Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 21/00076 – N° Portalis DB3F-W-B7F-IVZ3

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Christian MAZARIAN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

Communauté de Communes du PAYS DES SORGUES MONTS DE VAUCLUSE (C.C.P.S.M. V.) prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Sonia GHERZOULI de la SELARL SG AVOCATS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant/postulant

PARTIES INTERVENANTES :

S.C.I. IMMO GRAINS prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la Communauté des Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse

RCS [Localité 8] °914.471.750

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Sonia GHERZOULI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant/postulant

S.A.R.L. [Z] prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS 794.272.682.00012

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Christian MAZARIAN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé Lemoine, 1er Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Evasion, dont le gérant est M.[I] [N], était propriétaire d’un ensemble immobilier, situé [Adresse 2] à Chateauneuf De Gadagne.

Par jugement en date du 13 mai 2005 rendu par le tribunal de grande instance de Carpentras statuant en matière commerciale, confirmé en appel, la SCI EVASION a été placée en liquidation judiciaire et Maître [U] [M] désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Par acte extra-judiciaire en date du 24 avril 2018, la C.C.P.S.M. V., devenue propriétaire de l’immeuble de la SCI Evasion, a fait signifier à M. [Z] un congé avec refus de renouvellement du bail et proposition de paiement d’une indemnité d’éviction, ce pour le 31 décembre 2018.

Sur assignation de la C.C.P.S.M. V. délivrée le 6 juillet 2020, le juge de référés du tribunal judiciaire d’Avignon a par ordonnance du 5 octobre 2020, fait droit aux demandes aux fins de désignation d’un expert en vue d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [Z] depuis la date d’effet du congé.

Par assignation datée du 30 décembre 2020, M. [L] [Z] a fait assigner la C.C.P.S.M. V. aux fins de voir annuler le congé avec refus de renouvellement du bail et subsidiairement, aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 275 000 euros.

Par ordonnance du 10 août 2023, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la S.C.I. Immo Grains et a débouté M. [Z] de sa demande de sursis à statuer.

Par conclusions déposées par voie électronique le 13 mai 2025, la SARL [Z], intervenant volontaire, venant aux droits de M. [Z], et M. [L] [Z] ont conclu comme suit :

Vu l’art L 145-14 et suivants du Code commerce

Vu l’article L 145-46-1 du Code de commerce

Vu l’article 1240 du Code civil,

Débouter la C.C.P.S.M. V. et la S.C.I. Immo Grains de leurs demandes, fins et conclusions ;

Juger la demande d’expulsion immédiate, sous astreinte de 500 euros par jour, avec le concours de la force publique, juridiquement infondée et humainement inacceptable ;

A titre principal,

Juger le congé du 24 avril 2018 nul et de nul effet ;

Juger le bail de M. [Z] et de la SARL [Z] valide et devant produire ses effets;

Vu le non-respect par le vendeur C.C.P.S.M. V. des dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce,

Annuler la cession entre la C.C.P.S.M. V. et la S.C.I. Immo Grains intervenue suivant acte authentique de vente en date du 04 novembre 2022 reçu par-devant Maître [H] [J], notaire à [Localité 10],

Condamner sous astreinte de 500 €/jour à compter du jugement la C.C.P.S.M. V. à respecter les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce d’ordre public c’est-à-dire :

Informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement en indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée ;

Juger que cette notification vaudra offre de vente au profit du locataire ;

Juger que M. [Z] et/ ou sa société disposeront d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ;

Juger qu’en cas d’acceptation, le locataire disposera, à compter de la date d’envoi de sa

réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa

réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente

est porté à quatre mois;

La C.C.P.S.M. V. et la S.C.I. Immo Grains seront conjointement et solidairement condamnées à payer la somme de 50 000 euros pour manquement concerté aux dispositions d’ordre public de l’article L 145-46-1 du code de commerce ;

A titre subsidiaire,

Condamner la C.C.P.S.M. V. et la S.C.I. Immo Grains conjointement et solidairement à payer à M. [Z] [L] et à la SARL [Z] :

—  32 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

—  275 000 euros en réparation du préjudice subi en l’état de l’éviction sans respect de son droit de préemption,

Vu les articles L 541-2 du CE, des articles R 551-1 à R 551-13 du code de l’environnement,

Vu l’article L. 1334-12-1 du Code de la santé publique.

Condamner la S.C.I. Immo Grains à payer à M. [Z] et à sa société une indemnité de 500 €/ mois depuis le 1er août 2007 soit 206 mois et 14 jours soit : 103 250 euros,

Condamner la S.C.I. Immo Grains, sous astreinte de 300 €/jour à compter du jugement à intervenir à procéder au désamiantage complet de l’ensemble des bâtiments du site, y compris les parties non occupées par le locataire, et en justifier,

Condamner la S.C.I. Immo Grains à prendre en charge les frais assumés par M. [Z] du fait de ces travaux (expertise, frais d’huissiers) soit 1500 euros,

Vu la mauvaise foi de la C.C.P.S.M. V. et de la S.C.I. Immo Grains,

Condamner C.C.P.S.M. V. et la S.C.I. Immo Grains conjointement et solidairement à payer à M. [Z] [L] la somme de 100 000 euros au titre du préjudice lié à son

exposition prolongée à l’amiante depuis 2007, sur un site partiellement contaminé, sans

protection ni information, et en violation des règles essentielles de sécurité sanitaire, somme sollicitée en réparation du préjudice moral, de l’atteinte à la santé, de l’anxiété permanente, de la privation d’un environnement sain, et du défaut de toute prise en charge médicale organisée par les bailleurs successifs,

Interdire à la S.C.I. Immo Grains toute reprise d’usage, d’exploitation ou d’affectation des lieux litigieux tant que le désamiantage complet du site, y compris les bâtiments non

occupés par M. [Z], n’aura pas été réalisé, contrôlé par un organisme agréé, et validé par la commune compétente, sous astreinte de 300 €/jour à compter du jugement

Condamner la C.C.P.S.M. V. aux entiers dépens et à payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dire l’exécution provisoire des demandes du locataire compatible avec la nature de l’affaire.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024 , la S.C.I. Immo Grains, intervenant volontaire et la C.C.P.S.M. V. ont conclu comme suit :

In limine litis

Prendre acte de l’intervention volontaire la S.C.I. Immo Grains venant aux droits de Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse ( C.C.P.S.M. V.), suivant acte authentique de vente en date du 04 novembre 2022 reçu par-devant maître [H] [J], notaire à [Localité 10],

A titre principal,

Juger que le bail en date du 1er août 2007 dont se prévaut M. [L] [Z] a été établi par lui seul, au besoin de sa cause,

Juger que les agissements de M. [L] [Z] sont constitutifs d’une fraude,

En conséquence,

Prononcer la nullité du bail dont se prévaut M. [L] [Z],

Prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement que la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse a fait délivrer à M. [Z] par exploit d’huissier en date du 24 avril 2018,

Dire que M. [L] [Z] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction Prononcer l’expulsion immédiate des lieux de M. [L] [Z] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard au bout d’un délai de deux mois,

Dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique,

Condamner M. [L] [Z] à verser à la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse la somme forfaitaire de 50 000 euros à titre de dommages intérêts,

Condamner M. [L] [Z] à verser à la S.C.I. Immo Grains venant aux droits de la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse la somme forfaitaire de 50 000 euros à titre de dommages intérêts,

A titre subsidiaire,

Ordonner une mesure d’expertise,

Désigner l’expert qu’il plaira spécialiser en graphologie avec pour mission notamment de se prononcer sur l’auteur des signatures du bail dont se prévaut M. [L] [Z] ainsi que du document dénommé « Attestation » en date du 25 septembre 2007, en comparaison avec la signature de M. [I] [N] aux termes de son attestation en justice en date du 08 décembre 2016,

Mettre à la charge de M. [L] [Z] les frais en rémunération de l’expert,

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que M. [L] [Z] ne disposait d’aucun droit de préférence en application des dispositions de l’alinéa 6 de l’article l 145-46-1 du code du commerce,

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction et la réparation des préjudices subis par M. [Z], qui lui serait dû, à celui déterminé par l’expert judiciaire désigné par ordonnance du 05 octobre 2020 par le président du tribunal de céans, dans son rapport définitif en date du 27 avril 2021, à la somme de 32 000 euros,

Condamner M. [L] [Z] à devoir à la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse, le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 500 euros, depuis le 31 décembre 2018 jusqu’au 04 novembre 2022 date de signature de l’acte de cession de l’ensemble immobilier au bénéfice de la S.C.I. Immo Grains,

Condamner M. [L] [Z] à devoir à la S.C.I. Immo Grains venant aux droits de la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse, le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 500 euros, depuis le 05 novembre 2022, décembre 2018 jusqu’à la restitution des lieux,

En tout état de cause :

Débouter M. [L] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse et de la S.C.I. Immo Grains,

Condamner M. [L] [Z] à payer à la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance,

Condamner M. [L] [Z] à payer à la S.C.I. Immo Grains venant aux droits de la Communauté de Communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance en date du 15 mai 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [Z] et la SARL [Z] affirment être locataire commercial d’un local situé [Adresse 2] à Chateauneuf De Gadagne en vertu d’un “bail originaire” passé entre M. [Z] et la SCI Evasion.

Ils indiquent que M. [Z] s’est radié du répertoire des métiers (le 12 février 2014) et que la SARL [Z] s’est inscrite au registre du commerce et des sociétés, “reprenant les obligations”.

Cette société a été constituée le 10 juillet 2013, M. [Z] en étant le gérant, et immatriculée le 18 février 2014.

M. [Z] explique en effet avoir exploité son activité en nom propre puis ensuite en société.

C’est donc par la cession du droit au bail et du fonds de commerce à la SARL [Z] que cette substitution de locataire s’est opérée, cession dont il n’est pas justifié, ni même du respect du formalisme prévu à l’article 1690 du code civil.

Il est en conséquence de quoi soulevé la fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir et de qualité de la SARL [Z] qui élevant une prétention personnelle, intervient volontairement à l’instance comme venant aux droits de M. [Z].

Il doit être sursis à statuer sur les demandes.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement avant-dire droit, contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Soulève la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir et de qualité de la SARL [Z] intervenant volontaire comme venant aux droits de M. [Z] ;

Ordonne la réouverture des débats et rabat l’ordonnance de clôture ;

Invite les parties à répondre au moyen soulevé par le tribunal et, à cette fin,

Enjoint à Maître Mazarian, conseil de M. [L] [Z] et de la S.A.R.L. [Z], de conclure sur cette fin de non-recevoir au plus tard le 22 JANVIER 2026,

Enjoint à Maître Gherzouli, conseil de la Communauté de Communes du pays des Sorgues Monts de Vaucluse et de la S.C.I. Immo Grains, de conclure en réponse au plus tard le 26 MARS 2026,

Dit que la clôture sera prononcée le 30 mars 2026 et que l’affaire sera plaidée à l’audience du MARDI 7 AVRIL 2026 À 9 H 00.

Sursoit à statuer sur les demandes jusqu’à cette date.

Le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT