ORDONNANCE DU JUGE DE LA

MISE EN ETAT

DU : 08 Août 2025

N° : /2025

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AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de la résidence PELLOUTIER/ [R] [S]

RG : 25/00227 – N° Portalis DB3A-W-B7J-ECJT

NAC : 72C

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L’an deux mille vingt cinq et le huit août

Nous, Patricia MALLET, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière

Dans l’instance opposant :

[Adresse 14] pris en son syndic la SAS MIDI IMMOBILIER SERVICE, dont le siège est sis [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Manuel FURET, avocat au barreau de TOULOUSE,

DEMANDEUR D’UNE PART,

Et :

M. [R] [S],

né le 11 Octobre 1955 à [Localité 8] (ESPAGNE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe GILLES, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDEUR D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 25 Juillet 2025, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte notarié du 15 décembre 2018,Monsieur [R] [S] a acquis de la SCI Fredsamar le lot n°2 d’une surface totale de 663 m² au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] Albi (81) et dont le syndic est la Société Midi Immobilier.

Le lot n°2 occupe la totalité du rez-de-chaussée de l’immeuble à l’exception des cages d’escalier A et B, des locaux communs et du passage cocher et comprend :

— un appartement situé à l’angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 10], comprenant entrée, salle de séjour, deux chambres côté [Adresse 10], cuisine, salle d’eau et W.C.,

— un ensemble de locaux à usage commercial, professionnel ou de bureau, composé d’une grande salle polyvalente et de 13 petites salles de réunion ou d’étude, donnant sur la [Adresse 11] et le [Adresse 6], dégagement et 4 WC.

L’accès à l’appartement et aux locaux se fait par un passage partant de la [Adresse 10] et la totalité du lot n°2 représente 1725/10000èmes des parties communes générales.

Le lot n° 2 est donné en location à la SAS [Adresse 7] dont le dirigeant est Monsieur [S].

Monsieur [R] [S] a fait réaliser, dans le courant des années 2019, 2020, un certain nombre de travaux au sein de son lot.

Le 14 mars 2023, Monsieur [S] a constaté l’effondrement partiel du faux-plafond à l’intérieur du local dont il est propriétaire. Il a été constaté une dislocation de certaines briques constituant le plancher R+1 sur lesquelles sont fixées les rails du faux-plafond suspendu.

La copropriété a adressé une déclaration de sinistre à son assureur, la société AXA France IARD qui a mandaté le cabinet POLYEXPERT.

Ce dernier, dans son rapport du 12 octobre 2023 évoque un potentiel lien entre les désordres et les travaux réalisés à l’intérieur du lot de Monsieur [S] par la société RENOVATION [Localité 5].

Le cabinet POLYEXPERT évoque une potentielle fragilisation des briques par les chevilles de fixation du faux-plafond.

Monsieur [S] par courrier du 24 avril 2024 a mis en demeure la copropriété de:

— le rendre destinataire d’une copie du rapport du BET et de l’aviser des suites qui y seront données,

— l’indemniser de son entier préjudice

— confirmer que sera porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, l’examen de ses différents préjudices.

La copropriété a répondu par courrier du 3 mai 2024, que les désordres étaient dus aux travaux de la société RENOV EVOLUTION et qu’en tout état de cause, ces travaux n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

La copropriété a mandaté la société ASTER BTP qui a pointé un certain nombre de non-conformités au niveau de :

— l’espacement entre la suspente et la rive,

— l’espacement entre le mur périphérique et le porteur,

— la longueur des entretoises.

La société ASTER BTP a confirmé que ces non-conformités sont susceptibles d’occasionner une surcharge sur les entrevous en terre cuite et a préconisé la mise en place d’un porteur supplémentaire ainsi que la répartition des suspentes pour «répartir la charge du plafond modulaire sur les entrevous en terre cuite».

Par exploit en date du 12 février 2025, le [Adresse 14] (SDC ci après) a fait citer Monsieur [S] devant le tribunal judiciaire d’Albi pour obtenir sa condamnation à remettre en état les lieux et à indemniser la copropriété des préjudices subis.

Par conclusions d’incident M. [S] a saisi le juge de la mise en état d’une exception de procédure et de plusieurs fins de non recevoir.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 20 juin 2025, M. [S] demande au tribunal de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

Vu l’assignation du 12 février 2025,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu les articles 117 et 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les décrets n° 2019-502, n° 2019-503 du 23 mai 2019, et n° 2019-650 du 27 juin 2019,

Vu les articles 4, 9 et 31 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les article 2222 et 2224 du code civil,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER nulle l’assignation délivrée le 12 février 2025 à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence DOMICIA/ [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS MIDI IMMOBILIER SERVICE, à Monsieur [R] [S], pour défaut d’habilitation du syndic à agir.

Et à défaut,

DECLARER irrecevable l’action engagée par syndicat des copropriétaires de la résidence DOMICIA/ [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS MIS MIDI IMMOBILIER SERVICE, à Monsieur [R] [S], à l’encontre Monsieur [R] [S], pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et en raison de l’avènement de la prescription quinquennale.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMICIA/ [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS MIS MIDI IMMOBILIER SERVICE, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant irrecevables, et en toute cas prescrites à l’encontre de Monsieur [R] [S].

A TITRE RECONVENTIONNEL

Vu l’assignation du 12 février 2015,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMICIA/[Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS MIS MIDI IMMOBILIER SERVICE à payer à Monsieur [R] [S] la somme provisionnelle de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMICIA/ [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS MIS MIDI IMMOBILIER SERVICE à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 3.500 € à titre de remboursement des frais irrépétibles de justice.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMICIA/ [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS MIS MIDI IMMOBILIER SERVICE aux dépens dont distraction au profit de Maître Philippe GILLES qui sera en droit de les recouvrer, sur son offre de droit, au visa des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour soutenir la nullité de l’assignation M. [S] invoque le défaut d’habilitation à agir du syndic de copropriété qui constitue un défaut de pouvoir et une irrégularité de fond au sens des articles 117 et suivants du code de procédure civile. Il considère que l’habilitation produite par le syndic résultant du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 7 février 2025 ne correspond pas aux exigences légales étant trop vague et trop large pour valoir autorisation à ester en justice alors même qu’elle est infondée sur le plan technique. Il fait valoir en outre que l’action sur le fondement de la conservation de l’immeuble dont dispose le syndic est soumise à la prescription quinquennale, de sorte que l’action a expiré le 15 mars 2024, les travaux de construction du faux-plafond ayant été réalisés le 15 mars 2019. Il estime dès lors que la demande au titre de la dépose du faux-plafond du plancher en R+1 est désormais prescrite.

Il invoque subsidiairement, le défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndic. Il explique que les travaux qui consistaient à remplacer des faux-plafonds ne nécessitaient pas l’autorisation du syndic.

Il ajoute que pendant les travaux et après le sinistre, le syndicat a acquiescé sans réserve et sans équivoque aux travaux de faux-plafond et l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023 a décidé de valider les travaux de réparation et de les prendre en charge dès lors qu’ils participaient des parties communes.

In fine, il fait état qu’il s’agit d’une action préventive, qu’il n’existe aucune atteinte à la solidité de l’immeuble, aucun désordre actuel et certain alors même que les réparations sollicitées sont disproportionnées.

Il fait également état de la prescription de l’action, le délai de 5 ans étant expiré dès lors que les faux-plafonds existaient de longue date, et n’ont jamais fait l’objet de demande de retrait et que le syndic était informé des travaux en 2019, de sorte que l’assignation du 12 février est tardive, le délai expirant le 15 mars 2024 compte tenu de la date de l’achèvement des travaux.

A titre reconventionnel, il sollicite à titre provisionnel des dommages et intérêts, l’action au fond étant manifestement vouée à l’échec en l’absence de préjudice manifeste et de trouble majeur aux autres copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2025, le [Adresse 13] [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS MIDI IMMOBILIER SERVICE demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 31, 32 117, 122 et 789 du Code de procédure civile

Vu la loi du 10 juillet 1965

➢ Débouter Monsieur [S] de sa demande de nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 12 février 2025

➢ Débouter Monsieur [S] de sa demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité et d’intérêt à agir

➢ Débouter Monsieur [S] de sa demande d’irrecevabilité pour cause de prescription

➢ Débouter Monsieur [S] de sa demande de provision

➢ Débouter Monsieur [S] de sa demande au titre des dépens et frais irrépétibles

➢ Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 2.500€ sur le

fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Le SDC fait valoir que le syndic a été valablement mandaté lors de l’assemblée générale du 7 février 2025, ce que Monsieur [S] ne pouvait ignorer puisqu’il était présent et qu’il s’est abstenu de voter s’agissant de cette résolution.

Il souligne que si l’habilitation donnée au syndic doit répondre à un certain nombre de conditions, c’est dans le but de permettre aux copropriétaires de prendre connaissance de l’enjeu de la procédure pour laquelle ils donnent mandat au syndic d’ester en justice et que tel est bien le cas. Il indique que l’habilitation revient sur l’historique du dossier et rappelle que Monsieur [S] est propriétaire du lot n°2, qu’il a fait réaliser des travaux impactant les parties communes sans autorisation préalable ; que la copropriété a mandaté un BET, la société ASTER BTP, afin d’investiguer sur les travaux réalisés et que ces investigations ont mis en exergue des manquements au DTU qui ont conduit à un désordre, à savoir l’effondrement d’une partie du faux-plafond.

Le SDC considère que l’ éventuel caractère généralisé du sinistre évoqué par Monsieur [S] est sans lien avec la présente discussion dans la mesure où la demande ne porte pas tant sur le caractère non-conforme des travaux réalisés que sur leur réalisation en violation des règles relatives au droit de la copropriété. Il souligne que l’habilitation donnée au syndic est particulièrement précise s’agissant des actions à mener puisque le syndic est mandaté pour engager une procédure à l’encontre de Monsieur [S] expressément désigné, ayant pour objet la dépose du faux-plafond et l’indemnisation du préjudice subi par la copropriété et que ce sont précisément les motifs visés dans l’assignation délivrée à la demande du SDCS à l’encontre de Monsieur [S]. Il argue de ce que Monsieur [S] tente de détourner la lettre des dispositions de la loi de 1965 qui ont, simplement, pour objet de s’assurer que la copropriété a validé la procédure, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’habilitation mentionne, encore, que la procédure sera diligentée par Me [X] de la SELARL CLF devant la juridiction compétente et précise les honoraires prévus.

Le SDC explique que Monsieur [S] évoque le défaut de qualité et d’intérêt à agir de la copropriété et conclut sur le fond du dossier en indiquant que les travaux ne nécessitaient pas d’accord de la copropriété ou encore, qu’il était informé de l’existence des travaux alors qu’il ressort du rapport d’expertise que les travaux qu’il a fait réaliser ont eu pour conséquence l’effondrement d’une partie du support. Il considère que contrairement à ce que soutient Monsieur [S] le caractère généralisé ou non du désordre est sans rapport dans la mesure où de nouveaux sinistres peuvent se produire. Il ajoute qu’il n’a pas à justifier d’un risque pour agir puisque son assignation est fondée sur les dispositions de la loi de 1965 qui interdisent à tout copropriétaire de réaliser, sans autorisation de l’assemblée générale, des travaux impactant les parties communes et qu’en cas de non-respect de cette obligation, la démolition s’impose. Il estime donc qu’il a intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [S] afin de le contraindre à retirer le faux-plafond, posé sans autorisation et en violation des règles de l’art et, ainsi, éviter tout nouveau sinistre.

S’agissant de la prescription, le SDC fait valoir que le délai de prescription de 5 ans à commencé à courir à la date du 20 février 2020, jour de la réception des travaux réalisés par M. [S] de sorte que son action n’est pas prescrite. Il ajoute que ce sont précisément les travaux de la Société SIBA qui ont causé une atteinte aux parties communes en raison de la méthode de fixation des suspentes qui est non conforme au DTU et qui porte atteinte aux parties communes. Il souligne également que M. [S] ne démontre pas que l’ancien plafond était installé de la même manière.

Le SDC s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts provisionnels alors que M. [S] évoque des arguments de fond qui ne relèvent pas du juge de la mise en état et que la demande se heurte à des contestations sérieuses.

L’incident fixé à l’audience du 25 juillet 2025 a été mis en délibéré au 8 août 2025.

MOTIFS

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que «Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance

Les parties ne sont plus revevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurmeent à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieuremen t au dessaisissement du juge;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Lorsque la fin de non recevoir nécessite que soit tranchée une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non recevoir.

— Sur la nullité de l’assignation pour défaut d’habilitation du Syndic

Selon l’article 73 du code de procédure civile constitue une exception de procédure, tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que "Le syndic ne peut, au nom du syndicat, agir en justice tant en demande qu’en défense, qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf s’il s’agit d’une action ou d’une défense à une action concernant la conservation des parties communes ou la sauvegarde des droits du syndicat.

En application des décrets du 23 mai 2019 et 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

De jurisprudence constante, l’autorisation donnée par l’assemblée générale pour permettre au syndic d’agir en justice doit être claire précise et suffisamment détaillée. Il s’agit d’un mandat spécial.

En l’espèce selon procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 7 février 2025, l’assemblée générale a :

— constaté que les travaux réalisés par M. [S] [R] ont été effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale en violation des règles de la copropriété et du cadre légal.

— pris acte des conclusions du rapport technique établi par le bureau d’études ASTER BTP qui confirme la non conformité des travaux au DTU

Et a décidé :

— d’engager une procédure judiciaire

— d’autoriser le syndic à engager au nom du [Adresse 12] une procédure judiciaire contre [S] [R] afin :

— de faire constater par le tribunal la non conformité des travaux et l’absence d’autorisation préalable,

— d’obtenir la dépose du faux-plafond et la remise en état des parties communes impactées sur toute la surface du lot

— de réclamer des dommages et intérêts pour couvrir le préjudice subi par la copropriété

Ont donné mandat au syndic pour :

— Mandater Me [X] cabinert CLF pour représenter le syndicat des copropriétaires devant les juridictions compétentes, assurer le suivi de la procédure et tenir les copropriétaires informés de l’avancée de l’affaire. Ils ont également prévu le montant des honoraires en fonction des diligences accomplies.

Il apparaît que les copropriétaires ont bien été informésde la nature de l’action engagée et des demandes formulées devant le tribunal même si la juridiction saisie n’est pas nommément désignée, la mention devant la juridiction compétente suffisant dès lors qu’il est fait état d’une procédure judiciaire.

Il en résulte que le syndic a été valablement mandaté pour agir en justice à l’encontre de M. [S].

L’assignation n’est donc affectée d’aucune cause de nullité et sera déclarée recevable.

— Sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndic et la prescription de l’action

L’article 122 du code de procédure civile énonce que «Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

1° Sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Le débat sur le fait de savoir si les travaux nécessitaient ou non l’accord de la copropriété ou si le syndic était informé des travaux relève du juge du fond et est sans incidence sur l’appréciation de la qualité et de l’intérêt à agir.

Le SDC a intérêt à agir des lors que M. [S] a fait réaliser des travaux de pose d’un faux-plafond fixé aux parties communes et qu’il résulte du rapport d’expertise amiable que ces travaux ont eu pour conséquence l’effondrement d’une partie du support.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des désordres que peuvent causer les parties communes.

Le SDC a intérêt et qualité à agir pour le compte de la copropriété pour solliciter notamment le retrait des faux-plafonds ayant porté atteinte aux parties communes.

Il convient de débouter M. [S] de sa fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

2° Sur la prescription de l’action

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’application du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil n’est pas contesté par les parties.

Seule l’appréciation de son point de départ diffère.

Le délai de prescription ne peut courir qu’à compter de la pose des nouveaux faux-plafonds qui sont à l’origine des désordres invoqués, de sorte que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la réception des travaux par le maître de l’ouvrage soit à compter du 20 février 2020 et jusqu’au 20 février 2025, de sorte que l’action engagée par exploit du 12 février 2025 n’est pas prescrite.

Il convient de débouter M. [S] de sa fin de recevoir tirée de la prescription de l’action.

— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts à titre provisionnel.

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non contestable de l’obligation.

Aucun élément ne permet de retenir que l’action au fond serait manifestement vouée à l’échec. Il n’appartient pas au juge de la mise en état de statuer sur le bien fondé de l’action engagée.

Il existe donc des contestations sérieuses, de sorte que M. [S] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel.

— Sur les mesures accessoires

Il n’y a pas lieu à ce stade procédural de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [S] est condamné aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Dit que le Syndic est habilité à agir en justice pour le compte de la copropriété.

Déboute M. [R] [S] de sa demande au titre de la nullité de l’assignation.

Dit que le [Adresse 13] [Adresse 9] a qualité et intérêt à agir.

Déboute M. [R] [S] de sa fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Dit que l’action du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 9] n’est pas prescrite.

Déboute M. [R] [S] de sa fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action.

Déboute M. [R] [S] de sa demande de dommages intérêts à titre provisionnel compte tenu de l’existence de contestations sérieuses.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [R] [S] aux dépens de l’incident.

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 24 septembre 2025 avec injonction de conclure au fond pour le défendeur.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT