TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 8]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00025

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZEV

JUGEMENT du

06 Mai 2025

Minute n° 25/00455

[E], [H], [S] [B]

C/

[I], [T] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Julien PIEDNOIR

Copie conforme

M. [I] [O]

Préfecture du Maine et [Localité 10]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire D’ANGERS (site Coubertin), le 6 Mai 2025,

après débats à l’audience du 4 mars 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrate à titre temporaire au Tribunal judiciaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E], [H], [S] [B]

né le 18 août 1940 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Julien PIEDNOIR, avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I], [T] [O]

né le 17 décembre 2002 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE°

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

comparant personnellement,

FAITS PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [E] [B] a, par contrat conclu sous seing privé à effet du 3 novembre 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [I] [O], un appartement situé [Adresse 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 668,00 €, outre une provision sur charges de 52,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 668,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Monsieur [E] [B] a fait délivrer à Monsieur [I] [O], un commandement de payer la somme de 2. 427,40 € au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, Monsieur [E] [B] a assigné Monsieur [I] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 11 novembre 2024, les causes du commandement de payer signifié le 10 septembre 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;

— dire en conséquence que Monsieur [I] [O] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser Monsieur [E] [B], en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [E] [B] :

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

. la somme à titre provisionnel de 2 431,02 € en principal au titre des termes dus à fin décembre 2024, selon décompte ci-dessus, terme de décembre 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

. tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

. la somme de 700,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;

. les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 10 septembre 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution, sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [B], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, précisant qu’il demande 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique que l’arriéré locatif est de 2 808,66 € au 3 mars 2025.

Il ajoute qu’il s’en remet à la juridiction quant à la demande de délai de paiement.

Monsieur [I] [O] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Il souligne que le retard de paiement du loyer est dû à un défaut de règlement de ses salaires.

Il propose un plan d’apurement à hauteur de 500,00 € par mois en sus du paiement du loyer.

Il ajoute qu’il devrait percevoir environ 2 500,00 € par mois pour son nouveau travail.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [I] [O] ne s’est pas rendu aux rendez-vous qui lui ont été proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [E] [B] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 11 septembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [E] [B] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [E] [B] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [I] [O] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 10 septembre 2024, la somme de 2.427,40 € et un décompte actualisé au 3 mars 2025 montrant que l’arriéré locatif s’établissait à 2.808,66 €, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail et du décompte.

Monsieur [I] [O] ayant reconnu être débiteur du montant sollicité sera condamné à payer la somme de 2.808,66 € arrêtée au 3 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il résulte des dispositions de l’article 24 V de la même loi que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Conformément à l’article 24 VII de la loi précitée, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2022 contient, en son article VIII, une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.427,40 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif était de 2.465,14 € au 10 novembre 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

Monsieur [I] [O] a sollicité un délai pour se libérer de sa dette.

A l’appui de sa demande il justifie, d’une part, avoir effectué un versement de 1.200,00 € le 27 février 2025, d’autre part, proposer la somme de 500,00 € par mois en sus du loyer.

Par ailleurs, le bailleur a indiqué, lors de l’audience, s’en remettre à la juridiction quant à la demande de délai de paiement.

Dès lors, un délai de 6 mois est accordé à Monsieur [I] [O] pour s’acquitter de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Chaque mensualité devra intervenir à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement.

Toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, reste sans effet, justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprenne ses pleins effets.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [I] [O] bénéficiant d’un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, la clause de résiliation du bail est suspendue.

Cependant, en application de l’article 24 VII précité, au cas où l’échéancier octroyé ne serait pas respecté, cette clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein effet, quinze jours après une mise en demeure avec avis de réception restée sans effet.

Dans ce cas, le bail étant résilié, mais Monsieur [I] [O] étant toujours occupant des lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’éventuelle indemnité mensuelle d’occupation des lieux est fixée au montant du dernier loyer révisé et charges applicables, soit la somme de 765,88 €.

L’expulsion de Monsieur [I] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR LES AUTRES DEMANDES PECUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 2.808,66 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DEPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [E] [B], l’équité commande de condamner Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 3 novembre 2022, entre Monsieur [E] [B], d’une part, et Monsieur [I] [O], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de Deux Mille Huit Cent Huit Euros Soixante-Six (2.808,66 €), au titre de l’arriéré locatif suivant un décompte arrêté au 3 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant et les charges, en Cinq (5) versements mensuels de Cinq Cents Euros (500,00 €) chacun, le Sixième (6 ème) et dernier étant majoré du solde de la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si l’échéancier accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée dans un délai de quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, justifiera :

. que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

. que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

. qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [B] puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et conformément aux modalités fixées par les articles L412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

. que Monsieur [I] [O] soit condamné à verser à Monsieur [E] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation qui devrait être payée par Monsieur [I] [O] au montant du dernier loyer de base augmenté des charges, soit la somme de Sept Cent Soixante-Cinq Euros Quatre-Vingt-Huit (765,88 €) ;

DIT que le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,