COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU : 25/02/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/2

N° RG 23/00007

N° Portalis DB2O-W-B7H-CVI2

DEMANDEUR :

S.A.R.L. TERRE DE HAUT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Yohann OLIVIER, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

S.C.I. LA FONCIERE CHRISTIANA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Catherine CHAT, de la SCP PEREZ&CHAT,avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL : statuant publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Présidente, juge des loyers commerciaux: […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

DEBATS :

Audience publique du : 06 Janvier 2026

Délibéré annoncé au : 23 Février 2026

Délibéré prorogé successivement au : 25 Février 2026

Exécutoire délivrée le : 25/02/2026 À : M^e OLIVIER et M^e CHAT

Expédition délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2014, la SCI LA FONCIERE CHRISTIANA a donné à bail à la SARL [Localité 3] SPORTS des locaux commerciaux correspondant aux lots n°704, 705, 9062 et 9064 d’un ensemble immobilier sis lieudit “[Localité 3]” sur la commune de LA PERRIERE, ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014 et moyennant un loyer annuel de 43 623,72 euros HT.

La SCI LA FONCIERE CHRISTIANA a fait délivrer le 14 août 2020 à la SARL MDS, venant aux droits de la SARL TANIA SPORTS, un commandement de payer visant la clause résolutoire au vu d’un arriéré locatif de 14 185,10 euros.

La SCI LA FONCIERE CHRISTIANA a fait délivrer le 9 octobre 2020 à la SARL TERRE DE HAUT, venant aux droits de la SARL MDS, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire au vu d’un arriéré locatif de 26 372,82 euros.

Par jugement du 12 août 2020, le tribunal de commerce de CHAMBERY a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire à l’encontre de la la SARL TERRE DE HAUT.

Par exploit du 23 février 2022, la SCI LA FONCIERE CHRISTIANA a fait signifier à la SARL TERRE DE HAUT, venant aux droits de la SARL [Localité 3] SPORTS, un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2022 moyennant un loyer annuel de 46 532,40 euros HT.

Puis le tribunal de commerce de CHAMBERY a, par jugement du 13 mai 2022, arrêté un plan de sauvegarde d’une durée de 120 mois.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 15 février 2023, la SARL TERRE DE HAUT a fait notifier à la SCI LA FONCIERE CHRISTIANA un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 26 600 euros HT.

En l’absence de réponse, la SARL TERRE DE HAUT a, par exploit en date du 18 septembre 2023, fait assigner la SCI LA FONCIERE CHRISTIANA devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 31 décembre 2022.

Par jugement du 30 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a :

— ordonné une expertise en commettant pour y procéder Monsieur [S] [P],

— fixé le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 50 000 euros HT et HC,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 mai 2025.

Suite au dépôt du rapport d’expertise, l’affaire a été appelée à l’audience du 03 juin 2025 et successivement renvoyé, à la demande des parties à l’audience du 04 novembre 2025, puis du 06 janvier 2026.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Aux termes de son mémoire n°2 après expertise, la SARL TERRE DE HAUT demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce de :

A titre principal :

— fixer le montant du loyer du bail révisé à compter du 31 décembre 2022 à la somme annuelle de 37 000 euros HT,juger que les trops-perçus de loyer produiront intérêt au taux légal,

— débouter la défenderesse de sa demande de compensation,

— juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés,

— débouter la défenderesse de toutes demandes, fins ou conclusions contraires,

— condamner la société FONCIERE CHRISTIANA à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société TERRE DE HAUT considère qu’il doit être retenu une surface utile pondérée de 97,1 m² SUP et non 107,7 m² comme le retient l’expert en raison de l’existence de la mezzanine. Elle indique que la mezzanine ne peut être prise en considération au regard de la hauteur sous plafond et du fait qu’elle l’a aménagé au cours du bail sans participation du bailleur.Elle ajoute que la surface retenue comme atelier par l’expert l’était par le propre expert de la société CHRISTIANA et que les parkings ou lieu de stockage sont des annexes diverses non reliées diretement à l’espace de vente au sens de la Chartre d’évaluation. Elle s’en remet à l’avis de l’expert concernant le prix unitaire de 438 euros/m² . Elle demande l’application d’un abattement de 5% de la valeur locative afin de tenir compte des clauses désavantageuses pour le preneur.

Aux termes de son mémoire n°4 après expertise, la société FONCIERE CHRISTIANA demande au juge des loyers commerciaux de :

— rejeter la demande de révision du loyer formée par la demandresse,

— dire que la valeur locative du bien est supérieure au loyer plafonné, en conséquence fixé le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 54 305,8 euros,

A titre subsidiaire :

— la dire bien-fondée en sa demande de compensation et en conséquence ordonner cette compensation entre la créance détenue par la société FONCIERE CHRISTIANA au titre de arriérés locatifs fixés au passif de la société TERRE DE HAUT par jugement du 16 juin 2023 et la créance détenue par la société TERRE DE HAUT au titre du remboursement des trops-perçus de loyer,

— condamner la société TERRE DE HAUT aux entiers.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIERE CHRISTIANA indique que l’expert n’a pas justifié de la décision judiciaire qu’il vise et que cette dernière contribue à diminuer le prix de la valeur locative. Elle demande à ce que la surface pondérée soit fixée à 111 m² et précise que les locaux mis à disposition du preneur sont de 34 et 78 m² avec deux emplacements de parkings.Elle fait état qu’il convient de calculer le loyer plafonné sur la base d’une demande de renouvellement signifiée pour le terme contractuellement prévu d’un bail de 9 ans. Elle ajoute que la compensation est possible au regard de l’article L 622-7 du code de commerce.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 06 janvier 2026 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 23 février 2026, délibéré prorogé à ce jour, du fait de la présence du magistrat à la cour criminelle départementale.

MOTIVATION :

Sur les demandes principales

Sur les règles applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L. 145-33 du Code de commerce :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. »

En l’espèce, les parties sont d’accord pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, divergeant seulement sur certains critères d’appréciation de cette valeur.

Sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

Sur la méthode d’estimation de la valeur locative

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien :

1. La méthode par comparaison :

elle consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires.

2. La méthode par capitalisation :

elle consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence.

3. La méthode par actualisation :

cette méthode consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques.

En l’espèce, les parties n’envisagent pas d’autre méthode que celle procédant par comparaison, laquelle est celle retenue par l’expert judiciaire, les parties qui n’en contestant finalement que les modalités de calcul et non le principe.

Dès lors la méthode de comparaison sera retenue : la valeur locative sera recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigée en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Sur la détermination de la valeur locative

Sur la détermination de la surface globale

Le Bailleur soutient qu’il existe une différence de 6 mètres sur les surfaces de vente entre le rapport FRERAULT et celui du géomètre dont l’expert désigné par le tribunal reprend les travaux et que la différence vient de la pondération du métrage de l’atelier. Il ajoute que les locaux mis à disposition du locataire sont deux locaux commerciaux de respectivement 34 et 78 m² et deux emplacements de parking et non pas de réserve. Il précise que le preneur a aménagé et organisé ces locaux à destination de réserves sans autorisation du bailleur et que la pondération de 0,1 n’est pas en adéquation avec le tarif de location d’un seul parking et qu’ils sont utilisés par le preneur aux fins de réserve mutualisés avec le second magasin exploité par la société Terre de Haut.

En réponse, le preneur indique que la mezzanine ne doit pas être pris en compte au motif que la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m et s’en réfère à la charte de l’expertise et à l’expertise amiable du Cabinet FRERAULT. Elle ajoute qu’elle a aménagé la mezzanine au cours du bail à renouveler sans participation du bailleur. Concernant la partie des locaux denomée atelier par l’expert, il rappelle que l’expert du bailleur mentionne cette partie des locaux comme un atelier dans son rapport et qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle est modifiée cette zone. S’agissant des parkings, elle indique que même si les surfaces étaient qualifiées de réserves, il s’agit d’annexes diverses non reliées directement à l’espace de vente au sens de la Charte d’évaluation, dont l’usage est par nature périphérique à son activité commerciale et que selon la charte de l’expertise, le coefficient se situe entre 0,10 et 0,15, que rien ne justifie de majorer le coefficient retenu par l’expert.

L’expert indique que le local dispose d’une mezzanine aménagée par le locataire et que si cette dernière semble avoir été faite sans l’accord du bailleur, le bail commercial mentionne que les travaux d’améliorations effectués par le locataire sont réputés devenir la proproété de ce dernier et que ces travaux sont bénéficiables sur la valeur locative uniquement lors du second renouvellement suivant leurs accomplissements et que compte tenu de son accès, de sa configuration et de son faible aménagement, il a pris un coefficient de pondération faible. Il indique également que compte tenu de la volonté des parties de prendre en compte, cette mezzanine, il l’a intégré dans sa surface utile avec la pondération adaptée.

Il est à noter que l’expertise diligentée par le bailleur ne mentionne pas la mezzanine indiquant une surface de 5m², hors bail, inférieur à 1,80m sans surface pondérée et l’expertise du preneur précise ne pas en tenir compte mais retient cependant une surface pondérée de 1,20 m².Le preneur verse un courrier en date du 28 mars 2025 adressé à l’expert contestant la prise en compte de la mezzanine dont l’expert ne semble pas avoir tenu compte.

L’attestation réalisée par le géomètre expert dite loi “Carrez” indique concernant la mezzanine une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètres.

Il apparait donc que les parties ne s’accordent pas sur la prise en compte de la mezzanine.

Il sera rappelé que la charte de l’expertise en évaluation immobilière contient en tout état de cause de simples recommandations sans aucun caractère obligatoire pour l’expert.

Le bail précise que tous travaux, améliorations, embellissements quelconques qui seraient faits par le locataire, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité. Il sera rappelé que le bailleur ne peut se prévaloir des améliorations que lors du second renouvellement suivant l’exécution des travaux s’il ne modifie pas les caractéristiques des locaux, ce qui est le cas en l’espèce.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces élements,il ne sera pas tenu compte de la mezzanine.

Concernant l’atelier, l’expert a retenu une surface de 19,4 m² et lui a affecté un coefficient de pondération de 0,3. Le rapport versé par le bailleur mentionne une surface de 19 m² et un coefficient de pondération de 0,6. Le rapport [D] indique pour l’atelier une surface de 18 m² avec un coefficient de pondération de 0,4. Les trois experts font appel à la grille de la Charte de l’expertise mais ne se réfère pas à la même édition. Il apparait cependant que le bail ne fait pas état d’un atelier même s’il est essentiel pour un magasin de location de ski de prévoir un atelier pour notamment l’entretien des skis; que cet atelier doit cependant être considéré comme une 3ème zone de vente et il sera donc appliqué un coefficient de pondération de 0,5 sur la surfece retenu par l’expert.

Enfin concernant les parkings, il apparait qu’ils ne sont pas liés au commerce et situé au -1 et ce même si le preneur les a transformé en réserve; que tant l’expertise diligentée par le bailleur que l’expert judiciaire a retenu un coefficient de 1 et qu’il convient donc de retenir la surface pondérée telle que fixé par l’expert judiciaire.

Il sera donc retenu une surface pondérée de 101 m².

Sur la détermination de la valeur locative unitaire (prix au m²)

La demanderesse soutient que l’expert se base sur une décision judiciaire du 10 août 2022 qu’il n’a pas communiqué et écarte les références non situés dans le voisinage. Elle soutient que le prix du voisinage du rapport amiable ressort à 475euros/m² et que c’est le prix de la décision judiciaire qui contribue à diminuer le prix de la valeur locative de voisinage. Elle ajoute que sur la méthode de la surface pondérée, l’immeuble “[Adresse 3]” se situe sur un prix moyen pondéré supérieur à 500 euros/m². Elle sollicite que la valeur locative de voisinage soit fixée au prix de 520 euros/m².

En réponse, le Preneur s’en remet à l’avis de l’expert quant à ce prix unitiaire et qu’il peut être retenu un prix unitaire de 438 euros/m².

En application de l’article R. 145-7 du Code de commerce :

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Dans le respect des dispositions de l’article R. 145-7 du Code de commerce, sont notamment pris en considération dans la méthode comparative :

— la situation géographique des locaux et le niveau de commercialité de l’emplacement ;

— les caractéristiques physiques des locaux ;

— les conditions de fixation des loyers ;

— la date de fixation des loyers ;

— les clauses et conditions locatives ;

— la nature des activités exercées.

La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative (cf. notamment CA Paris 16e ch. A, 27 septembre 2006 : « l’établissement d’une valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un »). Les références doivent être corrigées pour tenir compte des activités exercées, de leur ancienneté et des caractéristiques des locaux considérés (CA Paris 3e ch., 26 janvier 2022, n° RG 19/10712).

En l’espèce, s’agissant des caractéristiques des locaux, il convient de retenir les critères suivants relevés par l’expert judiciaire dans son rapport :

— les locaux sont situés en plein coeur de la station-village sur l’esplanade [Adresse 4], axe piéton qui traverse entièrement le centre du village de [Localité 3], le front de neige est à proximité du bien,

— en extérieur, les locaux sont en bon état d’entretien et disposent d’un linéaire important donnant directement sur l’axe principal de commercialité de la station, ils disposent de deux entrées simples, d’un revêtement bois souffrant de vétusté et de pierre dans le style montagnard, il n’y a pas d’accès PMR et les vitrines sont en double vitrage;

— la construction du bâtiement date des années 1990;

— les locaux sont divisés en trois parties: une partie commerciale à destination de l’acceuil des clients et location de matériel, une partie technique à destination de stockage et d’atelier et une partie garage à usage de réserves (visibles sur le bail commercial);

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, il convient de retenir les critères suivants :

— le secteur comprend quelques concurrents sur le secteur de la location de matériel de ski en tant que concurrents directs et qu’il est possible de louer du matériel auprès de certains hôtels conctituant une concurrence indirecte ;

— situation centrale dans le village mais pas d’accès direct en voiture;

— domaine relié directement à [Localité 1], mais saisonnalité et marché local encore faible par rapport à la taille de la station;

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire font ressortir :

— qu’il n’a pas retenu les références situées dans les autres stations en indiquant qu’il disposait de suffisamment de références sur les valeurs de [Localité 4];

— qu’il n’a retenu aucune réfèrence du rapport de TERRE DE HAUT, aux motifs qu’elles n’étaient pas sur la station;

— que pour le rapport du bailleur, il considère que les superficies sont relativements divergentes entre la surface du bien expertisé et les références utilisés et il a appliqué une pondération pour rééquilibrer les valeurs de voisinage et a retenu une valorisation finale se situant à 475 euros par m² HT par an;

— qu’il a retenu pour les éléments issus de ses recherches, un prix moyen pratiqué dans le voisinage de 454 euros par m² HT par an en prenant en considération trois références auquels il applique un correctif selon les caractéristiques du local expertisé afin d’établir une valeur locative plus proche du bien expertisé;

— qu’il précise avoir connaissance du résultat d’une décision judiciaire du 10 août 2022 indiquant une valeur locative de 53 980 euros HT/AN pour une surface utile pondérée de 138,41 m²/ an soit une valeur de 390 euros par m²;

— qu’il a décidé d’appliquer une moyenne des trois méthodes pour obtenir une valorisation à 438 euros HT par an.

Si le Bailleur soutient que la prise en compte de la décision judiciaire dimine le prix de la valeur locative et que les parties n’en ont pas eu connaissance, il ne justifie pas avoir sollicité la décision. L’expert a de plus retenu les valeurs retenus par le rapport présenté par le bailleur en les pondérant et il a établi une moyenne entre le renouvellement judiciaire dont il avait connaissance, les références retenues par le bailleur et les références issus de ses recherches.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que l’expert judiciaire a pu régulièrement retenir une valorisation à 438 euros HT par an.

Sur les abattements

En vertu de l’article R. 145-8 du Code de commerce :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »

L’expert judiciaire propose de retenir un abattement de 2892 euros correspondant à la taxe foncière 2022.

Le bailleur ne se prononce pas sur ce point. Le preneur indique que la minoration retenue par l’expert est justifiée. Il soutient également que la clause limitant de manière significative la jouissance des lieux par le preneur, en interdisant toute sous-location ou cession de bail et en prohibant tout changement d’activité justifie une minoration et donc un abttement de 5% sur la valeur locative.

L’expert ne se prononce pas sur ce point. Il apparait cependant que le bail indique bien que les toutes les réparations pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l’exception toutes des reparations de toitures et du gros oeuvre selon l’article 606 du code civil, qui seuls restent à la charge du bailleur; que l’assurance de l’immeuble est pris en charge par le bailleur, seul l’assurance de l’établissement étant pris en charge par le preneur. Le bail ne contient cependant aucune clause concernant la répartition des travaux de mise aux normes. Il convient donc de considérer que les clauses citées par le preneur n’entrainent pas un abattement suplémentaire. Il convient donc de le débouter de sa demande d’abattement supplémentaire.

Sur le calcul de la valeur locative du bail renouvelé

Il résulte de tout ce qui précède qu’il convient de fixer le loyer annuel HT/HC à la somme de 101 X 438 € = 44 238 – 2892 = 41 346 euros par an HT et HC.

Sur les autres mesures

Sur la demande de condamnation de remboursement des trop-perçus :

Si, aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux a seulement compétence pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé et ne peut pas prononcer de condamnation au paiement du loyer fixé par lui, il peut cependant statuer sur la demande de restitution du trop-perçu des loyers dès lors que cette demande est accessoire à la demande principale tendant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, le montant du loyer du bail renouvelé tel que fixé, qui prend effet rétroactivement à compter de la date de son renouvellement, soit le 1er janvier 2023, étant inférieur au loyer en cours et au loyer provisionnel, la société FONCIERE CHRISTIANA sera condamnée au remboursement des loyers trop-perçus.

Sur la demande de compensation

Selon l’article L 622-7 alinéa 1 du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Le juge des loyers commerciaux ayant compétence pour ordonner la restitution des loyers trop-perçus a nécessairement également compétence pour le cas échant ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties selon les règles des articles 1347 et suivants du code civil.

Si le mécanisme de la compensation ne peut en principe intervenir postérieurement au jugement d’ouverture d’une procédure collective pour une créance antérieure, laquelle fait l’objet d’une interdiction des paiements, il en va autrement lorsque la créance antérieure du bailleur sur le preneur présente un lien de connexité avec la créance réciproque du preneur sur le bailleur en application de l’article L 622-7 du code de commerce.

En l’espèce, la créance de la société FONCIERE CHRISTIANA fixée au passif de la société TERRE DE HAUT étant nécessairement connexe à celle de la SARL TERRE DE HAUT au titre des sommes dues par la société FONCIERE CHRISTIANA en remboursement des sommes trop-perçues pour avoir trait aux loyers, il convient de faire droit à la demande de compensation formée par la société FONCIERE CHRISTIANA.

Sur la demande relative aux intérêts dûs :

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer ancien courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, l’instance a été introduite par la SARL TERRE DE HAUT en sa qualité de partie preneuse.

Compte tenu de la date de notification par la société FONCIERE CHRISTIANA de leur premier mémoire en défense, les trop-perçus de loyer dûs par la société FONCIERE CHRISTIANA produiront intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023.

Outre le fait qu’aucun texte ne permet d’écarter ce principe, dans la mesure où les intérêts ne sont dûs que sur les trop-perçus de loyer, l’absence de versement du loyer n’est pas de nature à justifier à ce qu’il soit dérogé à cette règle.

Sur la demande relative à la capitalisation des intérêts :

Par suite de la demande formée par la SARL TERRE DE HAUT et conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les demandes accessoires

Il convient de rappeler qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, les parties devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement. A défaut, le présent jugement vaudra bail.

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par application de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément du dossier relatif à la nature de l’affaire ne justifiant de l’écarter, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Albertville, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 41 346 euros euros HT et HC;

CONDAMNE la société FONCIERE CHRISTIANA à rembourser à la SARL TERRE DE HAUT les trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2023;

ORDONNE la compensation entre la créance détenue par la société FONCIERE CHRISTIANA au titre des arriéres locatifs fixés au passif de la procédure collective de la SARL TERRE DE HAUT et la créance détenue par la SARL TERRE DE HAUT au titre du remboursement des trop-perçus de loyers;

DIT que les trop-perçus de loyer dûs par la société FONCIERE CHRISTIANA produiront intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil Le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Albertville, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, la société FONCIERE CHRISTIANA et la SARL TERRE DE HAUT devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement, et qu’à défaut le présent jugement vaudra bail ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la la société FONCIERE CHRISTIANA et la SARL TERRE DE HAUT à en payer la moitié ;

DÉBOUTE la société FONCIERE CHRISTIANA et la SARL TERRE DE HAUT de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé, le 25 février 2026 la minute étant signée par Madame […], Juge des loyers commerciaux et Madame […], Greffière

La Greffière La Présidente, Juge des loyers commerciaux