Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 8 janvier 2026, n° 25/01349

TJ Angers 8 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a conduit à la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas régularisé leur situation, devaient être expulsés des lieux.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a constaté que les locataires devaient une somme pour loyers impayés, ce qui justifie la demande de paiement.
Accepté
Perte de loyer due à l'occupation indue
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée pour compenser la perte de loyer due à l'occupation indue.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a estimé que la demande de remboursement des frais de justice était légitime.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 8 janv. 2026, n° 25/01349
Numéro(s) :	25/01349
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre LAUGERY
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS
Parties :	La SA PODELIHA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01349 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBIX

JUGEMENT du

08 Janvier 2026

Minute n° 26/00045

S.A. PODELIHA

[L] [W], [M] [W]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [W]

Mme [W]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 08 Janvier 2026

après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SCP PROXIM AVOCATS, avaocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [W]

né le 18 Juin 1978 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

Madame [M] [W]

née le 10 Juin 1966 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 janvier 2009, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [L] [W] et Mme [M] [W] un logement situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 354,29 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [L] [W] et Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 13 avril 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [W] et Mme [M] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [L] [W] et Mme [M] [W] à lui payer :

1. la somme de 3.849,49 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 octobre 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5.078,85 euros.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Bien que convoqués par acte signifié le 16 juillet 2025 par remise de l’acte à l’étude, M. [L] [W] et Mme [M] [W] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, les défendeurs n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine et [Localité 9] par la voie électronique le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2009 contient une clause résolutoire (article 4 – La résiliation) prévoyant « après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…). » Le commandement de payer signifié le 12 février 2025 fixe un délai de deux mois aux locataires pour apurer leur dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 12 février 2025, pour la somme en principal de 2.061,76 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 avril 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [L] [W] et Mme [M] [W] n’ont saisi le juge d’aucune demande de délais. Ils n’ont pas non plus repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

Leur situation demeure inconnue de la juridiction faute d’avoir comparu à l’audience et de s’être présentés aux rendez-vous proposés par le travailleur social pour l’établissement d’un diagnostic social et financier.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent leur être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [L] [W] et Mme [M] [W] sont occupants sans droit ni titre des lieux occupés.

Leur expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [L] [W] et Mme [M] [W] restent devoir la somme de 5.078,85 euros à la date du 03 octobre 2025.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 5.078,85 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.849,49 euros à compter de l’assignation (16 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [L] [W] et Mme [M] [W] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [L] [W] et Mme [M] [W], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [L] [W] et Mme [M] [W] seront condamnés à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2009 entre la SA d’HLM Podeliha et M. [L] [W] et Mme [M] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [W] et Mme [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [W] et Mme [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [M] [W] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 5.078,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 03 octobre 2025 (incluant l’échéance du mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.849,49 euros à compter de l’assignation du 16 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [M] [W] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [M] [W] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, La Juge,