TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 27 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00247 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWOS

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. LES 3 B

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M. [F] [C], Gérant

DÉFENDEUR :

Madame [T] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 29 Septembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt sept Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 mai 2021, la SCI LES 3 B a donné à bail à Madame [T] [N] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à BAGARD (30140), pour un loyer mensuel de 850 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la SCI LES 3 B a fait signifier à Madame [T] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2898,18 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 25 avril 2025, la SCI LES 3 B a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la SCI LES 3 B a fait assigner Madame [T] [N] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de :

— Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— D’ordonner l’expulsion de Madame [T] [N] ;

— La condamner au paiement par provision de la somme principale de 2165.73 € , représentant les loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, soit à la somme de 947.68 € et ce, jusqu’à l’entière libération des lieux, en subissant les augmentations légales ;

— La condamner au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

— La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 24 juin 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, à titre liminaire, Madame [N], représentée par son conseil, soulève l’irrecevabilité de l’assignation signifiée le 24 juin 2025, au motif qu’elle ne respecte pas le délai de notification de deux mois à compter du commandement de payer, et en conséquence demande sa nullité.

Madame [N] ne conteste pas la dette et demande à apurer sa dette en 36 mois; elle déclare avoir repris depuis 4 mois le paiement du loyer courant.

La SCI LES 3 B représentée par Monsieur [F] [C], actualise l’arriéré de loyer à la somme de 3369.11 euros. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Madame [N].

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 4] par la voie électronique le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En application de l’article 24 II de la loi du loi du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Au sens de l’article 13 de la loi du 06 juillet 1989 une société de famille est une société uniquement composée de parents et alliés; si bien que si l’un des associés est une personne morale, ladite composition ne répond pas aux dispositions de l’article 13, puisque cet article ne vise que les personnes physiques composant la SCI .

En l’espèce, l’extrait Kbis fourni par la SCI LES 3B, en date du 28 septembre 2025, permet de démontrer que la société est seulement constituée de personnes physiques ayant le même nom d’usage, ce qui permet de retenir que la SCI demanderesse possède les caractéristiques d’une SCI familiale.

Dès lors, si la SCI LES 3 B, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 avril 2025, il est constaté que la saisine est intervenue avant le délai des deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Cette saisine n’étant pas cause de recevabilité pour les personnes physiques et les SCI familiale, l’irrecevabilité soulevée par Madame [N] ne peut être prononcée sur ce moyen.

Toutefois, en application de l’article 31 du code de procédure civile , l’intérêt à agir doit être né et actuel et s’apprécie au jour de la demande.

Lors de l’assignation du 24 juin 2025, le délai de deux mois visé au commandements de payer du 25 avril 2025 n’était pas expiré.

En conséquence, la SCI LES 3B n’avait pas encore intérêt à agir en acquisition de la clause résolutoire, puisque l’écoulement de ce délai conditionne la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en cas d’impayé des sommes réellement dues.

De fait, la demande d’expulsion en acquisition de la clause résolutoire sollicitée dans l’assignation délivrée à Madame [N] en date du 24 juin 2024 est déclarée irrecevable.

Il n’y a donc lieu à statuer sur les effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile "Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public".

De fait, seules la constatation de la clause résolutoire, et par voie de conséquence la demande relative à l’expulsion de Madame [N] sont concernées par l’irrecevabilité de l’assignation. Ainsi, Madame [N] reste tenue de rembourser sa dette locative.

II/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI LES 3 B produit un décompte démontrant que Madame [T] [R] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3369.11 € à la date du 29 septembre 2025.

Madame [T] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la SCI LES 3 B cette somme de 3369.11 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2898.18€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (25 avril 2025), sur la somme de 2165.73€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (24 juin 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III/ SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Madame [N] sollicite des délais de paiement, d’une durée de 36 mois aux fins d’apuration de sa dette locative.

La SCI LES 3B ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Il est établi et non contesté par les parties, d’une part que Madame [N] est en situation de régler la dette locative et d’autre part qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [T] [N] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, la clause résolutoire n’ayant pas été acquise, il n’y a lieu à statuer sur sa suspension.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

En outre, faute d’acquisition de la clause résolutoire, il ne pourra être fait droit à la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

V/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La condamnation aux suites de l’instance telle que sollicitée par la bailleresse, étant une demande générale et imprécise, il ne pourra y être fait droit.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que l’assignation signifiée à Madame [T] [N] est régulière;

DÉCLARONS la SCI LES 3B irrecevable à agir en acquisition de la clause résolutoire faute pour la bailleresse de ne pas avoir respecté le délai légal imparti laissé par le commandement de payer signifié le 25 avril 2025;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 mai 2021 entre la SCI LES 3 B et Madame [T] [N] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à BAGARD (30140) ne sont pas réunies à la date du 26 juin 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à procéder à l’expulsion de Madame [T] [N]

Toutefois,

CONDAMNONS Madame [T] [N] à verser à la SCI LES 3 B à titre provisionnel la somme de 3369.11 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 sur la somme de 2898.18 €, sur la somme de 2165.73 € à compter du 24 juin 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [T] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 96 € chacune et une 36ème mensualité de 9.11 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la suspension de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande d’indemnité d’occupation faute d’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des suites de l’instance ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI