Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 19 mai 2025, n° 25/00186

TJ Angers 19 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de relogement du bailleur
La cour a estimé que la situation ne justifiait pas légalement le relogement, le logement n'étant pas considéré comme inhabitable et le bailleur ayant déjà proposé un relogement qui a été refusé.
Accepté
Responsabilité du bailleur pour non-respect des obligations
La cour a reconnu que le bailleur avait manqué à ses obligations, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi par la requérante.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au titre des frais exposés par la requérante, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 19 mai 2025, n° 25/00186
Numéro(s) :	25/00186
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBEPierre LAUGERY
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATSLEXCAP
Parties :	Société LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION DE L' OUEST ( LOGI OUEST ), La S.A. D' H.L.M. LOGI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00186

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZ6Z

JUGEMENT du

19 Mai 2025

Minute n° 25/00490

[E] [B]

Société LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION DE L’OUEST (LOGI OUEST)

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M^e Arnaud BARBÉ

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 mai 2025

après débats à l’audience du 17 février 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [E] [B]

née le 21 février 1972 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE :

La S.A. D’H.L.M. LOGI OUEST

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 058 201 534,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2021, la SA Logement et Gestion Immobilière pour la Région de l’Ouest – Logiouest (la défenderesse) a donné à bail à Mme [E] [B] (la requérante) un appartement de type 5 sis [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 449,87 euros.

Par courrier du 5 février 2024, la requérante a a adressé un courrier à la défenderesse afin de l’avertir de la présence de nuisibles dans son logement et lui indiquer qu’en raison du manque d’entretien du logement d’un voisin, elle était victime de nuisances olfactives.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er mars 2024, le Conseil de la requérante a mis en demeure la défenderesse de faire cessser les troubles de jouissance subis par sa cliente, de la reloger avec ses enfants dans un logement similaire et de lui payer la somme de 1.500,00 euros en indemnisation du préjudice subi, sous quinzaine.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la requérante a fait convoquer la défenderesse devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin d’obtenir :

— la constatation des troubles de jouissance causés par la défenderesse ainsi que les manquements à ses obligations ;

— la condamnation de la défenderesse à la reloger avec ses enfants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la présente décision ;

— la condamnation de la défenderesse à lui payer :

* la somme de 5.040,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

* la somme de 1.200,00 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens ;

— l’exécution provisoire de la présente décision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions en date du 17 janvier 2025, la requérante a maintenu ses demandes initiales et exposé, à titre liminaire, qu’il n’y avait pas lieu de joindre la présente instance avec l’instance RG 11-24-761 concernant une autre locataire de la défenderesse dès lors que les situations sont différentes.

La requérante soutient que la défenderesse ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent, son obligation d’entretien et son obligation de jouissance paisible en laissant perdurer l’invasion de nuisibles et les mauvaises odeurs dans les parties communes.

Elle ajoute que le non-respect des obligations du bailleur et son inaction lui causent de nombreux troubles de jouissance et mettent en cause l’état de salubrité de l’immeuble ; que la défenderesse tente d’obtenir une diminution de l’indemnisation en prétendant qu’elle aurait été très active pour la résolution de la situation mais ne verse aux débats que des éléments qui permettent d’attester d’actions mises en place à compter de janvier 2024 ; qu’enfin, elle produit et communique des photos attestant de la présence actuelle de nuisibles, lesquels endommagent son électroménager.

Par conclusions en date du 17 février 2025, la défenderesse a sollicité reconventionnellement de :

— juger qu’elle justifie de l’étendue de ses diligences aux fins de résolution de la difficulté afférente au locataire à l’origine des désordres ;

— lui décerner acte néanmoins qu’elle ne méconnaît pas le principe de l’existence d’un préjudice de jouissance ayant pu être causé par la proximité avec ce locataire ;

— juger que le préjudice indemnisable en découlant sera limité à la somme de 978,85 euros ;

— juger qu’aucun relogement sous astreinte n’est plus nécessaire et débouter la requérante de ce chef ;

— débouter la requérante de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse fait valoir en réponse qu’elle a mis tout en oeuvre pour parvenir à une résolution de cette situation mais que les démarches nécessitent une préparation et des précautions génératrices, en soi, de délais incompressibles ; que le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement de résiliation de bail en date du 7 novembre 2024 à l’encontre du locataire à l’origine des désordres, décision en cours de signification et d’exécution.

La défenderesse ajoute avoir fait appel à un inspecteur de salubrité, lequel a établi un procès-verbal le 20 février 2024, visites à l’issue de laquelle le locataire s’était engagé à désencombrer son logement ; cet engagement n’ayant pas été respecté, la ville d’Angers a saisi le tribunal judiciaire d’Angers en référé, lequel a, par ordonnance du 27 juin 2024, autorisé le service environnement de la ville à entrer dans le logement pour procéder au désencombrement et au nettoyage de celui-ci.

Sur la demande d’indemnisation, la défenderesse soutient qu’elle ne conteste pas dans son principe les troubles allégués par la requérante à sa jouissance locative paisible mais elle conteste fermement être demeurée inactive pour résoudre cette difficulté ainsi que les modalités de calcul des préjudices réclamés par la requérante.

Sur la demande de relogement, la défenderesse affirme qu’elle est devenue sans objet puisque le logement du voisin à l’origine des désordres a été vidé et nettoyé et qu’un jugement de résiliation de bail a été prononcé à l’encontre dudit voisin ; qu’en tout état de cause, la requérante a refusé la proposition de relogement formulée par la défenderesse et que cette dernière n’a pas eu d’autres libérations d’appartements de type 5.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de relogement :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu “1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

Il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.”

En l’espèce, la requérante justifie avoir signalé à son bailleur la présence de nuisibles dans son logement et d’odeurs nauséabondes dans les parties communes imputés à “M. [W]” et avoir mis en demeure le bailleur d’y remédier par courrier du 5 février 2024, puis à de nombreuses reprises depuis lors tout en indiquant que la situation préexistait à son arrivée et qu’elle la subissait en réalité depuis son entrée dans le logement .

Le conseil de la requérante a mis en demeure le bailleur de remédier à la présence des nuisibles et aux odeurs générés par les comportements de M. [W] par courrier recommandé adressé le 28 février 2024.

Le bailleur social a reconnu que M. [X] qui était locataire depuis avril 2006 n’avait pas respecté les obligations mises à sa charge par son contrat de bail, amassant des déchets dans son logement au point de générer des désordres olfactifs et la présence de nuisibles.

Le bailleur reconnaît avoir engagé un travail important avec le service hygiène de la ville d'[Localité 6] depuis octobre 2023.

Un inspecteur de la salubrité mandaté par la Préfecture s’est rendu à deux reprises au logement de M. [X] qui lui a refusé l’accès, mais un procès-verbal dressé par l’inspecteur le 20 février 2024 confirme l’existence des odeurs et le fait que l’inspecteur avait pu percevoir l’encombrement du logement au travers de la porte entrouverte par le locataire qui avait reconnu s’être laissé dépasser…( Pièce 3 du bailleur).

Par la suite le bailleur a fait sommation le 12 avril 2024 au locataire de nettoyer et desencombrer son logement sous quinzaine, sans suite de la part de ce dernier.

Une assignation en résiliation du bail a été délivrée pour l’audience du 5 septembre 2024 et la résiliation du bail a été prononcé le 7 novembre 2024.

Sur saisine de la ville d’Angers en référé le 28 mai 2024, le Tribunal Judiciaire a par Ordonnance du 27 juin 2024 autorisé les services de la Ville à pénétrer dans le logement de M. [X] afin de procéder d’office à l’évacuation de l’ensemble des déchets, au nettoyage, à la désinfection et désinsectisation du logement et de supprimer les risques de chute de personne.

L’Ordonnance a été mise en oeuvre en présence de la fille du locataire à partir du 18 novembre 2024 sur plusieurs jours.

Il convient de prendre en compte le fait que le bailleur social a déjà soumis une offre de relogement en avril 2024 pour un type 5 situé en agglomération angevine, refusée par la requérante.

Le logement n’est pas inhabitable même si les conditions d’occupation sont altérées et la résiliation du bail du locataire à l’origine des désordres a été prononcée.

La présente situation ne fait pas partie des situations aux termes desquelles le bailleur social est légalement tenu de reloger le locataire (situation d’insalubrité du logement notamment).

En conséquence il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte du bailleur à reloger la requérante.

Sur la demande de dommages et intérêts:

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

Conformément aux dispositions de l’article 1721 du Code Civil le bailleur est tenu d’indemniser le locataire des conséquences des vices ou défauts de la chose louée qui en empéchent l’usage normal.

Il est en l’espèce constant que la requérante est entrée dans les lieux en décembre 2021.

Elle sollicite à titre de dommages et intérêts la somme de 5.040 euros à la date de l’assignation correspondant à 50% du montant de ses loyers multiplié par le nombre de mois depuis la naissance de son préjudice qu’elle situe au mois d’ août 2022.

Il convient de prendre en compte le fait que la requérante bénéficie des APL et du RLS de sorte que son loyer résiduel s’établit à environ 225 euros par mois, ce dernier montant devant être pris en compte pour évaluer son préjudice de jouissance.

Le bailleur social ne conteste pas un point de départ des troubles au mois d’août 2022 selon les calculs de la requérante elle même.

Le bailleur social a reconnu que M. [X], qui était locataire depuis avril 2006, n’avait pas respecté les obligations mises à sa charge par son contrat de bail, amassant des déchets dans son logement au point de générer des désordres olfactifs et la présence de nuisibles.

Le bailleur reconnait avoir engagé un travail important avec le service hygiène de la ville d'[Localité 6] depuis octobre 2023.

Pour autant il est démontré par la requérante que l’infestation demeurait présente au mois de janvier 2025 malgré le fait que le logement ait été nettoyé et vidé, le locataire n’ayant pas encore quitté les lieux à cette date.

La requérante produit en effet de nombreuses photographies en pièces 10-11 et12 qui permettent de constater la présence constante de nombreux nuisibles dans le logement loué en septembre 2024 et en janvier 2025, malgré l’intervention susvisée, le départ du locataire mis en cause n’étant pas établi à la date de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de déduire de cette période de troubles subis par la locataire et les occupants du logement le délai de 5 mois entre l’obtention de l’ordonnance de référé et sa mise en oeuvre dès lors qu’il appartenait au bailleur social qui reconnait l’existence de troubles depuis 2022 et qui ne justifie d’aucune impossibilité d’agir à l’encontre de son locataire en sollicitant sur requête ou en référé l’autorisation d’entrer dans les lieux pour les nettoyer, d’agir bien plus vite et de manière plus efficace pour y mettre un terme.

La nature et l’importance des troubles subis ainsi que l’absence d’interventions efficaces du bailleur sur lequel repose une obligation de mettre à disposition un logement décent exempt de toute infestation, justifie l’octroi d’une somme de 160,00 euros par mois, d’août 2022 à janvier 2025, soit une somme de 4.800 euros pour une durée de 30 mois assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation .

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

La Société LOGI OUEST n’a pas sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée et il n’apparaît pas justifié de l’ordonner.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il paraît équitable en l’espèce d’allouer à Mme [B] [E] une somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de La Société LOGI OUEST.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE La Société LOGI OUEST à payer à Mme [B] [E] :

— à titre principal la somme de (quatre mille huit cents euros 4.800,00 euros) assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des préjudices de jouissance subis ;

— la somme de mille deux cents euros (1.200,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Mme [B] [E] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE La Société LOGI OUEST au paiement des entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,