MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/00657

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [O]

[I] [V] [O]

Débats à l’audience du 12 Septembre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, représenté par M. [L] munie d’un pouvoir en date du 6 septembre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [O]

né le 23 Janvier 1982 à [Localité 7] (SENEGAL), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [I] [V] [O]

née le 27 Avril 1988 à [Localité 8] (SENEGAL), demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2015, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué à Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 665,22 euros, charges comprises.

Par actes d’huissier du 15 novembre 2023 remis à étude, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V], chacun, un commandement de payer la somme de 3821,03 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 novembre 2023.

Par actes d’huissier en date du 31 janvier 2024 délivrés à étude, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— voir procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi,

à défaut de conciliation :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V],

— dire, en conséquence, que Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] se trouvent être occupants sans droit ni titre du logement qu’ils occupent ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] à payer une somme de 4980,69 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel, révisable conformément à la réglementation en vigueur, augmenté des charges actualisées en fonction des dépenses à prévoir, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 1er février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8379,35 euros, au titre des loyers et charges échus au 31 août 2024, terme du mois de août 2024 inclus, dépens inclus. Mais il indique que les locataires ont repris le paiement des loyers et qu’il n’est pas opposé à des délais de paiement.

Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucune enquête sociale n’a été reçue à la date de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 du Titre I qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués à hauteur de 551,59 euros dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 (visant une dette de 3821,03 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 décembre 2023.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 8379,35 euros.

Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : elle comporte des sommes correspondant à des frais d’huissier (153,51 + 119,11) non justifiés et qui ne relèvent pas du régime des arriérés locatifs.

Par suite, la dette locative à retenir est de 8106,73 euros.

Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] sont par conséquent condamnés au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V], absents à l’audience, ne peuvent solliciter des délais de paiement. Le bailleur indique cependant ne pas y être opposé. Dans le contexte d’une telle position du bailleur, il convient, dans l’intérêt de la partie la plus faible au contrat, de considérer que le bailleur sollicite un tel délai avec les effets suspensifs qu’il emportera sur la clause résolutoire, étant rappelé que le bailleur n’en sera pas lésé dès lors qu’une défaillance des locataires entraînera l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’absence des locataires et faute de diagnostic social et financier, aucun élément ne permet d’apprécier la capacité de paiement des locataires, autre que le fait qu’ils ont repris le paiement des loyers résiduels (710,25 – 176 APL = 534,25 euros) depuis plusieurs mois, outre une somme supplémentaire de 15,75 euros en juillet et août 2024, et de 65,75 euros en juin 2024.

L’octroi de délai de paiement leur étant favorables, il convient, nonobstant ces informations lacunaires et le montant élevé de la dette locative, d’autoriser Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] à s’acquitter de leur dette par mensualités de 225 euros pendant 35 mois, avec un solde à payer dans une 36ème mensualité, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] se trouveront redevables, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 12 du titre I du contrat de location, « en cas de pluralité de locataires…, les locataires s’obligent solidairement à l’égard de Val Touraine Habitat selon les modalités de la réglementation en vigueur. ».

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d’une telle clause. La solidarité ne se présumant pas (article 1310 nouveau, 1202 ancien du code civil), celle-ci ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation.

En l’espèce, en l’absence d’une telle stipulation expresse, la solidarité ne s’applique qu’à la dette locative, mais pas à l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V], parties perdantes, sont condamnés à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2015 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 8106,73 euros (huit mille cent six euros et soixante-treize centimes) ;

AUTORISE Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 225 euros (deux cent vingt-cinq euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] soient condamnés à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [O] [I] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,