JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00259 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EFD6

NAC : 5AA

AFFAIRE : [T] [E], [H] [K] C/ [W] [Z]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e MEYER substituant M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e MEYER substituant M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

Le 19 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e GIL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 16 mai 2022, M. [T] [E] et Mme [H] [K] ont donné à bail à M. [W] [Z] un studio meublé au sein d’une maison individuelle divisée en trois logements, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 390 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier à M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 juin 2024.

Cet acte a été délivré à l’adresse suivante : [Adresse 7]. Le commissaire de justice a opéré selon les modalités prévues pour la remise à étude, précisant que le nom du locataire figurait sur la boîte aux lettres, et que le domicile, à cette adresse, avait été confirmé par le propriétaire.

Les décomptes effectués par l’agence ORPI, en charge de la gestion du bien, visent tous comme adresse du bien loué : [Adresse 6].

Par premier acte du 22 août 2024, M. [T] [E] et Mme [H] [K] ont fait assigner M. [W] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de solliciter la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés.

Par ordonnance de référé rendue le 16 décembre 2024, le Juge a rejeté les demandes en raison d’une confusion concernant l’adresse du bien loué, faisant valoir que le principe du contradictoire n’avait pu être respecté.

Par nouvel acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, les bailleurs ont fait assigner M. [Z] devant le Juge des contentieux de la protection, formulant à nouveau les demandes de résiliation du contrat, d’expulsion, et de paiement des sommes dues.

Après un renvoi à la demande des parties afin de permettre un échange de pièces, le dossier a été retenu.

A l’audience du 15 décembre 2025, M. [T] [E] et Mme [H] [K], par leur Conseil, et se fondant sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et suivants du code civil, sollicitent du Juge de :

— Débouter M. [W] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 5],

— Ordonner l’expulsion de M. [W] [Z] sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [W] [Z] à leur payer la somme de 8278,31 €, représentant les loyers et frais impayés au jour de l’audience, à parfaire de l’intérêt au taux légal jusqu’à l’entier paiement,

— Condamner M. [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de la résiliation, et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise effective des clés,

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit assortie de l’exécution provisoire,

— Condamner M. [W] [Z] à leur payer la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance.

En réponse à l’argumentation développée par le défendeur, les bailleurs font valoir que l’adresse du bien loué est le [Adresse 8], tel que cela figure sur le contrat de bail.

Ils affirment que lors de la prise à bail, une boîte aux lettres était présente à cette adresse, mais que M. [Z] l’a retirée et a créé une autre adresse fictive au [Adresse 9], en inscrivant le chiffre 9 sur le portail en bois.

Ils précisent que le logement bénéficie en tout état de cause de deux accès.

Ils reprochent au locataire de ne s’être jamais plaint d’une quelconque difficulté à ce titre, avant que ce point ne soit évoqué lors de la précédente instance.

S’agissant de l’état du bien loué, ils font valoir que M. [Z] ne s’en est jamais plaint non plus, et qu’il ne rapporte en outre pas la preuve des désordres allégués.

En outre, M. [E] et Mme [K] expliquent que le contrat de bail ne prévoit aucune charge, de sorte que le moyen relatif à la consommation d’électricité est sans effet.

Ils affirment enfin que ce n’est pas M. [Z] qui a été victime de violences, mais M. [E], qui a déposé plainte le 17 juillet 2024.

A l’appui de leurs prétentions, les bailleurs font valoir les manquements imputables au locataire, et notamment des loyers impayés depuis avril 2024. L’ancienneté et l’importance de la dette justifient selon eux la résiliation du contrat de bail.

Ils s’opposent à tout octroi de délai de paiement.

En défense, M. [W] [Z] sollicite du Juge de :

A titre principal,

— Constater la caducité ou ordonner la nullité du contrat de bail,

— Annuler la dette locative,

— Ordonner la mise en conformité du logement (adresse effective, boîte aux lettres, sonnette)

— Condamner les bailleurs à lui payer des dommages et intérêts au titre des préjudices subis,

A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] affirme que le contrat de bail vise une adresse erronée, de sorte qu’il doit être déclaré caduc ou nul.

De plus, il fait valoir l’absence de boîte aux lettres et de sonnette, ce qui conduit selon lui à déclarer le logement non conforme.

Il sollicite en conséquence l’annulation de la dette locative, et la mise en conformité des lieux.

En outre, il soutient avoir subi des préjudices financiers, administratifs et moraux, qu’il convient selon lui d’indemniser.

Subsidiairement, il se prévaut d’une situation financière précaire pour demander des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la caducité ou la nullité du contrat de bail

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la caducité

Il résulte des dispositions de l’article 1186 alinéa 1er du code civil qu'« un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. »

En l’espèce, M. [W] [Z] affirme que le contrat de bail doit être déclaré caduc en raison d’une adresse erronée.

Néanmoins, la caducité suppose la disparition de l’un des éléments durant l’exécution du contrat. Or, il soutient que l’adresse était fausse dès la conclusion du bail, de sorte que cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la nullité

En application des dispositions de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

De plus, selon l’article 1128 dudit code, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

— Le consentement des parties,

— Leur capacité de contracter,

— Un contenu licite et certain.

En l’espèce, le consentement des parties est établi par la signature apposée sur le contrat. Leur capacité à contracter n’est en outre pas remise en cause.

Par ailleurs, le contenu est licite et certain.

En effet, il n’est pas établi que M. [Z] ait eu un doute sur la consistance du bien loué, dans la mesure où il est décrit avec précision dans le contrat, et où il ne fait pas valoir ne pas avoir effectué de visite des lieux avant la signature du bail.

M. [Z] affirme que le fait que l’adresse mentionnée sur le contrat ne corresponde pas à l’adresse réelle du bien doit être considéré comme un élément déterminant du contrat.

Il ressort de l’étude des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, l’adresse du [Adresse 6] n’a manifestement pas été choisie et utilisée à la seule initiative du locataire. En effet, dès les décomptes réalisés en juin 2024 par l’agence en charge de la gestion du bien, c’est bien cette adresse qui est officiellement utilisée. C’est d’ailleurs celle-ci qui figure sur le commandement de payer délivré en juin 2024. Or, cet acte a été dressé selon les indications données par les bailleurs, tel que cela se déduit du procès-verbal de notification.

Ainsi, M. [E] et Mme [K] ne peuvent raisonnablement affirmer que c’est M. [W] [Z] qui est à l’origine de la confusion constatée.

Néanmoins, si M. [Z] affirme que l’adresse officielle est un élément déterminant du contrat, il n’en rapporte pas la preuve. En effet, cela n’a aucune incidence sur la consistance du bien loué.

En outre, il ne justifie pas s’être plaint de désordres éventuellement causés par cette confusion avant que ce point ne soit soulevé lors de l’instance précédente.

En conséquence, les moyens au soutien de cette prétention seront également écartés, et la demande en annulation du contrat de bail sera rejetée.

II- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur le bien-fondé de la demande en résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article 1228 dudit code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat.

En l’espèce, les bailleurs démontrent que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers depuis le mois d’avril 2024, ce que celui-ci ne conteste d’ailleurs pas.

La dette de loyer s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 8 190 euros.

Cette faute répétée, commise par le locataire, sera jugée suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts.

En conséquence, il y aura lieu à faire droit à la demande en résiliation du contrat de bail.

Dès lors, l’expulsion de M. [W] [Z], et de tout occupant de son chef, sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique.

III. Sur la demande en paiement des loyers impayés

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il a été précédemment jugé que M. [W] [Z] ne réglait plus les loyers depuis de nombreux mois.

Le décompte produit par les bailleurs indique que M. [Z] leur est redevable, au jour de l’audience, de la somme de 8 190 € au titre des loyers impayés.

Ce montant n’est pas contesté par le défendeur.

La somme figurant sur le décompte au titre de frais de commissaire de justice sera traitée au stade des dépens, et ne sera donc pas incluse à la dette locative.

En conséquence, M. [W] [Z] sera condamné à payer à M. [T] [E] et Mme [H] [K] la somme de 8 190 euros au titre des loyers impayés au 15 décembre 2025. Il sera également tenu de payer la somme de 390 euros au titre du loyer de janvier 2026.

En outre, il sera condamné à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent au loyer, à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux, matérialisée par la remise effective des clés.

Enfin, compte tenu de l’issue du litige, la demande de mise en conformité formée par le locataire sera rejetée, le bail étant résilié.

IV- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, M. [W] [Z] fait valoir une situation précaire pour solliciter l’octroi de délais de paiement.

Il justifie de ses ressources mensuelles. Il travaille et perçoit un salaire d’un montant compris entre 800 et 850 €.

Il ne démontre cependant pas avoir repris le paiement du loyer courant, tel que requis par le texte précité.

En outre, les bailleurs sont opposés à l’octroi de délai de paiement, compte tenu de l’ancienneté et du montant de la dette.

En conséquence, les conditions requises n’étant pas remplies, cette demande sera rejetée.

V- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En l’espèce, M. [Z] affirme avoir subi des préjudices liés à la faute des bailleurs, lesquels ne lui auraient pas mis à disposition un logement conforme.

Néanmoins, il ne justifie pas des préjudices allégués, et ne chiffre pas sa demande.

En conséquence, elle ne pourra qu’être rejetée.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [Z] sera condamné au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [W] [Z] sera condamné à payer à M. [T] [E] et Mme [H] [K] la somme de 1 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

— -

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE M. [W] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 16 mai 2022 entre d’une part M. [T] [E] et Mme [H] [K], et d’autre part M. [W] [Z], portant sur un studio meublé situé [Adresse 5],

ORDONNE en conséquence à M. [W] [Z] de libérer le logement dès la signification du présent jugement,

DIT, qu’à défaut pour M. [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [T] [E] et Mme [H] [K] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à M. [T] [E] et Mme [H] [K] la somme de 8 190 € (huit-mille-cent-quatre-vingt-dix euros), au titre des loyers impayés au 15 décembre 2025,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à M. [T] [E] et Mme [H] [K] la somme de 390 € (trois-cent-quatre-vingt-dix euros), au titre du loyer du mois de janvier 2026,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à M. [T] [E] et Mme [H] [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement, et jusqu’à la date de libération complète et effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, cette indemnité étant indexée comme le loyer et assortie des intérêts de droit,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à M. [T] [E] et Mme [H] [K] la somme de 1 000 € (mille euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE