N° RG 24/00512 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU5L

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00512 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU5L

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [F] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

Comparants

DÉFENDEUR

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, représentée par M^e Baba sarr GUEYE, avocat au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 21 Octobre 2024

Première audience : 10 Janvier 2025

DÉBATS

Audience publique du 21 Mars 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00512 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU5L

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], ont donné à bail à Madame [J] [Z] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par acte notarié du 3 mai 2019, pour un loyer mensuel de 480€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], ont fait signifier le 18 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], ont ensuite fait assigner Madame [J] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 lui demandant de bien vouloir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 septembre 2024,Être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [Z],Ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [J] [Z],Condamner Madame [J] [Z] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 1.844,40€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,Condamner Madame [J] [Z] au paiement de la somme de 260€ de dommages et intérêts,Condamner Madame [J] [Z] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 21 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.131,32€, montant arrêté au 17 mars 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025. Ils ont précisé que la locataire a payé le loyer en janvier, février et mars 2025 mais qu’elle n’a pas réglé l’augmentation de loyer. En réponse aux moyens développés par Madame [J] [Z], Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], font valoir que la locataire a reçu l’avis des augmentations de loyers depuis son entrée dans les lieux et que les dégradations du logement relèvent de la responsabilité de la locataire qui n’aère pas le logement et qui est propriétaire de deux chiens.

Lors de l’audience, Madame [J] [Z] est représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions, Madame [J] [Z] demande au Tribunal de :

A titre principal

Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 21 octobre 2024,Débouter Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], de l’ensemble de leurs demandes,A titre reconventionnel

Condamner Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], sous astreinte de 150€ par jour de retard à procéder aux travaux suivants :la remise en état ou le remplacement du portail,le raccordement des eaux pluviales de la façade arrière,le remplacement de la tapisserie des sanitaires,une recherche de fuite et la remise en état des murs,le remplacement du robinet d’alimentation des sanitaires,le remplacement de la plaque de gaz,la reprise d’étanchéité ou la pose de mur pour faire cesser les désordres d’humidité constatés dans une des chambres, avec la remise en état des murs,Les condamner à Madame [J] [Z] la somme de 3.000€ en réparation de son préjudice de jouissance,Autoriser la suspension du paiement des loyers et leur séquestre le temps de la réalisation des travaux,A titre subsidiaire

Ordonner un sursis à statuer,Désigner un expert qui aura pour mission de décrire les désordres affectant la maison louée, se prononcer sur la responsabilité des parties quant à l’origine des désordres, préconiser des solutions techniques pour y remédier, chiffrer le coût des travaux nécessaires, se prononcer sur le préjudice subi par la locataire,A titre très subsidiaire

Suspendre les effets de la clause de résiliation figurant au bail,Accorder des délais de paiement à Madame [J] [Z],Ordonner qu’elle pourra s’acquitter du règlement, des sommes dues à savoir 984,92€ sur une période de 36 mois par versement de la somme mensuelle de 27,35€ en sus du montant du loyer,En tout état de cause

Débouter Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], de l’ensemble de leurs demandes,Les condamner à payer la somme de 1.200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [Z] fait valoir que Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], n’ont pas respecté les règles relatives à la révision du loyer. Ce faisant, elle estime que le commandement de payer encourt la nullité. A défaut, elle relève que seuls deux loyers demeurent impayés pour un montant total de 984,82€. Par ailleurs, elle fait valoir l’existence de désordres dans le logement et que la responsabilité de Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], est susceptible d’être recherchée à ce titre. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer

Dans ses conclusions, Madame [J] [Z] fait valoir que le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 encourt la nullité en ce qu’il ne respecte les règles relatives à la révision du loyer.

L’article 112 du code de procédure civile dispose que :

« La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité ».

L’article 114 du même code dispose que :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Ainsi, il n’y a pas de nullité sans texte ni de nullité sans grief.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil […] ».

Par ailleurs, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Ainsi, en application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la révision annuelle du loyer est envisageable uniquement si le contrat de bail contient une clause expresse prévoyant cette révision. Cette clause constitue une condition sine qua non, en l’absence de laquelle aucune augmentation ne peut être légalement demandée.

Par ailleurs, la révision peut intervenir selon deux scénarios principaux : soit à la date convenue entre les parties, explicitement mentionnée dans le contrat, soit à défaut, au terme de chaque année contractuelle, cette règle s’appliquant par défaut en l’absence de précision.

Le calcul de la révision annuelle repose sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui est publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice reflète l’évolution des prix à la consommation et sert de limite maximale à toute augmentation de loyer. En effet, la variation annuelle du loyer ne peut dépasser celle de l’IRL sur la période de référence.

Le bailleur doit formuler sa demande de révision dans un délai d’un an à compter de la date prévue au contrat. À défaut, il est réputé avoir renoncé à son droit de révision pour l’année écoulée.

Pour que la révision du loyer soit juridiquement valable, le bailleur doit respecter des délais stricts ainsi que certaines formalités essentielles. Ces exigences, encadrées par la loi, visent à garantir la transparence et la protection des droits du locataire.

Il résulte de ces dispositions que l’indexation ne joue plus de plein droit, puisqu’elle ne s’appliquera qu’à compter de la demande en révision formulée par le bailleur, et en outre cette demande est enfermée dans un délai d’un an suivant la date de révision potentielle.

Le bailleur dispose donc d’un délai d’un an à compter de la date de prise d’effet de la révision prévue au contrat pour formuler sa demande de révision. Cette demande doit être effectuée par écrit, généralement via un courrier recommandé avec accusé de réception, afin d’en conserver une preuve en cas de contestation.

En l’espèce, le bail conclu par acte notarié le 3 mai 2019 comporte une clause relative à la révision annuelle du loyer. Cette clause prévoit que le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire de la date d’effet du contrat et que « le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu’il soit besoin d’aucune notification préalable ».

Cette clause, dans sa dernière partie, est contraire à l’esprit de la loi qui exige, au contraire, que le bailleur manifeste auprès du locataire sa volonté d’appliquer la révision du loyer.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], ne justifient pas avoir manifesté auprès de Madame [J] [Z] leur volonté d’appliquer la révision du loyer du logement sis [Adresse 3]. Bien que les bailleurs affirment que la locataire a reçu l’avis des augmentations de loyers depuis son entrée dans les lieux, aucun courrier formalisant cette demande n’est fourni. De même, aucune quittance de loyer justifiant de l’application de la révision annuelle n’est versée aux débats.

Il s’ensuit que la révision annuelle appliquée est irrégulière et que, par suite, la somme figurant dans le commandement de payer est inexact, étant observé que la locataire reconnaît ne pas avoir réglé deux loyers (ceux de février et mars 2024) mais que le surplus de la dette n’est constitué que des augmentations de loyer.

Par conséquent, le commandement de payer est entaché d’une nullité de forme.

Cette nullité étant prévue par un texte et faisant nécessairement grief à la locataire qui n’a pas été mise en mesure de connaître le montant exact de la dette lors de la délivrance du commandement de payer pour éventuellement apurer sa dette, le commandement de payer est nul.

Le litige et les sommes réclamées reposant sur un acte nul, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes de Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], notamment sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire :

Madame [J] [Z] fait valoir l’existence de désordres dans le logement et que la responsabilité de Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], est susceptible d’être recherchée à ce titre. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], estiment que les dégradations du logement relèvent de la responsabilité de la locataire qui n’aère pas le logement et qui est propriétaire de deux chiens.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 6] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Madame [J] [Z] verse aux débats un rapport d’expertise établi par sa protection juridique.

Cependant, ce rapport ne permet pas de retenir que le logement laisserait apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les éléments relevés ne justifient pas que soit ordonnée une expertise.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [J] [Z] de ses demandes de travaux, d’expertise et de préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], parties perdantes, seront condamnés à payer à Madame [J] [Z] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ANNULE le commandement de payer du 18 juillet 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE Madame [J] [Z] de ses demandes de travaux, d’expertise et de préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], à payer à Madame [J] [Z] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [H] et Madame [O] [F], épouse [H], aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE