JUGEMENT DU : 04 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00484 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EH7S

NAC : 5AA

AFFAIRE : [D] [I] C/ [K] [F], [R] [Z]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES, en présence de M^me NOEL

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [I]

né le 27 Septembre 1931 à [Localité 1] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par [B] [I]

DEFENDEURS

Madame [K] [F]

née le 24 Mai 1969 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante

Monsieur [R] [Z]

né le 14 Octobre 1970 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Madame [K] [F]

Débats tenus à l’audience du : 23 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Mme [F]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 21 mai 2020, à effet au 1er juin 2020, M. [D] [I] a donné à bail à Mme [K] [F] et M. [R] [Z] une maison d’habitation située [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1 050 € hors charges.

Par ordonnance de référé rendue le 7 février 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi, les consorts [F] et [Z] ont été condamnés à régler des impayés, et des délais de paiement leur ont été accordés.

La dette visée par cette décision a été apurée.

Néanmoins, à la suite de loyers impayés en 2025, M. [D] [I] a fait signifier à Mme [K] [F] et M. [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 octobre 2025.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 9 octobre 2025.

Puis, par actes de commissaire de justice du 15 décembre 2025, M. [D] [I] a fait assigner Mme [K] [F] et M. [R] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires, et leur condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 23 mars 2026, M. [D] [I], représenté par son fils [B] [I] muni d’un pouvoir, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation en application de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Mme [K] [F] et de M. [R] [Z], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Mme [K] [F] et M. [R] [Z] à lui payer la somme de 9 530 €, représentant les loyers, charges, et indemnités échus au 23 mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 décembre 2025,

— Les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner au paiement des dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’acte de commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 15 décembre 2025 et de la notification à la Préfecture.

A l’appui de ses prétentions, M. [D] [I] fait valoir des loyers impayés durant plusieurs mois ainsi que l’existence d’une précédente procédure en référé pour des loyers impayés en 2021. Il précise que les délais de paiement octroyés avaient alors été respectés.

Il s’oppose néanmoins à l’octroi de nouveaux délais, et demande le rejet de la demande reconventionnelle formée par Mme [K] [F] et M. [R] [Z], tendant à voir ordonner la réalisation de travaux.

En défense, Mme [K] [F], comparant en personne, et M. [R] [Z], représenté par Mme [K] [F] munie d’un pouvoir, sollicitent du Juge, à titre reconventionnel, de leur octroyer des délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire, ainsi que d’ordonner la réalisation de travaux.

Mme [F] ne conteste pas l’existence d’une dette mais émet un doute quant à son montant. Elle reconnaît les impayés de mai à octobre 2025 mais conteste le non paiement du loyer de janvier 2025, et des deux mois de 2024 allégués.

Elle affirme que le couple a eu des difficultés financières et personnelles. Elle indique que M. [R] [Z] a retrouvé du travail en septembre 2025.

Elle soutient avoir repris le paiement du loyer courant depuis le 19 novembre 2025, et propose de régler la somme de 150 à 200 € par mois jusqu’à apurement de la dette.

Sur la demande relative à la réalisation de travaux, Mme [F] fait valoir que les locataires ont alerté le bailleur à plusieurs reprises sur l’existence d’humidité et de fuites d’eau, en vain.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 21 mai 2020 contient une clause résolutoire (article XI), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 6 octobre 2025.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 7 décembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’une d’elles est celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

De plus, en application des dispositions de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [D] [I] produit un décompte selon lequel les locataires lui sont redevables des sommes suivantes au 23 mars 2026 :

—  7 350 € au titre des loyers impayés en 2025 (janvier, et de mai à octobre),

—  1 550 € au titre du solde dû pour des loyers de 2024,

—  630 € au titre des ordures ménagères de 2024 et 2025.

Mme [K] [F] et M. [R] [Z] contestent le montant réclamé, affirmant avoir payé le mois de janvier 2025. Néanmoins, ils n’en rapportent pas la preuve.

De son côté, M. [D] [I] produit ses relevés de comptes, dont celui de janvier 2025 où n’apparaît au crédit du bailleur aucun virement de la part de Mme [K] [F] et M. [R] [Z].

Il ressort de l’ensemble des pièces produites, et notamment des relevés bancaires du demandeur confrontés aux copies écran d’une application non identifiable présentées par les défendeurs, que les sommes dues au titre des loyers pour l’année 2025 s’élèvent à 7 350 € (janvier, puis de mai à octobre).

Les sommes réclamées au titre de l’année 2024 ne sont pas justifiées par les pièces produites, des virements étant constatés sur les relevés bancaires, en dates des 02/07/2024 et 09/12/2024, ce qui correspond aux mois litigieux.

En outre, M. [I] ne produit aucune pièce à l’appui de la demande en paiement au titre des ordures ménagères.

En conséquence, Mme [K] [F] et M. [R] [Z] seront solidairement condamnés à payer à M. [D] [I] la somme de 7 350 €, arrêtée au 23 mars 2026, au titre des loyers et indemnités échus et impayés.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025, date de l’assignation, et jusqu’à complet paiement.

Le surplus des demandes en paiement sera en revanche rejeté.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Mme [K] [F] et M. [R] [Z] sollicitent l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils se prévalent de la reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

M. [D] [I] manifeste néanmoins son opposition à l’octroi de délais de paiement.

Mme [K] [F] et M. [R] [Z] proposent un règlement mensuel compris entre 150 et 200 €, en sus du loyer, jusqu’à apurement de leur dette.

Toutefois, au regard du montant de la dette locative, un tel échéancier ne permettrait pas son apurement dans le délai maximal légal de 36 mois.

En outre, les défendeurs ne justifient pas de leur situation personnelle et financière.

Dès lors, la demande reconventionnelle en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

En conséquence, faute de départ spontané, l’expulsion des défendeurs, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, sera ordonnée.

Mme [K] [F] et M. [R] [Z] seront en outre solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et des charges, et sera indexée tout comme le loyer.

IV. Sur la demande reconventionnelle relative à la réalisation de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués.

En l’espèce, Mme [K] [F] et M. [R] [Z] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur à réaliser divers travaux, invoquant plusieurs désordres affectant le logement.

Néanmoins, au regard de l’issue du litige, cette demande est désormais sans objet, les défendeurs devant quitter les lieux loués.

La demande sera donc rejetée.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [K] [F] et M. [R] [Z] seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [D] [I] justifie du paiement d’honoraires non compris dans les dépens auprès du commissaire de justice.

En conséquence, Mme [K] [F] et M. [R] [Z] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 156 € à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 mai 2020 entre d’une part M. [D] [I], et d’autre part Mme [K] [F] et M. [R] [Z], portant sur une maison située [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 décembre 2025,

DÉBOUTE Mme [K] [F] et M. [R] [Z] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [F] et M. [R] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [F] et M. [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [F] et M. [R] [Z] à payer à M. [D] [I] la somme de 7 350 € (sept-mille-trois-cent-cinquante euros), au titre des loyers et indemnités échus et impayés au 23 mars 2026,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025, et jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [F] et M. [R] [Z] à payer à M. [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

DÉBOUTE M. [D] [I] du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE Mme [K] [F] et M. [R] [Z] de leur demande reconventionnelle relative à la réalisation de travaux,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [F] et M. [R] [Z] à payer à M. [D] [I] la somme de 156 € (cent-cinquante-six euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [F] et M. [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE