COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE
JUGEMENT DU : 13/06/2025
Chambre : CIVILE N° RG 22/00994 Nature : Réputée contradictoire N° Jugement : N° Portalis DB2O-W-B7G-CRTN
DEMANDEURS :
Monsieur X Y […]
Madame Z Y épouse Y […]
Tous deux représentés par M^e Géraldine OGER, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Alexandre PAUL-LOUBIERE, de la SELARL ISALEX, avocat plaidant au barreau de CHARTRES,
DÉFENDEURS :
Monsieur AA AB […] représenté par M^e Sarah PEREIRA, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Paul YON, de la SELARL PAUL YON avocat plaidant au barreau de PARIS
Monsieur AC AB […] représenté par M^e Sarah PEREIRA, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Paul YON, de la SELARL PAUL YON avocat plaidant au barreau de PARIS
Monsieur AD AB […] représenté par M^e Sarah PEREIRA, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Paul YON, de la SELARL PAUL YON avocat plaidant au barreau de PARIS
S.A.R.L. VALLOIRE ALTITUDE IMMOBILIER […] Non comparant, ni représenté
Madame AE AB […] représentée par M^e Sarah PEREIRA, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Paul YON, de la SELARL PAUL YON avocat plaidant au barreau de
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PARIS
S.E.L.A.R.L AF RICHARD PALAZZOLO […] représentée par M^e Sophie CLATOT, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Stéphane CHOUVELLON, de la SCP BAULIEUX BOHE CHOUVELLON MUGNIER RINCK, avocat plaidant au barreau de LYON
Maître KARINE AF […] représenté par M^e Sophie CLATOT, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Stéphane CHOUVELLON, de la SCP BAULIEUX BOHE CHOUVELLON MUGNIER RINCK, avocat plaidant au barreau de LYON
S.A.S. DIAG ALPËS […] représentée par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Damien JOST, de la SELARL JOST-JURIDIAG, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :
Lors des débats, du délibéré et du prononcé : Président : Sylvain SCHWINDENHAMMER assisté lors des débats et du prononcé de Lisa POURTIER, Greffière
DÉBATS : Audience publique du : 11 Avril 2025 Délibéré annoncé au : 13 Juin 2025
Exécutoire délivré le : 17/06/2025 à : M^e CHOMETTE, M^e CLATOT, M^e PEREIRA et M^e OGER Expédition délivrée le : à :
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EXPOSE DU LITIGE :
Vu les actes signifiés par huissier de justice les 26/7, 2/8 et 24/8/2022 par lesquels M. X Y et M^me Z AG épouse Y ont assigné successivement M. AD AB, M^me AH AB, M. AA AB et M. AC AB devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1 et 1617 du code civil, condamner in solidum ces derniers à leur payer, avec maintien de l’exécution provisoire de droit, les sommes de :
- 35 942 € au titre de la superfice manquante, ayant acquis de ces derniers un appartement d’une surface metionnée à l’acte de 55,62 m² alors qu’un mesurage postérieur a révélé une surface limitée à 47,63 m² et donc une erreur de 7,99 m² justifiant une réduction proportionnelle du prix ;
- 2 474 € au titre des émoluments et taxes indument payés au regard de la surperficie manquante ;
- 4 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;
Vu les actes signifié les 28/9 et 10/10/2024, joints à l’instance initiale, par lesquels les consorts AB ont appelé en cause successivement la S.A.S. DIAG ALPES, métreur ayant procédé au mesurage préalable à la vente, M^e Karin AF, notaire ayant passé l’acte authentique, la SELARL AF, RICHARD, PALAZZOLO, et la S.A.R.L. VALLOIRE ALTITUDE IMMOBILIER, agent immobilier ayant préparé la vente, aux fins de voir ces derniers condamner à :
- les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au profit des époux Y ;
- leur payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Sarah Pereira :
Vu les dernières conclusions (n°3) des époux Y reçues le 22/12/2023 par lesquelles ils ont :
- demandé de voir rejeter les fins de non recevoir et demandes adverses ;
- repris leurs demandes initiales contre les consorts AB in solidum en paiement des sommes de 35 942 € et 2 474 € après constat de l’aveu judiciaire des défendeurs en application de l’article 1383-2 du code civil selon lequel leur acte d’acquisition mentionnait une surface réelle de 48 m² ;
- porté leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive à la somme de 10 000 € ;
- demander sur le tout l’application des intérêts de droit capitalisés à compter de l’assignation ;
- porté leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 500 €, outre dépens ;
- repris leur demande de maintien de l’exécution provisoire ;
Vu les dernières conclusions (n°IV) des consorts AB reçues le 01/10/2024 par lesquelles ils ont demandé de voir :
- rejeter les demandes de toutes les parties comparantes ;
- condamner in solidum les mêmes et la société VALLOIRE ALTITUDE IMMOBILIER à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit des époux Y ;
- condamner in solidum l’ensemble de ces parties à leur payer 10 000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droità compter du jugement ;
- condamner les époux Y à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Sarah Pereira ;
Vu les dernières conclusions (n°2) de la S.A.S. DIAG ALPES reçues le 5/6/2024 par lesquelles elle a demandé de voir :
- rejeter les demandes des consorts AB et de toutes les autres parties ;
- condamner in solidum les consorts AB, la SELARL AF, M^e Karine AF, l’agence VALLOIRE et la société MMA IARD (pourtant non appelée en cause) à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;
- condamner tout succombant à lui payer 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du cpc, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procdure civile au profit de M^e Elodie Chomette ;
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Vu les dernières conclusions de M^e Karine AF et d ela SLARL AF RICHARD PALAZZOLO reçues le 27/9/2023 par lesquelles ils ont demandé de voir :
- rejeter les demandes des consorts AB en l’absence de faute du notaire directement génératrice d’un préjudice ;
- subsidiairement, condamner les sociétés DIAG et VALLOIRE à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
- débouter la société DIAG de son appel en garantie à leur encontre ;
- condamner les consorts AB ou la société DIAG à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;
Vu l’absence de constitution d’avocat de la S.A.R.L. VALLOIRE ALTITUDE IMMOBILIER ;
Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 5/12/2024 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée pour le 9/1/2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 11/4/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;
MOTIVATION :
-sur la demande principale des époux Y contre les consorts AB
En application de l’article 1616 du code civil, le vendeur est tenu à la délivrance de la contenance stipulée à l’acte selon les dispositions suivantes.
En application de l’article 1617 du code civil, si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur la quantité indiquée au contrat et si la chose ne lui est pas possible, le vendeur doit souffrir une diminution proportionnelle du prix.
En application de l’article 1619 du même code, lorsque la vente est d’un corps certain et déterminé ou commence par la désignation de l’objet vendu suivi de la mesure, l’expression de cette mesure ne donne lieu à aucune diminution du prix pour moindre mesure qu’autant que la différence entre la mesure réelle et celle exprimée au contrat est d’un vingtième (soit 5 %) en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus.
En application de l’article 1622 du code civil, l’action en diminution du prix doit être intentée dans l’année à compter du jour du contrat.
En application de l’article 46 de la loi du 10/7/1965, en violation de laquelle toute stipulation contraire est réputée non écrite en application de l’article 43 de la même loi, si, dans l’acte autentique constatant la réalisation de la vente d’un immeuble en copropriété devant mentionner la superfice de la partie privative du lot, celle-ci est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5 %) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, à charge d’agir dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique, à peine de déchéance.
En l’espèce, bien que nul ne l’invoque, c’est ce dernier texte qui est applicable en présence d’une vente de lots privatifs d’une copropriété.
Les consorts AB invoquent, en dépit de l’assignation, que la demande de réduction de prix aurait été formée en cours d’instance et après expiration du délai d’un an de l’article 1622 du code civil de sorte qu’elle serait irrecevable selon les motifs de ses conclusions.
Or, cette fin de non recevoir, avant d’être parfaitement infondée en présence d’une action formée dès l’assignation de l’été 2022 et seulement six mois après le vente constatée par acte authentique du 9/3/2022, est avant tout irrecevable comme non formée dans le dispositif et surtout non soumise au Juge de la Mise en Etat seul compétent à cet effet.
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Sur le fond, il résulte des pièces produites que :
- par acte authentique du 27/1/2000, M. AA AB, à hauteur de 30 %, et son épouse AI AJ, à hauteur de 70 %, ont acquis solidairement la propriété dans l’immeuble en copropriété
“roche château […] sous le […] lieudit '[…] le grand hôtel” pour 20 a 88 ca les lots privatifs n°12, composé d’un parking couvert et réprésentant 287/100 000e des parties communes, n°51, composé d’une réserve et représentant 58/100 000e des parties communes, et n°47, composé d’un appartement représentant 3 164/100 000e des parties communes, sous la précision, pour satisfaire à l’obligation de l’article 46 de la loi du 10/7/1965, que ce dernier lot est d’une surperficie de 48 m² selon mesurage d’un cabinet GE-ARC à Saint Jean de Maurienne établi le 10/11/1999 annexé à l’acte (en l’espèce annexe non produite par les parties) ;
- par acte authentique du 9/3/2022, M. AA AB et les héritiers de son épouse décédée ont vendu aux époux Y les dits-lots moyennant un prix global de 292 600 € sous les mêmes dénominations et mentions hormis celle de la superficie du lot 47, déclarée garantie par le vendeur en conformité avec l’article 46 de la loi du 10/7/1965 pour 55,62 m² selon attestation de la société ARLIANNE SAVOIE du 4/11/2021 (établissement de la société DIAG) annexée à l’acte, au rappel des dispositions prévues par ce texte notamment en cas de moindre surface de plus d’un vingtième et avec affirmation du vendeur de n’avoir réalisé aucun aménagement susceptible d’en modifier la surperficie telle qu’indiquée ;
- selon certificat établi par un établissement IMMO DIAG CONTROLE à la demande des acquéreurs daté du 21/3/2022, la surperficie a été mesurée pour 51,84 m² au sol représentant 47,63 m² selon les normes de la loi Carrez, la différence de près de 8 m² résidant pour mémoire essentiellement dans le mesurage de la cuisine minoré à cette hauteur dans le certificat établi après la vente ;
- selon les conclusions des consorts AB comme selon le courrier préalable de leur conseil du 5/5/2022, ces derniers reconnaissent que la superficie mentionnée à l’acte de vente au profit des époux Y est erronée, ayant du reste eux-mêmes chargé la société DIAG du mesurage de l’appartement selon un devis mentionnant une surface de 48 M² (soit en conformité avec les mentions d’origine) et ayant publié une annonce non datée mentionnant une surface de 48 m² (pièce 5) même si l’annonce affichée par l’agence après la vente a indiqué la surface rectifiée par le mesurage erroné (pièce 11 des demandeurs) ;
- la société DIAG se prévaut du reste elle-même de ce que la surface réelle est celle de l’acte authentique d’origine et de ce que les consorts AB ont fait l’aveu judiciaire de cette erreur ;
- nul ne sollicite une expertise tandis que deux des trois mesurages ont relevé une surface loi Carrez similaire de 48 m² et 47,63 m², soit une surface très éloignée de celle de 55,62 m² représentant une différence de 7,99 m² entre les deux certificats produits représentant une diminution de 14,365 %, largement supérieure à la différence de 5 % ouvrant droit à l’action en réduction.
La faute des acquéreurs ou leur connaissance de la surface réelle lors de la vente, de même que leur absence de préjudice, comme l’absence de faute ou la bonne foi des vendeurs, sont indifférentes au bien fondé de l’action, qui ne repose que sur l’existence matérielle d’une différence de surface dont la garantie de délivrance est due impérativement par le vendeur, indépendamment de toute responsabilité pour faute et préjudice, lorsqu’elle dépasse la quotité de 5 % légalement tolérée, de sorte que les longs dévelopements de chacun sur la bonne foi ou non et les conditions d’une responsabilité pour faute sont sans effet et notamment ceux tirés d’une différence entre les annonces produites, qui sont pour mémoire dépourvues de toute date certaine.
Les défendeurs ne contestent pas les calculs de l’indemnité de réduction opérés sur la base du prix hors frais de mandat (pourtant assumés par le vendeur) et déduction faite d’une quotité de 10 % appliquée aux lots non concernés par le déficit de surface, soit une somme de 250 200 € sur laquelle la part payée en trop de 14,365 % aboutit à une portion de prix correspondant au déficit de surface de 35 942 €.
De même, le surcoût de frais de notaire et droits fiscaux et la quotité réductible correspondante ne sont pas contestés et s’établissent à 2 474 €.
Il est donc dû un total de 38 416 € au titre du prix et de ses accessoires payés proportionnellement à la réduction de surface ouvrant droit à restitution.
En cas d’inexécution contractuelle, l’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison d’un retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure”, “sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte”, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire:
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La condamnation à verser la créance de restitution de 38 416 € sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26/6/2022, valant mise en demeure en soi, d’autant que des mises en demeure ont été auparavant délivrées et reçues selon les contestations émises par le conseil des défendeurs avant même l’assignation.
Il est par ailleurs avéré que les consorts AB n’ont eu de cesse, par des conclusions multiples étayées de façon confuse, purement factuelles, affirmatives et sans effet légal, de retarder la reconnaissance inéluctable d’un droit incontestable dès lors qu’était reconnu le déficit de surface réelle par rapport aux indications garanties par l’acte et alors que sa liquidation ne suscitait aucune discussion, abusant ainsi de leur droit de se défendre et causant corrélativement un préjudice moral aux demandeurs pouvant être fixé à 1 500 €.
- sur la demande récursoire des consorts AB
L’action en restitution du prix correspondant à la surface erronée garantie n’est susceptible d’être indemnsiée par des tiers qu’à charge de prouver qu’ils ont subi une perte de chance de pouvoir vendre le bien au même prix malgré le déficit de surface et que les tiers en cause ont commis une faute ayant causé cette perte de chance.
Or, si le technicien en charge de l’estimation de surface en vue de la vente a commis une faute d’autant plus évidente que la surface prévue du bien à mesurer figurait dans les informations données pour établir son devis d’intervention et si l’agence et le notaire avaient l’obligation de vérifier le titre de propriété des vendeurs et auraient dû alerter ces derniers sur la différence entre la surface indiquée au titre initial et celle issue du mesurage retenu lors de la vente, les consorts AB n’ont pu être induits en erreur puisqu’ils étaient en possession du titre initial relevant une surface de 48 m² et indiquent eux-mmes avoir publié une annonce correspondante et avoir donné cette information au technicien de mesurage, de sorte que c’est en pleine connaissance de cause qu’ils ont produit le certificat erroné, en connaissance des conséquences légales inhérentes rappelées dans l’acte notarié.
De plus, malgré plus de trois ans de procédure et alors que le prix d’un appartement dépend usuellement de la surface correspondant aux prix moyens au m² pratiqués, sous correctifs éventuels tenant compte de toutes autres conditions de situation et de consistance, les vendeurs ne justifient toujours pas, faute de tout élément en ce sens ni même d’explication à cet égard, de ce que le même prix aurait pu être obtenu malgré l’annonce d’une surface moindre de près de 15 %, ce qui impliquerait que l’offre retenue sur cette base erronée était déjà inférieure au prix du marché selon le m² et/ou selon des conditions spécifiques attractives, ce qui ne résulte d’aucune pièce extérieure à la seule volonté des vendeurs.
Il y a donc lieu de rejeter les demandes récursoires.
- sur les dommages et intérêts pour abus du droit d’ester
A l’égard des demandeurs à l’action principale, il n’est justifié d’aucun préjudice autre que l’affirmation selon laquelle leurs vendeurs auraient fait montre de mauvaise foi en refusant l’évidence du droit à restitution né de la reconnaissance de l’erreur de surface.
Cependant, le retard causé est suffisamment réparé par les intérêts au taux légal et leur capitalisation et est largement induit par leur espoir non abusif de voir retenir la responsabilité des professionnels ayant concourru à la commission et à la non révélation de cette erreur.
Les consorts AB ne peuvent se prévaloir d’aucun abus de quiconque faute de voir leur action ou leur défense reconnue fondée.
Par ailleurs aucune autre partie ne peut se prévaloir d’un abus dès lors qu’il est de fait que les professionnels ont participé à l’erreur ouvrant droit à réduction.
Toutes les demandes de ce chef seront donc rejetées.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
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En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Les consorts AB succombant à l’instance doivent donc être tenus, conformément à l’équité et à leur situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 3 000 €, aux frais irrépétibles que les demandeurs ont été contraints d’exposer.
Les mêmes considérations, telles qu’exposées en rejet des demandes fondées sur un abus du droit d’ester, justifient que les autres parties supportent leurs propres frais.
- sur l’exécution provisoire
En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.
Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, après débats publics,
DECLARE irrecevable la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée par les consorts AB à l’action des époux Y ;
CONDAMNE solidairement M. AD AB, M^me AH AB, M. AA AB et M. AC AB à payer à M. X Y et M^me Z AG épouse Y une somme de 38 416 € en réduction du prix et de ses accessoires de la vente conclue entre les parties par acte authentique du 9/3/2022, en application de l’article 46 de la loi du 10/7/1965, outre intérêts au taux légal à compter du 27/7/2022 et avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, soit à compter du 27/7/2023 puis chaque 27 juillet des années suivantes ;
REJETTE les demandes récursoires des consorts AB ;
REJETTE toutes les demandes des parties en dommages et intérêts pour abus du droit d’ester ;
REJETTE le surplus des demandes de dem def ;
CONDAMNE in solidum M. AD AB, M^me AH AB, M. AA AB et M. AC AB à payer à M. X Y et M^me Z AG épouse Y une somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes formées sur ce fondement ;
DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
CONDAMNE solidairement M. AD AB, M^me AH AB, M. AA AB et M. AC AB aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Elodie Chomette.
Ainsi jugé et prononcé le 13 juin 2025, la minute étant signé par Monsieur Sylvain SCHWINDENHAMMER, Président et Madame Lisa POURTIER, Greffière.
La Greffière Le Président
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