TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00251 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWOX

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [K] [V], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [H]

né le 19 Janvier 1978 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 29 Septembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt sept Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 juillet 2023 avec une prise d’effet datée au 28 juillet 2023, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [Y] [H] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 304.83 € et 56.48 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SA [Adresse 9] a fait signifier à Monsieur [Y] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 852.99 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 20 décembre 2024, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [Y] [H] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de :

•Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

•D’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [H] ;

•Le condamner au paiement par provision de la somme principale de 2958.03 € , représentant les loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

•Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en subissant les augmentations légales ;

•Le condamner au paiement du SLS, de l’indémnité pour frais de dissier ainsi qu’à une pénalité de 7.62 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux conformément à l’article L442-5 du code de construction et de l’habitation suite à son inaction relative à l’enquête sociale, le bailleur étant un organisme d’habitation à loyer modéré ;

•Le condamner au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

•Le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 11 juin 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS représentée par Madame [V] en sa qualité de directrice juridique, actualise l’arriéré locatif à la somme de 3320.77 €, décompte arrêté au jour de la présente audience. Elle précise que Monsieur [H] a repris les paiements.

Monsieur [H] déclare être au chômage et avoir des problèmes de santé. Il précise qu’un dossier d’AAH est en cours et qu’il perçoit 500 euros de RSA. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois et propose de verser en sus de son loyer mensuel, la somme de 40 euros.

La SA [Adresse 9] dit accepter la demande relative aux délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS, personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2023 avec prise d’effet au 28 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 852.99 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3320.77 € à la date du 29 septembre 2025.

Monsieur [Y] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la SA HLM UN TOIT POUR TOUS cette somme de 3320.77 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 852.99€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (19 décembre 2024), sur la somme de 2958.03€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (11 juin 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV/ SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, il est établi et non contesté par les parties, d’une part que Monsieur [H] est en situation de régler la dette locative et d’autre part qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

La SA [Adresse 9] accepte la demande de délais de paiement formulée par le preneur.

Il convient de rappeler que Monsieur [H] propose de verser 40 euros en plus du montant de son loyer, pour apurer son arriéré locatif dans un délai de 24 mois. Or, cet échéancier est insuffisant pour permettre l’apurement total de la dette dans un délai de deux ans.

Compte-tenu de la volonté de la bailleresse de laisser à Monsieur [H] des délais de paiement, il y a lieu d’autoriser ce dernier, eu égard à sa situation financière, de se libérer de sa dette dans le délai maximum prévu par la loi, à savoir trois ans.

En conséquence, Monsieur [Y] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que le débiteur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le montant sollicité par Monsieur [H], à savoir 40 euros par mois en sus de son loyer, ne pourrait pas suffire à apurer le montant de sa dette locative dans le délai imparti laissé par la loi.

Afin de permettre le maintien dans les lieux du locataire et l’apurement de sa dette, il y a lieu de fixer le supplément de loyer versé chaque mois à la somme de 93 euros.

Les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [Y] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer et charges, soit à la somme de 390.88€ conformément au dernier loyer payé à août 2025.

VI/ SUR LA DEMANDE RELATIVE A LA VOIE DE FAIT :

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ces derniers ayant à ce jour, un caractère hypothétiques.

Ainsi, compte tenu des circonstances du litige et de la situation de Monsieur [H], il convient de rejeter la demande de la SA HLM UN TOIT POUR TOUS.

VII. SUR LA DEMANDE RELATIVE AU SUPPLEMENT DE LOYER SOLIDARITÉ :

Aux termes de l’article L441-3 du Code de la construction et de l’habitation pris en son premier alinéa "Les organismes d’habitations à loyer modéré «perçoivent» des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements".

Pour rappel, les règles applicables au supplément de loyer solidarité n’ont pas à figurer au bail pour être opposable en raison de son origine législative ([Localité 7], 30 janv. 1996). Par ailleurs, en cas de clause contractuelle, cette dernière ne constitue pas une clause pénale.

En l’espèce, la SA [Adresse 9] sollicite la condamnation de Monsieur [H] au paiement d’un supplément de loyer solidarité.

Il apparaît, en l’état des éléments versés, qu’aucun décompte ne fait état de la mise en place d’un supplément de loyer en raison d’un revenu au sein du foyer excèdant 20% des plafonds de ressource du logement loué par Monsieur [H].

Ainsi, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS ne donne pas force probante à sa prétention et ne permet pas au juge du contentieux et de la protection d’apprécier en toute objectivité les raisons de sa demande.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [H] au paiement d’un supplément de loyer et solidarité, et la SA [Adresse 9] sera déboutée de sa demande.

VIII/ SUR LA DEMANDE RELATIVE A L’ENQUETE SOCIALE :

Aux termes de l’article L442-5 du Code de la construction et de l’habitation pris en son premier alinéa "Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur.

Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 €, majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.".

En l’espèce, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Monsieur [H] au paiement d’une pénalité de 7.62 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux suite à son inaction relative à l’enquête sociale.

En l’état des éléments, il apparaît que Monsieur [H] a déjà payé cette pénalité de janvier à décembre 2024, laissant supposer que l’enquête sociale a pu être réalisée dès janvier 2025.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [H] au paiement de ladite pénalité, et la SA [Adresse 9], sera de fait, déboutée de sa demande.

IX/ SUR LA DEMANDE RELATIVE A L’INDEMNITE POUR FRAIS DE DOSSIER :

En l’espèce, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Monsieur [H] à une indemnité pour frais de dossier.

Or, il est constaté que la bailleresse n’apporte aucun élément permettant d’en justifier.

Par conséquent, la SA [Adresse 9] sera déboutée de sa demande.

X/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La condamnation aux suites de l’instance telle que sollicitée par la bailleresse, étant une demande générale et imprécise, il ne pourra y être fait droit.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2023 avec prise d’effet au 28 juillet 2023 entre la SA HLM UN TOIT POUR TOUS et Monsieur [Y] [H] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [H] à verser à la SA [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 3320.77 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant une dernière facture à août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 852.99 €, sur la somme de 2958.03 € à compter du 11 juin 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 93 € chacune et une 36ème mensualité à hauteur de 65.77 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [H] soit condamné à verser à la SA [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à savoir à la somme de 390.88€, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande relative à l’application de l’article L412-6 du code de procédure civile et voies d’exécution ;

DEBOUTONS la SA HLM UN TOIT POUR TOUS de sa demande au titre du paiement du SLS ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 9] de sa demande au titre de la pénalité relative à l’enquête sociale ;

DEBOUTONS la SA HLM UN TOIT POUR TOUS de sa demande au titre de l’indemnité relative au frais de dossier ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des suites de l’instance ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI