TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00330 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CXM3

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Mme [Y] [U], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [C]

né le 03 Juillet 1982 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 2]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 24 Novembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que l’ordonnance serait rendue le dix sept Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 novembre 2022 pour une prise d’effet au 04 novembre 2022, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [L] [C] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 13], pour un loyer mensuel de 377.82 € et 60.52€ de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 mai 2025, la SA [Adresse 10] a fait signifier à Monsieur [L] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1591.47 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 09 mai 2025, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 04 septembre 2025, la SA [Adresse 10] a fait assigner Monsieur [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

•Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

•D’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C] ;

•Le condamner au paiement par provision de la somme principale de 1907.87 €, représentant les loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

•Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en subissant les augmentations légales ;

•Le condamner au paiement du SLS, de l’indémnité pour frais de dissier ainsi qu’à une pénalité de 7.62 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux conformément à l’article L442-5 du code de construction et de l’habitation suite à son inaction relative à l’enquête sociale, le bailleur étant un organisme d’habitation à loyer modéré ;

•Le condamner au paiement de la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

•Le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 04 septembre 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a actualisé la dette locative à la somme de 1293.78 euros et a précisé qu’elle ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Monsieur [L] [C] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais a sollicité des délais de paiement et la faculté de pouvoir se maintenir dans les lieux, en versant 100 voire 200 € par mois en plus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I/ SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] par la voie électronique le 04 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA [Adresse 10], personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 09 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 02 novembre 2022 pour une prise d’effet au 04 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 mai 2025, pour la somme en principal de 1591.47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2025.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA HLM UN TOIT POUR TOUS produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1293.78 € à la date du 24 novembre 2025.

Monsieur [L] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à SA [Adresse 10] cette somme de 1293.78 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1591.47€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (09 mai 2025), sur la somme de 1907.87€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (04 septembre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, il est établi et non contesté par les parties, d’une part que Monsieur [L] [C] est en situation de régler la dette locative et d’autre part qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En outre, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [L] [C] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que le débiteur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle soit à la somme de 485.13€ conformément au dernier loyer payé à octobre 2025.

VI/ SUR LA DEMANDE RELATIVE AU SUPPLEMENT DE LOYER SOLIDARITÉ :

Aux termes de l’article L441-3 du Code de la construction et de l’habitation pris en son premier alinéa "Les organismes d’habitations à loyer modéré «perçoivent» des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements".

Pour rappel, les règles applicables au supplément de loyer solidarité n’ont pas à figurer au bail pour être opposable en raison de son origine législative ([Localité 8], 30 janv. 1996). Par ailleurs, en cas de clause contractuelle, cette dernière ne constitue pas une clause pénale.

En l’espèce, la SA [Adresse 10] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [C] au paiement d’un supplément de loyer solidarité.

Il apparaît, en l’état des éléments versés, qu’aucun décompte ne fait état de la mise en place d’un supplément de loyer en raison d’un revenu au sein du foyer excèdant 20% des plafonds de ressource du logement loué par Monsieur [L] [C].

Ainsi, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS ne donne force probante à sa prétention et ne permet pas au juge des contentieux et de la protection d’apprécier en toute objectivité les raisons de sa demande.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [L] [C] au paiement d’un supplément de loyer et solidarité, et la SA [Adresse 10] sera déboutée de sa demande.

VII/ SUR LA DEMANDE RELATIVE A LA PÉNALITÉ :

Aux termes de l’article L442-5 du Code de la construction et de l’habitation pris en son premier alinéa "Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur.

Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 €, majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.".

En l’espèce, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Monsieur [L] [C] au paiement d’une pénalité de 7.62 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux suite à son inaction relative à l’enquête sociale.

En l’état des éléments, il apparaît que Monsieur [L] [C] a déjà payé cette pénalité de septembre à décembre 2024, laissant supposer que l’enquête sociale a pu être réalisée dès janvier 2025.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à condamner Monsieur [L] [C] au paiement de ladite pénalité, et la SA [Adresse 10], sera de fait, déboutée de sa demande.

VIII/ SUR LA DEMANDE RELATIVE A L’INDEMNITE POUR FRAIS DE DOSSIER :

En l’espèce, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Monsieur [L] [C] à une indemnité pour frais de dossier.

Or, il est constaté que la bailleresse n’apporte aucun élément permettant d’en justifier.

Par conséquent, la SA [Adresse 10] sera déboutée de sa demande.

IX/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La condamnation aux suites de l’instance telle que sollicitée par la bailleresse, étant une demande générale et imprécise, il ne pourra y être fait droit.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 novembre 2022 pour une prise d’effet au 04 novembre 2022 entre SA HLM UN TOIT POUR TOUS et Monsieur [L] [C] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1] sont réunies à la date du 10 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [C] à verser à SA [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 1293.78 € (décompte arrêté au 24 novembre 2025, incluant octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 09 mai 2025 sur la somme de 1591.47 €, sur la somme de 1907.87 € à compter du 04 septembre 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [L] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 150 € chacune et une 9ème mensualité de 93.78 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, SA HLM UN TOIT POUR TOUS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est ;

* que Monsieur [L] [C] soit condamné à verser à SA [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme de 485.13€, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande relative à l’application de l’article L412-6 du code de procédure civile et voies d’exécution ;

DEBOUTONS la SA HLM UN TOIT POUR TOUS de sa demande au titre du paiement du SLS ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 10] de sa demande au titre de la pénalité relative à l’enquête sociale ;

DEBOUTONS la SA HLM UN TOIT POUR TOUS de sa demande au titre de l’indemnité relative au frais de dossier ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des suites de l’instance ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI