MINUTE N° : 24/058

JUGEMENT : Contradictoire

DU : 20 Février 2024

DOSSIER : N° RG 23/00720 – N° Portalis DBXZ-W-B7H-CMO3 / 1ère Chambre

AFFAIRE : S.C.I. COCODY ; Association SYNERGIE FRANCE ASIE ; [R]/ [T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU VINGT FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal :

Madame Julia SALERY, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la Greffière placée, Madame Alexandra LOPEZ

DÉBATS : le 09 Janvier 2024

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2024, par mise à disposition au greffe

JUGEMENT rendu publiquement

PARTIES :

DEMANDEURS :

S.C.I. COCODY

13 Quai Perrache

69002 LYON

représentée par M^e François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, M^e Lionel MARZIALS, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant

Association SYNERGIE FRANCE ASIE

577 Avenue Général de Gaulle

69760 LIMONEST

représentée par M^e François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, M^e Lionel MARZIALS, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant

Madame [J] [R]

de nationalité Française

94/2 MOO 1 Tambon huai yai ampoe banglamung changwat

20150 CHONBURI

THAILANDE

représentée par M^e François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, M^e Lionel MARZIALS, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant

DÉFENDEURS :

Madame [E] [T]

de nationalité Française

186 Chemin du mas Audibal

30360 VEZENOBRES

représentée par Maître Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30007-2023-01014 du 13/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ALÈS)

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes successifs d’acquisition en date des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009, la SCI COCODY est devenue propriétaire d’un parc cadastré section BA 165, 166 et 83 sur la commune de Vézenobres composé de 55 parcelles sur lesquelles sont implantés des chalets, bungalows et mobiles-homes.

Ce parc aurait été loué à l’association Synergie France Asie du 15 novembre 2015 au 20 décembre 2021 qui relouait elle-même des parcelles nues à des propriétaires d’habitations légères de loisir.

Mme [E] [T] occupe un chalet référencé C23 dans ce parc.

Par assignation en date du 28 février 2022, Mme [J] [R], l’association SYNERGIE France ASIE et la SCI COCODY ont assigné Mme [E] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Alès sollicitant notamment son expulsion.

Par décision du 13 mai 2022, l’affaire a été renvoyée pour compétence devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès statuant en référés en l’absence de mobilité des structures revêtant désormais le caractère d’habitation.

Par ordonnance contradictoire de référé du 24 octobre 2022, le juge du contentieux et de la protection statuant en référé a :

Déclaré recevables les demandes de la SCI COCODY, de l’association Synergie France Asie et de MME [J] [R] ;Constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 2 octobre 2021 ;Ordonné en conséquence à Mme [E] [T] de libérer la parcelle de terrain C23 et le chalet ainsi que tout encombrant, et ce, dans le délai de 2 mois, à compter de la signification de la présente décision ;Ordonné la restitution des clés du chalet à l’association Synergie France Asie pour le compte de MME [J] [R] ;Ordonné, à défaut, l’expulsion de Mme [E] [T] du terrain et du chalet référence C23 et de tout occupant de son chef ; L’a condamnée à payer à l’association Synergie France Asie la somme provisionnelle de 2 250 euros pour l’occupation du 1er janvier 2021 au 2 octobre 2021 ;Condamné à régler à la SCI COCODY, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle de 8,30 euros par jour ; Rejeté l’intégralité des autres demandes ; Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamné Mme [E] [T] aux dépens de la présente procédure ;Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par arrêt du 3 avril 2023, la Cour d’appel de Nîmes a partiellement infirmé cette ordonnance sauf en ce qu’elle a jugé les demandes présentées par la SCI COCODY et l’association Synergie France Asie recevables et a rejeté les demandes respectives de dommages-intérêts, d’astreinte et de consignation des loyers. La Cour d’appel, constatant l’absence de trouble manifestement illicite, a dit n’y avoir lieu à référé et a notamment fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 100 euros par mois.

Par assignation en date du 30 mai 2023, Mme [J] [R], l’association SYNERGIE France ASIE et la SCI COCODY ont assigné Mme [E] [T] devant le tribunal judiciaire aux fins notamment d’expulsion de cette dernière et des occupants de son chef, l’évacuation de l’habitation légère de loisir référencée C23, le paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que l’octroi de dommages-intérêts.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour un exposé complet des prétentions et moyens de cette partie, la SCI COCODY demande au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par Mme [J] [R], l’association SYNERGIE France ASIE et la SCI COCODY ;Débouter Mme [E] [T] de ses demandes ;À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail entre l’association Synergie France Asie et Mme [E] [T] ;À titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail pour défaut de paiement sur le fondement de l’article 1227 du Code civil ; À titre très subsidiaire, juger que Mme [E] [T] ne dispose plus de droit d’occupation depuis le 20 décembre 2021, date à laquelle son bailleur ne dispose elle-même de droit sur la propriété de la SCI COCODY ; En toute hypothèse : Qualifier d’occupant du chef de Mme [E] [T] toute personne physique ou morale qui se prétendrait être le nouveau propriétaire du chalet C23 ;Ordonner l’expulsion de Mme [E] [T] et tout occupant de son chef ; Juger valide la clause de réserve de propriété enserrée dans l’acte de vente du chalet C23 ;Condamner en conséquence Mme [T] à restituer le chalet C23 et ses clés à MME [J] [R] ou à toute personne désignée par elle ;Assortir la condamnation d’expulsion de Mme [E] [T] et de tout occupant de son chef d’une astreinte de 300 euros par jour au profit de la SCI COCODY ;Assortir la condamnation de restitution du chalet C23 d’une astreinte de 300 euros par jour à régler par Mme [T] à MME [J] [R] ou à toute personne désignée par elle ;À titre principal, concernant l’occupation du 1er janvier 2021 au 20 décembre 2021 Condamner Mme [T] à régler à l’association Synergie France Asie des loyers et indemnités d’occupation de 2 916 euros pour l’occupation du 1er janvier 2021 au 20 décembre 2021 ;À titre subsidiaire, concernant l’occupation du 1er janvier 2021 au 20 décembre 2021 Condamner Mme [T] à régler à la SCI COCODY des loyers et indemnités d’occupation de 2 916 euros pour l’occupation du 1er janvier 2021 au 20 décembre 2021 ;En toute hypothèse, condamner Mme [T] [E] à régler à la SCI COCODY une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros depuis le 21 décembre 2021 jusqu’à la libération complète des lieux ;Autoriser au terme des 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir et à défaut de restitution du chalet C23, Mme [R] [J] ou toute personne désignée par elle à faire procéder à la saisie du chalet C23 aux fins de [T] [E] ;Condamner Mme [E] [T] à régler à la SCI COCODY 2 000 euros au titre des dommages-intérêts ;Condamner Mme [E] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les frais et dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour un exposé complet des prétentions et moyens de cette partie, Mme [E] [T] demande au tribunal de :

À titre principal, sur l’irrecevabilité des demandes :Déclarer irrecevables les demandes de la SCI COCODY et de l’association SYNERGIE France ASIE tenant l’absence de représentant légal de l’association ;Déclarer irrecevables les demandes de la SCI COCODY et de l’association Synergie France Asie tenant l’absence d’autorisation à ester en justice régulière ;À titre principal, sur la résiliation du bail :Débouter les demanderesses de leur demande de résiliation du bail ; Fixer la consignation du montant des loyers entre les mains du Bâtonnier séquestre jusqu’à ce que le propriétaire du terrain remplisse ses obligations en matière de mise en conformité des différents réseaux alimentant les parcelles louées et qu’un contrat équilibré soit proposé à la signature des locataires ; À titre subsidiaire, sur la demande de dommages-intérêts :Condamner les demandeurs in solidum à payer à Mme [E] [T] la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts ;Condamner les demandeurs in solidum à payer à Mme [E] [T] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;À titre subsidiaire, sur les délais de paiement :Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 98,25 euros laquelle équivaut à la valeur réelle du terrain ;Accorder des délais de paiement s’échelonnant sur deux années ;En tout état de cause :Débouter la SCI COCODY et l’association SYNERGIE France ASIE de l’intégralité de leurs prétentions ; Condamner la SCI COCODY et l’association SYNERGIE France ASIE in solidum à régler à Mme [E] [T] une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2023, la clôture de la procédure a été ordonnée au 30 décembre 2023.

À l’audience de plaidoirie du 9 janvier 2024, le tribunal a sollicité des parties la production d’une note en délibéré sur le fondement de l’article 445 du Code de procédure civile afin qu’elles se prononcent, au regard des dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile, sur la recevabilité des prétentions du défendeur tenant en des fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demanderesses.

Sur ce point, les parties ont indiqué s’en remettre à la décision du tribunal et n’ont pas estimé utile de déposer une note en délibéré. Elles ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’au regard de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions récapitulant les prétentions.

1- Sur l’irrecevabilité des prétentions relatives aux fins de non-recevoir opposées aux demanderesses par Mme [E] [T]

Selon l’article 789 du Code de procédure civile :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état."

Aucune conclusion d’incident spécifique n’a été notifiée par Mme [E] [T] dans le cadre du présent dossier et adressée au juge de la mise en état concernant des fins de non-recevoir opposables aux demanderesses.

Dans ses dernières conclusions, Mme [E] [T] demande au tribunal de : « Déclarer irrecevables les demandes de la SCI COCODY et de l’association SYNERGIE France ASIE tenant l’absence de représentant légal de l’association » et de « Déclarer irrecevables les demandes de la SCI COCODY et de l’association Synergie France Asie tenant l’absence d’autorisation à ester en justice régulière. »

Or, ces fins de non-recevoir alléguées par le défendeur ne sont pas survenues postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Par voie de conséquence, ces prétentions sont irrecevables.

2- Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, de sorte que le propriétaire dont le bien immobilier est occupé sans droit ni titre par un tiers est en droit :

d’obtenir l’expulsion de ce tiers, seule mesure de nature à lui permettre de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence en résultant dans les droits fondamentaux des occupants ne pouvant être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; d’obtenir la condamnation du tiers à lui verser une indemnité au titre de l’occupation du bien, le maintien sans droit ni titre dans les lieux constituant une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil.

En l’espèce, les demanderesses justifient que la SCI COCODY est propriétaire de parcelles sur la commune de VEZENOBRES (30360) lieudit Mas Audibal et cadastré comme suit :

* Section BA N°83 lieudit Mas Audibal contenance 02 ha 03 a 96 ca ;

* Section BA N°165 lieudit Mas Audibal contenance 02 ha 03 a 67 ca ;

* Section BA N°166 lieudit Mas Audibal contenance 00 ha 40 a 90 ca.

a) Sur le contrat de bail

Selon l’article 1217 du Code civil, "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

Selon l’article 1219 du Code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, un contrat de « sous location de terrain nu » référencé C23 sur la propriété de la SCI COCODY a été conclu entre l’association SYNERGIE FRANCE ASIE et Mme [E] [T] le 23 septembre 2019 moyennant un loyer trimestriel de 750 euros. Il est prévu en page 4 du contrat que le bail est renouvelable par tacite reconduction.

Le 23 septembre 2020, Mme [E] [T] acquiert de Mme [J] [R] le chalet situé sur la parcelle moyennant le prix de vente de 3 500 euros.

Concernant les loyers dus à l’association SYNERGIE FRANCE ASIE, il apparaît que le loyer est dû à compter du 1er janvier 2021 « au vu des travaux à effectuer dans le chalet » (mention manuscrite en page 5 du contrat de location de terrain nu).

Aucun loyer n’étant réglé, les demanderesses sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire (article 3.9) le 2 octobre 2021.

Il est justifié de l’envoi par le conseil de la SCI COCODY à la preneuse une première mise en demeure d’avoir à régler l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 1 500 euros par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 27 avril 2021.

Le 23 septembre 2021, par lettre recommandé avec avis de réception (AR non réclamé), l’association Synergie France Asie l’a mise en demeure de régulariser les loyers impayés dans un délai de 10 jours sous peine de voir jouer la clause résolutoire. Il lui ait alors fait sommation de régler une somme de 2 250 euros au titre de l’arriéré de loyers sur la période du mois de janvier 2021 à septembre 2021 ainsi que la somme de 3 250 euros au titre du contrat de vente.

Mme [E] [T] ne conteste pas la situation d’impayés. Néanmoins, excipant du caractère léonin du contrat de sous-location et des manquements du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation au regard de l’état de vétusté du parc des camisards, elle se prévaut de l’exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur pour ne plus satisfaire à ses propres obligations au paiement des loyers.

Au soutien de ses prétentions, elle verse un rapport d’expertise du 31 août 2020 de M. [L] [C], expert évaluateur immobilier inscrit près la Cour d’appel de Nîmes faisant un état des lieux du « Parc des Camisards » dans lequel on peut lire que les lieux ne sont pas entretenus :

«  – Absence d’entretien régulier des espaces de circulation et espaces communs ;

— portail motorisé hors service ;

— court de tennis inexploitable et non entretenu ;

— espaces barbecues laissés à l’abandon ;

— extincteurs ne pouvant plus garantir un bon fonctionnement en cas de départ d’incendie car ils ont atteint leur date de « péremption » pour certains ;

— piscine hors service (plus en eaux) suite à de trop nombreuses fuites qui ne sont toujours pas réparées ;

— restaurant fermé et travaux nécessaires à la réouverture relativement importants décourageant d’éventuels repreneurs ;

— boîtes aux lettres à l’entrée en mauvais état ;

— voies de circulation initialement goudronnées, particulièrement abîmées avec de nombreux nids de poules et des secteurs entiers où le bitume se dérobe ;

— réseau indépendant d’évacuation des eaux usées ne répondant plus aux normes et semble se jeter de manière sauvage au nord de la parcelle BA 83 entraînant des odeurs dérangeantes."

Tout d’abord, Mme [E] [T] ne peut se prévaloir pour refuser d’exécuter ses obligations du mauvais état de la piscine, du tennis et du restaurant dès lors qu’il n’est pas contractuellement prévu qu’elle puisse bénéficier d’un accès à ces équipements. Il est ainsi écrit en page 2 du contrat de bail que « L’ouverture temporaire de la piscine et du tennis est optionnelle dans la mesure où leur exploitation sera confiée, ultérieurement, à un club de mise en forme ouvert au public et aux résidents du parc, en acquittant une cotisation librement fixée par l’exploitant. »

En outre, le contrat prévoit « la location d’un terrain nu à l’exclusion de tout service d’entretien et de régie » (page 2). Il est contractuellement prévu que le prestataire qui assume l’entretien et la régie sera désigné collectivement et qu’une réunion est obligatoire une fois par trimestre pour fixer le budget d’entretien, la modalité du contrôle d’exécution et le paiement du prestataire. Il est précisé que la prestation comprendra :

— "Le gardiennage à l’entrée avec portail et la maintenance des barrières de sécurité ;

— L’entretien de la station de relevage

— L’entretien des routes après remise en état par le bailleur

— La surveillance du respect des conventions et des règles sur le parc

— Le respect des lois et règlements en vigueur."

Aussi, les demanderesses réfutent toute responsabilité exposant que l’entretien du parc ne leur incombait pas, les occupants ayant opté pour la création d’une association « Colorie E » le 1er décembre 2018 chargée d’assurer l’entretien du parc Elles précisent que l’objet de cette association est la « maintenance et régie résidence de loisirs privé parc des camisards et occasionnellement tous services à d’autres personnes. »

En outre, la SCI COCODY justifie s’être inquiétée de la maintenance et de la régie de sa propriété par l’association « Colorie E » dont elle a obtenu l’expulsion du bungalow B11 et B 12 du Parc des Camisards dans une ordonnance de référé du 13 mai 2022 versée aux débats. Dans cette décision, le juge des référés ordonne à l’association COLORI E de transmettre à la SCI COCODY la liste exhaustive des interventions et les pièces justifiant depuis le 1er décembre 2018 de l’entretien du parc, des réseaux d’eau et d’électricité et du réseau d’évacuation des eaux usées par ses soins, traduisant la volonté du propriétaire de contrôler la gestion de la maintenance et de la régie de son parc.

Par conséquent, il n’est pas démontré que l’association synergie France Asie, en qualité de bailleresse, ait gravement manqué à ses obligations contractuelles de sorte que l’exception d’inexécution invoquée par [E] [T] sera rejetée.

Par ailleurs, Mme [E] [T] invoque le caractère léonin de la clause résolutoire en ce qu’elle prévoit que :

« l’habitation légère (ou le mobile home) constituera la garantie privilégiée du bailleur et ne pourra pas être déplacée sans son accord, en cas de retard de paiement des loyers »"en l’absence d’habitation légère sur l’emplacement, le bail pourra être résilié si bon semble au bailleur. Le locataire devenu occupant sans titre pourra être expulsé."

Néanmoins, la défenderesse n’explicite ni ne justifie nullement en quoi ces dispositions prévues afin de permettre au bailleur de trouver une solution pour recouvrer sa propriété en cas de manquements contractuels du preneur entraîneraient un déséquilibre significatif entre leurs droits respectifs, ce d’autant que la valeur du mobile-home, garantie privilégiée du bailleur, avoisine le montant des loyers de retards de Mme [E] [T].

Ainsi, au regard de ce qui précède et en vertu de la clause résolutoire, le contrat de bail de Mme [E] [T] a été résilié à la date du 2 octobre 2021.

Dès lors, Mme [E] [T] est depuis cette date occupante sans droit ni titre du terrain appartenant à la SCI COCODY.

Il sera dès lors ordonné à Mme [E] [T] de restituer les clés du chalet à l’association SYNERGIE FRANCE ASIE pour le compte de Mme [J] [R], et à défaut de quitter librement les lieux dans le délai de 2 mois, l’expulsion de Mme [E] [T] du chalet et de la propriété ainsi que tout occupant de son chef, seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le terrain occupé illicitement, ses conséquences ne pouvant être disproportionnées eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété sans que puisse lui être opposé le droit au logement.

Au regard du contrat de vente de chalet conclu le 23 septembre 2020 entre Mme [J] [R] et Mme [E] [T], « la vente est soumise à la condition suspensive de l’encaissement effectif et définitif par le vendeur de la totalité du prix convenu soit 3 500 euros aux échéances convenues. Aucune action résolutoire ne sera nécessaire pour que le vendeur reprenne possession des lieux, ce qui est expressément accepté par l’acquéreur. L’acquéreur défaillant, autorise le vendeur à reprendre possession des lieux et à changer les serrures si nécessaires, sans nécessité d’engager une procédure d’expulsion. »

Cette clause de réserve de propriété est valide et il n’est pas contesté par Mme [E] [T] qu’elle n’a pas versé l’intégralité du prix du chalet au vendeur.

Enfin, en raison des mesures qui sont ordonnées, le prononcé d’une décision d’astreinte n’est pas opportune.

b) Sur les loyers et l’indemnité d’occupation

Mme [E] [T] sera condamnée à régler à sa bailleresse, l’association SYNERGIE FRANCE ASIE, la somme de 2 250 euros pour l’occupation du 1er janvier 2021 au 2 octobre 2021.

Étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, Mme [E] [T] sera par ailleurs condamnée à régler à la SCI COCODY, propriétaire de la parcelle, une indemnité d’occupation à compter du 2 octobre 2021.

Le montant de cette indemnité sera fixé en considération de l’état de la propriété tel qu’il résulte de sa description dans les pièces versées aux débats par les parties. Elles indiquent que depuis 2021, la sécurité des personnes et des biens n’est pas assurée sur la propriété où l’on assiste au pillage des infrastructures, notamment.

En outre, il est versé aux débats un rapport du 31 août 2020 de M. [L] [C], expert évaluateur immobilier inscrit près la Cour d’appel de Nîmes faisant un état des lieux du « Parc des Camisards » dans lequel on peut lire que les lieux ne sont pas entretenus :

« - Absence d’entretien régulier des espaces de circulation et espaces communs ;

— portail motorisé hors service ;

— court de tennis inexploitable et non entretenu ;

— espaces barbecues laissés à l’abandon ;

— extincteurs ne pouvant plus garantir un bon fonctionnement en cas de départ d’incendie car ils ont atteint leur date de « péremption » pour certains ;

— piscine hors service (plus en eaux) suite à de trop nombreuses fuites qui ne sont toujours pas réparées ;

— restaurant fermé et travaux nécessaires à la réouverture relativement importants décourageant d’éventuels repreneurs ;

— boîtes aux lettres à l’entrée en mauvais état ;

— voies de circulation initialement goudronnées, particulièrement abîmées avec de nombreux nids de poules et des secteurs entiers où le bitume se dérobe ;

— réseau indépendant d’évacuation des eaux usées ne répondant plus aux normes et semble se jeter de manière sauvage au nord de la parcelle BA 83 entraînant des odeurs dérangeantes."

À l’issue de son rapport, M. [L] [C] indique que le « prix moyen d’une parcelle de terrain destinée à recevoir une habitation légère de loisirs, mise en location dans un parc résidentiel de loisirs, dans un rayon de 100 km du bien objet de l’expertise est de : 2 911 euros par an, soit 243 euros par mois ». Compte tenu de l’absence d’entretien des lieux et de son mauvais état, M. [L] [C] applique un abattement de 50 % et parvient à une valeur moyenne locative d’un terrain de 121,50 euros par mois. Il suggère une deuxième valeur pour une parcelle équivalente située en dehors d’un parc de loisirs qu’il arrête à la somme de 98,25 euros. Il en déduit une valeur locative arrondie à la somme de 100 euros par mois.

Ainsi, la situation actuelle du parc commande la fixation d’une indemnité d’occupation en adéquation avec les services actuellement présents et l’état des infrastructures, de sorte qu’elle sera fixée à 100 euros par mois.

3- Sur les demandes indemnitaires

a) Sur les demandes indemnitaires de la SCI COCODY

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demanderesses sollicitent 2 000 euros à titre de dommages-intérêts à l’encontre de Mme [E] [T], en raison de la mauvaise foi de cette dernière et de la violation de ses engagements contractuels. Or, elles ne versent aucun élément probant au soutien de leurs prétentions pour démontrer la mauvaise foi de la défenderesse, se contentant de dire qu’elle est « constante ». En outre, les demanderesses ne justifient nullement du préjudice qui résulterait du comportement de Mme [E] [T].

Dès lors, les demanderesses seront déboutées de leur demande indemnitaire.

b) Sur les demandes indemnitaires de Mme [E] [T]

À titre reconventionnel, Mme [E] [T] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice matériel, somme correspondante à la valeur du chalet. Elle indique que son chalet n’est pas démontable et que dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes principales, elle ne pourrait pas le récupérer.

Or, d’une part, cette demande apparaît étonnante au regard du prix d’achat du chalet de Mme [E] [T] – 3 500 euros – dont elle ne s’est pas acquittée. D’autre part, elle ne démontre pas en quoi consisteraient les agissements fautifs des demanderesses. De ce fait, elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice matériel allégué.

En outre, Mme [E] [T] sollicite la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral caractérisé par la crainte d’une expulsion et d’un déménagement. Or, aucun fait fautif des demanderesses n’est caractérisé pour pouvoir engager leur responsabilité. Dans ces circonstances, elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice moral allégué.

4- Sur les demandes de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [E] [T] sollicite des délais de paiement sans expliciter ni justifier aucunement les raisons qui la conduisent à formuler une telle demande dans le corps de ses conclusions.

Par conséquent, Mme [E] [T] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

5- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [T], partie perdante au procès, sera condamnée à en supporter les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucun motif d’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucun motif n’est rapporté au soutien de la demande visant à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉCLARE IRRECEVABLES les prétentions de Mme [E] [T] tendant à « Déclarer irrecevables les demandes de la SCI COCODY et de l’association SYNERGIE France ASIE tenant l’absence de représentant légal de l’association » et « Déclarer irrecevables les demandes de la SCI COCODY et de l’association Synergie France Asie tenant l’absence d’autorisation à ester en justice régulière », dès lors que ces dernières relevaient de la compétence exclusive du juge de la mise en état ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail à la date du 2 octobre 2021 ;

CONSTATE qu’une clause de réserve de propriété est inserée dans l’acte de vente du chalet C23 au profit de Mme [J] [R], venderesse ;

DÉBOUTE Mme [E] [T] de ses demandes au titre de l’exception d’inexécution et du caractère léonin de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Mme [E] [T] et tous occupants de son chef de libérer la parcelle de terrain du chalet C23 à ses frais et de tout encombrant, et ce, dans le délai de deux mois, à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE la restitution des clés du chalet à l’association SYNERGIE FRANCE ASIE pour le compte de Mme [J] [R] ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Mme [E] [T] du terrain et du chalet référencés C23 et de tout occupant de son chef ;

AUTORISE au terme du délai de 2 mois à compter de la signification du jugement qu’à défaut d’exécution de la présente décision et de restitution du chalet C23 à Mme [J] [R], cette dernière ou toute personne désignée par elle puisse faire procéder à la saisie du chalet C23 aux frais de Mme [E] [T] ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à l’association SYNERGIE FRANCE ASIE la somme de 2 250 euros pour l’occupation du 1er janvier 2021 au 2 octobre 2021 ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à la SCI COCODY une indemnité d’occupation du terrain du chalet pour la période du 2 octobre 2021 jusqu’à la libération complète des lieux litigieux d’un montant de 100 euros par mois ;

DÉBOUTE Mme [J] [R], l’association SYNERGIE France ASIE et la SCI COCODYde leurs demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE Mme [J] [R], l’association SYNERGIE France ASIE et la SCI COCODY de leurs demandes tendant à voir prononcer des astreintes ;

DÉBOUTE Mme [E] [T] de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE Mme [E] [T] de sa demande de délais de paiement ;

DIT que les intérêts commenceront à courir à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [E] [T] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La Greffière, La Présidente,