COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 12/12/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Réputée contradictoire

N° Jugement : 25/235

N° RG 25/00435

N° Portalis DB2O-W-B7J-C2PG

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5]

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MONT BLANC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [B] [X] [W] [F] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux non comparants, ni représenté.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Président : […] […]

assisté de […] […], Greffière

DÉBATS :

Délibéré par mise a disposition au greffe le : 12 Décembre 2025

Exécutoire délivré le : 15-12-2025

Expédition délivrée le :

à : M^e MURAT

à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [J] [Z] et Mme [B] [F] épouse [Z], ci-aprés désignés “les consorts [Z]” sont propriétaires des lots n°30, 130 et 313 de l’ensemble immobilier dénommé “[5]” situé à [Localité 6] qui est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[5]” situé à [Localité 6], ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner les consorts [Z] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre :

— condamner les consorts [Z] à lui payer la somme de 7 735,44 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2023, somme incluant les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner les consorts [Z] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner les consorts [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les consorts [Z] aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Philippe Murat.

Les défendeurs ont été régulièrement cités mais n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été fixée au 2 octobre 2025 par ordonnance du même jour. Compte tenu de l’accord du demandeur, la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers de plaidoirie a été fixé au 20 octobre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [Z] sont redevables de leur quote-part des charges de copropriété et que le courrier de mise en demeure du 13 février 2023 et le commandement de payer du 23 septembre 2023 n’ont pas permis de parvenir à une résolution amiable. Ils exposent que les frais de l’article 10-1 sont justifiés et correspondent aux montants du contrat de syndic signé entre la copropriété et le syndic qui s’imposent à l’égard de tous les copropriétaires. Ils expliquent que les défendeurs font preuve de résistance abusive, qu’ils sont de mauvaise foi, que les impayés créent un manque de trésorerie et engendrent de multiples démarches et que le syndicat des copropriétaires a déjà été contraint d’engager des procédures judiciaires.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°1) que les consorts [Z] sont propriétaires des lots n°30, 130 et 313 de l’ensemble immobilier “[5]” situé à [Localité 6] en copropriété.

Selon le relevé de compte établi par le syndic de copropriété, les consorts [Z] seraient redevables d’une somme de 7 435,22 euros sur la période du 15 avril 2021 au 19 février 2025 (pièce n°9 du demandeur). Cette créance concernerait donc les exercices 2021 à 2025.

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires dès 11 juin 2021, 8 avril 2022, 7 avril 2023 et 5 avril 2024 (pièces n°1 à 4 demandeur), le grand livre du 01/01/2021 au 31/12/2021, les appels de provisions sur charges courantes et fonds travaux au titre des années 2022 (pièces n°11 à 14 demandeur), 2023 (pièces n°15 à 18) , 2024 (pièces n°22 à 25) et du 1er trimestre 2025 (pièce n°29 demandeur), les appels de provision n°1 et 2 relatifs à l’installation d’un dechloraminateur (pièces n°19 et 20), l’appel de provision n°2 relatif à la rénovation de la piscine (pièce n°21), les appels de provisions sur travaux des 1er mai, 1er août et 1er octobre 2024 (pièces n°26 à 28 demandeur) et le bilan des charges de l’année 2023 (pièce n°30 demandeur).

Compte tenu de ses éléments, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance d’un montant de 7 435,22 euros arrêtée au 1er janvier 2025 au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 564,40 euros à compter du 13 février 2023 et sur le surplus à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 435,22 euros arrêtée au 19 février 2025 au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 564,40 euros à compter du 13 février 2023 et sur le surplus à compter de la date de la présente décision.

II. Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, le contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires.

Les frais de mise en demeure (66 euros du 13/02/2023, 52 euros le 10/03/2023) qui n’ont pas été réglés seront retenus pour la somme totale de 118 euros (pièces n°37 et 38).

Les frais de “constitution d’huis” et de “constitution du dossier transmis à l’avocat” d’un montant total de 700 euros ne seront pas retenus dès lors qu’il n’est pas démontré les diligences exceptionnelles qui ont été réalisées. Au surplus, il n’est pas justifié du temps passé pour réaliser ses diligences (pièces n°39 et 40).

Les frais de commandement de payer d’un montant de 153,96 euros, non obligatoires en matière de recouvrement de charges, resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les consorts [Z] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 118 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 19 février 2025.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les consorts [Z] ont manqué à leur obligation de payer les charges de copropriété en dépit des courriers de mise en demeure et du commandement de payer qui leur ont été adressés et alors qu’ils ont déjà été condamnés par jugements des 24 janvier 2013, 26 février 2016 et 26 avril 2018 rendus par le tribunal d’instance d’Albertville (pièces n°41 à 43 demandeur) et par jugement du 25 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville (pièce n°44 demandeur) au paiement des charges de copropriété. Cette persistance à ne pas payer les charges de copropriété caractérise une résistance abusive. Ce comportement cause inévitablement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance de trésorerie et doit effectuer de nombreuses démarches.

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV. Sur les demandes accessoires

A. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

B. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Les consorts [Z], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

C. Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les consorts [Z], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer au ysndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement en premier ressort, réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] et Madame [B] [F], épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[5]” situé à [Localité 6] les sommes suivantes :

—  7 435,22 euros arrêtée au 19 février 2025 au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 564,40 euros à compter du 13 février 2023 et sur le surplus à compter de la date de la présente décision,

—  118 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 19 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[5]” situé à [Localité 6] du surplus de ses demandes,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] et Madame [B] [F], épouse [Z] aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Philippe Murat,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] et Madame [B] [F], épouse [Z] à payer au une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 12 décembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […] […], Président et Madame […] […], Greffière

La Greffière Le Président