TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Localité 6]

Minute n° 24/00018

JUGEMENT DU 30 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 24/00018 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUSW

JUGEMENT D’ORIENTATION

Autorise la vente amiable

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’Alençon le trente Juillet deux mil vingt cinq par Romuald DANO, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique, assisté de Carole Saint-Martin, greffière faisant fonction lors de l’audience et de Justine JAUNET,greffière lors de la mise à disposition, après débats à l’audience du 11 juin 2025, entre :

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Florence GALLOT de , avocats au barreau d’ALENCON

Rep/assistant : M^e Florent BACLE, avocat au barreau de POITIERS

Débiteurs saisis :

Monsieur [S] [Y], [F] [B]

né le [Date naissance 4] 1992 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Hubert GUYOMARD de l’ASSOCIATION GEISZ-LE MERCIER-PAPILLAUD CANDELA-GUYOMARD-SABLE, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024003206 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Madame [K] [O], [N] [P]

née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Hubert GUYOMARD de l’ASSOCIATION GEISZ-LE MERCIER-PAPILLAUD CANDELA-GUYOMARD-SABLE, avocats au barreau d’ALENCON

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 juin 2025 et mise en délibéré au 10 juillet 2025, prorogé à l’audience de ce jour, où nous avons rendu la présente décision par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 à 453 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice en date du 7 octobre 2025, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner à l’audience d’orientation M. [S] [Y] [F] [B], né le [Date naissance 4] 1992 à [Localité 7] (Orne), de nationalité française et Mme [K] [O] [N] [P], née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 9] (Sarthe), sur le fondement des articles des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution, R.322-15 à R.322-29 du même code et demande au juge de l’exécution de :

constater qu’elle est titulaire d’une créance liquide et exigible, qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire conformément aux articles L.311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution ;constater que la saisie porte sur des droits saisissables au sens de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;dire que sa créance s’élève au 05 juillet 2023, sauf mémoire, à la somme de 174.312,45 euros ;statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ;ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis ;fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente la somme de 125.000,00 € (cent vingt-cinq mille euros) ;en cas de vente forcée, fixer la date de l’audience d’adjudication et déterminer les modalités de visite de l’immeuble ;dire que la SCP DELACROIX RICHARD BARAULT LERICK, commissaires de Justice associés à Alençon pourra se faire accompagner d’un technicien chargé d’établir les diagnostics immobiliers et dire que ledit technicien pouvant se maintenir dans les lieux autant que nécessaire sa mission et qu’il pourra si besoin est requérir l’assistance de la force publique ;autoriser le poursuivant à réduire les caractères d’impression de la publicité légale en sorte que l’ensemble des informations prescrites par la loi soient contenues dans une seule et même affiche de format A3 en employant des caractères de taille pouvant être inférieur au corps 30, en utilisant des caractères de taille inégale pour donner à la publicité un aspect plus lisible et agréable ;ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

A l’audience, s’appuyant sur ses conclusions, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE maintient sa demande de vente forcée et demande à ce que M. [B] et Mme [P] soient déboutés de leurs demandes.

Elle soutient que la déchéance du terme a été prononcée, que l’intégralité des sommes dues au titre du contrat de prêt sont exigibles. Elle considère que l’acceptation des paiements effectués ne constitue ni des délais de paiement, ni la renonciation à la déchéance du terme.

Elle fait valoir que M. [B] et Mme [P] ne justifient d’aucun mandat de vente et que la mise à prix à hauteur de 125.000,00 euros constitue un prix suffisamment attractif pour attirer un maximum d’acquéreurs.

A l’audience, se fondant sur leurs écritures, M. [B] et Mme [P] demandent à titre principal à ce que la nullité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière soit prononcée.

A titre subsidiaire, ils demandent l’autorisation de vendre à l’amiable le bien immobilier au prix de 250.000 euros.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent que le prix de mise aux enchères soit revu à la hausse.

Au visa des articles L311-1 et suivants, R 311-2 t suivants et R 322-15 et suivants, M. [B] et Mme [P] soutiennent que la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE en acceptant leurs différents paiements depuis le mois de juin 2022 leur a accordé des délais de paiement et a renoncé à la déchéance du terme, ne lui permettant pas de délivrer un commandement de payer, pas plus que l’assignation.

Ils font valoir que leur immeuble a été évalué le 8 février 2025 à un prix compris entre 330 et 340.000 euros nets vendeurs.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les contestations

En vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes.

Sur l’existence de délais de paiement et de la renonciation au bénéficie de la déchéance du terme

En l’espèce, il est constant que par acte de commissaire de Justice du 19 août 2022, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a mis en demeure M. [S] [B] de régler les sommes des 3.762,81 euros et de 791,26 euros, rappelant l’acquisition de plein droit de la déchéance du terme à défaut de paiement dans un délai de trente jours.

Il ressort du décompte établi par M. [B] et Mme [P] que si des versements sont intervenus au cours de l’année 2022, le total de ces paiement ne correspond pas aux sommes réclamées et que dès lors, la déchéance du terme était acquise au profit de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE au plus tard le 19 septembre 2022.

Il n’est pas établi que M. [B] et Mme [P] ont convenu avec la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, par écrit, d’un réaménagement de leur dette avec la mise en place d’un échéancier, reprenant les mensualités précédemment versées avant la déchéance du terme.

Il ressort du décompte communiqué par M. [B] et Mme [P], non contesté par la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, que les défendeurs ont certes effectués des paiements auprès de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, entre juillet 2022 et novembre 2024, mais ceux-ci apparaissent irréguliers.

En l’absence de tout écrit de la part de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, ces versements ne permettent pas de caractériser un quelconque accord de l’établissement bancaire quant à l’octroi d’un délai de paiement, qui aurait suspendu la procédure d’exécution, et encore moins d’une renonciation au bénéficie de la déchéance du terme.

Dès lors, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE était parfaitement en droit de faire délivrer le commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 21 juin 2024, suivie de l’assignation à la présente audience d’orientation.

La demande de nullité de l’assignation du 7 octobre 2024 est donc rejetée.

Sur les conditions de la procédure de saisie immobilière

En application des articles R 322-15, L 311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécutions, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, à l’audience d’orientation, vérifie que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que si ce titre exécutoire est une décision de justice, elle soit passée en force de chose jugée, et que la saisie immobilière porte sur tous des droits susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE agit en vertu de la copie revêtue de la formule exécutoire d’un acte notarié dressé par Maître [G], notaire associé à [Localité 7] (Orne), en date du 20 septembre 2017, contenant deux prêts d’un montant respectifs de 32.250,00 euros à taux zéro et de 89.381,00 euros au taux de 3,90 % l’an.

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE est donc bien munie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La saisie porte par ailleurs sur des droits saisissables, ce qui n’est pas contesté.

Le montant de la créance tel qu’il figure sur le commandement de payer, repris dans l’assignation et non contesté s’établit de la façon suivante :

Prêt Pas liberté n° 429955A

Capital dû au 10.07.2022 162.544,10 €

Solde débiteur au 10.07.2022 3.762,81 €

Indemnité d’exigibilité 7% 11.641,48 €

Intérêts du 10.08.2022 au 05.07.2023 3.158,69 €

Intérêts postérieurs au 05.07.2023 au taux de 1,95% au paiement définitif Mémoire

Coût du commandement 485,69 €

Sous déductions des versements effectués – 7.280,32 €

Total sauf mémoire 174.312,45 €

Sous réserve de réactualisation

La créance de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE est donc justifiée et M. [B] et Mme [P] ne rapportent pas la preuve du paiement total de cette somme, ou d’un fait qui aurait produit l’extinction de leur obligation, conformément aux prescriptions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la partie poursuivante à la somme de cent soixante-quatorze mille trois cent douze euros et quarante-cinq centimes (174.312,45 €), sans préjudice des intérêts postérieurs et des frais de procédure taxables.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

En vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En vertu des dispositions de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble de ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

En l’espèce, M. [B] et Mme [P] justifient d’une évaluation de leur immeuble pour une somme comprise entre 330 et 3240.000 euros, évaluation qui n’est pas contestée par la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Leur demande de vente amiable au prix minimum de 250.000,00 euros est cohérente avec l’estimation de l’immeuble, la possibilité de se laisser une marge de négociation importante pour permettre une vente rapide, à un prix qui permettrait de désintéresser totalement l’établissement bancaire.

Il convient de faire droit à cette demande et d’autoriser la vente amiable au prix minimum de 250.000 € net vendeur.

Il appartiendra au créancier poursuivant, si la vente se réalise, préalablement de faire taxer ses frais, lesquels en application des dispositions de l’article R.322-24 du code des procédures civiles d’exécution sont à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à la disposition du public par le greffe,

Déboute M. [S] [B] et Mme [K] [P] de sa demande de nullité de l’assignation à l’audience d’orientation du 7 octobre 2024 ;

Constate que la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE agit en vertu d’un titre exécutoire, que sa créance est liquide et exigible et que la saisie porte sur des biens saisissables ;

Constate que sa créance s’élève au 5 juillet 2023 à la somme de cent soixante-quatorze mille trois cent douze euros et quarante-cinq centimes (174.312,45 €), sans préjudice des intérêts postérieurs et des frais de procédure taxables ;

Autorise la vente amiable de l’immeuble saisi au prix minimum de deux cent cinquante mille euros (250.000 €) nets vendeur ;

Rappelle que la présente autorisation suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux éventuels créanciers inscrits pour déclarer leur créance, conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Rappelle qu’il appartiendra au comptable des finances publiques du pôle recouvrement spécialisé de la Sarthe si la vente amiable se réalise et préalablement à celle-ci de faire taxer ses frais en application des dispositions de R.322-24 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, lesquels seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

Dit que le prix de cette vente sera consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, en attente de répartition conformément aux dispositions des articles R.331-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Rappelle que les émoluments de vente perçus par les avocats seront fixés conformément aux dispositions de l’article A 444-191 et suivants du code de commerce ;

Ordonne le renvoi de l’examen du dossier à l’audience du 12 novembre 2025 à 14 heures 00, date à laquelle à défaut de vente amiable ou de demande de délai supplémentaire, la vente forcée pourra être reprise ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

La greffière, Le juge de l’ex&cution.