N° RG 25/00405 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYPO

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00405 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYPO

LE SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [C], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, représenté par M^e GASNIER, substitué par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-2584 du 21/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 21 Août 2025

Première audience : 07 Novembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 06 Mars 2026.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00405 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYPO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2024, la société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [E] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 426,40 euros révisable annuellement outre provisions sur charges locatives .

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la société LOGISSIA a fait signifier à Monsieur [E] [O] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 940,64 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 mai 2025.

Le 11 juin 2025 , la société LOGISSIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,

— condamner Monsieur [E] [O] au paiement des sommes suivantes:

—  3 261,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 31 juillet 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 25 août 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 7 novembre 2025.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2026.

À l’audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 5 147,16 euros. La société LOGISSIA précise que Monsieur [E] [O] n’a pas intégralement repris le paiement du loyer et des charges courants et s’oppose à des délais de paiement suspensifs. Elle précise qu’elle n’a pas encore la confirmation de la réception du règlement de 100,00 euros que le locataire indique avoir réglé dans la semaine.

En défense, Monsieur [E] [O], représenté par son Conseil,0demande au juge de :

— lui octroyer les plus larges délais de paiement ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire dans le délai accordé ;

— débouter la société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société LOGISSIA aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande il fait valoir une situation de précarité financière. Il indique ne percevoir que l’allocation de soutien spécifique FRANCE TRAVAIL depuis septembre 2025 à hauteur de 595,00 euros par mois environ, et qu’il recherche activement un emploi mais présente un état psychologique dégradé. Il propose de régler des mensualités de 20,00 euros pas mois et indique avoir fait un règlement de 100,00 euros avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 25 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la société LOGISSIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 30 octobre 2024 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui rappelle qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Compte tenu de la date du bail, et en application des dispositions de l’article 24-1 de la loi précité dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le délai pour s’acquitter des causes du commandement est de 6 semaines.

La société LOGISSIA justifie avoir signifié à Monsieur [E] [O], le 16 juin 2025, un commandement de payer la somme de 2 940,64 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par la société LOGISSIA, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 29 juillet 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [E] [O] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 29 juillet 2025, Monsieur [E] [O] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 29 juillet 2025, Monsieur [E] [O] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (475,25 euros correspondant au montant du montant du loyer et provisions de charges à la date du 28 février 2026)

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 30 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 16 juin 2025 et du décompte de la créance actualisée, que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 5 147,16 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse.

Monsieur [E] [O] ne conteste pas la dette et n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [O] à payer à la société LOGISSIA la somme totale de 5 147,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse, outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 mars 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Monsieur [E] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges en cours. En effet, même à considérer qu’il ait effectué un règlement de 100,00 euros peu avant l’audience, la pièce produite ne permettant d’ailleurs pas de dater ce paiement, il n’en reste pas moins que cette somme est largement inférieure au montant dû mensuellement (475,25 euros en loyer + provision sur charges). Elle est même inférieure au loyer résiduel après perception des APL, étant précisé qu’aucun versement d’APL n’apparaît plus au décompte depuis le 31 décembre 2025.

En outre, il sera noté que la dette n’a fait qu’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer et est ainsi passée de 2 940,64 euros à 5 147,16 euros au jour de l’audience. Les mensualités proposées à hauteur de 20,00 euros impliqueraient un échelonnement sur plus de 20 ans.

Il convient encore de relever qu’à l’exception du dépôt de garantie et de l’éventuel règlement de 100,00 euros en vue de l’audience, l’historique du compte locatif atteste de ce que le locataire n’a en définitive effectué personnellement aucun règlement, l’ensemble des crédits ayant trait à l’APL ou au RLS.

Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que Monsieur [E] [O] n’est ni en situation de régler sa dette locative ni en capacité de régler le loyer courant.

Les conditions de l’article 24 de la loi précitée n’étant pas réunies, et au surplus le bailleur s’opposant à la demande délais, Monsieur [E] [O] verra ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire rejetées.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [E] [O], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société LOGISSIA ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2024 entre la société LOGISSIA d’une part, et Monsieur [E] [O] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] Les Vosges [Adresse 5], sont réunies et le contrat bail résilié à la date du 29 juillet 2025 ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par Monsieur [E] [O] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la société LOGISSIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [O] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Monsieur [E] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 475,25 euros (loyer + charges au 28 février 2026), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à société LOGISSIA la somme de 5 147,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à la société LOGISSIA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 mars 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux;

REJETTE la demande formée par la société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION