnant sur l’entrée du bâtiment. Elle note en outre que depuis les travaux de surélévation, la porte du local 108 ne se situe plus à côté de l’ascenseur donnant directement sur le hall de l’immeuble, mais permet désormais l’accès à un sas avec un casier à skis, nécessitant de franchir une porte supplémentaire pour parvenir au hall de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] conclut par ailleurs au rejet de la demande subsidiaire de La SCI COSTAL IMMOBILIER aux fins d’annulation de la résolution n°17 puisque aucune violation de 1'article 9 de la loi de 1965 n’est établie, la SCI COSTAL IMMOBILIER n’étant nullement empêchée de jouir et d’user de son local en sous-sol dans le respect de sa destination et de celle de l’immeuble, c’est-à-dire à usage de local accessoire (réserve cave, stockage).

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions écrites du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] pour l’exposé des prétentions et moyens du défendeur.

* * *

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2025 et renvoyée à l’audience de plaidoirie du 20 mai 2025. Lors de l’audience du 20 mai 2025, le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

En conséquence, il n’y a pas lieu de répondre aux conclusions de La SCI COSTAL IMMOBILIER sollicitant qu’il lui soit donné acte de sa renonciation à la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 11 décembre 2021. En effet, le tribunal est saisi par le dispositif des dernières conclusions notifiées par les parties en application du dernier alinéa de l’article 768 du code de procédure civile précité.

1. Sur la demande d’autorisation de la création d’une issue de secours des lots 108 et 101

L’article 25 b de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

….

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Selon l’article 30 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Il est constant, au visa de ces dispositions, que le tribunal judiciaire ne peut autoriser les travaux que si les conditions cumulatives suivantes sont respectées :

— les travaux que le copropriétaire veut réaliser apportent une amélioration étant précisé qu’il n’est pas nécessaire que les installations ainsi réalisées puissent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires

— les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires sur leurs parties privatives

— l’assemblée a refusé l’autorisation sollicitée

— la demande du copropriétaire intervient antérieurement à la réalisation desdits travaux et à ses frais.

En conséquence, il n’appartient pas au tribunal de solliciter du demandeur qu’il justifie de la nécessité des travaux demandés, et notamment de prouver qu’il n’existe pas d’option moins contraignante pour la copropriété, ce critère de subsidiarité n’étant pas prévu par la loi et la jurisprudence. Seuls les critères visés ci-dessus sont de nature à s’opposer aux travaux demandés par le copropriétaire au visa de l’article 30 aliéna 4 de la loi de 1965. Dès lors, le moyen soulevé par Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] en défense, relatif à l’absence de justification par La SCI COSTAL IMMOBILIER de l’impossibilité de créer une issue de secours depuis la façade nord ou depuis l’entrée du restaurant sera rejeté.

Le tribunal relève que les travaux sollicités par La SCI COSTAL IMMOBILIER, en l’espèce la création d’une issue de secours, constituent une amélioration de sa propriété. Ils sont devenus nécessaires suite à l’avis du 5 janvier 2021 de la sous-commission départementale de sécurité et l’arrêté du 29 mars 2021 du Maire de [Localité 9]. Il est à ce titre admis que les travaux relatifs à la sécurité incendie constituent des améliorations (Civ. 3ème, 24 mai 2005) encore plus particulièrement s’agissant d’ouvrages rendus obligatoires en vertu de dispositions légales ou réglementaires (Civ. 3ème, 2 mars 1988).

Il est par ailleurs constaté que le lot n°108 est à usage de commerce, en l’espèce un restaurant, conformément au règlement de copropriété. La question de la destination du lot n°101 est sans incidence sur la création de l’issue de secours dans la mesure où il résulte de la réglementation applicable qu’une issue de secours pour le seul usage du lot n°108 est nécessaire.

En effet, il est rappelé que le lot n°108 peut accueillir plus de 20 personnes, en l’espèce 50. Or en l’absence de dégagement de 1,40 mètre débouchant directement sur l’extérieur, la nécessité de deux dégagements est imposé par l’article PE 11 § 3 du règlement de sécurité contre l’incendie relatif aux établissements recevant du public, que le lot n°101 soit ou non exploité à titre de restaurant. La circonstance que le restaurant puisse accueillir en plus 20 personnes en sous-sol, outre le personnel est sans conséquence sur l’obligation de disposer de deux dégagements pour respecter la réglementation relative au risque incendie.

Par ailleurs, les travaux sollicités par La SCI COSTAL IMMOBILIER sont conformes à la destination des parties communes sur lesquelles va déboucher l’issue de secours. Le hall d’entrée a vocation à permettre la sortie des occupants du bâtiment. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] soutient que l’accès du lot 108 vers le hall d’entrée nécessite le passage par un premier local où se trouvent des casiers à ski, avec un éventuel encombrement lié à cet usage. Toutefois, le syndicat des copropriétaires de la copropriété ne peut se prévaloir d’un éventuel manquement des copropriétaires aux règles de sécurité incendie, qui imposent l’interdiction dans l’ensemble des dégagements de tout dépôt et objet faisant obstacle à la circulation des personnes, pour s’opposer à la demande de La SCI COSTAL IMMOBILIER. Il est de surcroît relevé que l’usage de l’issue de secours sera limité à des cas exceptionnels nécessitant une évacuation en urgence des occupants du restaurant, de sorte que l’atteinte aux droits de la copropriété est limitée.

Le tribunal constate enfin que la création d’une issue de secours ne portera pas atteinte aux droits d’usage de leurs parties privatives par les autres copropriétaires.

Le tribunal autorisera par conséquent les travaux nécessaires pour garantir l’accès du restaurant vers le hall d’entrée du bâtiment [6] à usage de sortie de secours dans les conditions prévues par l’article 17 de l’Assemblée Générale du 11 décembre 2021.

Il n’appartient toutefois pas au présent tribunal de se prononcer sur la destination de lot n°101. L’usage de cette issue de secours par le lot n°101 dans le cadre de la réglementation des ERP sera pour sa part conditionnée à l’autorisation d’usage de ce lot à des fins commerciales. Il est d’ailleurs relevé que dans le cadre de la demande de résolution n°17, La SCI COSTAL IMMOBILIER ne sollicitait que le transit des clients du restaurant pour le lot n°108. L’autorisation sera donc limitée à la création d’un accès de secours depuis le lot n°108 vers le hall d’entrée.

Les travaux seront effectués aux frais exclusifs de La SCI COSTAL IMMOBILIER et consisteront à prendre en charge les travaux d’étude, de mise en œuvre et d’entretien de la porte d’intercommunication coupe-feu de degré 1/2 heure munie d’un ferme-porte permettant l’accès à une issue de secours entre le lot n°108 et le hall d’entrée de l’immeuble [6] conformément à la réglementation des Établissements Recevant du Public (ERP).

2. Sur l’annulation de la résolution n°17 de 1'ordre du jour de l’Assemblée générale du 11 décembre 2021

La demande de La SCI COSTAL IMMOBILIER est sans objet dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale d’autorisation des travaux pour créer une issue de secours.

3. Sur les mesures accessoires :

3.1 Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

3.2 Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], partie condamnée aux dépens, sera également condamnée à régler à la SCI COSTAL IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

3.3 Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il est constaté que l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et susceptible d’appel, après débats publics,

AUTORISE la création d’une issue de secours depuis le lot n°108 vers le hall d’entrée de l’immeuble [6] pour permettre l’évacuation des clients du restaurant lorsque l’établissement est ouvert au public ;

DIT que La SCI COSTAL IMMOBILIER assumera la charge des travaux d’étude, de mise en œuvre et d’entretien de la porte d’intercommunication coupe-feu de degré 1/2 heure munie d’un ferme-porte permettant l’accès à une issue de secours entre le lot n°108 et le hall d’entrée de l’immeuble [6] conformément à la réglementation des Établissements Recevant du Public (ERP);

DIT que le tribunal n’est pas saisi aux fins d’apprécier la destination commerciale du lot n°101 et donc de l’application à son égard de la réglementation relative aux établissements recevant du public ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] à payer à la SCI COSTAL IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MILLIAND, DUMOLARD, THILL, Avocat,

CONSTATE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 29 juillet 2025, la minute étant signée par Madame […], Présidente et Madame […], Greffière

La Greffière La Présidente