MINUTE N° : 25/171

DU : 20 novembre 2025

DECISION : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/00156 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVEC

AFFAIRE : [MT] C/ [N] et [JZ]

DÉBATS : 18 Septembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

CHAMBRE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION :

PRÉSIDENT : M. Simon LANES

GREFFIER : M^me Céline ABRIAL

DÉBATS : le 18 septembre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe,

ORDONNANCE rendue publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [MT]

né le 08 août 1963 à NÎMES (30)

de nationalité française

demeurant 1509 Chemin Les Terres de Rouvière – 30000 NÎMES

représenté par M^e Jean-Pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et Maître Fabrice BABOIN de la SCP PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [TS] [N]

né le 17 janvier 1975 à LE LOROUX BOTTEREAU (44)

de nationalité française

demeurant LA ROUVIERE – 30170 CROS

représenté par M^e Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NÎMES

Madame [W] [JZ]

née le 14 juillet 1975 à DINAN (22)

de nationalité française

demeurant LA ROUVIERE – 30170 CROS

représentée par M^e Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NÎMES

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte de partage établi après le décès de Madame [GD] par Maître [IB] [C], notaire à SAINT HIPPOLYTE DU FORT, en date du 13 juillet 1978, Madame [V] [OL] s’est vue attribuer :

La parcelle cadastrée section A n°1053 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ; Une maison en état de ruine avec un jardin, parcelle cadastrée section A n°1056 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ;Le lot n°2 de l’immeuble en copropriété se trouvant sur la parcelle cadastrée section A n°1057 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) consistant en la totalité du 2ème étage de l’ensemble immobilier ;Une maison parcelle cadastrée section A n°262 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ; Des parcelles de terre, parcelles cadastrées n°253, n°264, Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ;Des parcelles de terre, parcelles cadastrées n°65, n°66 Lieudit La Combe à CROS (30170) ;

Madame [AZ] [M] s’est vue quant à elle attribuer :

La parcelle cadastrée section A n°1052 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170), étant précisé que sur cette parcelle sont édifiées les tombes de la famille [EW] et que cette parcelle est grevée d’une servitude de passage ; Le lot n°1 de l’immeuble en copropriété se trouvant sur la parcelle cadastrée section A n°1057, Lieudit la Rouvière à CROS (30170) consistant en la totalité du rez-de-chaussée et du premier étage de l’ensemble immobilier ; Ainsi que les parcelles section A n°1055, n°1058, n°1062, une ruine par laquelle on accède par le lot 2 de la parcelle A n°1062 sises Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ainsi qu’une parcelle de terre, parcelle cadastrée n°193, Lieudit Les Molières à CROS (30170).

Puis, selon acte de notoriété reçu par Maître [O] [A], notaire à VEZENOBRES le 25 janvier 2013 et repris dans l’acte notarié de liquidation et partage entre copartageants en date du 07 juin 2024 établi par Maître [J] [OW], notaire à VEZENOBRES, Monsieur [Z] [MT] est devenu propriétaire des biens immobiliers suivants :

Une maison parcelle cadastrée section A n°262 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ; Des parcelles de terre, parcelles cadastrées n°253, n°264, Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ;La parcelle cadastrée section A n°1053 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ; Une maison en état de ruine avec un jardin, parcelle cadastrée section A n°1056 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ;Le lot n°2 de l’immeuble en copropriété se trouvant sur la parcelle cadastrée section A n°1057 sise Lieudit la Rouvière à CROS (30170) consistant en la totalité du 2ème étage de l’ensemble immobilier.

Selon acte notarié reçu le 09 décembre 2015 par Maître [F] [SF], notaire à SAUVE, Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] ont acquis auprès de Monsieur [L] [M] et Madame [AZ] [GD] épouse [M], les biens immobiliers suivants :

Une maison d’habitation avec terrain attenant, parcelles cadastrées section A n°1049 et 1059 ; Une propriété composée de divers bâtiments, parcelles cadastrées section A n°193, 1052,1055,1058 et 1061 sises Lieudit la Rouvière à CROS (30170) ; Le lot n°1 de l’immeuble en copropriété se trouvant sur la parcelle cadastrée section A n°1057, Lieudit la Rouvière à CROS (30170) consistant en la totalité du rez-de-chaussée et du premier étage de l’ensemble immobilier.

Monsieur [MT] dénonce des travaux entrepris par Monsieur [U] et Madame [JZ], qui seraient contraires à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 régissant les rapports au sein d’une copropriété qui dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. », mais également à l’article R424-15 du Code de l’urbanisme disposant que « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n’est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d’arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.

Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.

En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration est publié par voie d’affichage à la mairie pendant deux mois. Lorsqu’une dérogation ou une adaptation mineure est accordée, l’affichage en mairie porte sur l’intégralité de l’arrêté. L’exécution de la formalité d’affichage en mairie fait l’objet d’une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire prévu à l’article R. 2122-7 du code général des collectivités territoriales. ».

Ces travaux ont été constatés par Maître [R] [S] selon procès-verbal en date du 23 février 2024.

Outre les travaux érigés en violation des autorisations préalables de la copropriété, Monsieur [MT] dénonce d’importantes fissures apparues sur l’ensemble des façades de l’immeuble en copropriété constatées par Maître [R] [S] selon procès-verbal en date du 06 septembre 2024 ; la présence d’aménagements empiétant sur sa partie privative et adossée au bâtiment de la copropriété ; la pose d’une antenne parabole sur le mur du lot n°2 lui appartenant ; le retrait du grillage protégeant la parcelle cadastrée section A n°1053 dont il est le seul propriétaire aux seules fins de s’accorder un droit de passage par voie de fait ; la construction d’escaliers ; la construction d’un muret de soutènement entre la parcelle n°1052 appartenant à Monsieur [N] et Madame [JZ] et la parcelle n°1053 lui appartenant ; le passage des réseaux d’eau et d’électricité sur la parcelle n°1053 et l’utilisation de la parcelle n°1051 pour entreposer leurs déchets.

Puis, ces derniers vont construire :

Un muret de soutènement entre leur parcelle 1052 et la parcelle 1053 appartenant à Monsieur [MT], pour leur faciliter le droit de passage qu’ils se sont auto-accordé ;Des escaliers entre leur lot n°2 de de la parcelle 1057 et la parcelle 1053 appartenant à Monsieur [MT] puis un autre escalier sur la parcelle 259 pour faciliter encore accès à la parcelle 1057 à travers la parcelle 1053.

Enfin, les nouveaux acquéreurs vont faire passer leurs réseaux d’eau et d’électricité sur la parcelle 1053 et vont finir par utiliser la parcelle 1051 appartenant à Monsieur [MT] comme un endroit où ils entreposent leurs déchets.

Malgré l’envoi, en date du 26 août 2024, d’une lettre de mise en demeure pour mettre fin aux divers troubles, il semblerait, selon Monsieur [MT], que Monsieur [N] et Madame [JZ] aient refusé de réceptionner la lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce faisant, par actes de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, Monsieur [MT] a attrait la Monsieur [U] et Madame [JZ] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès en vue d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire ainsi que la réserve des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, Monsieur [U] et Madame [JZ] demandent au juge des référés de :

In limine litis, sur le défaut de qualité à agir de Monsieur [Z] [MT] : Déclarer Monsieur [Z] [MT] irrecevable à agir à leur encontre aux sujets : De la prétendue création d’ouvertures sur l’immeuble en copropriété situé sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1057, et ce sans autorisation préalable ; De l’installation d’une pergola qui serait scellée dans les murs de l’immeuble en copropriété situé sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1057, et ce sans autorisation préalable ; De la réalisation de travaux qui seraient à l’origine de fissures sur la façade de l’immeuble en copropriété situé sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1057 ; De l’installation alléguée d’une parabole sur les parties communes ;In limine litis, sur la nullité des procès-verbaux de constat : Prononcer la nullité des procès-verbaux de constat en date des 23 février 2023 et 06 septembre 2024 de Maître [R] [S] ; Écarter des débats les procès-verbaux de constat en date des 23 février 2023 et 06 septembre 2024 de Maître [R] [S] ;Au fond, à titre principal : Débouter Monsieur [Z] [MT] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner Monsieur [Z] [MT] à porter et payer à Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;À titre subsidiaire : Leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves d’usage à l’égard de la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [MT] ; Mettre l’intégralité des frais d’expertise judiciaire à la charge de Monsieur [Z] [MT] ;Réserver les dépens ;A titre reconventionnel : Condamner Monsieur [Z] [MT] à leur porter et leur payer la somme de 660 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par la suppression de la rampe d’accès à de la parcelle cadastrée Section A Numéro 1052 à la parcelle cadastrée Section A Numéro 1051.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, Monsieur [MT] a repris les termes de son assignation et demande en sus au juge des référés de débouter Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [P], [AT] [JZ] de l’ensemble de leurs demandes car irrecevables et subsidiairement mal fondés ainsi que les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’audience du 18 septembre 2025, les parties ont maintenu leurs demandes et ont exposé les conclusions signifiées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

À l’audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. IN LIMINE LITIS SUR LA QUALITE A AGIR

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

L’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en 5e alinéa prévoit « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. ».

Aux termes de l’article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. ».

En l’espèce, Monsieur [MT] fait grief à Monsieur [N] et Madame [JZ] d’avoir réalisé des travaux qui porteraient atteinte aux parties communes, notamment:

La création d’ouvertures sur l’immeuble en copropriété situé sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1057, et ce sans autorisation préalable ; L’installation d’une pergola qui serait scellée dans les murs de l’immeuble en copropriété situé sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1057, et ce sans autorisation préalable ; De travaux à l’origine de fissures sur la façade de l’immeuble copropriété sise sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1057 ; L’installation alléguée d’une parabole sur les parties communes.

Or, Monsieur [N] et Madame [JZ] estiment que Monsieur [MT] ne justifie d’aucun préjudice personnel ni collectif, et ce même pour une simple demande d’expertise. En effet, ils expliquent que quand bien même Monsieur [Z] [MT] aurait la qualité à agir pour solliciter l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire relative aux parties communes, il n’aurait dans cette hypothèse, aucun motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont dépendraient un procès qu’il ne peut pas engager faute de syndic.

En réponse, Monsieur [MT] justifie son action en ce qu’il agit, d’une part, en sa qualité de propriétaire unique et exclusif souffrant d’une atteinte avérée à son droit de propriété, et d’autre part au titre des parties indivises ou en copropriété qui ont également été impactées par les travaux sans aucune autorisation des coindivisaires ou copropriétaires.

Par ailleurs, il confirme l’absence de syndic entre les deux propriétés et soutient que la procédure tendant à la désignation d’un administrateur provisoire est longue et couteuse, et qu’une mesure d’expertise devra être nécessaire aux fins d’apporter une solution au litige.

Ainsi, la mesure d’expertise aurait un double intérêt puisqu’elle permettrait de mettre fin aux violations sur ses parties privatives, indivises et en copropriété et préparer un état des lieux par un expert ce afin de pouvoir solliciter utilement la désignation d’un administrateur provisoire.

A titre liminaire, il convient de rappeler que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être contraint de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat dans le cadre notamment d’un empiètement sur les parties communes (Civ. 3e, 28 octobre 2003).

Est également recevable l’action d’un copropriétaire contre un autre qui, contrevenant au règlement de copropriété, lui a causé des troubles personnels dans la jouissance de son lot (Civ. 18 juillet 1979) mais également cette d’un copropriétaire qui intéresse non seulement les parties communes, mais aussi le lot privatif du propriétaire concerné (Civ. 3e, 14 décembre 1976). Un copropriétaire peut également exercer une action à titre individuel dans le cadre de l’article 15 de la loi, dès lors qu’il justifie de l’existence d’un empiétement ou atteinte quelconque à une partie commune de l’immeuble imputable à un autre copropriétaire (CA Aix-en-Provence, 1re et 5e ch. réunies, 12 sept. 2019, n° 17/21858).

L’intérêt à agir du copropriétaire demandeur n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. L’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès (Civ. 3e, 18 juin 2008).

Un copropriétaire peut également exercer une action à titre individuel dans le cadre de l’article 15 de la loi, dès lors qu’il justifie de l’existence d’un empiétement ou atteinte quelconque à une partie commune de l’immeuble imputable à un autre copropriétaire (CA Aix-en-Provence, 1re et 5e ch. réunies, 12 sept. 2019, n° 17/21858 : JurisData n° 2019-024965.

En l’état de ces éléments, Monsieur [MT], en sa qualité de copropriétaire, dénonce des atteintes à la propriété tant au niveau des parties communes, que dans les parties privatives dont il a jouissance en raison des travaux réalisés par Monsieur [N] et Madame [JZ].

De fait, et conformément à la jurisprudence susvisée, Monsieur [MT] a qualité à agir, et ce malgré l’absence de syndic.

II. IN LIMINE LITIS SUR LA NULLITE DES PROCES-VERBAUX DE CONSTAT DE COMMISSAIRE DE JUSTICE

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. ».

Le moyen pris par le défendeur de la nullité de l’acte juridique sur lequel se fonde le demandeur constitue non pas une exception de procédure mais une défense au fond qui peut être proposée en tout état de cause (Civ. 3e, 16 mars 2010, no 09-13.187).

Aux termes de l’article 112 du code de procédure civile « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. ».

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’exigence de loyauté et licéité de la preuve interdit par principe la production d’une preuve obtenue de manière déloyale ou illicite.

Toutefois, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Cass. Ass. Plén., 22 décembre 2023, n°20-20-648).

Aux termes de l’article 1er, II, 2° issue de l’ordonnance n° 2016-728 du 02 juin 2016 relative au statut du commissaire de justice « II. – Les commissaires de justice peuvent en outre :

2° Effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire. ».

Lorsqu’il agit sans autorisation judiciaire préalable mais à la requête d’une partie, l’huissier de justice n’est pas autorisé à pénétrer dans un lieu privé (Cour de cassation, ch. mixte, 12 mai 2025, n° 22-20.739).

En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [JZ] dénoncent les procès-verbaux dressés par Maître [R] [S], commissaire de justice, en date des 23 février 2024 et 06 septembre 2024 aux motifs que les constatations effectuées ont été faites depuis leur propriété privée, sans leur autorisation.

Monsieur [MT] aurait mis en exergue l’existence d’une servitude de passage lui permettant d’accéder à sa propriété par la terrasse des défenderesses. Or, ces dernières font savoir qu’il n’en est rien, Monsieur [MT] n’étant titulaire d’aucune servitude.

Ainsi, Monsieur [N] et Madame [JZ] estiment que les procès-verbaux sont nuls, et doivent être écartés des débats.

En réponse, Monsieur [MT] fait savoir que conformément à l’article 112 du code de procédure civile, l’exception de nullité doit être soulevée in limine litis, c’est-à-dire avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Cette règle a été strictement appliquée par la Cour de cassation dans un arrêt du 13 septembre 2018 (Civ. 2e, n°17-22.453) où elle a jugé irrecevable une exception de nullité soulevée après présentation de conclusions au fond. Or, les défenderesses soulèvent d’abord l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [MT] pour défaut de qualité d’agir ; puis ensuite concluent aux fins d’exception de nullité, dès lors, la demande de nullité étant mal fondée, elle se doit d’être rejetée.

D’autre part, concernant la servitude de passage par la terrasse de Monsieur [N] et Madame [JZ], Monsieur [MT] explique que les propriétés sont totalement imbriquées et que l’accès de l’une à l’autre induit plusieurs servitudes de passages légales ou conventionnelles.

Ainsi, Monsieur [MT] estime que faute de preuve sur la réalité des servitudes, la demande des défenderesses nécessiterait pour le juge des référés d’interpréter des conventions, usages et pratiques existantes pour apprécier l’existence ou non d’une servitude de passage et ainsi rendre une décision sur le fond du litige ce qui serait manifestement en dehors de sa compétence.

Raisons pour lesquelles, la demande formulée Monsieur [N] et Madame [JZ] ne peut être recevable à ce stade de la procédure.

En l’état des éléments, il apparaît que Monsieur [N] et Madame [JZ] ont soulevé in limine litis, à la fois le défaut de qualité à agir et la nullité des procès-verbaux de constat.

Dans une pure logique procédurale, il est préférable d’apprécier la qualité à agir de la demanderesse à l’instance dont l’issue pourrait avoir une influence sur la recevabilité de la procédure, puis si recevable, d’étudier la seconde demande in limine litis portant sur la nullité des actes de procédure. L’exception de nullité ne saurait donc être rejetée sur ce moyen.

Ainsi, concernant la régularité des actes :

Le procès-verbal du 23 février 2024

Monsieur [N] et Madame [JZ] reprochent à Maître [R] [S], commissaire de justice, d’avoir accédé à leur parcelle sans leur autorisation conformément à ce qui a été édicté dans l’acte susvisé, à savoir « Je me rends avec Messieurs [MT] sur la parcelle 1052 appartenant à Monsieur [U] [MC] où se situe le cimetière protestant. Monsieur [MT] [Z] m’indique qu’ils ont un droit de passage depuis le chemin communal d’environ 1m50. Entre le mur de soutènement parcelle 1051 appartenant au cousin de M. [MT] [Z] et la plaque en fer recouvrant un puit situé parcelle 1052, je mesure une largeur d’environ 1,30m. ».

Or, le partage immobilier dressé le 13 juillet 1978 par Maître [IB] [I] [C], notaire à SAINT-HIPPOLYTE-DU-FORT, a prévu en sa 36e page que :

« 1. Servitudes de passage sur la parcelle A n°1052 La Rouvière (…)

1.A. Madame [AZ] [M] est attributaire de la parcelle de terre cadastrée sur la commune de CROS, section A n°1052, lieudit « La Rouvière » (…)

1.B. Sur cette parcelle se trouvent édifiées les Tombes de la famille [EW].

1.C. Pour permettre aux membres de la Famille [EW] de se recueillir sur les tombes de ladite famille, d’en assurer l’entretien eux-mêmes, leurs ayant droit et les ouvriers à leur service, et l’inhumation de toutes personnes y ayant droit, Madame [M], présente, concède à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passer sur le fonds ci-après afin de pouvoir rejoindre les tombes existant sur ledit foncier, à savoir :

FONDS SERVANT : une parcelle de terre cadastrée sur la commune de CROS, section A n°1052, lieudit « La Rouvière » (…)

PROPRETAIRE GREVE : Madame [AZ] [M] (…)

PROPRIETAIRES DOMINANTS : Tous ayants droit aux tombes de la Famille. ».

Cette servitude ayant été reprise dans l’acte authentique de vente de Monsieur [N] et Madame [JZ] en date du 09 décembre 2015 par Maître [F] [SF], notaire à SAUVE, il apparaît donc évident à ce stade de la procédure que Maître [R] [S], pouvait emprunter la servitude réelle et perpétuelle offerte à l’ensemble des propriétaires dominants.

Par conséquent, le procès-verbal dressé le 23 février 2024, apparaît à ce stade de la procédure régulier et recevable au visa de l’article 9 du code de procédure civile.

Le procès-verbal du 06 septembre 2024

Monsieur [N] et Madame [JZ] reprochent à Maître [R] [S], commissaire de justice, d’avoir accédé à leur parcelle sans leur autorisation conformément à ce qui a été édicté dans l’acte susvisé, à savoir : « Je me rends avec Messieurs [MT] sur la terrasse de Monsieur [U] [MC] pour accéder à la porte d’entrée de leur habitation côté façade Sud. Monsieur [MT] m’indique qu’ils ont un droit de passage sur la terrasse. ».

Or, le partage immobilier dressé le 13 juillet 1978 par Maître [IB] [I] [C], notaire à SAINT-HIPPOLYTE-DU-FORT, a prévu en sa 42e page que :

« Tolérance au profit de Madame [OL] : Par simple tolérance, M. [B] [GD] et Madame [M] acceptent que Madame [OL] et sa famille exclusivement passent sur leurs fonds respectivement cadastrés section A n°1054 et 1055 « La Rouvière » pour rejoindre le lot 2 de la maison cadastrée section A n°1057 « La Rouvière ».

Cette autorisation de passage est donnée à titre de simple tolérance. Elle cessera de plein droit et sans mise en demeure dès que ledit lot 2 sera cédé, à titre gratuit ou onéreux, à un autre que les descendants directs de Madame [OL] ».

Il ressort des éléments versés au débat que l’acte authentique de vente de Monsieur [N] et Madame [JZ] en date du 09 décembre 2015 par Maître [F] [SF], notaire à SAUVE, opère un renvoi à l’acte de de partage reçu par Maître [C] le 13 juillet 1978 concernant l’existence de servitudes.

Si Monsieur [MT] est un descendant de Madame [OL], selon l’acte notarié de 1978, la tolérance laissée à son ascendante devrait pouvoir lui profiter. Ainsi, bien qu’il ne s’agisse pas d’une servitude de passage, c’est à bon droit que Monsieur [MT] a permis l’accès au commissaire de justice.

Dès lors, il semblerait que la prétention des demanderesses et défenderesse est sujette à une véritable contestation sérieuse quant à l’existence d’une servitude de passage pour permettre à Monsieur [MT] d’accéder à son lot par la terrasse de Monsieur [N] et Madame [JZ], dont seul le juge du fond, pourra en apprécier la réalité. Il ne saurait en tout état de cause en être tiré un motif de nullité du constat.

Ainsi, à ce stade de la procédure, en raison de la tolérance laissée à Madame [OL] et ses héritiers, il y a lieu de déclarer le procès-verbal de constat dressé par Maître [R] [S], commissaire de justice, en date du 06 septembre 2024 régulier et recevable au visa de l’article 9 du code de procédure civile.

III. Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

Étant précisé que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d’une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Bien que ne préjugeant pas des responsabilités encourues, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,une prétention non manifestement vouée à l’échec,la pertinence des faits et l’utilité de la preuve,

En l’espèce, Monsieur [MT] dénonce des atteintes portant à sa propriété privée par la présence d’empiètement et de constructions illégales, mais également la présence de désordres au sein de sa partie privative qui résulteraient des travaux effectués par Monsieur [N] et Madame [JZ] dont l’ensemble est constaté par les procès-verbaux dressés par Maître [R] [S], commissaire de justice, en date des 23 février et 06 septembre 2024 ainsi qu’un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi par Monsieur [KP] [Y], géomètre-expert en date du 22 mars 2024.

La demande d’expertise sollicitée par la demanderesse aurait pour objectif d’établir un état des lieux ; identifier avec exactitude tous les travaux exécutés en violation des droits de la copropriété et de sa propriété ; définir et chiffrer tous les travaux nécessaires pour supprimer les travaux réalisés ainsi que des travaux de remise en état nécessaires pour mettre fin aux désordres dont fissures constatées et estimer les préjudices existants.

C’est la raison pour laquelle elle a attrait devant le juge des référés du Tribunal de céans, Monsieur [N] et Madame [JZ], afin que puisse être diligentée une expertise judiciaire avant toute action devant le juge du fond.

En réponse, Monsieur [N] et Madame [JZ] s’opposent à titre principal à la demande d’expertise sollicitée par Monsieur [MT] aux motifs que les points de litige dénoncés ne sont pas fondés, sont imprécis et que les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer la réalité des préjudices ou désordres subis.

En soutien aux moyens de leur prétention, Monsieur [N] et Madame [JZ] produisent :

Une autorisation d’urbanisme en date 15 avril 2024 relative à la modification des ouvertures existantes donnant l’autorisation d’effectuer les travaux ; Un procès-verbal de constat en date du 18 juin 2025 et dressé par Maître [H] [G], commissaire de justice ; Un procès-verbal de constat en date du 15 mai 2025 et dressé par Maître [H] [G], commissaire de justice ; L’acte authentique de vente en date en date du 09 décembre 2015 par lequel Monsieur [N] et Madame [JZ] sont devenus propriétaires ainsi qu’un croquis figuratif de janvier 1978 ; Photographies datant de 1990 identifiant la pergola, mais ces photos ne sont ni datées, ni authentifiées ; Un compte-rendu des prescriptions concernant les travaux de gros œuvre de la maison de Monsieur [N] et Madame [JZ] établi par Monsieur [E] [D] en date du 29 janvier 2023 ; Une attestation en date du 15 mai 2025 établi par Monsieur [E] [D] dans laquelle il certifie être passé à trois reprises lors des travaux effectués par de Monsieur [N] et Madame [JZ] afin de les guider dans leur bonne exécution ; Une attestation établie par Madame [X] [FM], architecte DPLG en date du 04 mai 2025 dans laquelle elle atteste que certaines photos ont été prises en décembre 2019 dans le cadre de son travail concernant l’élaboration du dossier de permis de construire de l’extension d’habitation pour le compter de M. [N] et Mme [JZ] dont le dossier a été déposé le 20 janvier 2020.

Subsidiairement, Monsieur [N] et Madame [JZ] émettent des protestations et réserves d’usage.

En l’état de l’ensemble des éléments versés au débat et débattus contradictoirement, il apparaît que l’ensemble des violations au droit de propriété et désordres dénoncés par Monsieur [MT] sont contestés et remis en cause par les pièces produites par Monsieur [N] et Madame [JZ].

Ainsi, en qualité de juge de l’évidence, il semblerait que le litige opposant les parties est tel qu’une expertise judiciaire semblerait légitime et opportune afin d’éclairer le juge sur la réalité de l’empiètement, des violations de propriété telles qu’alléguées, mais également sur l’origine des désordres.

Par conséquent, Monsieur [MT] justifie d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d’instruction devant servir à quantifier et rechercher l’origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par la demanderesse, qui a principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Il sera considéré qu’il est satisfait à la demande subsidiaire de Monsieur [N] et Madame [JZ], qu’il soit donné acte de leurs protestations et réserves, sans qu’il y ait besoin de faire figurer cette demande, dépourvue de toute portée décisoire, au dispositif.

IV. Sur la demande en indemnisation présentée par Monsieur [N] et Madame [JZ]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile pris en son 1er alinéa « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ».

En l’espèce, Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] font savoir, qu’avec l’autorisation de Monsieur [VV] [T], propriétaire de la parcelle cadastrée A n°1051 sise à CROS, ils ont entreposé des matériaux de construction sur la parcelle précitée. L’accès à la parcelle n°1051 se faisait par la parcelle n°1052 via une rampe d’accès, selon les photographies développées en 1996 selon les défenderesses.

Puis, Monsieur [VV] [T] a vendu la parcelle sise sur la commune de CROS, cadastrée Section A Numéro 1051, à Monsieur [Z] [MT].

Sans autorisation ni information préalable de Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ], Monsieur [Z] [MT] aurait pénétré sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1052 et y aurait réalisé des travaux afin de supprimer la rampe d’accès à sa parcelle cadastrée Section A Numéro 1051. Ce qui a été établi selon procès-verbal de constat du 15 mai 2025, dressé par Maître [H] [G], commissaire de justice, laquelle a constaté :

L’absence de la rampe d’accès litigieuse ; La construction d’un mur en lieu et place de la rampe d’accès, dans le prolongement du mur de soutènement existant pour tenir les terres de la parcelle cadastrée Section A Numéro 1052.

Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] expliquent qu’en raison de la suppression de la rampe d’accès, ils ne peuvent plus récupérer les matériaux qu’ils avaient entreposés sur la parcelle cadastrée Section A Numéro 1051 avec l’autorisation de l’ancien propriétaire.

Pour la récupération des matériaux, et compte-tenu de la situation des lieux cela nécessiterait la mobilisation d’un mini chargeur à roues, qui aurait un coût estimé à 660 euros selon devis n° DE0531 en date du 23 juillet 2025.

C’est la raison pour laquelle, Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] sollicitent que Monsieur [MT] soit condamné à leur verser la somme de 660 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice financier causé par la suppression de la rampe d’accès de la parcelle cadastrée section A numéro 1052 permettant d’accéder à la parcelle cadastrée section A n°1051 au visa de l’alinéa 01er de l’article 835 du code de procédure civile.

En réponse, Monsieur [MT] fait savoir que les défenderesses n’ont jamais réclamé la restitution dudit matériel avant les conclusions notifiées par voie électronique en date du 16 septembre 2025 ; qu’ils ne justifient pas d’un titre de propriété pour le matériel dont ils se prétendent propriétaires, ni que le matériel se situe sur la parcelle n°1051 ; qu’ils ne prennent pas la peine d’expliquer en quoi il aurait pu savoir que du matériel appartenant à autrui était sur sa parcelle, et ce avant la construction du mur ; et qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré.

C’est la raison pour laquelle Monsieur [MT] demande l’irrecevabilité.

En l’état des éléments, il apparaît d’une part que Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] n’apportent aucun élément justificatif permettant au juge des référés d’apprécier la réalité de leurs allégations tant sur la nature du matériel concerné, sur la propriété de ce dernier ou encore quant à la tolérance qui leur aurait été laissée par l’ancien propriétaire, Monsieur [VV] [T] et d’autre part, qu’aucune pièce produite ne permet de corroborer l’existence d’un préjudice financier tel que dénoncé par Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ].

En outre, il est constaté que la demande de Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] est fondée sur l’alinéa 01er de l’article 835 du code de procédure civile, lequel a vocation à faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent, mais en aucun cas d’indemniser un préjudice financier. Or, la demande de Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] porte sur une demande d’indemnisation au titre du préjudice financier qu’ils auraient subi.

Ainsi, le fondement légal visé n’étant pas adapté à la demande de Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] et faute d’élément probant permettant de corroborer leurs allégations, la demande d’indemnisation en réparation du préjudice financier subi, leur demande sera déclarée irrecevable.

V. Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés.

Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n’a été engagée, les dépens seront mis à la charge de la demanderesse, sauf meilleur accord entre les parties.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les parties seront déboutée de leur demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que Monsieur [MT] a qualité à agir ;

DÉCLARONS recevables les demandes de Monsieur [MT] ;

REJETONS les exceptions de nullité formulées par Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] ;

DÉCLARONS irrecevable la demande de Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] tendant à la réparation de leur préjudice financier ;

Au surplus,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [Z] [K]

Immeuble l’Atrium 100 Route de Nîmes – 30132 CAISSARGUES

Tél : 04.66.06.12.42 – Port. : 06.09.97.53.89 Mèl : contact@expertlasserre.fr

Expert près la Cour d’appel de Nîmes, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tous sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tous sachant et les parties, de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats pour se rendre sur les lieux litigieux chez Monsieur [Z] [MT] ainsi que chez Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] sis la Rouvière à CROS (30170) ;Tenter de concilier les parties ; Prendre connaissance de tous documents utiles et notamment administratifs, urbanistiques, contractuels et techniques ; Rechercher et décrire l’origine et la temporalité de l’apparition des désordres rapportés dans l’assignation ainsi que dans les procès-verbaux versés au débat ;Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l’origine du litige, préciser la nature des désordres, leur date d’apparition, leur importance ;Déterminer l’état des lieux antérieurement à la survenance des travaux réalisés par Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] ;Décrire tous les travaux et modifications réalisés Monsieur [TS] [N] et Madame [W] [JZ] sur les parcelles cadastrées section A 1052, 1057 et 259 ainsi que, le cas échéant, tout empiètement de leurs constructions sur la propriété de Monsieur [MT] ;Préciser si les travaux réalisés portent atteinte à la propriété de Monsieur [MT] tant en sa qualité de propriétaire que copropriétaire ;Décrire les non-conformités, désordres et malfaçons apparus et les dommages, en donnant tous éléments permettant de statuer sur leurs imputabilités ;Dire si l’ensemble de ces désordres, malfaçons, non-conformité, vice-cachés sont de nature à rendre impropre l’immeuble à sa destination et/ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement ;Préciser le caractère évolutif des désordres ; Indiquer si ces désordres proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou d’une exécution défectueuse ;Dire si les désordres pouvaient être apparents au moment de la réception et s’ils ont fait l’objet d’une réserve ; en cas de réserve, préciser sa date et dire si elle a été levée ; dans ce cas, préciser à quelle date ;Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;Préconiser, s’il y a lieu toute mesure conservatoire ;Décrire les travaux propres à remédier à l’ensemble des difficultés expressément constatées et les chiffrer ;Donner par ailleurs au Tribunal tous les éléments permettant de chiffrer le préjudice subi par les demanderesses ;Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;Constater tout éventuel accord intervenant entre les parties ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du Tribunal judiciaire d’Alès dans les DOUZE MOIS de l’avis de versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération, mention en étant faite sur l’original ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que Monsieur [MT] versera au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Alès une provision de 4.000€ (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 19 décembre 2025 délai de rigueur ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMETTONS pour suivre les opérations d’expertise, le juge chargée du contrôle des expertises ;

RÉSERVONS les dépens qui suivront ceux de la procédure au fond ; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les QUATRE MOIS du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de Monsieur [MT] ;

REJETONS la demande des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier ;

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.