DU : 26 Mars 2025

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ORDONNANCE DE REFERE

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. PASCAL

C/

S.A.S. EMOUNA, S.A.S. VIVASON GROUP

Répertoire Général

N° RG 24/00500 – N° Portalis DB26-W-B7I-IE4S

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Expédition exécutoire le : 26 Mars 2025

à : M^e Gaubour

à : M^e De Lamarlière

à : M^e Lefevre

à :

Expédition le :

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à : Expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

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ORDONNANCE DE REFERE

du

VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint principal ff de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. PASCAL (SIREN 313 483 968)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Daniel GAUBOUR de la SELARL RDB ASSOCIES, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR(S) -

ET :

S.A.S. EMOUNA (RCS D'[Localité 7] 912 877 909)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Marine DE LAMARLIERE de la SCP ROBIQUET-DELEVACQUE-VERAGUE-YAHIAOUI-PASSE-DE LAMARLIERE, avocat au barreau d’AMIENS

S.A.S. VIVASON GROUP (RCS DE [Localité 8] 504 189 507)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations en référé en date des 28 novembre et 2 décembre 2024 délivrées par la SCI PASCAL à la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP, au visa des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil et des articles 145 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Déclarer la SCI PASCAL recevable et bien fondée en son action, ses fins et prétentions ; Ordonner une expertise ; Condamner in solidum à titre provisionnel la société VIVASON GROUP et la société EMOUNA à payer à la SCI PASCAL la somme de 26 180,95 euros TTC au titre des loyers et charges impayés et des frais d’huissier engagés par la SCI PASCAL non compris dans l’ordonnance rendu le 26 juin 2024, majorée de 10% au titre de la majoration conventionnelle soit une somme totale de 28 799,04 euros TTC et pour mémoire des intérêts légaux ; Condamner in solidum à titre provisionnel la société VIVASON GROUP et la société EMOUNA à payer à la SCI PASCAL la somme 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum la société VIVASON GROUP et la société EMOUNA aux entiers dépens ; Débouter la société VIVASON GROUP de ses demandes reconventionnelles.

L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 12 mars 2025.

La SCI PASCAL a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

Déclarer la SCI PASCAL recevable et bien fondée en son action, ses fins et prétentions ;Condamner in solidum à titre provisionnel la société VIVASON GROUP et la société EMOUNA, au cas où la société EMOUNA se maintiendrait indument dans les lieux loués, au paiement d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, laquelle indemnité sera due prorata temporis par la société EMOUNA à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération et remise des clefs des lieux loués à la SCI PASCAL ;Condamner in solidum à titre provisionnel la société VIVASON GROUP et la société EMOUNA à payer à la SCI PASCAL la somme 47 080,26 euros TTC au titre des loyers et charges impayés et des frais d’huissier engagés par la SCI PASCAL non compris dans l’ordonnance rendue le 26 juin 2024, majorée de 10% au titre de la majoration conventionnelle soit une somme totale de 52 192,44 euros TTC et pour mémoire des intérêts légaux ; Condamner la société VIVASON GROUP à régler à première demande de la SCI PASCAL toute somme qui ne serait pas réglée à son échéance contractuelle au titre du bail commercial, jusqu’au terme de sa garantie solidaire le 30 décembre 2025 ;Ordonner une expertise ; Constater qu’à défaut de paiement des causes du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024, la clause résolutoire est acquise depuis le 25 octobre 2024 ;Suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire à charge :Pour la société EMOUNA d’ouvrir ses locaux au public au plus tard le 30 novembre 2025 ;Pour la société EMOUNA et/ou VIVASON GROUP de payer, en sus de chaque terme de loyer à son échéance, le montant des condamnations antérieures et à venir à leur échéance fixé par le Tribunal, et ce jusqu’à apurement du solde de la dette ; Déclarer que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; Et à défaut de respect, déclarer que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;Déclarer que la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entrainant la résiliation du bail à la date de la première défaillance de la société EMOUNA et/ou de la société VIVASON GROUP ;

Ordonner la restitution du local objet à bail ; Autoriser la SCI PASCAL à procéder à l’expulsion de la société EMOUNA et/ou tout occupant de son chef, si besoin est, avec assistance d’un serrurier et/ou de la force publique à défaut de départ volontaire 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ;Autoriser, en tant que de besoin, le séquestre des meubles et objets immobiliers garnissant les lieux loués sur place, ou dans un garde-meubles au choix du bailleur, en garantie des sommes dues, et aux frais, risque et périls du preneur ; En tout état de cause, condamner in solidum à titre provisionnel la société VIVASON GROUP et la société EMOUNA à payer à la SCI PASCAL la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum à titre provisionnel la société VIVASON GROUP et la société EMOUNA aux entiers dépens ; Débouter la société VIVASON GROUP de ses demandes reconventionnelles.

La SAS EMOUNA a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

Juger la SAS EMOUNA recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Juger qu’il existe des contestations sérieuses quant à la demande de la SCI PASCAL visant à voir la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP condamnées à lui régler à titre provisionnel une somme de 41 763,58 euros TTC majorée de 10% au titre de la clause pénale ; En conséquence, débouter la SCI PASCAL de sa demande visant à voir la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP condamnées à lui régler à titre provisionnel une somme de 41 763,58 TTC majorée de 10% soit une somme totale de 46 344,09 euros TTC ; Débouter la SCI PASCAL de sa demande visant à l’acquisition de la clause résolutoire ; Débouter la SCI PASCAL de sa demande d’expertise judiciaire ; Débouter la SCI PASCAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Débouter la SAS VIVASON GROUP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SAS VIVASON GROUP à garantir la SAS EMOUNA de toute condamnation pouvant intervenir à son égard ; Condamner la SCI PASCAL à payer à la SAS EMOUNA une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; A titre subsidiaire, accorder à la SAS EMOUNA de plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil ; Débouter la SCI PASCAL de sa demande de majoration d’indemnité de clause pénale ; Juger que la provision pouvant être accordée à la SCI PASCAL sur le fondement de la clause pénale sera modérée pour être fixée au prix de 1 euro à l’égard de la SAS EMOUNA ; Débouter la SCI PASCAL de sa demande visant à voir condamner la SAS EMOUNA au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au paiement des loyers majorés de 50% ;Condamner la SAS VIVASON GROUP à garantir la SAS EMOUNA de toute condamnation pouvant intervenir à son égard ; Débouter la SCI PASCAL de sa demande d’expertise judiciaire ; Débouter la SCI PASCAL et la SAS VIVASON GROUP de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Condamner la SCI PASCAL à payer à la SAS EMOUNA une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

La SAS VIVASON GROUP a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

Déclarer la SAS VIVASON GROUP tant recevable que bien fondée en ses demandes ; Dire et juger qu’aucune circonstance ne permet de justifier que soit ordonnée une expertise judiciaire des locaux donnés à bail commercial à la société EMOUNA, et rejeter la demande d’expertise de la SCI PASCAL ; Subsidiairement, si le juge des référés ordonnait une expertise judiciaire, prendre acte de toutes protestations et réserves de la société VIVASON GROUP ; Dire et juger que la société VIVASON GROUP, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, pourra régler, au titre de sa garantie en qualité de Cédant du droit au bail, les arriérés locatifs dus par la société EMOUNA (locataire) à la SCI PASCAL, qui seront fixés par l’ordonnance à intervenir, au moyen de 18 mensualités égales à compter pour la première du 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ; Suspendre pendant la durée du délai ainsi accordé toute exécution à l’encontre de la SAS VIVASON GROUP ;Débouter la SCI PASCAL de sa demande d’une majoration d’indemnité de clause pénale, dont l’application serait excessive à l’égard de VIVASON GROUP au regard des circonstances de l’espèce, et au regard des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et dire et juger que la provision pouvant être accordée de ce chef à la SCI PASCAL à l’égard de la SAS VIVASON GROUP doit être fixée à 1 euro ; Condamner la société EMOUNA à rembourser à la société VIVASON GROUP toutes les sommes en principal, intérêts et frais, qui seront réglées par la société VIVASON GROUP à la SCI PASCAL, et lesdites sommes assorties immédiatement des intérêts au taux légal à compter des paiements effectués par la société VIVASON GROUP ;Condamner la société EMOUNA à payer à la SAS VIVASON GROUP une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SAS EMOUNA, en tous les dépens, en ce compris, le cas échéant les frais d’expertise, lesdits dépens qui pourront être recouvrés par Maître Mathilde LEFEVRE en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

Vu l’ordonnance du Président du tribunal judiciaire d’Amiens du 26 juin 2024 ;

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 26 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la demande provisionnelle au titre de la dette locative et l’application de la clause pénale :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Au cas précis, la SCI PASCAL sollicite la condamnation in solidum des SAS EMOUNA et VIVASON GROUP, en tant que garant accessoire de la SAS EMOUNA, à lui payer la somme provisionnelle de 47 080,26 euros TTC au titre du solde de la dette locative de la SAS EMOUNA postérieure à l’ordonnance du 26 juin 2024 du Président du tribunal judiciaire d’Amiens et arrêtée au 3 février 2025, ainsi que la somme de 367,41 euros au titre des frais de recouvrement des loyers et charges impayés auxquelles doivent s’ajouter les pénalités conventionnelles de retard fixées soit une somme provisionnelle totale de 52 192,44 euros TTC.

Pour s’opposer à la demande de provision formulée par la SCI PASCAL, la SAS EMOUNA soutient sur le principe de la dette, que celle-ci est sérieusement contestable en raison de l’exception d’inexécution opposable au bailleur, motifs pris que celui-ci a manqué à son obligation de délivrance de l’autorisation des travaux de façade et prive ainsi la SAS EMOUNA d’entrer en jouissance du bien. Sur le montant de la dette, s’il apparaît qu’il peut différer entre les écritures des parties, seul le demandeur produit un décompte des montants et le preneur ne se livre sur ce plan à aucune démonstration sauf sur l’application de la clause pénale prévue au bail.

A ce titre, la SAS EMOUNA soutient être en difficulté pour faire face aux travaux à assumer en sus du loyer courant alors qu’aucune activité professionnelle n’a encore pu démarrer. Elle sollicite du juge des référés de fixer la provision due au titre de la clause pénale à la somme de 1 euro. La SAS VIVASON GROUP conteste quant à elle que l’application de la clause pénale à son encontre aux motifs qu’il appartient à la seule SAS EMOUNA de régler les loyers et que son retard dans cette exécution ne peut lui être imputable. La SAS VIVASON GROUP soutient par ailleurs que le montant de la clause pénale est manifestement excessif et sollicite qu’il soit ramené à un montant de 1 euro.

A cet égard, le bail litigieux stipule que « en cas de non-paiement de toutes sommes dues :

Dans les quinze jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, en ce qui concerne les termes de loyer,Dans les quinze jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, pour le règlement de l’impôt foncier ou de toute taxe ou contribution,Dans les quinze jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, en ce qui concerne la provision pour charges de copropriété,Le « Preneur » devra, de plein droit, et sans qu’il soit besoin d’exploit d’huissier, à titre de clause pénale forfaitaire, une somme égale à 10% des sommes dues pour couvrir le « Bailleur » tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais et diligences exposés pour le recouvrement de ces sommes ».

Alors que la modération d’une clause pénale relève des pouvoirs du juge du fond et n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur son montant, le juge des référés écartera les moyens de la SAS EMOUNA et de la SAS VIVASON GROUP sur ce plan.

La SAS EMOUNA soutient donc qu’il appartenait au bailleur de faire toute diligence nécessaire auprès de l’assemblée générale des copropriétaires afin d’obtenir une autorisation de réaliser les travaux de façade résultant de son obligation au titre du bail. Elle soutient que la SCI PASCAL n’a entrepris aucune démarche auprès de l’assemblée générale des copropriétaires pour obtenir les autorisations de travaux nécessaires. Elle ajoute que les demandes faites au bailleur par la SAS VIVASON GROUP les 15 novembre et 6 décembre 2021 afin d’obtenir la délibération de l’assemblée générale sont restées sans réponses. La SAS EMOUNA fait donc valoir que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne lui fournissant pas la délibération de la copropriété de l’immeuble. Dès lors, la SAS EMOUNA oppose à la demande de provision formulée par la SCI PASCAL l’exception d’inexécution au titre de paiement des loyers. Lors de l’audience, la SAS VIVASON s’est jointe à l’argumentaire de la SAS EMOUNA sur ce point.

Si le bail conclu entre la SCI PASCAL et la SAS VIVASON GROUP le 18 juin 2021 prévoit bien l’obligation par le bailleur de faire la demande en ce qu’il impose pour les travaux relatifs à la pose d’une enseigne que « le bailleur s’engage à voter favorablement le projet de travaux qui sera présenté en Assemblée Générale des Copropriétaires », il appartient au preneur d’apporter la preuve qu’elle a été empêchée par la SCI PASCAL de commencer son activité en raison de l’absence de la délivrance de ladite autorisation.

Or par acte sous-seing privé du 30 décembre 2022, la SAS VIVASON GROUP a cédé son bail à la SAS EMOUNA, cette dernière étant alors le preneur à la date du 30 décembre 2022. Non seulement cette dernière, contrairement à la société VIVASON n’a fait aucune réclamation quant à des autorisations nécessaires, mais de surcroit, il est constant que des premières démarches ont été entamées sur ce plan auprès de la Mairie d'[Localité 7] par la SAS VIVASON GROUP et qu’il n’est fait aucune démonstration d’une interruption de travaux pour ce motif à ce jour. Au contraire, il résulte de cette procédure que l’avancée des travaux est une préoccupation principale du bailleur, tandis que le preneur ne justifie nullement se trouver dans les conditions de la pose d’une enseigne.

Dès lors, le moyen tiré du manquement de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur doit être rejeté.

Il résulte de ce qui précède que le juge des référés est en état de condamner in solidum la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP, en sa qualité de garante solidaire de la SAS EMOUNA, à payer à titre provisionnel les sommes de 47 080,26 euros TTC au titre du solde de la dette locative de la SAS EMOUNA postérieure à l’ordonnance du 26 juin 2024, arrêtée au 3 février 2025, de 367,41 euros TTC, au titre des frais engagés pour le recouvrement des loyers et charges impayés et de 4 744,76 euros au titre de la clause pénale, soit un montant total provisionnel de 52 192,44 euros TTC.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et des stipulations contractuelles prévues dans le bail commercial avec effet au 1er juin 2021, que le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers à leur échéance un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer et de faire a été délivré par le bailleur le 25 septembre 2024. Il vise la clause résolutoire et sollicite le paiement de la somme totale de 15180,18 euros, soit :

15 180,18 euros au titre des loyers et charges impayés depuis l’ordonnance du 26 juin 2024, arrêtés au 25 septembre 2024 ;De remettre les lieux en bon état d’entretien et de réparation et donc par voie de conséquence de reprendre et terminer sans délai vos travaux d’aménagement ;D’exploiter les lieux et donc de les ouvrir au public

Depuis, il est constant que la SAS EMOUNA n’a pas procédé au règlement intégral de la dette dans le délai d’un mois suivant ce commandement ni terminé les travaux entrepris afin d’exploiter ou ouvrir les lieux au public. Au surplus, le bail commercial entre les parties stipule que, si le preneur se refuse à quitter les lieux, son expulsion des locaux pourra être ordonnée sur simple ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire, exécutoire par provision, nonobstant appel.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS EMOUNA soutient avec les mêmes moyens précédemment rejetés que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de l’autorisation des travaux de façades l’empêchant ainsi d’entrer en jouissance du bien.

Tenant les développements qui précèdent, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à compter du 25 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Il précise que les décisions du juge prises en application de l’article précèdent suspend les procédures d’extinction qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

La SAS EMOUNA sollicite aussi des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues au motif qu’elle est en proie à des difficultés économiques et qu’elle justifie avoir repris les travaux du local loué afin d’ouvrir ses locaux au public.

La SAS VIVASON GROUP sollicite également des délais de paiement pour s’acquitter des sommes pour lesquelles elle serait condamnée solidairement à payer avec la SAS EMOUNA en raison du fait qu’elle règle déjà les arriérés locatifs en respectant les délais imposés par l’ordonnance du 26 juin 2024 caractérisant ainsi sa bonne foi et sa capacité à régler les sommes dues.

Si le texte précité invite à prendre en compte la situation du créancier, au cas précis, il apparaît que la demande de suspension de la clause résolutoire émane précisément du créancier lui-même. Le bailleur a, de fait, intérêt à accompagner l’ouverture au public du preneur. Ce dernier doit pouvoir financer les travaux en réglant une partie de l’arriéré et les loyers courants. La SAS VIVASON GROUP ne vient qu’en garantie des sommes impayées et se voit déjà imposer un moratoire par l’ordonnance du 26 juin 2024. Les débats illustrent enfin que la garantie de la SAS VIVASON GROUP expire en décembre 2025.

Dès lors, il sera accordé à la SAS EMOUNA un délai jusqu’au 30 novembre 2025 pour terminer les travaux du local loué et l’ouvrir au public, et régler la dette locative augmentée de la clause pénale en sus du loyer courant et de ses accessoires. Ce règlement interviendra dans les formes suivantes concernant la somme de 52 192,44 TTC : versements mensuels d’un montant de 5.000 euros à compter du 15 du mois suivant la signation de la décision et une dernière mensualité en novembre 2025 représentant le solde de la dette. La SAS VIVASON GROUP garante solidaire bénéficiera des mêmes modalités.

Le juge des référés accordant un délai de paiement au preneur, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. En revanche, à défaut d’ouverture des locaux loués par la SAS EMOUNA au public au plus tard le 30 novembre 2025, ou de non-respect du moratoire concernant la dette de 52 192,44 euros, ou encore du défaut de paiement des loyers et charges courantes, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et une indemnité d’occupation conforme au bail commercial sera due. En revanche, le juge des référés n’a pas à reprendre à ce stade un dispositif caractérisant l’expulsion et ses conséquences.

Toutes les demandes contraires seront donc rejetées.

Sur la demande de remboursement de la SAS VIVASON GROUP à l’encontre de la SAS EMOUNA :

La SAS VIVASON GROUP sollicite du juge des référés qu’il condamne la SAS EMOUNA à lui rembourser au principal, intérêts et frais, toutes les sommes que la SAS VIVASON GROUP serait amenée à régler entre les mains de la SCI PASCAL au titre de l’ordonnance à intervenir.

Alors que le juge des référés ne peut statuer que sur le montant incontestable d’une créance, la SAS VIVASON GROUP ne chiffre pas sa demande et la dirige uniquement pour l’avenir (« serait amenée »). Elle n’oriente pas sa demande sur ce qu’elle a déjà réglé en se référant à une créance certaine et déjà exigible.

La demande sera dont rejetée.

Sur la demande d’expertise :

Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile le juge des référés peut, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles à la demande de tout intéressé.

Néanmoins, si l’existence de contestations ne constitue pas un obstacle à sa mise en œuvre qui n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il faut encore pouvoir constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et n’est pas manifestement vouée à l’échec. Il appartient au demandeur de faire la démonstration du motif légitime invoqué au soutien de la demande d’expertise.

Au soutien de sa prétention, la SCI PASCAL fait état que les défenderesses sont défaillantes dans le respect de leurs obligations découlant du bail et dans la finalisation des travaux. La SCI PASCAL soutient également que la mesure d’instruction sollicitée aurait également pour intérêt de chiffrer les travaux de remise en état du local loué.

Les SAS EMOUNA et VIVASON GROUP s’opposent à la mesure d’expertise au motif qu’elle est dépourvue de tout intérêt légitime et qu’aucun désordre ne pourrait être constaté à la seule raison que les travaux ont été autorisés par le bailleur mais ne sont pas achevés et que ce dernier dispose de la possibilité de solliciter une visite des locaux. Les sociétés défenderesses soutiennent également qu’en raison des travaux encore inachevés, elles ne sauraient être considérées comme défaillantes dans leur obligation de garnissement et d’exploitation des locaux.

Il y a surtout lieu de relever que la SCI PASCAL ne peut à la fois soutenir la perspective d’un achèvement des travaux litigieux et d’une ouverture au public par son preneur et prétendre que le litige in futurum concerne le chiffrage de la remise en état de lieux, qui par postulation de toutes les parties sont amenés à évoluer de manière complète. En outre, ainsi que le juge des référés l’a fait observer à plusieurs reprises aux parties, le juge se doit de considérer les implications concrètes de sa décision. Cette réflexion adressée au preneur et à son garant quant au règlement de l’arriéré dû en sus du loyer courant et de l’achèvement des travaux, vaut également à destination du bailleur alors qu’une expertise viendrait nécessairement contrarier le délai d’achèvement desdits travaux.

Ainsi, la SCI PASCAL ne parvient pas à faire la démonstration de l’utilité d’une expertise judiciaire à ce stade.

Il s’ensuit que la demande doit être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’état, il convient de condamner in solidum la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, la SCI PASCAL sollicite la condamnation in solidum de la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP à lui payer la somme de 5 000 euros.

A ce titre, la SAS VIVASON GROUP sollicite la condamnation de la SAS EMOUNA à lui payer une somme de 5 000 euros.

A ce titre, la SAS EMOUNA sollicite la condamnation de la SCI PASCAL à lui payer la somme de 3 000 euros.

Au cas précis, l’équité, la nature et l’issue du litige commandent de condamner in solidum la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP à payer à la SCI PASCAL la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la SAS EMOUNA sera équitablement condamnée à payer à la SAS VIVASON GROUP la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu le bail commercial signé entre la SCI PASCAL et la SAS VIVASON GROUP ayant pris effet le 1er juin 2021 ;

Vu l’acte de cession de droit au bail entre la SAS VIVASON GROUP et la SAS EMOUNA en date du 30 décembre 2022 ;

Vu le commandement de payer en date du 25 septembre 2024 ;

CONSTATE l’acquisition, à compter du 25 octobre 2024, de la clause résolutoire figurant audit bail ;

CONDAMNE in solidum la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP provisionnellement à payer à la SCI PASCAL la somme de 52 192,44 euros, comme suit :

47 080,26 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés postérieurs à l’ordonnance du 26 juin 2024, au mois de février 2025 ;367,41 euros au titre des engagés pour le recouvrement des loyers et charges impayées ;4 744,76 euros au titre des pénalités conventionnelles prévues par le bail commercial ;

OCTROIE à la SAS EMOUNA un délai jusqu’au 30 novembre 2025 pour régler la somme qui précède, terminer les travaux prévus au bail afin d’ouvrir ses locaux au public, en sus du paiement des loyers courants de ses accessoires ;

AUTORISE la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP à s’acquitter de la somme de 52 192,44 euros par versements mensuels d’un montant de 5.000 euros et d’une dernière mensualité en novembre 2025 représentant le solde de la dette, lesdites mensualités étant exigibles avant le 15 de chaque mois et la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du paiement des loyers courants de ses accessoires ;

DIT qu’à défaut d’ouverture des locaux loués par la SAS EMOUNA au public au plus tard le 30 novembre 2025, ou de non-respect du moratoire concernant la dette de 52 192,44 euros, ou encore du défaut de paiement des loyers et charges courantes, le délai de grâce sera caduc de sorte que l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit besoin de recourir à une nouvelle décision et que toutes les voies d’exécution précédemment engagées reprendront de plein droit ;

REJETTE la demande d’expertise ;

CONDAMNE in solidum la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP à payer la somme de 2 500 euros à la SCI PASCAL au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS EMOUNA à payer la somme de 1 000 euros à la SAS VIVASON GROUP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum la SAS EMOUNA et la SAS VIVASON GROUP aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT