TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP Amiens

N° RG 25/01104 – N° Portalis DB26-W-B7J-ITTT

Minute n° :

JUGEMENT

DU

23 Avril 2026

[E] [W]

C/

[C] [P]

Expédition délivrée le 23 Avril 2026

M^e AMISSE-DUVAL Sylvie

M^e Naldi VARELA FERNANDES

Exécutoire délivrée le 23 Avril 2026

M^e AMISSE-DUVAL Sylvie

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 02 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [E] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Naldi VARELA FERNANDES la SCP DELARUE VARELA MARRAS avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e AMISSE-DUVAL Sylvie avocat au barreau de DIEPPE susbtitué par M^e THILLARD Angélique de la SCP MORIVAL AMISSE MABIRE avocat au barreau de ROUEN.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2019, Monsieur [E] [W] a confié à Maître [C] [P], commissaire de justice, mandat d’administrer la location de trois appartements d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (76), moyennant une rémunération du gestionnaire d’un montant de 5% des loyers perçus.

Au cours de l’année 2023, un litige s’est élevé entre eux au sujet du recouvrement d’une dette locative auprès de Madame [H] [Z], ancien locataire, et du recouvrement d’une dette au titre de défauts d’entretien et de dégradations locatives auprès de Monsieur [X] [I], également ancien locataire.

Maître [C] [P] a mis fin à son mandat suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, Monsieur [E] [W] a assigné Monsieur [C] [P] devant le tribunal judiciaire de Dieppe à l’audience du 27 février 2025 afin de le condamner à lui payer des dommages-intérêts ainsi que le montant de 3 902,57 euros correspondant aux sommes dues au titre du non-recouvrement des dettes de Monsieur [X] [I] et de Madame [H] [Z]

Par jugement en date du 24 avril 2025, le tribunal judiciaire de Dieppe a fait droit à la demande de dépaysement de Monsieur [C] [P] et renvoyé l’affaire au tribunal judiciaire d’Amiens qui a reçu le dossier le 16 septembre 2025.

Par mention au dossier du 27 novembre 2025, le juge du tribunal judiciaire d’Amiens (première chambre civile) s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 mars 2026.

A l’audience du 2 mars 2026, Monsieur [E] [W] s’en rapporte à ses conclusions et sollicite :

— la condamnation de Monsieur [C] [P] à lui payer la somme de 903, 36 euros au titre des réparations locatives du logement de Monsieur [X] [I],

— sa condamnation à lui payer la somme de 493, 15 euros au titre des loyers impayés de Madame [H] [Z],

— sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

— le débouté des demandes de Monsieur [C] [P],

— la condamnation de Monsieur [P] à supporter les dépens,

— la condamnation de Monsieur [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, l’exclusion de l’exécution provisoire.

S’agissant des dégradations locatives constatées suite à la fin du bail conclu avec Monsieur [X] [I], Monsieur [E] [W] soutient, au visa des articles 1984, 1991 et 1992 du code civil que Monsieur [C] [P] n’a pas effectué suffisamment de diligences lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie pour le bail l’ayant lié à Monsieur [X] [I], que ce comportement est constitutif d’une faute dans l’exécution du mandat de gestion. Monsieur [E] [W] estime que l’état des lieux de sortie dressé par Monsieur [C] [P] est insuffisamment précis au regard de l’état général de l’appartement et des remarques qu’il avait faites lors de la visite de vérification ainsi que dans ses courriels. Se fondant sur les factures des réparations qu’il a dû effectuer, Monsieur [E] [W] fait valoir que l’état des lieux de sortie lacunaire de Monsieur [C] [P] ne lui a pas permis d’engager les démarches et poursuites pour recouvrer auprès de son ancien locataire les sommes réellement dues pour les désordres qui lui sont imputables.

S’agissant du non-paiement des loyers par Madame [H] [Z], Monsieur [E] [W] expose Monsieur [C] [P] s’est abstenu de poursuivre Madame [H] [Z] en paiement des impayés ou de saisir un commissaire de justice à cette fin qui n’ont pas été couverts par la garantie [1]. Monsieur [E] [W] estime que ces comportements sont constitutifs d’une faute contractuelle engageant la responsabilité de Monsieur [P]. A cet égard, il indique que son préjudice équivaut à la somme restant due par Madame [H] [Z], déduction faite des sommes versées au titre du cautionnement [1].

Au soutien de sa demande indemnitaire, Monsieur [E] [W] affirme que Monsieur [P] a fait preuve de désinvolture durant la présente procédure afin de gagner du temps et de reporter la faute sur lui.

A l’audience du 2 mars 2026, Monsieur [C] [P] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [E] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dommages-intérêts, pour procédure abusive,

— condamner Monsieur [E] [W] aux dépens,

— condamner Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [C] [P], au visa de l’article 1991 du code civil, soutient qu’il n’a commis aucune faute, dès lors qu’il est impossible de démontrer l’existence de réparations locatives en l’absence d’état des lieux d’entrée. A cette fin, il affirme que l’état des lieux de sortie était contradictoire, compte tenu de la présence du mandataire du bailleur. Sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [C] [P] ajoute que Monsieur [W] a entendu modifier unilatéralement l’état des lieux de sortie après son établissement, que cette faculté n’est pas prévue pour le bailleur. En outre, il expose que Monsieur [E] [W] ne démontre pas l’existence de réparations locatives, mais seulement d’une série de réparations supplémentaires qu’il souhaitait ajouter à l’état des lieux de sortie. Ensuite, Monsieur [P] estime que la preuve du lien de causalité et du montant des réparations fait défaut, Monsieur [E] [W] se fondant sur des factures imprécises qui ne peuvent pas être reliées aux travaux de l’appartement loué par Monsieur [X] [I]. Par ailleurs, Monsieur [P] fait valoir l’absence de préjudice, du fait de la non-prescription de l’action aux fins de recouvrement des sommes dues au titre des réparations locatives et fixe la date d’expiration du délai de prescription au 12 janvier 2026, soit une date ultérieure aux premières conclusions en demande. Il considère que le préjudice invoqué par Monsieur [W] découle de son abstention, qu’il aurait pu engager une action contre Monsieur [X] [I] pour l’éviter.

S’agissant des loyers impayés par Madame [H] [Z], Monsieur [C] [P] indique que sa responsabilité ne peut être engagée sur ce fondement, dès lors qu’il n’était pas en charge du recouvrement de la dette locative. Il explique que Monsieur [E] [W] a conclu un contrat de cautionnement [1] avec la SASU [2], qu’en application de la subrogation contractuellement prévue, celle-ci a fait assigner Madame [H] [Z] aux fins d’expulsion et de paiement des loyers, que Monsieur [W] l’a informé de la procédure en cours, lui transmettant le jugement et lui précisant que le commissaire de justice de la SASU [2] en poursuivait l’exécution. Il expose également que la déontologie des commissaires de justice leur fait interdiction de procéder le recouvrement forcé des décisions de justice concernant des biens dont ils assurent l’administration.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [W], Monsieur [P] fait valoir son absence de responsabilité, privant de fondement l’action en résistance abusive de son mandant.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, Monsieur [C] [P] indique que Monsieur [E] [W] a initié la procédure afin de lui nuire, qu’il sollicite à son égard le paiement de sommes déjà payée ou dont le recouvrement est toujours possible et que Monsieur [W] a modifié ses prétentions devant la juridiction amiénoise, après avoir sollicité le dépaysement de l’affaire à la seconde audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dommages-intérêts de Monsieur [W] au titre de la responsabilité contractuelle

Selon les articles 1231 et suivants du code civil, le créancier a la possibilité de demander réparation au débiteur qui n’a pas exécuté ou a mal exécuté ses obligations contractuelles des conséquences de cette inexécution.

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond du dol ainsi que des fautes qu’il commet dans sa gestion. L’article 1993 du code civil met également à la charge du mandataire une obligation de reddition de comptes à l’égard de son mandat.

Sur la faute de Monsieur [C] [P] dans l’administration de l’immeuble loué par Monsieur [X] [I]

Il résulte de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si le bail de Monsieur [X] [I] n’est pas produit, il résulte de son courriel du 14 mars 2024 adressé à Monsieur [C] [P] qu’il a déclaré avoir occupé le logement du 16 août 2010 au 9 janvier 2023, soit pendant plus de 12 ans, sans avoir connu de travaux de réfection (peinture, revêtements, isolation). Ces éléments ne sont pas contestés. Le bail a ainsi été conclu à une période où Monsieur [C] [P] n’avait pas encore la gestion locative du logement et il n’est pas davantage contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été réalisé de sorte que le logement est présumé avoir été remis en bon état de réparations locatives en application de l’article 1731 du code civil.

Il résulte de l’état des lieux sortie contradictoire en date du 12 janvier 2023, auquel est joint un inventaire, que Monsieur [C] [P] et Monsieur [X] [I] ont décrit l’état de la majorité des éléments garnissant l’appartement. Si la lecture est parfois entravée par la calligraphie de son auteur, l’état des lieux de sortie demeure lisible. Dans son courriel du 19 janvier 2023, Monsieur [W] a également décrit ses constatations de l’état du logement après le départ du locataire. De ces deux écrits, il ressort que plusieurs mentions sont concordantes : la fenêtre du séjour est en « bon état » selon l’état des lieux et « à nettoyer » dans le courriel ; le robinet est « grippé » dans l’état des lieux de sortie et « ne se ferme plus » dans le courriel, le lavabo de la salle de bain est décrit comme étant « fêlé » dans l’état des lieux et dans le courriel.

Il sera rappelé que le locataire ne répondant pas de la vétusté de la chose mais simplement des réparations locatives, les mentions « usagé » ou « bon état » apposées sur l’état des lieux de sortie doivent s’apprécier en fonction de la durée du bail, soit en l’espèce plus de 12 ans.

Si les constatations de Monsieur [E] [W] présentent un degré de précision supérieure, il n’en demeure pas moins que l’état des lieux de sortie dressé par Monsieur [C] [P] suffit à constater l’état usagé des lieux.

La présence éventuelle de Monsieur [E] [W] dans le logement lors de l’état des lieux de sortie – qui affirme sans être démenti qu’il était présent dans l’immeuble pour un autre motif et n’a pas participé à l’établissement des constats – ne permet pas de considérer qu’il a personnellement validé son contenu.

Monsieur [E] [W] fait grief à Monsieur [C] [P] d’avoir omis de mentionner dans l’état des lieux de sortie une série de dégradations et défauts d’entretien qu’il impute à Monsieur [X] [I]. Une partie de ces désordres relevant de la responsabilité du locataire a été mise en évidence par l’état des lieux de sortie (salle de bains : éclats en bordure sur le plancher, traces sur la porte, lavabo fêlé, joints dégradés, séjour : taches sur les murs, cuisine : une ampoule « HS », robinet grippé). Pour le surplus, Monsieur [E] [W] procède par des éléments unilatéraux qui ne permettent pas objectivement de les relier à l’occupation de Monsieur [X] [I].

Aucune faute ne sera donc retenue sur la mission de réalisation de l’état des lieux de sortie. Sa demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.

Sur la faute de Monsieur [C] [P] dans l’administration de l’immeuble loué par Madame [H] [Z]

La mission d’administration du bien loué par Madame [U] [Z] comprenait en cas d’impayés de loyers et charges, celle d’exercer toutes voies amiables ou judiciaires pour en obtenir le règlement.

Parallèlement à ce mandat, Monsieur [E] [W] a conclu avec la SASU [2] un contrat de cautionnement par lequel elle se portait caution de Madame [U] [Z] pour le paiement des loyers et charges.

Monsieur [E] [W] indique n’avoir été que partiellement désintéressé des impayés locatifs par la SASU [2] en raison d’informations tardives de tous les impayés, ce qui ne lui a pas permis de tous les déclarer dans le délai de 30 jours imposé par le contrat de cautionnement. Il chiffre à 493,15 euros la somme manquante et fait grief à Monsieur [C] [P] de n’avoir pas poursuivi directement Madame [U] [Z].

Il sera observé en premier lieu que Monsieur [E] [W] ne reproche pas à Monsieur [C] [P] la tardiveté de l’information des impayés.

Il ressort des pièces produites que la garantie [1] a été mise en œuvre à compter de mai 2022, que Monsieur [E] [W] a informé Monsieur [C] [P] en novembre 2022 de l’assignation à venir de Madame [U] [Z] par la SASU [2] par le jeu de la subrogation qui a donné lieu au jugement du 13 avril 2023 puis enfin à des échanges entre Monsieur [E] [W] et l’étude de Monsieur [C] [P] en mai 2024 sur les décomptes de l’année 2023 au sujet de cette location, révélant que c’est Monsieur [E] [W], en tant qu’unique détenteur de ces informations, signalait à l’étude les versements opérés par la caution de juin à décembre 2023.

Mais, outre le fait que Monsieur [E] [W] ne précise aucunement les échéances concernées par l’inaction reprochée à Monsieur [C] [P], celui-ci est fondé à opposer que la gestion des impayés locatifs de Madame [U] [Z], en ce compris la procédure d’expulsion et l’exécution du jugement du 13 avril 2023, ont été traités directement par Monsieur [E] [W] avec la SASU [2] dont il n’était informé des paiements que par son mandant. Il considère à juste titre que Monsieur [E] [W] avait concentré la mise en œuvre de son droit à recouvrement sur la caution, excluant en cela tout recours à son mandataire, ce qui est d’ailleurs accrédité par l’absence de toute demande en ce sens entre 2022 et son assignation du 19 décembre 2024.

Monsieur [E] [W] sera donc débouté de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [E] [W]

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle un engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Monsieur [E] [W] fonde sa demande indemnitaire sur la désinvolture de Monsieur [C] [P] dans le cadre de sa mission, sans le développer autrement que par ses propos tenus devant le conciliateur de justice selon lesquelles il ne lui verserait aucune somme de manière amiable dans le cadre du présent litige. Outre l’évocation de propos couverts sauf accord des parties par une règle de confidentialité spécifiques aux mesures de résolution amiable des différends, aucune conséquence particulière ne sera à en tirer au regard de la prétention soumise.

Monsieur [E] [W] sera débouté de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [C] [P]

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il ne saurait se déduire de la révision des prétentions à la baisse de Monsieur [E] [W] la preuve de l’introduction d’une action de mauvaise foi pour nuire à la partie défenderesse.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts de Monsieur [C] [P] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [W], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] [W], partie perdante, sera condamné à payer à Monsieur [C] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Compatible avec la nature de l’affaire et compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [E] [W] et Monsieur [C] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [C] [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE JUGE