TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 8]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZDB

ORDONNANCE du

16 Juin 2025

Minute n° 25/00012

[P] [D], [H] [J]

C/

S.A.S. ANTOINE IMMOBILIER, [O] [C] épouse [B] – décédée le 24/08/2024, [I] [B], [Z] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Copie conforme

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 16 Juin 2025,

après débats à l’audience des référés du 24 mars 2025 , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [D]

né le 9 décembre 1997 [Localité 10]

Monsieur [H] [J]

né le 17 mai 1995 à [Localité 11]

demeurant ensemble : [Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Célia BRASSIER, substituée par Maître Marion DESCAT, avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

La S.A.S. ANTOINE IMMOBILIER

immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le n° B 399 067 081

siégeant : [Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par la SELARL AXYS, Maître Stéphane BOUDET, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [I] [B]

en qualité d’héritière de Madame [C] [B]

née le 19 février 1950 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [B]

en qualité d’héritier de Madame [C] [B]

né le 2 décembre 1951 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par la SCP ACR, Maître Christophe BUFFET, substitué par Maître Thibault BOURSIER, avocats au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2021, M. [P] [D] et M. [H] [J] (les locataires) ont, par l’intermédiaire de la SAS Antoine Immobilier (l’agence immobilière) mandatée aux fins de gestion locative, pris à bail d’habitation un appartement appartenant à Mme [C] [B] (la bailleresse), sis [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors charges et 130 euros de provision sur charges, soit un prix global de 730 euros.

Déplorant ne disposer d’aucun justificatif des charges payées, les locataires ont, par divers courriers, sollicité de la SAS Antoine Immobilier la délivrance des factures relatives à la régularisation annuelle des charges.

Par courrier recommandé reçu le 12 avril 2023, les locataires ont mis en demeure la SAS Antoine Immobilier d’avoir à leur délivrer lesdites factures justificatives sous quinzaine.

Aux termes de divers échanges électroniques en septembre et octobre 2023, la SAS Antoine Immobilier a informé les locataires qu’étant dans l’attente de certains éléments du syndic de copropriété, elle ne pouvait procéder à la régularisation des charges.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties, M. [P] [D] et M. [U] [J] ont, par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, fait assigner la SAS Antoine Immobilier devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé aux fins, notamment, de voir cette dernière condamnée à leur délivrer les factures justificatives de l’ensemble des charges effectuées pour l’année précédente avec un décompte précis et actualisé par nature de charges, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, et à leur verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23-32.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, M. [P] [D] et M. [U] [J] ont fait délivrer à Mme [C] [B] une assignation en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers. Cette assignation n’ayant pu être remise en personne, la signification a été effectuée par dépôt en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, M. [P] [D] et M. [U] [J] ont de nouveau fait assigner en référé Mme [C] [B] en intervention forcée au litige les opposant à la SAS Antoine Immobilier. Cette assignation a été signifiée par remise de l’acte en personne.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24-13.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers a ordonné la jonction des procédures RG 23-32 et R. 24-13 sous le numéro RG 23-32.

Suite au décès de Mme [C] [B] le 24 août 2024, Mme [I] [B] et M. [Z] [B] (les bailleurs), en leur qualité d’héritiers, sont intervenus volontairement à l’instance.

Par avis de réenrôlement du 6 janvier 2025, le greffe a informé les conseils respectifs des parties du réenrôlement de l’affaire sous le numéro RG 25-12.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers, après mise en état contradictoire des parties.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°2 du 13 mars 2025, les locataires demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé de :

— les dires recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— condamner in solidum la SAS Antoine Immobilier, M. [Z] [B] et Mme [I] [B] en leur qualité d’héritiers de Mme [C] [B] à leur délivrer les factures justificatives de l’ensemble des charges effectuées pour l’année précédente avec un décompte précis et actualisé par nature de charges, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la SAS Antoine Immobilier, M. [Z] [B] et Mme [I] [B] en leur qualité d’héritiers de Mme [C] [B] au paiement d’une somme de 4.030 euros au titre du préjudice matériel ;

— condamner la SAS Antoine Immobilier au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner la SAS Antoine Immobilier à leur verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Antoine Immobilier aux entiers dépens.

Les locataires soutiennent justifier d’un intérêt légitime à réclamer en référé la délivrance des factures justificatives relatives aux versements des charges au motif qu’ils n’ont, depuis la conclusion du bail litigieux, jamais reçu les factures correspondantes à la régularisation annuelle des charges. Ils estiment ne pas être en mesure d’apprécier la cohérence entre le coût réel et les paiements effectués et précisent qu’aucun relevé de leur compteur d’eau n’a été effectué lors de leur entrée dans les lieux. Au vu de ces éléments, les locataires considèrent qu’il existe un doute sérieux sur l’adéquation des paiements effectués avec la réalité des coûts.

Ils expliquent que la SAS Antoine Immobilier, mandatée par la bailleresse aux fins de gestion locative du bien qu’ils occupent, est leur seul interlocutrice mais qu’elle n’a jamais répondu à leurs sollicitations.

Les locataires considèrent que leur demande n’est pas sérieusement contestable dans la mesure où la délivrance des factures justificatives relatives aux versements des charges constitue une obligation légale à la charge du bailleur ou de son mandataire.

Les locataires ajoutent que les décomptes de charges produits par la SAS Antoine Immolier pour les années 2021, 2022 et 2023 sont incomplets et ne leur permettent pas d’apprécier la réalité des charges récupérables.

Les locataires invoquent un préjudice matériel résultant du comportement fautif de la SAS Antoine Immobilier dans la gestion locative du bien qu’ils occupent. Ils expliquent devoir continuer à verser chaque mois la somme de 130 euros au titre de la provision sur charges alors qu’ils sont dans l’impossibilité d’apprécier la réalité de leur coût et la cohérence des provisions versées compte tenu du refus injustifié de l’agence de leur délivrer le moindre justificatif de charges pendant plusieurs mois. Ils sollicitent au titre de ce préjudice le versement d’une somme de 4.030 euros correspondant aux provisions versées depuis la conclusion du bail jusqu’en mai 2024.

Les locataires invoquent également un préjudice résultant de la résistance abusive de la SAS Immobilier, en ce que cette dernière s’est abstenue pendant plus d’un an et de façon injustifiée de leur verser les justificatifs de charges réclamés, et ce malgré de nombreuses relances. Ils précisent que les éléments ensuite communiqués à cet effet par l’agence sont incomplets et ne leur permettent toujours pas d’apprécier la réalité des charges qui leur sont réclamées. Les locataires soutiennent être de bonne foi vis-à-vis de la SAS Antoine Immobilier dès lors qu’ils n’ont jamais contesté le paiement des sommes litigieuses mais seulement réclamé des explications concernant celles-ci.

Par conclusions responsives et récapitulatives n°3, la SAS Antoine Immobilier demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé de:

— dire que les demandes des locataires se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse ;

— débouter purement et simplement les locataires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les locataires à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Antoine Immobilier soutient qu’elle n’était pas en mesure de leur fournir les justificatifs relatifs à la régularisation annuelle des charges 2021 et 2022 au moment où ceux-ci ont été sollicités. Elle explique qu’aucune régularisation de charges locatives ne peut être dressée par le gestionnaire d’un logement en copropriété au titre de l’année N avant la tenue de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires qui se tient au cours de l’année N+1 ; qu’au cas d’espèce la régularisation annuelle des charges locatives relative à l’année 2022 ne pouvait avoir lieu qu’après l’assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2023 et envoi par le syndic du décompte de charges imputables à la bailleresse, effectué au mois de juin 2023 ; que s’agissant de la régularisation des charges locatives au titre de l’année 2021, celle-ci devait intervenir en même temps que celle des charges 2022 pour être représentative puisque la prise à bail du logement date du 10 novembre 2021 ; qu’en outre les décomptes de charges dressés par le syndic ont fait apparaître des incohérences, lesquelles n’ont pu être levées qu’au cours du premier trimestre 2024 suite à la communication des informations nécessaires .

La SAS Antoine Immobilier indique qu’elle produit aux débats le décompte des charges locatives au titre de l’année 2023.

Elle soutient justifier au vu des éléments produits que la provision sur charges sollicitée mensuellement des locataires est en parfaite adéquation avec le montant des charges exigibles.

Par conclusions du 16 janvier 2025, Mme [I] [B] et M. [Z] [B] demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à la jonction des instances et débouter les locataires de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, en leur qualité d’héritiers de la bailleresse ;

— à titre subsidiaire,

— condamner la SAS Antoine Immobilier à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, tant en principal qu’en intérêts, frais et accessoires ;

— en outre,

— condamner la SAS Antoine Immobilier à produire et leur remettre tous les justificatifs des charges récupérables à l’égard des locataires, ainsi qu’un décompte de régularisation des charges annuelles depuis l’entrée des locataires dans les lieux ;

— condamner la SAS Antoine Immobilier à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [B] et M. [Z] [B] soutiennent que la demande de jonction des deux procédures à l’origine de la présente procédure est irrecevable au motif qu’il s’agit d’une action en référé concernant l’assignation délivrée à la SAS Antoine Immobilier et d’une action au fond concernant l’assignation en intervention forcée délivrée à leur mère, bailleresse, prédécédée.

Mme [I] [B] et M. [Z] [B] soutiennent que leur mère, en sa qualité de bailleresse, n’a commis aucun manquement à l’égard des locataires au motif que la SAS Antoine Immobilier était mandatée pour la gestion locative du bien comprenant notamment la régularisation des charges locatives. Ils estiment que la SAS Antoine Immobilier est seule responsable de la carence dans la gestion du dossier des locataires.

Mme [I] [B] et M. [Z] [B] considèrent que la SAS Antoine Immobilier a manqué à ses obligations en sa qualité de mandataire à l’égard de leur mère, bailleresse.

Au vu de ces éléments, Mme [I] [B] et M. [Z] [B] s’estiment bien-fondés à solliciter la condamnation de la SAS Antoine Immobilier à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre et à remettre aux locataires ainsi qu’à eux les justificatifs des charges récupérables sur les locataires et la régularisation selon un décompte précis et annuel conformément à ses obligations légales.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litige un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il est acquis que les locataires ont, le 21 novembre 2023, fait délivrer à la SAS Antoine Immobilier une assignation en référé devant le présent juge.

Il est tout aussi constant que, par acte distinct en date du 4 mars 2024, les locataires ont fait délivrer une assignation à Mme [C] [B] en vue de son intervention forcée à cette procédure, laquelle assignation n’a pu être signifiée en personne à la bailleresse de sorte qu’elle a fait l’objet d’un dépôt en l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

Cette assignation du 4 mars 2024 ne faisait certes pas mention du caractère référé de la procédure engagée.

Cependant, il convient de relever que les locataires ont, par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, de nouveau fait délivrer une assignation à Mme [C] [B] en vue de son intervention forcée à la procédure initiale engagée à l’encontre de la SAS Antoine Immobilier, laquelle assignation a bien être pu délivrée à personne telle que cela ressort de la lecture de cet acte.

De plus, cette assignation du 6 août 2024 précise clairement qu’il s’agit d’une procédure engagée en référé à l’encontre de Mme [C] [B].

Dans ces conditions, il convient de considérer que les demandes formulées à l’encontre de Mme [C] [B] dans cette assignation, aux droits de laquelle viennent Mme [I] [B] et M. [Z] [B] en leur qualité d’héritiers, sont parfaitement recevables.

À toutes fins utiles, il y a lieu de relever que la jonction de ces deux procédures par l’ordonnance de jonction en date du 14 octobre 2024 est parfaitement justifiée compte tenu du lien existant entre elles et de la nature du litige.

Mme [I] [B] et M. [Z] [B] ne peuvent en conséquence valablement invoquer l’irrecevabilité des demandes formulées à leur encontre par les locataires et seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes formulées à ce titre.

II. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose:

“Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce, il est constant que le logement litigieux constitue le lot d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Le contrat de bail ne comporte aucune mention des tantièmes pour le logement et les annexes et ne mentionne aucune clef de répartition des charges .

La SAS Antoine Immobilier produit bien à l’occasion des présents débats les décomptes de charges locatives portant sur les années 2021, 2022 et 2023 ainsi que de nombreuses factures y afférent.

Cependant, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir le nombre de tantièmes que représente le logement litigieux au sein de la copropriété et dont sont à ce titre détenteurs Mme [I] [B] et M. [Z] [B] en leur qualité d’héritiers de Mme [C] [B]. Le contrat de bail, notamment, dont une copie est produite, ne contient aucune information ni aucune précision à ce sujet.

De même, les pièces versées n’apportent aucun détail quant aux modalités de répartition des charges entre les bâtiments et les lots qu’ils contiennent, constitutifs de l’ensemble immobilier où est situé le logement litigieux.

Or en l’absence de détails et de base de répartition des charges entre les lots de la copropriété où se situe le logement en cause, l’imputation des charges récupérables sur ce dernier ne peut donc être déterminée.

Par ailleurs, les décomptes de charges produits ne comportent aucun détail ni aucune indication quant à la nature des charges comprises dans le poste “charges générales” y figurant, et aucun des autres documents produits n’apporte de précision sur ce point.

Dans ces conditions, il ne peut donc être vérifié que le poste “charges générales” constitue un poste de charges locatives récupérables au sens des dispositions légales susvisées.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte donc qu’aucune charge n’est en l’état justifiée comme étant imputable aux locataires, et ce sur l’ensemble de la période litigieuse, soit les années 2021, 2022 et 2023.

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer que la demande des locataires tendant à obtenir de la SAS Antoine Immobilier et des bailleurs les décomptes de charges détaillés et actualisés au titre des années 2021, 2022 et 2023 puis pour “chaque année précédente”, ainsi que les factures justificatives y afférent, est bien justifiée sans qu’il existe une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile susvisées.

De plus, par application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 susvisées, le bailleur est tenu, un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives, de communiquer au locataire un décompte de charges précisant la nature de celles-ci. Conformément à ces mêmes dispositions, dans les immeubles collectifs, le bailleur est également tenu à cette occasion de communiquer au locataire le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, de l’informer des modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

En outre, il ressort de la lecture du mandat de gérance conclu entre Mme [C] [B] et la SAS Antoine Immobilier le 1er avril 2020, que l’obligation précitée incombait à cette dernière société en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux.

Les manquements de la SAS Antoine Immobilier invoqués par les locataires à l’occasion du présent litige portant sur une obligation légale, il est donc établi que la contestation porte bien sur une obligation dont l’existence n’est pas sérieusement contestable.

Au vu de ces constatations, et par application des dispositions légales susvisées, il convient de condamner in solidum Mme [I] [B] et M. [Z] [B] en leur qualité de bailleurs, et la SAS Antoine Immobilier en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux, à transmettre à M. [P] [D] et M. [H] [J] pour chaque année à compter de l’année 2024 un décompte de charges par nature accompagné de la mise à disposition des factures et pièces justificatives y afférent, ainsi qu’une information claire quant aux modalités de répartition des charges par tentième telles qu’affectées à chaque lot et bâtiment de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 23 susvisé de la Loi du 6 juillet 1989, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte à ce stade, les pièces et décomptes ayant été communiquées en cours de procédure pour les années 2021 à 2023 mais étant simplement inexploitables en l’état .

III. Sur les demandes indemnitaires

Par application des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, celui qui, par sa faute, sa négligence ou son imprudence, cause à autrui un préjudice est tenu de le réparer à condition que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

— Sur la demande au titre du préjudice matériel

En l’espèce, si la SAS Antoine Immobilier a bien communiqué aux locataires les décomptes de charges locatives émis au titre des années 2021, 2022 et 2023, il convient considérer, au vu des circonstances de l’espèce et des déclarations respectives des parties telles qu’étayées par les éléments produits, que cette communication est intervenue tardivement, outre le fait qu’aucun de ces décomptes ne permette de justifier en l’état les charges effectivement imputables aux locataires, tel que cela a été préalablement constaté.

De plus, et tel que cela résulte également des constatations précédemment effectuées, il est établi que la communication des décomptes de charges incombait bien à la SAS Antoine Immobilier en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien, et ce conformément au mandat de gérance du 1er avril 2020.

Il résulte du dossier produit que le logement a été mis en location par la SAS Antoine Immobilier sans que le contrat de bail ne mentionne de tantièmes et de clef de répartitions des charges permettant aux locataires de connaitre les charges leur incombant et aux bailleurs de leur imputer de manière incontestable les charges du logement.

En outre nonobstant les pièces reçues du syndic et la production de justificatifs des charges, la SAS Antoine Immobilier n’a pas été en mesure de produire dans le cadre de la présente instance un tableau récapitulatif clair et détaillé permettant d’affecter les seules charges vraiment récupérables au logement loué par les requérants.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la faute de gestion de la SAS Antoine Immobilier en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux est caractérisée.

Par ailleurs, il est acquis que les locataires se sont toujours acquittés du paiement des charges locatives, soit une somme mensuelle de 130 euros telle que prévue aux termes du contrat de bail litigieux, ce point ne faisant en effet l’objet d’aucune discussion entre les parties à l’occasion des présents débats.

Or, il est également établi au regard des précédents développements qu’aucune des charges figurant sur les décomptes de charges transmis aux locataires au titre des années 2021, 2022 et 2023, soit depuis le début du contrat de bail, n’est en l’état justifiée de manière incontestable comme leur étant imputable.

Ainsi, la réalité du préjudice matériel invoqué par les locataires est bien établie dès lors que ces derniers s’acquittent mensuellement de la somme de 130 euros au titre de la provision sur charges et ce depuis le début du bail litigieux, alors même qu’aucune des charges appelées au titre des années 2021, 2022 et 2023 suite aux régularisations annuelles n’est justifiée comme leur étant effectivement imputables, ce qui empêche en conséquence de vérifier la cohérence entre le montant des provisions versées et le montant dont ils sont effectivement redevables au titre des charges locatives.

Les locataires ayant bénéficié d’une restitution d’un trop perçu pour l’année 2022, le montant de la provision sur charges qu’ils continuent d’acquitter peut apparaitre inadapté.

Il n’en demeure pas moins qu’une partie des charges est nécessairement dûe et que le préjudice des locataires ne peut pas correspondre à la totalité des provisions sur charges acquittées

En l’état de ces constatations, il convient donc de condamner in solidum Mme [I] [B] et M. [Z] [B] en leur qualité de bailleurs, et la SAS Antoine Immobilier en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux, à payer à M. [P] [D] et M. [H] [J] une provision de 3.000 euros au titre du préjudice matériel subi par ces derniers en raison de la faute de gestion de la SAS Antoine Immobilier de leur entrée dans les lieux jusqu’au mois de mai 2024.

— Sur la demande au titre de la résistance abusive

En l’espèce, les locataires ne sauraient valablement invoquer la résistance abusive dont aurait fait preuve la SAS Antoine Immobilier à leur égard dès qu’ils ont bien été destinataires des décomptes de charges locatives relatifs aux années 2021, 2022, et 2023, le caractère tardif de cette communication étant à lui seul insuffisant pour l’établir et résultant pour une part de l’obligation d’attendre les comptes du syndic puis une réponse de ce dernier à des incohérences signalées par le mandataire.

De surcroît, il doit être constaté qu’à supposer une telle résistance abusive démontrée, les locataires n’apportent aucun élément susceptible d’établir l’existence d’un préjudice en résultant, distinct du préjudice matériel préalablement caractérisé.

M. [P] [D] et M. [H] [J] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts formulée au titre de la résistance abusive dont aurait fait preuve la SAS Antoine Immobilier à leur égard.

IV. Sur la demande en garantie

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de communiquer annuellement au locataire un décompte de charges par nature, et ce un mois avant qu’il soit procédé à la régularisation annuelle des charges.

Or, il résulte des termes du mandat de gérance conclu entre la SAS Antoine Immobilier et Mme [C] [B] aux droits de laquelle viennent ses héritiers, que cette obligation incombe à l’agence immobilière en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux.

À cet égard, il est constant au regard des constatations préalablement effectuées que la SAS Antoine Immobilier a manqué à l’exécution de cette obligation telle que celle-ci résulte des dispositions légales susvisées et du mandat de gérance précité.

Par ailleurs, il est acquis au regard des circonstances de l’affaire préalablement décrites et des pièces produites aux débats que le préjudice subi par les locataires résulte de la seule faute de gestion de la SAS Antoine Immobilier.

La SAS Antoine Immobilier ne démontre pas avoir été mise dans l’incapacité d’accomplir son mandat à raison d’un manquement des bailleurs à son égard .

Dans ces conditions, il convient de condamner la SAS Antoine Immobilier, en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux, à garantir Mme [I] [B] et M. [Z] [B] en leur qualité de bailleurs de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre aux termes du présent jugement .

V. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.

VI. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à M. [P] [D] et M. [H] [J] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. La SAS Antoine Immobilier sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme à l’égard de M. [P] [D] et M. [H] [J].

Il apparaît également équitable d’allouer à Mme [I] [B] et M. [Z] [B] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. La SAS Antoine Immobilier sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme à l’égard de Mme [I] [B] et M. [Z] [B].

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de la SAS Antoine Immobilier.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

DECLARE recevable l’ensemble des demandes formulées par M. [P] [D] et M. [H] [J] à l’encontre de Mme [I] [B] et M. [Z] [B] ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [B] et M. [Z] [B] en leur qualité de bailleurs, et la SAS Antoine Immobilier en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux, à transmettre à M. [P] [D] et M. [H] [J] pour chaque année à compter de l’année 2024 un décompte de charges par nature accompagné de la mise à disposition des factures et pièces justificatives y afférent, ainsi qu’une information claire quant aux modalités de répartition des charges par tentième telles qu’affectées à chaque lot et bâtiment de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 23 susvisé de la Loi du 6 juillet 1989 permettant de déterminer les charges récupérables leur incombant .

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [B] et M. [Z] [B] en leur qualité de bailleurs, et la SAS Antoine Immobilier en sa qualité de mandataire en charge de la gestion locative du bien litigieux, à payer à M. [P] [D] et M. [H] [J] une provision de 3.000,00 euros au titre du préjudice matériel subi par ces derniers de leur entrée dans les lieux jusqu’au mois de mai 2024;

DEBOUTE M. [P] [D] et M. [H] [J] de leur demande de dommages-intérêts formulée au titre de la résistance abusive de la SAS Antoine Immobilier ;

CONDAMNE la SAS Antoine Immobilier à garantir Mme [I] [B] et M. [Z] [B], en leur qualité de bailleurs, de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre aux termes de la présente décision ;

DEBOUTE la SAS Antoine Immobilier du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS Antoine Immobilier à payer à M. [P] [D] et M. [H] [J] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Antoine Immobilier à payer à Mme [I] [B] et M. [Z] [B] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Antoine Immobilier aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président