25 Mars 2025

AFFAIRE :

S.A.S. SO HOLDING

C/

[J] [H], S.A.S.U. HOTEL [Localité 20], S.C.I. CHASULE, [K] [P] épouse [W], S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 19], [M] [W], [G] [A] [P]

N° RG 22/02122 – N° Portalis DBY2-W-B7G-G67C

Assignation :19 Octobre 2022

Ordonnance de Clôture : 22 Avril 2024

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.A.S. SO HOLDING

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Bertrand LARONZE, avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDEURS :

Maître [J] [H]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Thomas RONZEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S.U. HOTEL [Localité 20]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentant : Maître Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Philippe BIARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.C.I. CHASULE

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentant : Maître Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Philippe BIARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [K] [P] épouse [W]

née le 15 Mai 1947 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 19]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non constituée

Monsieur [M] [W]

né le 04 Juillet 1947 à [Localité 18][Localité 17])

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [G] [A] [P]

né le 24 Octobre 1948 à [Localité 16] (ILLE-ET-VILAINE)

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 06 Mai 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 1er Juillet 2024. La décision a été prorogée au 22 Octobre 2024, 21 Janvier 2025 et 25 Mars 2025

JUGEMENT du 25 Mars 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

réputé contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2013, Mme [Y] [D] veuve [P], Mme [K] [P] et M. [G] [P] ont, à compter du 1er octobre 2012, donné à bail commercial à la société Hôtel [Localité 20] des locaux situés [Adresse 13] à [Localité 14], à usage “d’hôtel, bureau, réceptions, cocktails, sans activité de restauration”, pour une durée de neuf années.

Le 18 avril 2021, Mme [K] [P] épouse [W] et M. [G] [P] ont confié à la société Forum Transaction un mandat de vente sans exclusivité portant sur l’immeuble au sein duquel est exploité l’hôtel.

Le 5 mai 2021, la société So Holding a présenté à la société Forum Transaction une offre d’achat de cet immeuble pour un prix de 1 272 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juillet 2021, Me [E] [T], notaire des consorts [P] exerçant au sein de la SELARL Office notarial de [Localité 19], a indiqué à la société Hôtel [Localité 20] que ses clients entendaient procéder à la vente des locaux à usage commercial loués par cette dernière et lui a fait part de la possibilité pour elle d’exercer son droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La société Hôtel [Localité 20] a répondu par courrier recommandé du 9 août 2021 qu’elle entendait exercer son droit de préférence.

Le notaire a de nouveau notifié à la société Hôtel [Localité 20] la possibilité d’exercer son droit de préférence par courrier recommandé du 21 septembre 2021 mais pour le prix de 1 200 000 euros ne comprenant plus la rémunération de l’agence immobilière. La société Hôtel [Localité 20] a fait savoir par courrier recommandé du 27 septembre 2021 qu’elle entendait exercer son droit de préférence pour ce prix.

Par acte authentique du 7 octobre 2021, les consorts [B] ont conclu une promesse de vente au profit de la société Hôtel [Localité 20] portant sur les biens pris à bail commercial par cette dernière.

Par acte authentique du 30 décembre 2021, la SCI Chasule a acquis des consorts [B] les locaux situés [Adresse 13] à Angers pour un prix de 1 200 000 euros. L’acte de vente a été reçu par Me [J] [H], notaire de la société Hôtel [Localité 20] et de la SCI Chasule, avec la participation à distance de Me [E] [T], notaire des vendeurs.

Estimant que la vente au bénéfice de la SCI Chasule est intervenue en fraude de ses droits, la société So Holding a, par actes d’huissiers de justice des 19 et 21 octobre 2022, fait assigner la société Hôtel [Localité 20], la SCI Chasule, Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W] et M. [G] [P] devant le présent tribunal.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/02122.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, la SCI Chasule a fait assigner Me [J] [H] devant le présent tribunal afin que soit ordonnée la jonction avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 22/02122, que Me [J] [H] soit condamnée à la garantir de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires à la requête de la société So Holding et que toute partie succombant soit condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/00134 et a fait l’objet d’une jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 22/02122 par ordonnance du juge de la mise en état du 6 avril 2023.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 4 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société So Holding demande au tribunal, à titre principal, d’annuler purement et simplement la vente reçue le 30 décembre 2021 et de condamner solidairement Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W] et M. [G] [P] à régulariser avec elle une promesse synallagmatique de vente, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, promesse qui aura pour objet l’immeuble litigieux, moyennant un prix principal de 1 200 000 euros (hors rémunération du mandataire, soit 1 272 000 euros, rémunération du mandataire incluse).

À titre subsidiaire, la société So Holding demande de :

— dire et juger que la vente au profit de la SCI Chasule, suivant acte reçu le 30 décembre 2021 par Me [J] [H], notaire à Paris (75007), dont un exemplaire a été publié au service de la publicité foncière d’Angers 1er bureau le 31 décembre 2021, sous les références 4904P01 P09295, lui est inopposable ;

— condamner solidairement Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W] et M. [G] [P] à régulariser une promesse synallagmatique de vente avec elle sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, promesse qui aura pour objet l’immeuble litigieux, moyennant un prix principal de 1 272 000 euros.

À titre encore plus subsidiaire, la société So Holding demande de condamner in solidum Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W], M. [G] [P], la SCI Chasule, la société Hôtel [Localité 20] et Me [J] [H] à lui payer la somme de 586 420 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers et la somme de 754 675 euros à titre de dommages et intérêt au titre de la perte financière à la revente.

En tout état de cause, la société So Holding demande de :

— débouter Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W], M. [G] [P], la SCI Chasule et la société Hôtel [Localité 20] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W], M. [G] [P], la SCI Chasule, la société Hôtel [Localité 20] et Me [J] [H] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W], M. [G] [P], la SCI Chasule, la société Hôtel [Localité 20] et Me [J] [H] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit.

Au soutien de ses prétentions présentées à titre principal, la société So Holding fait valoir que l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui est d’ordre public, ne prévoit pas de faculté de substitution pour le preneur du bail commercial qui entend exercer son droit de préférence. Elle considère que la société Hôtel [Localité 20] a exercé fictivement son droit de préférence pour finalement en faire profiter la SCI Chasule qui a été constituée par les pères des associés de la société Hôtel [Localité 20]. Elle soutient qu’il s’agit d’un montage frauduleux qui a eu pour effet d’écarter l’usage normal du droit de préférence.

À l’appui de ses demandes subsidiaires et pour le cas où la nullité de l’acte de vente ne serait pas prononcée, la société So Holding s’estime bien fondée à exercer l’action paulienne prévue par l’article 1341-2 du code civil dans la mesure où elle soutient que la vente au profit de la SCI Chasule est intervenue en fraude de ses droits et qu’elle doit lui être déclarée inopposable.

Pour obtenir la condamnation des défendeurs, à titre infiniment subsidiaire, au paiement de dommages et intérêts, la société So Holding soutient qu’ils ont chacun commis des fautes. Elle reproche aux vendeurs d’avoir accepté de régulariser une vente conclue en violation des dispositions d’ordre public relatives au droit de préférence ou, à supposer que la vente n’était pas parfaite, d’avoir rompu abusivement les pourparlers. Elle reproche également à la société Hôtel [Localité 20] d’avoir exercé fictivement son droit de préférence et elle reproche aussi à la SCI Chasule d’avoir participé en pleine conscience à une opération en fraude des dispositions d’ordre public relatives au droit de préférence du locataire commercial. Elle reproche enfin au notaire d’avoir prêté son concours à une vente passée en violation de dispositions d’ordre public.

*

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 21 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule demandent au tribunal de débouter la société So Holding de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions et de la condamner à payer à chacune d’elles la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait annuler ou rendre inopposable la vente du 30 décembre 2021, la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule demandent la condamnation de Me [J] [H] à les garantir de toutes condamnations intervenant à leur encontre, tant en principal, intérêts, frais et accessoires, à la requête de la société So Holding et de débouter celle-ci de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause, et rejetant toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas non fondées, la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule demandent au tribunal d’écarter l’exécution provisoire s’agissant de toutes demandes formulées contre l’une et l’autre et, à défaut de rejet de l’exécution provisoire, juger que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sera subordonnée à la constitution d’une garantie par le demandeur consistant dans la consignation d’une somme d’argent d’un montant équivalent au montant des sommes qui viendraient à être, par impossible, mises à leur charge.

Elles demandent enfin de condamner solidairement toute partie succombant à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour dire que la demande en nullité de la vente est mal fondée, la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule soutiennent que les règles prescrites par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne visent que la protection du preneur à bail commercial, de sorte que seul le locataire bénéficiaire du droit de préférence peut s’en prévaloir.

Elles font valoir également que M. [M] [W] n’a jamais donné son consentement pour procéder à la vente de l’immeuble à la société So Holding alors qu’il résulte de l’article 815-3 du code civil que le consentement de tous les indivisaires est requis en la matière.

La société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule soutiennent aussi que, faute de pouvoir établir la préexistence d’une créance en sa faveur, la société So Holding ne peut revendiquer l’exercice d’une action paulienne et qu’en outre, aucune intention frauduleuse n’est démontrée.

Elles concluent au débouté des demandes indemnitaires présentées à leur encontre en faisant valoir qu’aucune faute ne peut leur être reprochée.

*

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 30 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W] et M. [G] [P] demandent que la société So Holding soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et qu’elle soit condamnée à leur verser à chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils observent que la SCI de l’Hôtel [Localité 20], constituée le 2 décembre 1971, a fait l’acquisition le 24 mars 1972 des lots dépendant d’un immeuble en copropriété situé à Angers et cadastré section BV n° [Cadastre 6] au sein duquel l’Hôtel Saint Julien exploitait son activité mais que comme toute société immobilière constituée avant le 1er juillet 1978, la SCI de l’Hôtel Saint Julien aurait dû être immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2001 pour conserver le bénéfice de sa personnalité morale. Ils précisent que faute d’avoir accompli cette démarche, la SCI de l’Hôtel [Localité 20] a perdu le bénéfice de la personnalité morale et que c’est la raison pour laquelle un acte reçu par Me [E] [T], notaire, le 30 décembre 2021, a constaté le transfert de propriété de la SCI de l’Hôtel [Localité 20] vers ses associés personnes physiques, lesquels sont donc propriétaires en indivision de l’immeuble litigieux dans les proportions suivantes :

— Mme [K] [P] épouse [W] pour 46 % en pleine propriété ;

— M. [G] [P] pour 50 % en pleine propriété ;

— M. [M] [W] et son épouse Mme [K] [P] épouse [W] pour 4 % en pleine propriété.

Ils rappellent que Mme [K] [P] épouse [W] et M. [G] [P] avaient signé un mandat de vente sans exclusivité avec la société Forum Transaction concernant les locaux mis à disposition de l’Hôtel [Localité 20] et que c’est par l’intermédiaire de la société Forum Transaction que la société So Holding a formulé le 5 mai 2021 une offre d’achat au prix du mandat.

Pour s’opposer à la nullité de la vente de l’immeuble sollicitée par la demanderesse, ils soutiennent que le mandat de vente donné à la société Forum Transaction est nul dans la mesure où il n’a été signé que par Mme [K] [P] épouse [W] et M. [G] [P] et que l’offre d’achat de la société So Holding n’a été adressée qu’à ces deux indivisaires, alors que s’agissant d’un acte de disposition, il aurait nécessité l’accord de tous les indivisaires, conformément à l’article 815-3 du code civil. Ils en déduisent que la société So Holding n’a jamais eu aucun droit sur l’immeuble litigieux et qu’elle doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Les consorts [B] soutiennent également que la demande en nullité de la vente doit être rejetée dès lors que la société So Holding ne peut invoquer les règles relatives au droit de préférence du preneur à bail commercial qui ne sont prévues que dans l’intérêt de celui-ci, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et ils considèrent que ce texte n’institue qu’une nullité relative ne pouvant être sollicitée que par le preneur, c’est-à-dire la société Hôtel [Localité 20].

Ils contestent également toute fraude de la part de la SCI Chasule en soutenant que celle-ci pouvait parfaitement faire usage d’une faculté de substitution qui était prévue dans l’acte de vente rédigé par Me [J] [H].

Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, ils étaient libres de retenir l’une ou l’autre des offres formulées au même prix de 1 200 000 euros, de sorte que l’offre de la demanderesse n’aurait pas nécessairement été retenue.

Ils soutiennent enfin que la société So Holding est mal fondée en sa demande subsidiaire reposant sur l’action paulienne dès lors qu’elle n’était pas en mesure de justifier d’une créance certaine tant que le preneur n’avait pas renoncé à son droit de préférence.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 6 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, Me [J] [H] demande au tribunal de débouter la société So Holding de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et, en conséquence, de dire et juger sans objet les demandes de condamnation formulées par la SCI Chasule et la société Hôtel [Localité 20] à son encontre, et de débouter celles-ci de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle.

Me [J] [H] demande la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Elle sollicite enfin que soit écartée l’exécution provisoire si par impossible il était fait droit aux demandes de la société So Holding.

Me [J] [H] soutient que la société So Holding est mal fondée à invoquer une quelconque violation des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce dans la mesure où elle n’est pas dans la position d’un locataire qui aurait été évincé et que seul le locataire commercial peut se prévaloir de la nullité prévue par ce texte.

Elle considère par ailleurs que la vente régularisée le 30 décembre 2021 n’est pas intervenue en fraude des droits de la société So Holding puisque s’il n’est pas contesté que des discussions précontractuelles sont intervenues en 2021 entre une partie des consorts [B] et la société So Holding, ce processus a été interrompu dès lors que la société Hôtel [Localité 20] a fait part de sa volonté d’acquérir le bien litigieux. Elle ajoute que les consorts [B] n’ont jamais accepté l’offre formulée par la société So Holding et que celle-ci ne démontre nullement qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix, se contentant de faire état d’un « accord verbal » et d’un mandat régularisé par deux des trois propriétaires indivis, dont la validité est contestée par ces derniers. Elle estime que l’exercice de son droit de préférence par la société Hôtel [Localité 20] a mis fin aux pourparlers qui étaient alors en cours avec la société So Holding.

Me [J] [H] soutient qu’il était parfaitement possible pour les vendeurs, qui n’avaient pas accepté l’offre de la société So Holding, de rebasculer vers un processus amiable, avec les conséquences qui y sont attachées, notamment la possibilité pour l’acquéreur de se substituer un autre acquéreur final.

Elle estime que la société So Holding n’est pas plus fondée à intenter une action sur le fondement de l’action paulienne.

Sur les demandes formulées par la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule, Me [J] [H] fait valoir que celles-ci ne formulent pas véritablement de griefs à son encontre et se contentent de soutenir, tout en combattant à titre principal les demandes de la société So Holding, qu’elle était tenue de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte de vente du 30 décembre 2021. Elle souligne que la responsabilité civile professionnelle d’un notaire doit être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil et qu’aucun manquement ne peut en l’espèce lui être reproché dès lors que la promesse régularisée le 7 octobre 2021 l’a été alors que seules des discussions précontractuelles avaient eu lieu avec la société So Holding et qu’il était dès lors possible de stipuler dans l’acte une faculté de substitution.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 avril 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2024.

*

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W] et M. [G] [P] ont fait assigner la société Office notarial de [Localité 19] aux fins de :

— ordonner la jonction de cette instance avec l’instance enrôlée devant le tribunal judiciaire d’Angers sous le numéro de rôle 22/02122 ;

— condamner la SELARL Office notarial de [Localité 19] prise en la personne de Me [E] [T] à les garantir de toutes condamnations intervenant à leur encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires à la requête de la société So Holding ;

— condamner solidairement toute partie succombant à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Ils considèrent en substance que s’il est fait droit aux prétentions de la société So Holding, ils sont en droit d’invoquer la garantie de Me [T] dans la mesure où celui-ci était tenu d’un devoir de conseil et de s’assurer de l’efficacité de l’acte instrumenté à leur égard.

La SELARL Office notarial de [Localité 19] a été assignée par acte signifié à personne morale selon les modalités de l’alinéa 2 de l’article 654 du code de procédure civile, l’acte ayant été délivré à une personne habilitée à cet effet.

La SELARL Office notarial de [Localité 19] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la jonction :

Il est conforme à une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 22/02122 et RG 24/00689 dès lors qu’il s’agit de procédures portant sur une même opération immobilière à l’occasion de laquelle la SELARL Office notarial de [Localité 19] est intervenue.

Il y a lieu d’observer que la jonction n’a pas pu être prononcée au stade de la mise en état dans la mesure où l’affaire RG 24/00689 a été appelée pour la première fois à l’audience d’orientation du 16 mai 2024 et qu’à cette date, la clôture de l’affaire RG 22/02122 était déjà intervenue.

— Sur la demande en nullité de la vente :

a) Le non-respect des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce :

En vertu de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui est d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit, préalablement, notifier au preneur une offre de vente.

Même si la nullité de la vente qui résulte de ce texte est une nullité relative avant tout destinée à la protection du preneur à bail commercial et non une nullité absolue, l’acquéreur évincé peut néanmoins avoir un intérêt à agir à raison de l’exercice irrégulier du droit de préférence, notamment si ce droit profite en réalité à un tiers autre que le preneur en place. Cet intérêt à agir suppose toutefois que la vente puisse être considérée comme parfaite avant que le preneur à bail commercial se voit notifier par le vendeur la possibilité d’exercer son droit de préférence.

Il convient donc de rechercher si, en l’espèce, la société So Holding pouvait d’ores et déjà être considérée comme acquéreur du bien immobilier litigieux lorsque la société Hôtel [Localité 20] s’est vu notifier la possibilité d’exercer son droit de préférence ou si ses relations avec les vendeurs n’étaient encore qu’au stade précontractuel des pourparlers.

Par un courrier électronique du 5 mai 2021, l’agence immobilière Forum Transaction a fait parvenir à Me [T], notaire des consorts [B], une offre d’achat au prix du mandat, soit la somme de 1 272 000 euros.

Il ne résulte cependant pas des pièces versées aux débats que cette offre d’achat a été expressément acceptée par les vendeurs, d’autant qu’elle n’a été adressée qu’à deux d’entre eux, à savoir Mme [K] [P] épouse [W] et M. [G] [P]. Il ne saurait en outre être soutenu que la simple mention “Vente SCI l’Hôtel [Localité 20]/SAS So Holding” figurant sur l’en-tête du courrier de Me [T] du 13 juillet 2021 suffit à démontrer que l’offre avait été expressément acceptée par les vendeurs ni que le notaire avait reçu mandat de ces derniers pour accepter l’offre en leur nom. Cette offre n’a en outre pas été suivie de la signature d’une promesse de vente sous la condition suspensive de l’exercice du droit de préférence du preneur en place.

C’est donc à juste titre qu’il a été mentionné dans l’acte de vente reçu le 30 décembre 2021 par Me [J] [H] que les rapports entre la société So Holding et les vendeurs en étaient restés à une phase précontractuelle.

La société So Holding ne dispose donc pas d’un intérêt à agir pour contester la vente sur le fondement d’un prétendu non-respect des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et sa demande en nullité de ladite vente ne peut prospérer sur ce fondement.

b) La demande en nullité fondée sur l’existence d’une fraude :

L’argumentation de la société So Holding repose sur le présupposé selon lequel elle aurait été évincée grâce à un montage permettant de faire croire que la vente était conclue en faveur du preneur en place, grâce à l’exercice de son droit de préférence, alors qu’elle est intervenue en faveur d’un tiers.

Il résulte toutefois de ce qui précède que dans la mesure où la vente entre les consorts [B] et la société So Holding n’était pas parfaite, la volonté exprimée par la société Hôtel [Localité 20] d’exercer son droit de préférence ouvrait la possibilité aux vendeurs de conclure une vente amiable aux conditions que les parties souhaitaient convenir entre elles. Il résulte des termes de l’acte notarié du 30 décembre 2021 que la vente au profit de la SCI Chasule a été précédée d’une promesse de vente signée le 7 octobre 2021 entre les consorts [B] et la société Hôtel [Localité 20] prévoyant une faculté de substitution au bénéfice de cette dernière. Cette faculté pouvait être justifiée par le fait que la société Hôtel [Localité 20] ne disposait pas elle-même d’une assise financière suffisante pour obtenir les concours bancaires permettant l’acquisition de l’immeuble. La preuve d’une fraude destinée à nuire aux intérêts de la société So Holding n’est donc pas rapportée. En outre, tant que l’offre d’achat de la société So Holding n’avait pas expressément été acceptée par les vendeurs, ceux-ci demeuraient libres de renoncer à la vente ou de vendre l’immeuble à un tiers, pour autant que le preneur en place ne s’estimait pas injustement privé de la possibilité d’exercer son droit de préférence.

Il y a lieu par conséquent de débouter la société So Holding de sa demande en nullité de la vente.

— Sur la mise en oeuvre de l’action paulienne :

Selon l’article 1341-2 du code civil, le créancier peut agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.

Il résulte de ce texte que l’action paulienne ne peut être accueillie que si le créancier justifie, au moment où le juge statue, d’une créance certaine.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société So Holding ne dispose d’aucune créance certaine puisqu’il n’est nullement démontré que son offre d’acquisition du bien litigieux avait été expressément acceptée par les vendeurs. Il n’est donc pas établi qu’elle est titulaire sur ce bien immobilier d’un droit de propriété dont elle ne pourrait pas avoir la jouissance du fait de la mise en oeuvre d’un droit de préférence dans des conditions qu’elle estime irrégulières.

Ce moyen étant inopérant, la société So Holding doit être déboutée de sa demande tendant à ce que les consorts [B] soient condamnés sous astreinte à régulariser une promesse synallagmatique de vente.

— Sur la responsabilité pour faute des défendeurs :

Dès lors que la violation des dispositions d’ordre public relatives au droit de préférence n’est pas établie et qu’il résulte également de ce qui précède que la vente entre les consorts [B] et la société So Holding n’était pas parfaite, une éventuelle mise en cause de la responsabilité des vendeurs ne peut être examinée que sous l’angle de la rupture abusive des pourparlers.

La société So Holding soutient que les consorts [B] ont rompu abusivement les pourparlers en prétextant que le locataire commercial aurait exercé son droit de préférence alors que la vente a finalement été régularisée, moyennant un prix identique, au profit d’une société tierce.

Or il ne peut être affirmé que la société Hôtel [Localité 20] n’a pas exercé son droit de préférence, même si cet exercice a été assorti d’une faculté de substitution. La rupture des pourparlers aurait pu éventuellement être qualifiée d’abusive si la vente était finalement intervenue au profit d’un tiers n’ayant aucun lien avec les vendeurs mais ce n’est pas le cas en l’espèce puisque cette rupture est bien survenue après que la société Hôtel [Localité 20], preneur en place du bail commercial, a manifesté la volonté d’exercer son droit de préférence. Autrement dit, la rupture des pourparlers ne procède pas de la seule décision unilatérale des consorts [B] mais bien de la volonté de la société Hôtel [Localité 20] d’exercer son droit de préférence.

S’agissant de la responsabilité pour faute de la société Hôtel [Localité 20], de la SCI Chasule et de Me [J] [H], l’argumentation de la société So Holding repose sur le fait que chacun de ces acteurs aurait délibérément participé à un montage juridique frauduleux destiné à donner une apparence de régularité à l’exercice de son droit de préférence par la société Hôtel [Localité 20], alors que tous étaient conscients de la violation d’un texte d’ordre public et connaissaient le caractère fictif de la mise en oeuvre du droit de préférence destiné à faire en sorte que l’immeuble au sein duquel est exploité l’hôtel Saint Julien reste dans la famille des associés de la société Hôtel [Localité 20].

La preuve n’est toutefois pas rapportée de ce que le prétendu montage dénoncé par la société So Holding aurait été établi dans l’intention de nuire aux intérêts de celle-ci ou de contourner un engagement ferme et définitif qui aurait été pris envers elle par les vendeurs.

En tout état de cause, la société So Holding n’apporte pas la démonstration selon laquelle elle aurait subi un préjudice résultant spécifiquement du temps passé et des frais engagés en pure perte du fait de la poursuite des pourparlers, alors que les circonstances constitutives d’une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne sont pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat (en ce sens : Cour de cassation, chambre commerciale, 26 novembre 2003, pourvois n° 00-10.949, 00-10.243).

La société So Holding doit par conséquent être déboutée de ses demandes en dommages et intérêts au titre de la perte des loyers et au titre de la perte financière à la revente.

— Sur les demandes au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Dans la mesure où les demandes présentées par la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule au visa de ce texte ne portent pas sur des condamnations de la société So Holding au paiement d’amendes civiles mais sur des condamnations au paiement de sommes en leur faveur, elles doivent s’entendre comme des demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive.

S’il résulte de la solution donnée au litige par le présent jugement que la société So Holding n’est pas fondée à obtenir l’annulation de la vente ni son inopposabilité ou la réparation d’un quelconque préjudice en rapport avec cette vente, il n’est pas pour autant établi qu’elle a agi par intention de nuire ou par légèreté blâmable, dès lors que sa demande reposant sur l’existence de pourparlers n’était pas dépourvue de tout fondement sérieux, étant en outre observé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi, constitutive d’une faute caractérisant un abus du droit d’agir.

La société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule doivent par conséquent être déboutées de leur demande en dommages et intérêts.

— Sur les demandes en garantie :

La société So Holding étant déboutée de l’intégralité de ses prétentions, la demande en garantie présentée à titre subsidiaire par la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule à l’encontre de Me [J] [H], de même que la demande en garantie présentée par les consorts [B] contre la SELARL Office notarial de [Localité 19] (dans l’instance enrôlée avant jonction sous le numéro RG 24/00689) sont sans objet.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La société So Holding, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société So Holding par les consorts [B], la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule, selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement.

La société So Holding doit en revanche être déboutée de sa propre demande d’indemnité de procédure.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle ne portera en définitive que les indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 22/02122 et 24/00689 ;

DÉBOUTE la société So Holding de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉCLARE sans objet la demande en garantie présentée par la société Hôtel [Localité 20] et la SCI Chasule à l’encontre de Me [J] [H] ainsi que la demande en garantie présentée par Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W] et M. [G] [P] contre la SELARL Office notarial de [Localité 19] ;

CONDAMNE la société So Holding aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société So Holding à payer à Mme [K] [P] épouse [W], M. [M] [W] et M. [G] [P] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société So Holding à payer à la société Hôtel [Localité 20] et à la SCI Chasule la somme globale de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société So Holding à payer à Me [J] [H] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT