TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01044

N° Portalis DBY2-W-B7J-H7JK

JUGEMENT du

27 Février 2026

Minute n° 26/00212

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [Y]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Roger LEMONNIER

Copie conforme

M^e Christophe RIHET

M^e Valentin CESBRON

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 27 Février 2026,

après débats à l’audience du 24 Novembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe RIHET (SCP LBR), avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Roger LEMONNIER (L.D.G.R. SCP D’AVOCATS), avocat au barreau de PARIS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Y]

né le 04 Août 2001 à [Localité 5] (CONGO)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Valentin CESBRON (LEXPUBLICA AVOCATS), avocat au barreau D’ANGERS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 12 octobre 2023 , M. [J] [C], représenté par son mandataire la sarl COLOCATERE, a donné à bail à M. [Y] [P] la chambre 4 dans un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 430,00 euros, outre une provision sur charges de 70,00 euros.

La sas Action Logement Services, s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges par acte du 10 octobre 2023.

A la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de cautionnement.

Le 10 septembre 2024, la sas Action Logement Services se prévalant des dispositions de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, la subrogeant dans tous les droits et actions du bailleur, a fait délivrer à M. [Y] [P] un commandement de payer la somme en principal de 1.422,00 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 15 mai 2025 la sas Action Logement Services a fait assigner M. [Y] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [Y] [P] à payer la somme de 3.222,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024 sur la somme de 1.422,00 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de M. [Y] [P] et de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de M. [Y] [P] à payer à la sas Action Logement Services, dès lors qu’elle justifiera d’une quittance subrogative, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation de M. [Y] [P] au paiement de la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire appelée à l’audience du 9 septembre 2025 a été retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

À cette audience aux termes de ses conclusions visées le 24 novembre 2025, la sas Action Logement Services a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes en indiquant justifier de la dénonciation de l’assignation et en s’en remettant à justice sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

M. [Y] [P] a contesté la régularité de la procédure motif pris de l’absence de justificatif de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ; il n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement en faisant valoir qu’il avait repris le paiement des loyers courants.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 27 février 2026 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet :

“Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.”

La sas Action Logement Services produit le contrat de bail, l’acte de cautionnement signé par le bailleur le 10 octobre 2023 pour la chambre louée à M. [Y].

La sas Action Logement Services justifie avoir dénoncé le commandement à la CCAPEX par voie electronique le 11 septembre 2024.

En outre l’ assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, au représentant de l’Etat dans le Département au moins 6 SEMAINES avant l’audience en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

En application de l’article 24 IV, cette disposition est applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elle est également applicable au demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat incombant au bailleur.

En l’espèce la requérante justifie bien de ce qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 19 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

S’agissant de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause” .

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [Y] [P], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 10 septembre 2024, lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS conformement aux dispositions légales applicables à la date de délivrance.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 novembre 2024.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [Y] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

La sas Action Logement Services sollicite la condamnation du locataire à lui verser les loyers et charges impayés acquittés par elle au bailleur en sa qualité de caution.

Elle produit à ce titre les quittances subrogatives qui n’ont pas été contestées par le locataire.

Elle produit en outre un décompte actualisé des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution et la prise en compte des réglements réalisés par le locataire.

M. [Y] [P] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé les sommes réclamées qui portent sur des mois antérieurs aux quittances du bailleur qu’il peut lui même produire.

Par conséquent, la caution justifie de sa créance et il convient de condamner M. [Y] [P] à payer à La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de trois mille neuf cent vingt quatre euros et vingt huit centimes (3.924,28), correspondant aux sommes dues à la date du 17 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.422,00 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que M. [Y] [P] a pu reprendre le paiement des loyers courants.

M. [Y] [P] propose en conséquence de s’acquitter de la dette par mensualités de 30,00 euros dans le cadre du diagnostic social et financier dans l’attente de l’intervention du FSL maintien après une reprise durable du paiement des loyers.

Au vu de ces éléments, la proposition de règlement apparaît adaptée à la situation .

Dès lors, il convient d’octroyer au locataire des délais de paiement et d’autoriser M. [Y] [P] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et M. [Y] [P] sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le défendeur a sollicité que l’execution provisoire soit écartée sans justifier d’une raison particulière.

Cette demande sera rejetée au regard de l’ancienneté de la procédure.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [Y] [P] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de trois mille neuf cent vingt-quatre euros et vingt-huit centimes (3.924,28), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée selon décompte du 17 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.422,00 euros et à compter de la présente décision sur le surplus de la créance ;

DIT que M. [Y] [P] pourra s’acquitter de cette somme en 35 versements de 30,00 euros, le 36ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE l’acquisition au 11 novembre 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 12 octobre 2023, entre Monsieur [J] [H] rerésenté par son mandataiure la SARL COLOCATERE et M. [Y] [P], concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants, et quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il sera procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [Y] [P] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le Commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [Y] [P] devra payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux à La sas Action Logement Services dès lors que celle-ci justifiera avoir acquitté cette somme au bailleur et à ce dernier à défaut ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de Cinq Cents euros (500,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens ;

DÉBOUTE M. [Y] [P] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,