02 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.D.C. GARAGES [Cadastre 11] Pris en la personne de son Syndic bénévole, Monsieur [G] [W],

C/

[M] [F]

, [B] [C]

, [S] [N]

, [P] [U]

N° RG 20/01860 – N° Portalis DBY2-W-B7E-GLWR

Assignation :14 Octobre 2020

Ordonnance de Clôture : 23 Avril 2024

Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires des Garages de la parcelle [Cadastre 11] Pris en la personne de son Syndic bénévole, Monsieur [G] [W], né le 1er octobre 1959 à [Localité 6], demeurant lui-même [Adresse 4],

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [F]

né le 10 Janvier 1982 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Maître [B] [C], notaire

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

Maître [S] [N], notaire

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [P] [U]

née le 02 Novembre 1973 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Maître Louis-rené PENNEAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Geneviève LE CALLENNEC, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier : Séverine MOIRÉ, greffier lors des débats et Valérie PELLEREAU, greffier lors du délibéré

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 07 Mai 2024, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président et Geneviève LE CALLENNEC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées. Les magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Septembre 2024. A cette date le délibéré a été prorogé au 26/11/2024, 25/02/2025, 25/03/2025, 29/04/2025, 24/06/2025, 15/07/2025 puis au 02/09/2025.

JUGEMENT du 02 Septembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré [Cadastre 11] situé [Adresse 3], anciennement [Adresse 13], comprenant plusieurs garages dont l’accès se fait depuis la [Adresse 3], en passant sous un porche aménagé sous un immeuble cadastré [Cadastre 9], et en traversant une cour.

Par acte du 5 août 2016 reçu par Me [S] [N], notaire à [Localité 6], avec la participation de Me [B] [C], notaire à [Localité 6] assistant les acquéreurs, Mme [P] [U] et M. [M] [F] ont acquis de M. [A] [E] et Mme [D] [J] épouse [E] un ensemble immobilier cadastré [Cadastre 9] situé [Adresse 3].

Mme [U] et M. [F] ont déposé le 26 mai 2017 une autorisation préalable de travaux portant sur la création d’une terrasse au-dessus d’une véranda existante qui leur a été accordée le 19 juillet 2017 par le maire d'[Localité 6].

Par ordonnance du 6 septembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers a notamment débouté le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] de sa demande d’injonction de retrait des encombrants mais a en revanche fait droit à une demande d’expertise destinée à établir si les ouvrages édifiés par Mme [U] et M. [F] empiètent sur la parcelle [Cadastre 11], dire si les travaux réalisés par ceux-ci sont conformes à la déclaration de travaux, indiquer l’importance de l’éventuel empiétement en précisant les travaux nécessaires pour y mettre un terme, indiquer en cas de non-conformité la nature de celle-ci en précisant les travaux nécessaires pour y remédier et donner son avis sur la propriété de la cour commune litigieuse. L’expertise a été confiée à M. [Z] [Y] qui a déposé son rapport définitif le 23 juillet 2020.

Mme [U] avait entre-temps déposé une nouvelle autorisation de travaux le 28 mai 2020 qui a donné lieu à la délivrance par le maire d'[Localité 6] d’un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable du 18 juin 2020. Le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] a formé un recours gracieux contre cet arrêté, ce qui a donné lieu à une décision du 28 septembre 2020 valant opposition à la conformité de la déclaration préalable de travaux. Mme [U] a saisi le tribunal administratif de Nantes le 14 octobre 2020 aux fins d’annulation de cette décision mais le maire d’Angers a délivré le 20 octobre 2020 une attestation de non-contestation de l’achèvement et de la conformité des travaux à la suite de laquelle Mme [U] s’est désistée de son recours devant le tribunal administratif qui était devenu sans objet. Le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] avait de son côté saisi le tribunal administratif de Nantes aux fins d’annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable de travaux du 18 juin 2020 ainsi que de la décision implicite par laquelle le maire a rejeté son recours gracieux formé le 31 juillet 2020 contre cet arrêté. Par jugement du 27 juin 2023, le tribunal administratif de Nantes a rejeté la requête du syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11].

Par acte du 14 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] a fait assigner Mme [U] et M. [F] devant le présent tribunal aux fins principalement de solliciter la démolition des constructions empiétant sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] et la démolition de la terrasse édifiée sur leur dépendance. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/01860.

Par actes des 8 et 12 novembre 2021, Mme [U] a fait assigner Me [N] et Me [C] aux fins d’intervention volontaire et en garantie de toute condamnation qui serait prononcée contre elle au bénéfice du syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11], en sollicitant également l’indemnisation de son préjudice moral et matériel. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/01955 et a fait l’objet d’une jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 20/01860 par ordonnance du juge de la mise en état du 31 mars 2022.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 29 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] demande au tribunal, au visa des articles 544 et suivants du code civil, de la théorie des troubles anormaux du voisinage et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes ;

— débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence ;

— condamner solidairement les consorts [F] [U] à procéder à la démolition des constructions édifiées en empiètement sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11], sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement les consorts [F] [U] à procéder à la démolition de la terrasse édifiée sur leur dépendance et constitutive d’un trouble anormal de voisinage, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement les consorts [F] [U] à procéder au retrait de l’intégralité des encombrants qui sont entreposés sur la cour partie commune de la copropriété, cadastrée [Cadastre 11], sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et pour l’avenir, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

— condamner solidairement les consorts [F] [U] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement les consorts [F] [U] à lui payer une indemnité de 10000 euros TTC sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [F] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande de démolition des nouvelles constructions édifiées par les consorts [F] [U], le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’acte d’acquisition de ces derniers ne permet pas de douter qu’il dispose de la propriété exclusive de la cour commune dans la mesure où il est précisé que les acquéreurs ne disposent sur celle-ci que d’un droit de passage. Il observe que le rapport d’expertise judiciaire met en évidence que Mme [U] et M. [F] ont procédé à la démolition de la véranda existante sans permis de démolir puis ont édifié un ouvrage consistant en une extension maçonnée de leur maison d’habitation qui empiète sur sa propriété pour une surface de 3 m².

Il considère que les consorts [F] [U] ne justifient d’aucune prescription acquisitive trentenaire. Il ajoute que si le tribunal administratif de Nantes a rejeté son recours en annulation de l’arrêté du 18 juin 2020, il a toutefois pris le soin de préciser que cet arrêté a été accordé sous réserve des droits des tiers.

Au soutien de sa demande de démolition de la terrasse, le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux réalisés par les consorts [F] [U] ne sont pas conformes à la déclaration préalable qui ne portait que sur une terrasse édifiée au-dessus de la véranda existante, sans aucune emprise sur la dépendance contiguë, et qu’ils ont en réalité édifié une seconde terrasse, en extension de la première, sur la toiture d’une dépendance dont la couverture est constituée de plaques en fibrociment. Il estime que cette terrasse est édifiée de façon précaire à l’aplomb immédiat de la cour partie commune de la copropriété, dans des conditions qui constituent une “monstruosité architecturale”. Il soutient qu’indépendamment du caractère manifestement irrégulier de cette construction sur le plan administratif, elle contrevient à l’article 678 du code civil et que la situation qui en résulte est constitutive pour lui d’un trouble anormal de voisinage, dans la mesure où les consorts [F] [U] ont édifié un ensemble de terrasses qui ont pour conséquence de permettre des vues droites et obliques sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11].

S’agissant de la violation de la servitude conventionnelle de passage, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [F] [U] ont entreposé des encombrants dans la cour alors que leur titre de propriété précise qu’ils ne doivent y laisser stationner aucun véhicule ni déposer aucune marchandise. Il ajoute que Mme [U] stationne en permanence son véhicule et une remorque sur la partie de la cour pour laquelle elle n’a pas de droit de passage, outre des jardinières, ce qui complique l’accès à la cour et gène les manoeuvres pour accéder aux garages.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives après jonction communiquées par voie électronique le 7 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, Mme [U] demande au tribunal, au visa des articles 678, 679, 2258 et suivants du code civil ainsi que de l’article 1240 du même code et de l’article 514-1 du code de procédure civile, à titre principal, de débouter le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] de l’ensemble de ses demandes.

À titre subsidiaire, elle demande de :

— condamner solidairement Me [N] et Me [C] à la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires, en ce compris les frais irrépétibles et dépens ;

— condamner solidairement Me [N] et Me [C] à lui payer la somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice moral et matériel ;

— réduire l’astreinte à de plus justes proportions ;

— octroyer des délais d’exécution plus longs et qui ne pourront être inférieurs à 18 mois;

— écarter l’exécution provisoire du jugement.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de Me [C] et de Me [N] à lui payer une somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale tendant au débouté des prétentions du syndicat des copropriétaires, Mme [U] considère que celui-ci ne produit aucun titre justifiant qu’il est bien propriétaire de la cour litigieuse.

S’agissant de l’extension maçonnée, Mme [U] fait valoir que l’expert judiciaire a omis de prendre en considération le fait qu’il existait, sur toute l’emprise des 3 m² supposés correspondre à l’empiétement, une dalle prolongeant le bâtiment d’habitation ainsi que des parterres de fleurs remontant aux années 50. Elle soutient que l’entretien des bacs et parterres de fleurs a toujours été effectué par les propriétaires ou occupants de son immeuble, et non par ceux des garages, de façon paisible et continue depuis plus de trente ans. Elle estime par conséquent que l’extension maçonnée a été édifiée sur une partie de la cour d’une surface de 3 m² acquise par prescription trentenaire au profit de la parcelle [Cadastre 9], en application des articles 2258 et suivants du code civil. Elle conclut de ce fait au rejet de la demande de démolition, en ajoutant qu’elle a obtenu le 20 octobre 2020 une attestation de conformité des travaux effectués en vertu de sa déclaration du 28 mai 2020.

S’agissant de l’extension de la terrasse, Mme [U] observe qu’elle a obtenu une attestation de conformité des travaux après avoir régularisé la situation par le dépôt d’une nouvelle déclaration le 28 mai 2020 et que les griefs concernant la régularité administrative de la construction ne sont pas fondés. En réponse aux griefs tirés de la création de vues droites et obliques sur la parcelle [Cadastre 11], Mme [U] soutient que les dispositions des articles 678 et 679 du code civil ne sont pas applicables au cas où le fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie d’une servitude de passage, comme c’est le cas en l’espèce. Elle conteste l’existence d’un trouble de voisinage au motif que la parcelle [Cadastre 11] héberge des garages et que le vis-à-vis ne s’exerce que de façon très épisodique, sans aucune atteinte à l’intimité des usagers et propriétaires des garages. Elle estime que l’argument tiré de la dangerosité de l’installation n’est pas sérieux dans la mesure où le risque de chute d’objets présents sur la terrasse n’est pas démontré et que la construction de la terrasse en surplomb de la buanderie ne constitue en aucun cas un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, en soulignant que les voisins n’ont l’usage de la cour que pour accéder aux garages situés en fond de celle-ci.

S’agissant de la violation de la servitude conventionnelle de passage, Mme [U] fait valoir qu’elle se considérait légitimement propriétaire de la cour et que c’est de bonne foi qu’elle a estimé pouvoir y entreposer divers matériels, ajoutant qu’il n’a jamais été démontré ni admis que ces dépôts avaient un jour gêné l’utilisation de la cour par les propriétaires des garages, que tous ces matériaux étaient strictement rangés le long des murs lui appartenant ainsi qu’à M. [F], qu’il ne subsiste aujourd’hui plus de dépôt de matériel dans la cour, de sorte que la demande indemnitaire est autant infondée qu’excessive.

Au soutien de sa demande subsidiaire dirigée contre les notaires, Mme [U] fait valoir que depuis leur acquisition le 5 août 2016, M. [F] et elle-même ont toujours légitimement cru qu’ils avaient acquis la cour commune, ou à tout le moins la majeure partie de cette cour adjacente à leur maison d’habitation, et que cela ressort de leur acte d’acquisition qui mentionne, au titre de la désignation des biens acquis, « Porche et cour commune ». Elle soutient qu’en achetant l’immeuble sis au [Adresse 3], ils entendaient bénéficier, en propriété, de la seule cour présente sur les lieux, sans autres précisions, à savoir la cour commune desservant les garages et leur maison.

Elle expose que ce n’est qu’à l’issue des opérations d’expertise qu’ils ont été amenés à envisager qu’il était possible qu’ils n’avaient pas acquis cette partie de l’ensemble immobilier mais seulement une partie de cour triangulaire dont la délimitation a-b-c-d-e n’apparaissait pas au plan annexé à leur acte d’acquisition.

Mme [U] soutient que le terme « cour commune » employé dans la désignation du bien acquis, couplé aux incohérences cadastrales et de surface relevées ultérieurement par l’expert judiciaire, aurait dû conduire le notaire instrumentaire, ainsi que le notaire assistant les acquéreurs, à effectuer toutes recherches complémentaires utiles pour lever cette imprécision et qu’en s’abstenant de le faire et en participant à la rédaction d’un acte imprécis, les notaires défendeurs n’ont pas rempli leur obligation renforcée de vigilance et de vérification sur la consistance du bien vendu.

*

Dans ses conclusions communiquées par voie électronique le 31 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, Me [N] demande au tribunal de débouter purement et simplement Mme [U] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À titre liminaire, Me [N] conteste la bonne foi de Mme [U] concernant les déclarations qu’elle prête à M. et Mme [E] selon lesquelles ils auraient eu la disposition de la cour et souligne qu’elle était associée et gérante de la SARL Anjou Mag Immobilier, société d’agence immobilière, depuis 2012, de sorte qu’elle disposait, au moment de la vente, d’une expérience professionnelle dans l’immobilier.

Concernant la faute alléguée par Mme [U], Me [N] soutient que la rédaction de l’acte de vente était parfaitement claire dans la mesure où la cour commune ne figure dans la description exhaustive d’aucun des lots vendus et que la mention “porche et cour commune” n’est utilisée que pour rappeler l’usage commun de ces éléments, sans qu’elle puisse être invoquée pour dire que la cour faisait partie de l’acquisition.

Me [N] conteste l’existence d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi par Mme [U] en soutenant que même si elle avait été propriétaire de la cour, elle n’aurait pu faire édifier les constructions litigieuses dans la mesure où il ressort clairement des conditions particulières de l’acte de vente que les usages de la cour ne pouvaient entraver le droit de passage ni encombrer la cour.

*

Dans ses conclusions communiquées par voie électronique le 23 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, Me [C] demande au tribunal de :

— dire et juger qu’il n’a commis aucun manquement causal de nature à engager sa responsabilité et qu’en toute hypothèse la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice actuel réel et sérieux qui serait la conséquence directe du manquement qu’elle lui reproche ;

— en conséquence, débouter Mme [U] de sa demande visant à être garantie par lui de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] ;

— débouter Mme [U] de sa demande visant à ce qu’il soit condamné à lui verser une indemnité au titre d’un préjudice moral et matériel ;

— débouter Mme [U] de sa demande visant à ce qu’il soit condamné à lui verser une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner Mme [U] en application de l’article 1240 du code civil à lui verser une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

— condamner Mme [U] à lui verser une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [U] aux entiers dépens et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Heron ;

— à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal venait à retenir sa responsabilité, dire et juger que le préjudice de la demanderesse ne pourrait être constitué que de la perte d’une chance et que le pourcentage qui serait retenu serait infime eu égard aux circonstances de l’espèce ;

— dans cette situation, faire échec à l’exécution provisoire de droit qui est incompatible avec la nature de l’affaire dans la mesure où il s’agit d’une demande principale en garantie des conséquences d’une démolition d’ouvrages et, en toute hypothèse, juger que l’exécution provisoire serait subordonnée à la constitution par Mme [U] d’une garantie pour répondre de toutes restitutions et ce en application des articles 514-1 premier alinéa du code de procédure civile et de l’article 514-5 du même code.

Me [C] fait d’abord valoir que la vente a été négociée par l’étude de Me [N] et non par lui et que la jurisprudence considère qu’il n’appartient pas à un notaire qui n’a pas négocié la vente de visiter le bien vendu et ce même lorsque les parties ont procédé directement à la négociation entre elles de ladite vente.

Il soutient ensuite que la rédaction de l’acte authentique à laquelle il a participé est claire et efficace et qu’il ne disposait d’aucun élément objectif lui permettant de conseiller que soient portées à l’acte des mentions contraires à celles y figurant.

Me [C] soutient que les mentions de l’acte d’acquisition de Mme [U] établissent clairement qu’elle n’est en aucun cas propriétaire de la cour mais qu’elle ne bénéficie que d’une servitude de passage sur cette dernière et qu’aucun obstacle ou dépôt de quelque sorte qu’il soit ne doit être laissé sur la cour ou le passage afin de ne pas entraver ou gêner la circulation de sorte que, contrairement à ce qu’elle affirme, aucune mention à l’acte n’a pu lui laisser penser qu’elle était propriétaire privative de la cour et qu’elle ne pouvait donc ni construire ni obstruer le passage sur cette cour.

Il ajoute qu’à supposer même que Mme [U] était propriétaire en partie de la cour ou de l’assiette du passage, elle ne pouvait non plus se permettre de construire sur la cour ou le passage dès lors qu’il était clairement indiqué que tant la cour que le passage devaient être laissés libres à la circulation des différents véhicules des copropriétaires ou usagers.

Subsidiairement, Me [C] invoque l’absence de lien de causalité entre le manquement qui lui est reproché et le préjudice allégué par Mme [U] en soulignant qu’il n’a pas participé à la négociation de la vente ni à la rédaction du compromis de vente et que, au moment où il est intervenu pour la signature de l’acte authentique, la vente était déjà parfaite entre les parties. Il considère que les mentions figurant à l’acte authentique de vente n’ont pu entraîner aucune confusion dans l’esprit de l’acquéreur. Il estime également que le fait que Mme [U] ait pu imaginer être propriétaire privative d’une partie de la cour commune ne l’autorisait pas pour autant à construire sur l’assiette de cette dernière dès lors que la cour était mentionnée à usage commun et qu’il était précisé que l’assiette devait être laissée libre de tout objet pour permettre la circulation des véhicules.

À titre infiniment subsidiaire, Me [C] soutient que l’expertise judiciaire et les conclusions de l’expert lui sont inopposables, que Mme [U] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, sérieux et certain qui serait la conséquence du manquement qu’elle lui reproche et que le préjudice de Mme [U] ne pourrait être constitué que de la perte d’une chance dont il appartiendra au tribunal de déterminer le pourcentage.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive, Me [C] invoque le caractère tardif de sa mise en cause laissant penser que Mme [U] n’avait rien à lui reprocher ainsi que le fait qu’elle n’hésite pas à affirmer des choses contraires aux mentions portées à l’acte authentique.

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M. [F], qui a été assigné par acte remis à sa personne, n’a pas constitué avocat.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la propriété de la cour litigieuse et sur la demande de démolition de l’extension remplaçant l’ancienne véranda :

A – Sur les limites de la cour et sur l’empiètement :

Il résulte des pièces versées aux débats que les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 9], de même que la parcelle [Cadastre 10], faisaient à l’origine partie d’un ensemble immobilier dont M. et Mme [K] sont devenus propriétaires en 1959. Une partie de cet ensemble a été revendu le 11 mai 1959 à M. et Mme [I] et ces derniers ont revendu cette partie le 3 décembre 1959 à M. [R]. Selon le plan annexé à cet acte du 3 décembre 1959, M. [R] est devenu propriétaire de trois bâtiments ou parties de bâtiment identifiées A, B et C ainsi que du porche, le reste demeurant la propriété de M. [K], avec la précision (matérialisée sur le plan) qu’une partie de la cour est grevée d’un droit de passage au profit de l’immeuble de M. [R]. Il ne ressort donc pas de cet acte que ce dernier soit devenu propriétaire de tout ou partie de la cour.

La mise en copropriété de l’immeuble de M. [V] a été réalisée selon acte du 10 mai 1968 tandis qu’un règlement de copropriété de la parcelle [Cadastre 11] a été établi en 1981. Il s’agit bien de deux copropriétés distinctes et il n’existe donc pas de cour commune aux parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 11] (ni d’ailleurs [Cadastre 10]) comme cela a été relevé par l’expert judiciaire et en dépit du fait que les termes “cour commune” sont parfois employés de façon équivoque dans certains documents postérieurs ou dans certaines des écritures des parties.

Les actes permettant de retracer l’origine de propriété de l’immeuble acquis par Mme [U] et M. [M] [F] ne font pas référence à une cour, qu’elle soit ou non qualifiée de commune. Le titulaire d’un droit de propriété ne pouvant bénéficier de droits plus étendus que ceux de son auteur, c’est en vain que Mme [U] soutient avoir acquis la propriété de la cour ou d’une partie de celle-ci.

L’acte d’acquisition du 5 août 2016 indique en pages 3 et 4 que la vente porte sur un bâtiment principal (A), un corps de bâtiment annexe (B), une véranda (C) et un “droit de passage dans la cour se trouvant derrière l’immeuble dans les conditions qui seront relatées ci-après” (D). Cet acte comporte cependant une contradiction en ce qu’il est indiqué en page 7 que le bien vendu se compose, entre autres, du bâtiment C qui comprend, outre une véranda, “porche et cour commune”.

Or il serait contradictoire de dire que la vente porte sur la cour tout en prévoyant un droit de passage sur la même cour. Et quand bien même il serait soutenu qu’il s’agit d’une cour commune, il aurait été tout aussi contradictoire de prévoir l’exercice sur celle-ci d’un droit de passage. Une cour commune est en effet un bien soumis à une indivision forcée ayant vocation à être perpétuelle, affecté conventionnellement, à titre d’accessoire indispensable, à l’usage de deux ou plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents. Les biens soumis à une indivision forcée confèrent à chaque titulaire de droit de propriété, les attributs du droit de propriété, qui a pour limite le droit de propriété des autres propriétaires. Il n’est donc pas nécessaire d’instaurer un droit de passage au profit d’un ou plusieurs des propriétaires.

Ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, c’est à tort que l’acte notarié du 5 août 2016 fait à plusieurs reprises référence à une cour commune alors que la cour n’est commune que pour les copropriétaires de la parcelle [Cadastre 11].

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [Y], et notamment du plan figurant en annexe 11, qu’il a établi le plan des lieux en partant du plan annexé à l’acte de 1959 par lequel M. [R] est devenu propriétaire. Il précise avoir constaté qu’hormis une différence de 20 cm au point k, les cotes du plan de 1959 sont celles que l’on constate aujourd’hui, sauf au niveau de la construction nouvelle effectuée par Mme [U] et M. [M] [F] en remplacement de la véranda.

Il en déduit que l’emprise correspondant aux points a-b-c-f-g-h-i-j-k-l-m-n-o-a de son plan correspond à la cour commune aux propriétaires de la parcelle [Cadastre 11] et que c’est cette emprise qui est grevée d’un droit de passage à tous usages au profit de la parcelle [Cadastre 9] des consorts [F] [U] et de la parcelle [Cadastre 10] de M. [E].

L’analyse et les conclusions de l’expert ne font l’objet d’aucune critique pertinente et peuvent être retenues pour dire que la cour litigieuse est entièrement comprise dans la parcelle [Cadastre 11] dont les limites sont celles indiquées sur le plan figurant à l’annexe 11 du rapport d’expertise.

Le rapport d’expertise judiciaire permet également de dire que l’extension réalisée par Mme [U] et M. [M] [F] empiète sur la cour comprise dans le fonds du syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11], pour une surface de 3 m² correspondant à l’emprise délimitée par les points l-m-n-o-p-q-r-l mentionnés dans le plan.

B – Sur la prescription acquisitive :

Selon les articles 2261 et 2262 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire et les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Le simple fait d’entreposer dans la cour des bacs et parterres de fleurs et de les entretenir s’analyse en une simple tolérance qui ne peut fonder une prescription acquisitive. Et même à supposer que cela puisse être retenu comme des actes positifs de possession, le simple fait que les parterres soient délimités par des enclos en mâchefer ne suffit pas à démontrer que leur installation remonte à au moins trente ans puisque, d’une part, il est inexact de soutenir que le mâchefer ne serait plus du tout utilisé depuis les années cinquante et que, d’autre part, les parterres litigieux ont parfaitement pu être construits en réutilisant des matériaux anciens.

En outre, M. [A] [E], précédent propriétaire de l’immeuble [Cadastre 9] vendu à Mme [U] et M. [M] [F], a établi le 21 septembre 2021 une attestation (pièce n° 30 du le syndicat des copropriétaires) qui comporte les termes suivants : « Pendant toute la durée de l’occupation de cette maison nous avons toujours su que la cour était la propriété de M. [K] puis des différents copropriétaires des garages qui se sont succédé. Nous n’y avions qu’un droit de passage à tous usages dont nous avons toujours respecté les conditions telles qu’elles étaient écrites dans notre acte de vente. Nous n’avons jamais prétendu avoir le moindre droit de propriété sur la cour. Nous avons toujours eu des bonnes relations de voisinage avec les différents copropriétaires de la cour avec lesquels nous participions à son entretien d’un commun accord et pour l’agrément de tous. Lorsque nous avons vendu la maison en août 2016, nous n’avons pas présenté autrement la cour et le droit de passage lors des visites que M. [M] [F] et Mme [U] ont faites avec nous. Et d’ailleurs lorsqu’ils ont commencé leurs travaux fin octobre 2017 nous les avons rapidement alertés avec les copropriétaires des garages qu’ils construisaient au-delà de la limite de propriété. Nous avons toujours su que notre propriété s’arrêtait aux murs des bâtiments et des façades de la véranda comme montraient les plans annexés à notre acte de vente qui ont été repris dans le leur. C’est pourquoi nous leur (avons) indiqué que leurs travaux étaient exécutés au-delà des limites de leur propriété lorsqu’ils ont entrepris leur extension de maçonnerie au-delà de l’emprise initiale de la véranda ». Mme [U] et M. [M] [F] ne peuvent donc se prévaloir de la possession de leur auteur et le point de départ de la prétendue prescription ne pourrait être antérieur à l’acte d’acquisition 5 août 2016.

L’argument selon lequel la bande jouxtant l’ancienne véranda à l’Est, et celle jouxtant cette même véranda au Sud n’auraient jamais été empruntées par les voitures des propriétaires des garages, au motif qu’elles se situent dans des angles de bâtiment inaccessibles au roulement des véhicules et qu’elles comportaient des parterres de fleurs, est totalement inopérant puisque la propriété ne s’éteint pas par le non-usage, sauf à celui qui prétend avoir acquis la propriété par prescription acquisitive de démontrer au préalable que les conditions de celle-ci sont remplies, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il convient en conséquence de rejeter le moyen tiré de la prescription acquisitive et de constater que le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] est bien propriétaire de la totalité de l’emprise de la cour litigieuse.

C – Sur la démolition :

Selon l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il ressort de ce qui précède que la construction consistant en une extension remplaçant l’ancienne véranda empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] pour une superficie de 3 m².

La circonstance selon laquelle cette extension n’a pas été jugée contraire aux prescriptions administrative est sans emport dès lors que les autorisations administratives d’utilisation du sol ne sont accordées que sous réserve du droit des tiers.

La démolition de l’ouvrage ne revêt pas un caractère disproportionné au regard de l’importance de l’atteinte portée à la propriété du syndicat des copropriétaires, quand bien même il ne s’agit que de garages alors que la propriété de Mme [U] et M. [M] [F] correspond à une maison d’habitation.

Il convient par conséquent d’ordonner la démolition des constructions édifiées sur la propriété du syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11], de façon à respecter la limite matérialisée par les points l-m-n-o mentionnés sur le plan figurant en annexe 11 du rapport d’expertise judiciaire de M. [Z] [Y].

Mme [U] et M. [M] [F] doivent être condamnés solidairement à procéder à cette démolition dans un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement. À défaut de s’exécuter passé ce délai, Mme [U] et M. [M] [F] seront solidairement redevables d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il devra de nouveau être statué.

II – Sur la demande de démolition de la terrasse :

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il résulte de ce texte qu’une atteinte illicite au droit du propriétaire de jouir paisiblement de son bien est de nature à justifier la condamnation de l’auteur de cette atteinte au paiement de dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 678 du même code dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. Selon l’article 679, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Les dispositions des articles 678 et 679 du code civil ne sont pas applicables au cas où le fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie d’une servitude de passage.

Or en l’espèce, il résulte de l’acte d’acquisition du 5 août 2016 qu’en leur qualité de propriétaire de la parcelle [Cadastre 9], Mme [U] et M. [M] [F] bénéficient d’un droit de passage à tous usages sur la parcelle [Cadastre 11].

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] ne peut se prévaloir des règles fixées par les articles 678 et 679 du code civil pour obtenir la démolition de la terrasse et que cette demande ne peut être examinée qu’à l’aune d’un éventuel trouble anormal de voisinage.

L’ouvrage litigieux se présente comme une terrasse en surplomb dont une partie se trouve au-dessus de la construction nouvelle remplaçant l’ancienne véranda (qui correspond à l’ouvrage faisant l’objet du paragraphe I) tandis que l’autre partie se trouve au-dessus du bâtiment qui existait déjà et en prolongement de la première partie. Pour faire en sorte que les deux parties soient à peu près à même hauteur et que le passage de l’une à l’autre en soit facilité, la seconde partie repose sur des sortes de pilotis qui émergent de la toiture en fibrociment de l’ouvrage existant, laquelle toiture a été conservée et se trouve donc désormais en dessous de la terrasse nouvellement créée. Le tout présente une esthétique discutable, sans toutefois qu’il en résulte un trouble anormal de voisinage dans la mesure où cette construction atypique se trouve en vis-à-vis de garages et non d’une ou plusieurs maisons d’habitation. Si l’on peut en effet concevoir qu’une construction particulièrement inesthétique puisse être à l’origine d’un trouble anormal de voisinage dès lors que sa présence constitue une pollution visuelle susceptible de dévaloriser les biens existants situés alentour, il n’en va pas de même en l’espèce, s’agissant seulement de garages qui ne présentent eux-mêmes aucun attrait au plan esthétique, de sorte qu’il n’est pas établi que la terrasse construite par les consorts [F] [U] ait pour effet d’enlaidir les lieux de façon significative.

La dangerosité de l’installation évoquée par le syndicat des copropriétaires, au motif qu’elle n’aurait été précédée d’aucune étude de structure, n’est en l’état qu’hypothétique. En outre, les désordres survenus à la suite d’un coup de vent le 16 février 2020 (claustras arrachés, salon de jardin envolé et dispersé dans la cour) constitue un événement isolé qui n’est pas susceptible d’être considéré comme un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] doit être débouté de sa demande de démolition de la terrasse.

III – Sur la demande de retrait des encombrants :

L’acte d’acquisition du 5 août 2016 stipule que Mme [U] et M. [M] [F] bénéficient d’un droit de passage à tous usages sur la parcelle [Cadastre 11] mais qu’ils ne devront y laisser stationner aucun véhicule ni déposer aucune marchandise.

Le procès-verbal de constat établi le 18 avril 2018 par un clerc de la SCP Maingot-Goukassow, huissiers de justice, permet de constater la présence de divers objets (panier de basket, bétonnière, brouette etc) dans la cour appartenant au syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11].

Il est indifférent que Mme [U] ait été de bonne foi, que les encombrants aient été rangés le long des murs de l’immeuble de Mme [U] et M. [M] [F] ou que l’accès aux garages n’ait pas été gêné puisque les termes de l’acte notarié sont clairs et qu’aucun objet ne doit être entreposé dans la cour. Le simple fait de ne pas respecter cette interdiction constitue une violation de la servitude conventionnelle de passage, peu importe que cette violation ait eu ou non un caractère volontaire.

Mme [U] et M. [M] [F] doivent être condamnés solidairement à retirer tout objet se trouvant dans la cour dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement. À défaut de s’exécuter passé ce délai, Mme [U] et M. [M] [F] seront solidairement redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il devra de nouveau être statué.

En cas de survenue de nouveaux faits, Mme [U] et M. [M] [F] seront solidairement redevables d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée.

IV – Sur la demande en dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La gêne occasionnée par le dépôt de divers objets appartenant à Mme [U] et M. [M] [F] résulte clairement des photographies versées aux débats par le demandeur. Il ressort notamment de la pièce n° 31 du dossier du syndicat des copropriétaires que la présence d’encombrants a eu pour effet de rendre plus difficiles les manoeuvres d’entrée et de sortie en vue d’accéder aux garages, y compris pour un véhicule de taille petite ou moyenne comme c’est le cas de la Toyota Yaris donnée en exemple dans ce document.

Le préjudice de jouissance occasionné par le comportement des consorts [F] [U] est d’autant plus important qu’il s’est poursuivi sur une assez longue période, en dépit des mises en demeure qui leur ont été adressées et dont la première remonte au 4 mars 2018.

Même en supposant que les consorts [F] [U] auraient pu considérer, compte tenu d’une mention erronée contenue dans leur acte d’acquisition, que la cour était commune avec le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11], ils sont en tout état de cause fautifs puisqu’ils n’auraient pas été en droit de faire un usage privatif de la cour, même si elle avait été commune.

Ce préjudice de jouissance sera réparé par la condamnation solidaire de Mme [U] et M. [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

V – Sur le recours en garantie et sur la demande en dommages et intérêts présentés par Mme [U] contre Me [N] et Me [C] :

Ainsi que cela a été précédemment mentionné, l’acte notarié du 5 août 2016 comporte une ambiguïté en ce qu’il mentionne en page 7 que la vente porte aussi sur la cour commune. Cette mention est en contradiction avec les autres stipulations de l’acte et notamment avec le rappel de l’existence d’une servitude de passage au bénéfice des propriétaires de la parcelle [Cadastre 7] sur la cour incluse dans la parcelle [Cadastre 8]. Il s’agit par conséquent d’une erreur qui s’analyse en un manquement du notaire rédacteur à son obligation de s’assurer de la clarté et de l’efficacité de son acte. Le notaire qui assistait les acquéreurs auraient également dû vérifier la cohérence de l’acte.

Toutefois, cette erreur n’a pu jouer un rôle causal dans le fait que la construction nouvelle empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires dès lors que, même à supposer que la cour aurait été commune entre le demandeur et les consorts [F] [U], ces derniers ne pouvaient, en tout état de cause, construire sur une parcelle dont ils n’étaient pas les seuls propriétaires et sur laquelle ils ne bénéficiaient que d’une servitude de passage.

En outre, Mme [U] et M. [F] ne peuvent se retrancher derrière cette erreur de plume pour dire qu’ils ignoraient qu’ils étaient dans l’impossibilité de construire, alors qu’il résulte clairement de l’attestation de M. [A] [E], précédent propriétaire de l’immeuble [Cadastre 9], qu’il avait informé les acquéreurs de la situation juridique exacte de la cour et qu’il les a en outre alertés dès le début des travaux qu’ils construisaient au-delà de la limite de propriété.

Pour des motifs analogues à ceux qui viennent d’être exposés, les consorts [F] [U] ne peuvent invoquer l’ambiguïté de l’acte notarié pour excuser leurs agissements consistant dans le dépôt dans la cour de divers encombrants à l’origine d’une violation de la servitude de passage.

Il en résulte que le manquement commis par les notaires n’est pas à l’origine du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de la construction litigieuse et de l’encombrement de la cour ni du préjudice qui pourrait être subi par les consorts [F] [U] en raison de l’obligation de remettre les lieux en l’état.

Mme [U] doit par conséquent être déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées tant à l’encontre de Me [N] qu’à l’encontre de Me [C].

VI – Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire présentée par Me [C] contre Mme [U] :

Une action en justice est susceptible d’engager la responsabilité pour faute de la partie demanderesse sur le fondement de l’article 1240 du code civil lorsqu’elle procède notamment d’une intention de nuire à son adversaire, d’une légèreté blâmable ou de toute autre attitude caractérisant un abus de droit.

S’il résulte de la solution donnée au litige par le présent jugement que Mme [U] n’est pas fondée à rechercher la responsabilité de Me [C] en raison de l’absence de lien de causalité entre la faute et le dommage, il n’en demeure pas moins que l’acte notarié auquel Me [C] est intervenu en sa qualité de notaire assistant les acquéreurs, comporte une ambiguïté qui n’est certes pas sérieuse mais qui ne rend pas totalement illégitime l’action engagée par Mme [U] contre son notaire.

Il en résulte que Me [C] doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts.

VII – Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [U] et M. [M] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire réalisée par M. [Z] [Y] et qui pourront être recouvrés directement par la SELARL Antarius Avocats et par M^e Frédéric Boutard de la SCP Lalanne Godard Héron Boutard Simon Gibaud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et pour la portion qui les concerne.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par le syndicat des copropriétaires et de condamner in solidum Mme [U] et M. [M] [F] au paiement de la somme de 6 000 euros.

Mme [U] doit également être condamnée à payer la somme de 1 500 euros à Me [N] ainsi que la somme de 1 500 euros à Me [C].

Mme [U] doit être déboutée de sa propre demande d’indemnité de procédure.

VIII – Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, en cas d’infirmation du présent jugement, l’exécution provisoire de droit pourrait conduire à des conséquences irréversibles pour ce qui concerne la démolition de l’extension remplaçant l’ancienne véranda (paragraphe I ci-dessus). Cette mesure n’est dès lors pas compatible avec la nature de l’affaire et il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit sur ce point.

Les autres dispositions du présent jugement ne sont en revanche pas incompatibles avec l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [U] et M. [M] [F] à procéder à la démolition des constructions (extension remplaçant l’ancienne véranda) édifiées en empiétement sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11], de façon à respecter la limite matérialisée par les points l-m-n-o mentionnés sur le plan figurant en annexe 11 du rapport d’expertise judiciaire de M. [Z] [Y], ce dans un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai de dix mois, Mme [P] [U] et M. [M] [F] seront solidairement redevables envers le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] d’une astreinte provisoire de 300 € (trois cents euros) par jour de retard qui courra pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il devra de nouveau être statué ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] de sa demande de démolition de la terrasse ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [U] et M. [M] [F] à retirer tout objet se trouvant dans la cour de la parcelle [Cadastre 11] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai d’un mois, Mme [P] [U] et M. [M] [F] seront solidairement redevables envers le syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] d’une astreinte provisoire de 100 € (cent euros) par jour de retard qui courra pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il devra de nouveau être statué ;

DIT qu’en cas de survenue de nouveaux faits, Mme [P] [U] et M. [M] [F] seront solidairement redevables d’une astreinte provisoire de 500 € (cinq cents euros) par infraction constatée ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [U] et M. [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] la somme de 4 000 € (quatre mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [P] [U] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de Me [S] [N] et à l’encontre de Me [B] [C] ;

DÉBOUTE Me [B] [C] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [U] et M. [M] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire réalisée par M. [Z] [Y] et qui pourront être recouvrés directement par la SELARL Antarius Avocats et par M^e Frédéric Boutard de la SCP Lalanne Godard Héron Boutard Simon Gibaud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et pour la portion qui les concerne ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [U] et M. [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires des garages de la parcelle [Cadastre 11] la somme de 6 000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à Me [S] [N] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à Me [B] [C] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [P] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit pour ce qui concerne la démolition des constructions (extension remplaçant l’ancienne véranda) édifiées en empiétement sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit pour le surplus.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT