TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DEPOIX

Maître PORCHER

Maître WALCH

Maître FORESTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08368 – N° Portalis 352J-W-B7C-C3FE6

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 22 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉFENDERESSES

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Société REAL GESTION – SOCIETE GERANCE DE PASSY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic cabinet Hugues De la VAISSIERE – [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 22 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08368 – N° Portalis 352J-W-B7C-C3FE6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18/01/2012 à effet au 23/01/2012, [T] [U], représentée par la SAS DESLANDES, administratrice de biens au jour de la signature, a consenti un bail à usage d’habitation pour un logement (studio) sis [Adresse 1], deuxième étage couloir gauche, dernière porte droite, à [H] [P], moyennant un loyer initial mensuel de 580 euros outre une provision sur charge de 110 euros.

Un premier dégât des eaux survenait dans le logement en mai 2014 au niveau de la cuisine, nécessitant une manipulation du coffrage. Le 18/06/2024, un second sinistre était causé par une fuite d’eau dans les sanitaires. Un second sinistre survenait le 14/04/2015. Les 01/03/2018 et 09/05/2018, deux dégâts des eaux été constatés au niveau de la douche de la locataire, avec remontée des eaux usées.

Le 22/05/2018, [H] [P] a fait assigner la société REAL GESTION SOCIETE DE GERANCE DE PASSY, venant aux droits de la SAS DESLANDES depuis le 01/01/2017, et [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Suivant acte de commissaire de justice du 10/01/2019 remis à tiers présent au domicile, [T] [U] a attrait à la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], chez son Syndic le cabinet HUGUES DE LA VAISSIERE.

Par jugement rendu le 03/02/2020, la juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS ordonnait la jonction des deux procédures et désignait [Z] [C], expert judiciaire, avec pour mission notamment d’évaluer l’existence d’un préjudice de jouissance et la responsabilité de chaque partie.

L’expert judiciaire rendait son rapport le 29/06/2021.

Les parties étaient convoquées à l’audience du 08/12/2021. A cette audience, la radiation était prononcée pour défaut de comparution des parties.

L’affaire était réinscrite au rôle à la demande de [H] [P] à l’audience du juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS du 31/03/2023, et faisait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 13/06/2023, les parties ne comparaissaient pas. Par note en délibéré, la magistrate informait les parties de l’incompétence du tribunal judiciaire au profit du juge des contentieux de la protection et sollicitait leurs observations.

Par décision du 13/09/2023, la présidente se déclarait incompétente au profit du juge des contentieux de la protection de PARIS et renvoyait l’affaire à l’audience du 01/12/2023.

L’affaire faisait l’objet d’un ultime renvoi à l’audience du 20/03/2024, où le dossier était examiné.

A l’audience, [H] [P], représentée par son conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, au visa des articles 1104, 1719 et 1720 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— dire et juger que [T] [U] est responsable des préjudices subis ;

— dire et juger que la société GERANCE DE PASSY a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice est responsable des préjudice subis ;

A titre principal :

— enjoindre à [T] [U] à effectuer les travaux réparatoires suivants : remis en état de l’intégralité des plinthes et du bâti des portes, remise en état de la salle de bain et notamment du sol et des murs, travaux de platerie de la cuisine ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire : condamner [T] [U] à lui régler la somme de 3176,78 euros en réparation de son préjudice matériel ;

En tout état de cause :

— ordonner la consignation des loyers versés jusqu’à la suppression définitive des troubles subis ;

— condamner solidairement la société GERANCE DE PASSY, [T] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, à lui verser la somme de 20319,80 euros, somme à parfaire jusqu’à la réalisation complète des travaux en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 12000 euros au titre du préjudice moral ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner solidairement la société GERANCE DE PASSY, [T] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, à régler la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, y compris le constat de commissaire de justice et les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle estime notamment que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, qu’elle a ainsi violé ses obligations découlant des articles 1719 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que l’expert a relevé que les désordres ont été de nature à rendre le logement impropre à sa destination. Elle indique que son préjudice doit être réparé à hauteur de 20% du loyer pendant 51 mois pour le premier sinistre de mai 2014 (total de 6099,60 euros) et à hauteur de 30% du loyer pendant 45 mois pour le second sinistre du 14/04/2015 (total de 8923 euros). Elle affirme que les deux sinistres de 2018 ne doivent pas être exclus, contrairement à ce que conclut l’expert judiciaire. Elle estime que des travaux de plâtrerie au niveau des murs de l’entrée et des toilettes et d’électricité (ampoule de l’entrée qui ne s’allume pas) doivent être effectués suite au sinistre du 01/03/2018 au niveau de la douche. Elle indique qu’en l’absence de remise en état, elle subit un préjudice de jouissance à hauteur de 10% du loyer, égal au jour de l’audience à la somme de 5018,40 euros, à parfait jusqu’à la parfaite réfection. S’agissant du dernier sinistre du 09/05/2018, elle indique ne pas avoir pu utiliser sa douche pendant deux mois et avoir subi un harcèlement de sa voisine, lui causant un préjudice de jouissance à indemniser à hauteur de 20% du loyer pendant deux mois, soit un total de 278,80 euros.

[T] [U], représentée à l’audience, sollicite aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement, de voir :

A titre principal : débouter [H] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— ramener à de plus justes proportions les sommes allouées à [H] [P] au titre des préjudices ;

— condamner la société GERANCE DE PASSY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcés contre elle sur la demande de [H] [P] ;

En tout état de cause :

— enjoindre [H] [P] à procéder à la réfection de la peinture des murs et plafonds de la cuisine, du salon/pièce à vivre et du plafond de la salle de bain, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice à lui verser la somme de 8500 euros TTC au titre des travaux de remise en état, et à défaut la somme de 7970 euros ;

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Elle indique notamment qu’elle n’a commis aucune faute dans la délivrance d’un logement conforme, puisqu’elle n’a pas été informée par le cabinet de gestion des travaux à effectuer. Elle ajoute qu’en vertu de l’article 1725 du code civil, elle ne peut être tenue responsable de dégradations causées par voie de fait d’un tiers. Elle estime avoir effectué les travaux dès 2018, et avoir été déchargée de toute responsabilité par l’expert judiciaire. Elle affirme que les travaux qu’elle a effectué à sa charge aurait dû être effectués par le syndicat des copropriétaires. Elle indique que la demanderesse ne justifie pas de la nécessité de nouveaux travaux, l’ensemble de la salle de bain et de la douche ayant été refaits à neuf. Elle précise que la demanderesse a déjà été indemnisée par son assurance à hauteur de 3176,78 euros pour la remise en état des peintures. Elle estime que les sinistres n’ont pas rendu le logement impropre à son usage, la locataire ayant pu continuer à l’occuper.

Sur les appels en garantie, elle estime que le rapport d’expertise judiciaire met en évidence la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des deux premiers sinistres. S’agissant des sinistres suivants, elle indique avoir été informée par le courrier de l’inspecteur de la salubrité du 28/07/2015 de la nécessité d’effectuer des travaux, et avoir été mal informée par le gestionnaire de biens qui lui a assuré que seul le syndicat des copropriétaires était responsable. Elle indique qu’en vertu du contrat qui les lie, le gestionnaire de bien aurait dû effectuer les travaux.

S’agissant de l’injonction à effectuer des travaux, elle indique que l’expert judiciaire a relevé l’absence d’entretien locatif des lieux par [H] [P], qui cause une dégradation du bien. Elle estime que la locataire est tenue à une obligation d’entretien, et doit effectuer les travaux d’embellissement.

La société GERANCE DE PASSY, venant aux droits du cabinet DESLANDES, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses écritures soutenues oralement, de voir :

A titre principal :

— constater que les travaux réclamés par [S] [P] ont tous été réalisés à l’exception des travaux de peinture à sa charge ;

— débouter les partis de leurs prétentions ;

A titre subsidiaire :

— ramener le préjudice de [H] [P] à de plus justes proportions, ne pas prononcer de condamnation in solidum et ramener la condamnation hypothétique à la seule somme de 3049,80 euros retenue par l’expert judiciaire ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, à la garantir de toute somme éventuellement mise à sa charge ;

En tout état de cause : condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des entiers dépens.

Elle soutient notamment n’avoir commis aucune faute dans sa gestion contractuelle, ni de faute délictuelle. Elle indique avoir constamment répondu aux alertes et questionnements de la locataire, et ne pas être responsable du défaut de diligences du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que contrairement à ce que conclut l’expert judiciaire, elle n’était pas tenue de relancer le syndicat des copropriétaires pour la réfection du coffrage de la locataire et n’est tenue qu’à une obligation de moyen et non de résultat. Elle indique que les travaux de remise en état portaient intégralement sur des désordres liés aux parties communes, et donc sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle indique enfin, s’agissant de la réparation de la douche, avoir été diligente en mandatant rapidement une entreprise pour effectuer un devis, en sollicitant l’accord de la propriétaire et en commandant les travaux en quelques jours.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE, représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, de voir :

A titre principal : débouter les parties de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— débouter [T] [U] de ses demandes au titre des travaux réalisés ;

— juger que les désordres constatés sur le parquet de l’appartement de [T] [U] n’ont pas pour cause unique le sinistre du 14/04/2015 ;

— le condamner à régler la somme de 500 euros à [T] [U] au titre de la remise en état du parquet ;

— ramener à de plus justes proportions les sommes allouées à [H] [P] au titre du préjudice de jouissance ;

— limiter la garantie au profit de [T] [U] et/ou de la société GERANCE DE PASSY à 5% des sommes réclamées par [H] [P] ;

— débouter [T] [U] et la société GERANCE DE PASSY de la demande de garantie au titre de l’indemnisation du préjudice moral de [H] [P] ;

En tout état de cause : condamner tout succombant à lui régler la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que la réfection du coffrage, dégradé par l’entreprise mandatée par la société GERANCE DE PASSY en mai 2014, est à la charge du copropriétaire en vertu du règlement de copropriété. Elle conclut en l’absence de sa responsabilité dans la survenance des sinistres suivants et dans le trouble de jouissance du fait de l’absence de réfection du coffrage. Elle affirme que la locataire ne justifie pas de la nécessité de la remise en état du parquet de son couloir et de son salon. Elle estime que les causes de dégradation du parquet ne sont pas déterminées, de sorte qu’il ne peut être établi un lien de causalité le sinistre du 14/04/2015 lié aux canalisations des parties communes et le dommage au niveau du sol.

Elle affirme avoir seulement été tenue à la réparation du sinistre du 14/04/2015, seul lié à des parties communes, et avoir été diligent pour réparer et remettre en état le bien. Elle conclut en l’absence de faute de sa part, et en l’absence de responsabilité. Elle précise qu’en quatre ans, la société GERANCE DE PASSY ne lui a adresse que trois courriels et ne l’a pas tenue informée du bouchage des canalisations.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22/05/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu du principe de non cumul des responsabilité délictuelles et contractuelles, [H] [P] ne peut se fonder sur ces deux responsabilités pour solliciter la réparation d’un même préjudice.

Sur la violation par le bailleur de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

L’expert judiciaire évalue le loyer de base à 661 euros. Cet élément n’est pas contesté par les parties.

Le sinistre de mai 2014

Le dommage

Au cours du mois de mai 2014, l’entreprise ARCO est intervenue dans le logement occupé par [H] [P] à la demande de la société GERANCE DE PASSY afin de rechercher l’origine d’une fuite. Pour effectuer sa mission, l’entreprise ARCO a détruit le coffrage en bois afin d’accéder aux canalisations. L’entreprise ARCO a constaté diverses fuites sur la fonte, partie commune, et également une fuite sur l’évier, partie privative. Ces éléments sont actés dans l’expertise judiciaire.

Selon l’expert, les dégâts des eaux en eux-mêmes n’ont pas créé de dommage à la locataire. Cependant, l’absence de remise en état du coffrage a laissé apparaître un mur nu non traité, vétuste, insalubre dans la cuisine de la locataire, laissant passer l’air été comme hiver. Il conteste après analyse des échanges courriels entre la locataire et la société de gestion que [H] [P] se plaignait d’être « gelée ».

La responsabilité

La bailleresse, [T] [U], est seule tenue à l’obligation de délivrance conforme d’un logement décent et en bon état d’usage. Il n’existe pas de cause d’exonération de cette responsabilité, à l’exception de la voie de fait par un tiers.

Or, cette exception ne correspond pas à notre cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires ou la société gestionnaire de biens n’étant pas un tiers ayant causé une atteinte particulièrement grave au droit de propriété de [T] [U].

Ainsi, [T] [U] est tenue à indemniser sa locataire du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence et de la non-conformité de l’appartement.

La réparation du préjudice

L’expert judiciaire retient une évaluation du préjudice de jouissance à hauteur de 20% du loyer de mai 2014 à août 2018, date de réfection du coffrage, soit 51 mois.

L’expert judiciaire se fonde sur l’ensemble des pièces communiquées par les parties, leurs dires, et apporte des explications précises et motivées. Il n’y a pas lieu d’écarter ces conclusions.

Ainsi, [T] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 6099,60 euros au titre du préjudice de jouissance.

Le sinistre du 18/06/2014

Ce sinistre correspond à une fuite d’eau au niveau des WC, avec inondation des sanitaires puis du couloir en s’infiltrant sous les lattes du parquet. L’expert judiciaire conclut en la responsabilité de [H] [P], locataire, dans la survenance de ce sinistre pour défaut d’entretien locatif de l’étanchéité des WC. L’assurance de la locataire, la MATMUT, a pris en charge la réfection.

[H] [P] ne démontre pas de l’existence d’un préjudice, et ne produit aucune pièce n’ayant pas déjà été examinée par l’expert judiciaire dans ses observations. Il n’y a pas lieu d’écarter les conclusions de l’expert judiciaire.

Le sinistre du 14/04/2015

Le dommage

Ce sinistre correspond à l’engorgement des parties communes, causant des dégâts au niveau de la peinture du mur et du plafond et dégradant une partie du mobilier. Selon l’expert, la MATMUT a indemnisé [H] [P] pour les travaux d’embellissement, et le syndicat des copropriétaires aurait dû effectuer les travaux de réfection de plâtrerie et de parquet.

Selon l’expert judiciaire, le problème n’a été réglé que le 23/10/2015 et la locataire a subi à plusieurs reprises des remontées d’odeurs pestilentielles et une remontée d’eau sale dans sa douche jusqu’à cette date.

Compte tenu de ces éléments, l’expert judiciaire conclut en l’existence de désordres rendant l’appartement impropre à sa destination. Cette conclusion est également partagée par l’inspecteur salubrité de la Ville de [Localité 4].

[H] [P] n’a donc pas bénéficié d’un logement décent à compter du 14/04/2015 et jusqu’au travaux de remise en état de juillet 2018.

La responsabilité

La bailleresse, [T] [U], est seule tenue à l’obligation de délivrance conforme d’un logement décent et en bon état d’usage. Il n’existe pas de cause d’exonération de cette responsabilité, à l’exception de la voie de fait par un tiers.

Or, cette exception ne correspond pas à notre cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires ou la société gestionnaire de biens n’étant pas un tiers ayant causé une atteinte particulièrement grave au droit de propriété de [T] [U].

Ainsi, [T] [U] est tenue à indemniser sa locataire du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence et de la non-conformité de l’appartement.

L’expert judiciaire conclut en la responsabilité de la locataire ou de son assurance dans l’existence d’un dommage du fait de l’absence de remise en état des peintures (écaillement). Il indique, comme le soulève [T] [U], que [H] [P] a été indemnisée par son assurance MATMUT pour repeindre son logement et a fait le choix de ne pas le faire. [H] [P] conteste, estimant avoir été indemnisée tardivement et partiellement, et ne pas avoir refait les peintures en raison des dégâts des eaux répétitifs et de l’humidité des lieux.

Cependant, [H] [P] ne produit aucune pièce démontrant de l’humidité des murs du logement et la survenance de nouvelles fuites après l’indemnisation versée par la MATMUT le 31/05/2016. En effet, les sinistres déclarés par la suite l’ont été en mars 2018, soit près de deux années après le versement de l’indemnisation.

De ce fait, la locataire ne justifie pas de la violation par [T] [U] de son obligation de délivrance conforme s’agissant de la nécessité de repeindre le logement.

La réparation du préjudice

S’agissant des travaux de réfection du parquet, l’expert judiciaire conclut en un préjudice à hauteur de 10% du loyer du 14/04/2015 au 21/09/2018, date de fin des travaux de remise en état, en réparation du préjudice de jouissance.

Compte tenu des éléments précédemment évoqués, il n’y a pas lieu d’écarter les conclusions de l’expert qui a répondu à l’ensemble des dires des parties de manière précise et motivée.

Ainsi, [T] [U] sera condamnée au paiement de la somme totale de 2974,50 euros.

Le sinistre du 01/03/2018

Ce sinistre correspond à une fuite d’eau au niveau de l’appartement du dessus, ayant causé une flaque d’eau sur le sol et un arrêt de l’électricité dans le logement de [H] [P]. L’expert judiciaire conclut en l’absence de dommage subi par la locataire, et prend en compte l’absence de constat de sinistre amiable, l’absence de saisine de l’assurance par [H] [P] ou de sa propriétaire pour informer des dégâts, l’absence de prise de taux d’humidité dans le logement. Il prend également en compte le constat de commissaire de justice du 05/07/2017, et note qu’aucune nouvelle dégradation n’est constatée entre ce constat et mars 2018.

[H] [P] conteste, et produit des photographies pour justifier de l’existence de dégradations au niveau des plinthes et du mur. Elle indique avoir également subi un harcèlement de sa voisine.

Néanmoins, la production de photographies non datée et non contradictoires ne peuvent démontrer à elles seules l’existence de nouveaux dommages. En effet, et comme le détaille l’expert judiciaire dans son rapport, il ne peut être établie de lien certain entre la dégradation des murs et plinthes et le nouveau sinistre du 01/03/2018, les dégradations du dégât des eaux d’avril 2015 n’ayant jamais fait l’objet de réparations dans le logement.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter les conclusions de l’expert judiciaire, et la demande de réparation au titre du préjudice de jouissance causé par ce sinistre sera rejetée.

Le sinistre du 07/05/2018

Ce sinistre correspond à une fuite d’eau au niveau de la douche de [H] [P]. L’expert judiciaire conclut en l’absence de dommage causé par ce sinistre.

[H] [P] conteste, estimant avoir subi un harcèlement de sa voisine du dessous et ne pas avoir pu utiliser sa douche pendant plusieurs jours. Elle précise que la réparation n’a eu lieu que deux mois plus tard.

Or, il résulte du rapport d’expertise, des pièces communiquées, de la réponse aux dires, que le seul dommage causé dans le bien de [H] [P] est la destruction du tablier de receveur de douche lors de la recherche de la fuite. Or, cette partie de la douche était déjà fortement dégradée, comme cela ressort du procès-verbal de constat de juillet 2017. Aussi, et comme le relève l’expert, la fuite a causé un préjudice chez la voisine du dessous, et non chez [H] [P]. Un éventuel harcèlement ne peut constituer un préjudice de jouissance, [H] [P] ne démontrant pas par ailleurs l’existence de ce harcèlement. Enfin, il n’est pas démontré d’une impossibilité d’utiliser la douche.

Il n’y a pas lieu d’écarter les conclusions de l’expert judiciaire, qui se fonde sur l’ensemble des pièces produites par les parties et a répondu de manière claire et motivée aux dires.

Par conséquent, la demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

En conclusion, et au titre du préjudice de jouissance, [T] [U] sera condamnée à verser à [H] [P] la somme de 9074,10 euros.

Sur le préjudice moral

Outre ce préjudice de jouissance, la locataire dont le quotidien a été particulièrement difficile sur le plan moral et psychique, justifie une indemnisation à hauteur de 1000 euros au titre du préjudice moral subi.

Sur la demande de travaux de [H] [P]

Conformément aux dispositions précitées de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 les locataires peuvent solliciter du bailleur la réalisation de travaux de réfection afin de mettre en conformité avec les règles de décence le logement. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, [H] [P] ne justifie pas de la nécessité d’effectuer des travaux de réfection . En effet, [T] [U] a remis en état l’intégralité de la salle de bain, du parquet et du coffrage de la cuisine entre juillet et septembre 2018, pour des travaux à hauteur de 8500 euros TTC.

La demanderesse ne justifie pas de la nécessité d’effectuer de nouveaux travaux de remise en état. Sa demande sera rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers

La demande de travaux ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de consignation des loyers. La demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de travaux de [T] [U]

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que le locataire est tenu aux menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci ; remplacement des joins et colliers des canalisations d’eau ; remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries des placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures.

En l’espèce, il n’est pas contesté par [H] [P] que son assureur, la MATMUT, lui a versé en 2016 une somme afin de repeindre les murs du logement. L’expert judiciaire, dans son rapport, constate l’absence de réfection des peintures par la locataire, mais note également le risque de dégradation pour le bien du fait de l’absence d’entretien par [H] [P]. Celle-ci se défend en estimant ne pas avoir pu refaire les peintures en raison de ‘l’humidité des lieux.

Or, à ce jour, et depuis 2018, aucun dégât des eaux n’est survenu. La locataire ne justifie pas de l’entretien des peintures du logement, des plinthes et du plafond de la salle de bain, qui font pourtant parties de réparations à la charge du locataire.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de [T] [U], et [H] [P] sera condamnée à procéder aux travaux de la peinture des murs et plafonds de la cuisine, du salon/pièce à vivre et du plafond de la salle de bain, sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir.

Sur les appels en garantie de [T] [U]

A l’encontre de la société GERANCE DE PASSY

[T] [U] sollicite la condamnation de la société de gestion de son bien à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Il convient de rechercher si la responsabilité de la société GERANCE DE PASSY a été engagée à l’égard de [T] [U].

En l’espèce, l’expert judiciaire s’est prononcé de manière précise, claire et motivée sur les défaillances de la société GERANCE DE PASSY entre mai 2014 et juillet 2018. Il relève l’absence d’information donnée à la propriétaire sur les sinistres en cours dans son bien, et la durée de plusieurs mois entre la dégradation du coffrage par l’entreprise mandatée par elle, la découverte de la fuite au niveau de la fonte et l’information donnée au syndicat des copropriétaires. Il relève également que le syndicat des copropriétaires a informé le société GERANCE DE PASSY que la propriétaire avait la charge de la réfection du coffrage de son appartement, mais que la société de gestion n’a pas donné cette information à la locataire et à la propriétaire, continuant d’indiquer dans ses courriels que le syndicat des copropriétaires prendrait en charge la réfection. Au regard de ces éléments, et des conclusions motivées et précises de l’expert judiciaire, la société GERANCE DE PASSY a commis une faute dans sa gestion et sa responsabilité est engagée.

Ainsi, la société GERANCE DE PASSY sera condamnée à garantir [T] [U] à hauteur de 80% de sa condamnation en paiement de la somme de 6099,60 euros (4879,68 euros) au titre du préjudice de jouissance de [H] [P] et à hauteur de 50% de la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral de [H] [P] (500 euros).

A l’encontre du syndicat des copropriétaires

[T] [U] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Il convient de rechercher si la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice a été engagée à l’égard de [T] [U].

En l’espèce, l’expert judiciaire s’est prononcé de manière précise, claire et motivée sur les défaillances du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice entre mai 2014 et juillet 2018. Il relève que le syndicat n’a pas complété, ni signé, ni renvoyé le constat de dégât des eaux qui avait été rempli par [H] [P] suite au sinistre de mai 2014. En l’absence de ce constat amiable, la locataire n’a pas pu saisir son assurance, et ce malgré les relances de la société GERANCE DE PASSY, et la réfection du coffrage n’a pu avoir lieu.

S’agissant du sinistre survenu le 14/04/2015, il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que le syndicat des copropriétaires est responsable des dégâts causés, la fuite provenant des parties communes. Il n’y a pas lieu d’écarter les conclusions de l’expert, qui sont claires, motivées et se fondent sur l’ensemble des pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires sera tenu à garantir [T] [U] à hauteur de 20% de sa condamnation en paiement de la somme de 6099,60 euros (soit 1219,92 euros), à hauteur de 100% de sa condamnation en paiement de la somme de 2974,50 euros au titre du préjudice de jouissance de [H] [P], et à hauteur de 50% de sa condamnation en paiement de la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral de [H] [P] (soit 500 euros).

Sur l’appel en garantie de la société GERANCE DE PASSY à l’encontre du syndicat des copropriétaires

La société GERANCE DE PASSY sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir de condamnation. Néanmoins, il n’est pas démontré que les défaillances de la société GERANCE DE PASSY, justifiant sa condamnation en garantie, ont été causées par un fait ou un manquement du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, la demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de [T] [U] en remboursement des travaux

[T] [U] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice à lui verser la somme de 8500 euros TTC au titre des travaux de remise en état, et à défaut la somme de 7970 euros.

Le syndicat des copropriétaires conteste, estimant que la dégradation du parquet ne peut pas être liée de manière certaine au sinistre survenu le 14/04/2015. Néanmoins, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, et du rapport d’expertise amiable de la MATMUT du 31/05/2016 que le sinistre du 14/04/2015, ayant pour origine les canalisations des parties communes, a causé une déformation du parquet dans la pièce principale et l’entrée. La locataire habitant dans un studio la déformation du parquet de la pièce principale implique nécessairement la réfection de l’ensemble du sol de la seule pièce habitable. Le syndicat des copropriétaires sera tenu au remboursement des sommes déboursées par [T] [U] pour la réfection du parquet à hauteur de 2700 euros.

S’agissant de la réfection de la salle de bain, et notamment de la douche, et du coffrage, il n’est pas démontré par [T] [U] la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des dégradations.

Par conséquent, la demande de [T] [U] sera accordée à hauteur de 2700 euros TTC.

Sur les demandes accessoires

La société GERANCE DE PASSY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de [Z] [C] du 29/06/2021.

La société GERANCE DE PASSY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, seront condamnés in solidum à payer à [T] [U] et [H] [P] la somme de 1000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [T] [U] à payer à [H] [P] la somme de 9074,10 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société GERANCE DE PASSY à garantir [T] [U] de sa condamnation en paiement au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 4879,68 euros ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE à garantir [T] [U] de sa condamnation en paiement au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 4194,42 euros ;

CONDAMNE [T] [U] à payer à [H] [P] la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la société GERANCE DE PASSY à garantir [T] [U] de sa condamnation en paiement au titre du préjudice moral à hauteur de 500 euros ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE à garantir [T] [U] de sa condamnation en paiement au titre du préjudice moral à hauteur de 500 euros ;

CONDAMNE [H] [P] à effectuer des travaux de peinture des murs et plafonds de la cuisine, du salon/pièce à vivre et du plafond de la salle de bain, dans le logement sis [Adresse 1], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé le délai de deux mois ;

DIT que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois, et qu’il sera de nouveau statué sur le sort de cette astreinte passé ce délai ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE, à verser à [T] [U] la somme de 2700 euros TTC ;

DEBOUTE [H] [P] de sa demande au titre des travaux ;

DEBOUTE [H] [P] de sa demande au titre de la consignation des loyers ;

DEBOUTE la société GERANCE DE PASSY de son appel en garantie ;

CONDAMNE in solidum la société GERANCE DE PASSY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE à payer à [H] [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société GERANCE DE PASSY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE à payer à [T] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société GERANCE DE PASSY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE, au paiement des dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de [Z] [C] du 29/06/2021 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge