TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/02148 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YR55

N° de MINUTE : 25/01119

DEMANDEUR

Association France Asie Communauté d’Echanges

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Me [I], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 11

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ILAKIYA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Nadia ANDRE de la SELAS CMH – AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé à effet du 1er août 2009, la SCI ILAKIYA a donné à bail à l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES des locaux commerciaux correspondant au lot C7 sis [Adresse 3] à la Courneuve (93) et ce, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er septembre 2009 et se terminant le 31 août 2018.

Aux termes du bail, les locaux, objets du litige, sont à destinés à l’activité de “diffusion d’émissions culturelles, d’informations et de musique”.

Le bail s’est tacitement prolongé à compter du 1er septembre 2018.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 décembre 2023, la SCI ILAKIYA a fait signifier à l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, la SCI ILAKIYA a fait assigner l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de la voir condamner au paiement de la somme de 22 320 euros au titre d’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 1er janvier 2024. Cette procédure a été enregistrée sous le RG 24/05110.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES, représentée par son président Monsieur [X] [U], a assigné la SCI ILAKIYA devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de l’obliger, sous astreinte, à respecter ses obligations contractuelles. Cette procédure a été enregistrée sous le RG 24/02148.

Les procédures RG 24/05110 et RG 24/02148 ont fait l’objet d’une jonction le 18 décembre 2024.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

ENJOINDRE à la société ILAKIYA sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

— De remettre au preneur la clé permettant d’accéder par la porte principale au local sis à [Localité 11] [Adresse 1],

— De débarrasser du hall d’entrée les scooters, vélo et chaises en plastique du hall d’entrée du local sis à [Localité 11] [Adresse 1],

— De retirer les caméras qui se trouvent du hall d’entrée du local sis à [Localité 11] ([Adresse 5],

— De réparer la serrure et la poignée de la porte permettant l’accès aux locaux loués à l’intérieur du local sis à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1],

— De cesser d’entraver l’accès aux locaux sis à [Localité 11] [Adresse 1] par le stationnement de camions ou palettes devant la porte d’entrée,

— De cesser toute intrusion dans les locaux loués sans l’accord du preneur,

— D’installer une boîte aux lettres pour le preneur,

— De remettre les quittances des loyers perçus,

— De réinstaller les radiateurs dans le local.

CONDAMNER la société ILAKIYA à payer à l’Association France Asie Communauté d’Echanges la somme de 7.568 € en remboursement de la quote-part de loyers indus.

CONDAMNER la société ILAKIYA à payer à l’Association France Asie Communauté d’Echanges la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

DEBOUTER la société ILAKIYA de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

CONDAMNER la société ILAKIYA à payer à l’Association France Asie Communauté d’Echanges la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société ILAKIYA aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES, se fondant sur les articles 1719 et 1720 du code civil, fait valoir que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée, le local objet du bail commercial se révélant faire une surface de 62 m² en lieu et place des 88 m² visés au contrat. Elle en déduit qu’il y a lieu de condamner le bailler au remboursement de la quote-part de loyers indûment perçus. Elle soutient de surcroît subir un préjudice de jouissance, le bailleur s’étant introduit dans ses locaux pour démonter des radiateurs et endommager l’installation électrique, occasionnant de ce fait d’importants dégâts au matériel radiophonique. Elle indique ne pas disposer de la clé de la porte en façade suite au changement effectué par le bailleur et que ce dernier a installé des caméras dans le hall d’entrée des locaux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Se fondant sur l’article 2224 du code civil, l’association s’oppose à la demande reconventionnelle de la SCI ILAKIYA tendant au paiement de loyers échus, soutenant que celle-ci est partiellement prescrite.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, la SCI ILAKIYA a sollicité du tribunal de céans de :

— PRONONCER la jonction des instances pendantes devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY portant les n°RG 24/02148 et n°RG 24/05110,

— REJETER l’ensemble des demandes formulées par l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES

— CONDAMNER l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES à payer à la SCI ILAKIYA de 22 320 €, sauf à parfaire, arrêtée au 1er janvier 2024,

— CONDAMNER l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES à payer à la SCI ILAKIYA, conformément aux stipulations de l’article 10 du contrat de bail, un intérêt de retard contractuel correspondant à 10 % des sommes dues.

— CONDAMNER l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— CONDAMNER l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ILAKIYA rappelle que le contrat de bail fixe le loyer mensuel à la somme de 300 euros, soit 3.600 euros par an, et prévoit son paiement en douze termes égaux réglables le 10 de chaque mois. Elle fait valoir que ce loyer a cessé d’être réglé régulièrement dès l’année 2010 et qu’ainsi, le preneur n’a versé que la somme de 36.480 euros, au titre des loyers et des charges de la période de 2010 à 2023 alors qu’il était redevable de la somme de 58.800 euros. La SCI ILAKIYA en déduit qu’il y a lieu de condamner l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES au paiement de la somme de 22.320 euros, somme à laquelle devra s’ajouter le paiement d’un intérêt de retard à hauteur de 10% de la somme due et ce, conformément aux dispositions de l’article 10 du bail.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

L’affaire a été clôturée le 19 février 2025 et fixée à l’audience du 04 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de jonction des instances

La jonction des procédures 24/05110 et 24/02148 ayant été ordonnée par le juge de la mise en état le 18 décembre 2024, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande qui est sans objet.

Sur la demande formée par l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES au titre d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Le bailleur qui ne met pas à la disposition de son locataire le local tel que stipulé dans l’accord des parties, manque dès lors à son obligation de délivrance.

En l’espèce, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES sollicite la condamnation de la SCI ILAKIYA au remboursement de la quote-part de loyers indus au motif d’un différentiel entre la superficie des locaux visée au bail et leur superficie réelle.

Le bail relatif au lot C7 sis [Adresse 3] à [Localité 11] (93), décrit les lieux comme étant « un local d’une superficie de 88 m² de bureau au rez de chaussée ».

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé à la requête de la l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES le 30 septembre 2022 mentionne que la surface additionnée des deux bureaux, d’un dégagement, du studio de radio, de la cuisine, du WC, du hall d’entrée et du couloir serait de 62,43 m².

Toutefois, le commissaire de justice dit avoir procédé « rapidement » lors de son constat et que les « mesures ont été réalisées de manière approximative afin de donner une idée de la surface de la totalité du local ». Dès lors, ce constat ne permet pas d’établir avec certitude la superficie de la surface exploitée.

Au surplus, l’établissement des caractéristiques techniques de locaux ne peut pertinemment être réalisé par un constat de commissaire de justice. Enfin, l’assiette du bail est contestée, relativement à la jouissance de la cuisine et du hall d’entrée, et le bail est peu précis sur la description des locaux loués.

En conséquence, faute de justifier du bien fondé de ses demandes, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES sera déboutée de sa demande de remboursement de la quote-part de loyers découlant d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Sur la demande de condamnation sous astreinte de la SCI ILAKIYA d’assurer la jouissance paisible du local

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES soutient que la SCI ILAKIYA aurait commis un manquement à ses obligations légales de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible en raison de l’introduction du bailleur dans les lieux, de la fracture de la poignée des locaux du preneur, de l’occupation du hall d’entrée, de l’installation dans celui-ci de deux caméras, du changement de serrure de la porte d’entrée principale et des courriers du bailleur demandant sans motif la libération du local loué. Elle fait ainsi valoir l’existence de préjudices financiers constitués par les dégâts matériels causés à l’équipement radiophonique et d’un préjudice moral constitué par le harcèlement incessant du bailleur.

Sont versés au soutien de ces demandes deux procès-verbaux de constats de commissaires de justice en date du 30 septembre 2022 et du 19 décembre 2023.

Le constat du 30 septembre relève la présence dans le hall d’entrée de trois scooters, d’un vélo et de chaises en plastique, que la serrure et la poignée de la porte qui sépare ce hall du local principal sont cassées, et que la sortie par la porte située sur le côté est entravée par un camion déchargeant des palettes.

Cependant, aucun élément ne permet d’établir que ces troubles sont imputables au propriétaire et non à des tiers, d’autant que le bâtiment comporte plusieurs lots. De fait, ce procès-verbal de constat tend à attester que la présence de palettes entravant l’accès à la porte située sur le côté du local découle de l’activité de la société JETS occupant des locaux voisins. Ce constat ne permet en outre pas d’établir la date à laquelle les deux caméras présentes dans le hall d’entrée ont été installées, faute de disposer d’un état des lieux d’entrée de nature à permettre de connaître l’état du local au moment de l’entrée dans les lieux de l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES. Il ne peut donc constituer la preuve de manquements du bailleur.

Le procès-verbal du 19 décembre 2023 de Maître [D] [P], commissaire de justice, établit l’absence du nom de la locataire sur les boites aux lettres situées à l’entrée de la zone industrielle. Le commissaire de justice mentionne de surcroît la présence d’un électricien travaillant sur le tableau électrique de la pièce principale. Il constate également que l’électricité du local est coupée, qu’un radiateur électrique a été défixé et qu’un sac contenant divers fusibles et matériels d’électricité se trouve au sol. Toutefois, faute pour le commissaire de justice d’avoir demandé à l’électricien à quel titre il intervenait dans les locaux, se limitant à rapporter les propos du preneur selon lesquels cet artisan interviendrait à la demande du bailleur, il ne peut être établi avec certitude que c’est la SCI ILAKIYA qui serait à l’origine de ces travaux.

Outre l’ancienneté de ces deux procès-verbaux de constat, qui ne permettent pas de déterminer si ces troubles sont toujours d’actualité, la délivrance le 22 décembre 2023 par la SCI ILAKIYA à sa locataire d’un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 juin 2024 tend au contraire à établir que l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTES D’ECHANGES n’occupe désormais plus les locaux du lot C 7 sis [Adresse 3] à la Courneuve (93). En tout état de cause, la locataire ne verse aucune pièce de nature à démontrer qu’elle occupe toujours lesdits locaux, les éléments qu’elle verse pour attester du paiement du loyer et des charges s’arrêtant ainsi au mois d’avril 2024.

Dès lors, il ne peut être fait droit à ses demandes de :

— De remettre au preneur la clé permettant d’accéder par la porte principale au local sis à [Localité 11] [Adresse 1].

— De débarrasser du hall d’entrée les scooters, vélo et chaises en plastique du hall d’entrée du local sis à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1].

— De retirer les caméras qui se trouvent du hall d’entrée du local sis à [Localité 11] ([Adresse 5].

— De réparer la serrure et la poignée de la porte permettant l’accès aux locaux loués à l’intérieur du local sis à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1]

— De cesser d’entraver l’accès aux locaux sis à [Localité 11] [Adresse 1] par le stationnement de camions ou palettes devant la porte d’entrée.

— De cesser toute intrusion dans les locaux loués sans l’accord du preneur.

— D’installer une boîte aux lettres pour le preneur

— De remettre les quittances des loyers perçus

— De réinstaller les radiateurs dans le local

Celles-ci ne pouvant être formées que dans le cadre de la poursuite du bail. L’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES sera en conséquence déboutée de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le créancier du fait du manquement.

L’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES fait reposer sa demande de condamnation de la SCI ILAKIYA à des dommages et intérêts sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance ainsi qu’à son obligation de jouissance paisible.

Il a toutefois été établi ci-avant que l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES ne rapporte pas la preuve que les désordres mentionnés dans les constats des 30 septembre 2022 et 19 décembre 2023 résultaient du comportement du bailleur ni que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de loyers et de charges formée par la SCI ILAKIYA

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir »

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription devant le tribunal. Le juge de la mise en état disposant d’une compétence exclusive pour statuer sur cette fin de non-recevoir, le tribunal n’est pas valablement saisi de ce moyen.

La fin de non-recevoir soulevée par l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur le fond

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’article 7 du bail à effet du 1er août 2009 stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 300 euros HT (TROIS CENT EUROS), et charges mensuel (sic) de 50 euros (cinquante EUROS) que le preneur s’oblige à payer au bailleur en douze termes égaux à chaque début de mois, à terme échoir. A titre exceptionnel, le bailleur ne réclamera pas de loyer jusqu’en décembre 2009. A la demande du bailleur, le premier paiement aura lieu le 10/01/2010 pour la période de janvier 2010 les termes étant payables les 10 de chaque mois ».

La SCI ILAKIYA verse au soutien de sa demande de condamnation de l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES une attestation d’un expert comptable de la société EMAP 3 du 6 décembre 2023 selon laquelle la locataire serait redevable de la somme de 22 320 euros au titre des loyers et charges pour la période 2010-2023.

L’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES conteste être redevable de cette somme mais n’en justifie pas. Les extraits de compte versés démontrent qu’elle a procédé au paiement de ses loyers et charges au titre des années 2022 et 2023, ce qui correspond aux mentions portées sur l’attestation de l’expert comptable du bailleur.

En conséquence, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES sera condamnée à payer à la SCI ILAKIYA la somme de 22 320 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023 ;

L’article 10 du contrat de bail prévoyant qu’en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toutes sommes dues par le preneur au titre du bail, ce dernier sera redevable d’un intérêt de retard de 10% sur les sommes dues, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES sera condamnée à payer à la SCI ILAKIYA la somme de 2 232 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES sera condamnée aux entiers dépens et à payer à la SCI ILAKIYA une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de jonction d’instance formée par la SCI ILAKIYA ;

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES ;

CONDAMNE l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES à payer à la SCI ILAKIYA la somme de 22 320 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTE D’ECHANGES à payer à la SCI ILAKIYA la somme de 2 232 euros au titre des intérêt de retard ;

DEBOUTE l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI ILAKIYA

— De remettre au preneur la clé permettant d’accéder par la porte principale au local sis à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1].

— De débarrasser du hall d’entrée les scooters, vélo et chaises en plastique du hall d’entrée du local sis à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1].

— De retirer les caméras qui se trouvent du hall d’entrée du local sis à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1].

— De réparer la serrure et la poignée de la porte permettant l’accès aux locaux loués à l’intérieur du local sis à [Adresse 10] [Localité 9] [Adresse 1]

— De cesser d’entraver l’accès aux locaux sis à [Localité 11] [Adresse 1] par le stationnement de camions ou palettes devant la porte d’entrée.

— De cesser toute intrusion dans les locaux loués sans l’accord du preneur.

— D’installer une boîte aux lettres pour le preneur

— De remettre les quittances des loyers perçus

— De réinstaller les radiateurs dans le local  ;

DEBOUTE l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES de sa demande de remboursement de la quote-part de loyers indus ;

DEBOUTE l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES aux entiers dépens ;

CONDAMNE l’association FRANCE ASIE COMMUNAUTÉ D’ÉCHANGES à payer à la SCI ILAKIYA la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 24 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT