TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00100 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU2T

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

PARTIES :

DEMANDEUR :

HABITAT DU [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES plaidant substituée par M^e Nathalie LAPLANE, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [B]

né le 11 Décembre 1977 à [Localité 14] (TURQUIE)

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [S] [Z] épouse [B]

née le 03 Novembre 1978 à [Localité 10] (TURQUIE)

[Adresse 1]

[Adresse 11] [Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 28 Avril 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 17] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que l’ordonannce serait rendue le vingt six Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

HABITAT DU [Localité 13] a donné à bail à Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 16] à compter du 11 décembre 2021 avec date d’effet 11 décembre 2021 pour un loyer mensuel de 525,12 euros et 36,63 euros de provision sur charges. Nouvelles conditions générales au contrat après procédure judiciaire et mise à jour du compte résident ont été signées le 18 mars 2022 par les locataires.

Par contrat de location en date du 30 septembre 2015 avec prise d’effet au 20 octobre 2015, HABITAT DU [Localité 13] a donné à bail à Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] un garage situé au [Adresse 4] à [Localité 15], pour un loyer mensuel de 49.62 €.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT DU [Localité 13] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, HABITAT DU [Localité 13] a ensuite fait assigner Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 avril 2025, HABITAT DU [Localité 13] demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] ;

— de condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 4004.63 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de condamner ces derniers au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, soit à la somme de 684.75 € augmenté des intérêts à taux légal jusqu’au départ effectif des lieux et celui de tout occupant ;

— de condamner ces derniers au paiement outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

HABITAT DU [Localité 13] précise que le dernier loyer n’a pas été réglé et s’oppose de fait, à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [L] [B] explique qu’il manque des papiers pour percevoir l’aide de la CAF. Il précise percevoir entre 2500 à 3000 euros par mois. Il propose de verser en sus de son loyer la somme de 200 euros par mois afin d’apurer la dette.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile le 25 février 2025, Madame [S] [Z] épouse [B] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT DU [Localité 13], personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 18 mars 2022 avec prise d’effet le 11 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2024, pour la somme en principal de 2472.42 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

L’expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

HABITAT DU [Localité 13] produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4004.63 € à la date du 18 avril 2025.

Monsieur [L] [B] comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] seront par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4004.63 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2472.42 € à compter du commandement de payer (12 décembre 2024), sur la somme de 3819.05€ à compter de l’assignation (25 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 684.75 €.

III/ SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, il est établi que les débiteurs n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte tenu de ces éléments la demande de délais de paiement sera rejetée et par voie de conséquence la suspension de la clause résolutoire.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux nouvelles conditions générale du bail conclu le 11 Décembre 2021, en date du 18 Mars 2022 entre HABITAT DU [Localité 13] et Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] concernant le bien à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés au [Adresse 3] à [Localité 15] sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, HABITAT DU [Localité 13] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] à verser à HABITAT DU [Localité 13] à titre provisionnel la somme de 4004.63 € (décompte arrêté au 18 avril 2025, incluant une dernière facture datant de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 2472.42€, sur la somme de 3819.05€ à compter du 25 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] à payer à HABITAT DU [Localité 13] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 684.75 €;

REJETONS la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification auprès de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Gard et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE