TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00799

N° Portalis DBY2-W-B7J-H5OX

ORDONNANCE du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00022

S.C.I. ANIG

C/

[L] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Julien PIEDNOIR

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 10]

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 09 septembre 2025,

après débats à l’audience des référés du 03 Juin 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. ANIG

immatriculée au RCS du MANS sous le n° 980 528 822,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 6]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Julien PIEDNOIR, avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Z]

né le 29 avril 1988 à [Localité 8] (53)

dont la dernière adresse connue est [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 11 février 2017, la SCI LA ROCHE FOULQUE a donné à bail à M. [L] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à Angers, moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 428,47 euros, outre une provision sur charges.

Par acte notarié du 31 janvier 2024, la SCI ANIG (ci après dénommée le bailleur) est devenue propriétaire de l’immeuble et la SCI LA ROCHE FOULQUE lui a donné subrogation pour agir à l’égard de M. [Z] dans le cadre de la dette locative.

Le 13 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [L] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1.914,90 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 avril 2025, le bailleur a fait assigner M. [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS statuant en référé aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [L] [Z] à payer la somme de 3.350,31 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 mars 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de M. [L] [Z] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— l’autorisation pour le bailleur en cas d’abandon du logement par le locataire de faire effectuer l’inventaire des meubles et de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— la condamnation de M. [L] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation de M. [L] [Z] au paiement de la somme de 700,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le cout de la notification de l’assignation à la Prefecture.

À l’audience du 3 juin 2025 le bailleur a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, a indiqué que le locataire ayant quitté les lieux le 22 avril 2025 en restituant les clefs ; il abandonnait sa demande d’expulsion mais maintenait ses autres demandes.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier

M. [L] [Z], régulièrement cité par acte de [9] remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, la partie présente étant informée.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet:

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie avoir dénoncé le commandement à la CCAPEX par voie électronique le 14 janvier 2025.

En outre l’ assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, au représentant de l’Etat dans le Département au moins 6 SEMAINES avant l’audience en application des dispositions de l’article 24 III de la loi

n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

En application de l’article 24 IV, cette disposition est applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elle est également applicable au demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat incombant au bailleur.

En l’espèce une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 10] par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

En l’absence de comparution de M. [L] [Z] ou de transmission d’une demande écrite de délai de paiement et de dispense de comparution, aucun délai ne peut être accordé.

Sur le bien fondé des demandes

S’agissant de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause”.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas

immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [L] [Z], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 13 janvier 2025 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mars 2025.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date.

Le locataire ayant quitté les lieux à la date de l’audience il convient de prendre acte du désistement d’instance du bailleur s’agissant de la demande d’expulsion et de la demande concernant les meubles.

Il y a néanmoins lieu de condamner M. [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le bailleur réclame le paiement des loyers et des charges impayés et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [L] [Z] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [L] [Z] à payer à La SCI ANIG la somme provisionnelle de trois mille six cent quarante-trois euros et cinquante-six centimes (3.643,56 euros), correspondant aux sommes dues en avril 2025, loyer et indemnité d’occupation d’avril 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il paraît équitable en l’espèce d’allouer à La SCI ANIG une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [L] [Z] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront le coût du commandement et de la transmission de l’assignation à la Préfecture.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 février 2017 avec M. [L] [Z] à la date du 14 mars 2025 ;

DONNE ACTE au bailleur du départ du locataire des lieux loués à la date de l’audience et de son désistement d’instance relativement à la demande d’expulsion et aux sorts des meubles ;

CONDAMNE M. [L] [Z] à verser à La SCI ANIG, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [L] [Z] à payer à La SCI ANIG la somme provisionnelle de trois mille six cent quarante trois euros et cinquante-six centimes (3.643,56 euros), correspondant aux sommes dues en avril 2025 loyer et indemnité d’occupation d’avril 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE La SCI ANIG de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [L] [Z] à payer à La SCI ANIG la somme de sept cents euros (700,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement et de la transmission de l’assignation à la Prefecture ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,