LE 20 JANVIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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dossier N° RG 24/00005 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HYEP

JUGEMENT DE LOYER COMMERCIAL

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Audience des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire d’ANGERS tenue le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Benoît GIRAUD, Président au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, faisant fonction de Juge des Loyers, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOCLA 4 immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 352 896 476

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Agnès EMERIAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LOXAM immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 450 776 968

domicile élu dans les lieux loués : [Adresse 17]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître Julien DESCLOZEAUX du cabinet LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS

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Les parties ayant été entendues à l’audience du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2000, la SCI Locla 4 a donné à bail à la société Hertz Equipement France, aux droits de laquelle vient la société Loxam en raison d’une fusion-absorption, des locaux commerciaux situés [Adresse 15] dans la commune des Ponts-de-Cé (49130).

Le bien loué est composé de trois parcelles AP [Cadastre 6], AP [Cadastre 7] et AP [Cadastre 5] pour une surface totale de 4965 m² et comprend un bâtiment industriel, un atelier, des bureaux, des locaux sociaux, des [13] et une aire de lavage.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 15 mai 2000 pour se terminer le 14 mai 2009, moyennant un loyer annuel hors taxes de 237 988 francs (soit 36 279 euros), avec indexation annuelle sur la base de l’indice du coût de la construction et la taxe foncière demeurant à la charge du bailleur.

Par un avenant en date du 26 janvier 2012, le bail a été renouvelé une première fois à compter du 1er janvier 2012, pour une durée de neuf années jusqu’au 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros.

Le bail s’est tacitement prolongé à compter du 1er janvier 2021.

Par acte extra-judiciaire en date du 29 janvier 2024, la SCI Locla 4 a donné congé à la société Loxam pour le 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement au 1er octobre 2024, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du montant du loyer, fixé à la somme annuelle de 57 913 euros hors taxes et hors charges.

La société Loxam est restée muette et les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable.

Suivant mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 04 juillet 2024, la SCI Locla 4 a demandé au tribunal judiciaire d’Angers de :

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet au 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 57 913 euros horts taxes et hors charges ;

— condamner la société Loxam à verser à la SCI Locla 4 la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Loxam aux entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire,

— si le juge des loyers commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d’sintruction, fixer le montant du loyer provisionnel à une somme annuelle en principal de 57 913 euros hors taxes et hors charges ;

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SCI Locla 4 a fait assigner la société Loxam devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins, au visa des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-23 et suivants du code de commerce, de voir le juge des loyers commerciaux :

A titre principal,

— juger que le bail conclu entre la SCI Locla 4 et la société Loxam est renouvelé à effet au 1er octobre 2024 ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 57 913 euros hors taxes et hors charges à effet au 1er octobre 2024 ;

A titre subsidiaire,

— désigner un expert avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 14], les décrire et déterminer leur surface réelle à date ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties concernant la consistance des lieux loués à prendre en compte pour calculer la valeur locative ;

— rechercher au 1er octobre 2024 la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en fournissant tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles et en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— ordonner le partage des frais d’expertie par moitié ;

— fixer le montant du loyer provisionnel à un montant annuel en principal de 57 913 euros hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

— condamner la société Loxam au paiement d’une somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Loxam aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la bailleresse invoque le déplafonnement du loyer renouvelé au motif que le bail se poursuit depuis plus de douze ans depuis le 1er janvier 2012 par l’effet d’une tacite prolongation. Par ailleurs, elle fonde ses allégations sur un rapport d’expertise amiable en date du 10 octobre 2023.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 13 mars 2025, la société Loxam demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-23 et suivants, et R. 145-8 du code de commerce, de :

A titre principal,

— débouter la SCI Locla 4 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— fixer le montant du loyer du bail en renouvellement à la somme de 37 198 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er octobre 2024 ;

— condamner la SCI Locla 4 à verser à la société Loxam la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Locla 4 aux entiers dépens ;

— A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— convoquer les parties, et dans le respect du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux objets du bail, les décrire ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2024, au regard, notamment :

— des caractéristiques des locaux loués,

— de la destination des locaux loués,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix courament pratiques dans le voisinage pour des locaux équivalents,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— juger que les frais d’expertise seront en intérgralité avancés et supportés par la SCI Locla 4 ;

— fixer le loyer provisionnel du bail pour la durée de la procédure à la somme de 45 434, 31 euros horts taxes et hors charges par an, à compter du 1er octobre 2024 et soumis à l’indexation conformément aux clauses du bail en renouvellement ;

— réserver les dépens.

A l’appui de ses demandes principales, la locataire ne s’oppose pas au déplafonnement du loyer de renouvellement. Elle demande la fixation d’un loyer provisionnel à hauteur de 45 434, 31 euros correspondant au loyer en cours à la date du 1er octobre 2024.

La société Loxam conteste cependant le rapport d’expertise amiable du 17 octobre 2023 et notamment la consistance des locaux loués, la hausse de la valeur locative et la fixation du prix au m² par l’expert.

Selon elle, la fixation du loyer annuel à hauteur de 57 913 euros constituerait une augmentation de 30 % par rapport au loyer en cours qu’elle considère comme injustifiée et décorrélée de la réalité.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le déplafonnement

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code.

Dans ce cas, le juge peut fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative sans avoir à tenir compte du prix plafond.

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En l’espèce, le bail en cause a été consenti suivant acte du 15 mai 2000, pour une durée de neuf ans. Il a été renouvelé en dernier lieu par acte du 26 janvier 2012, pour la même durée à compter du 1er janvier 2012. Depuis le 1er janvier 2021, le bail se prolonge tacitement. La bailleresse a donné congé à la locataire pour le 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement au 1er octobre 2024.

De ce fait, le bail excède la durée de douze années depuis le 1er janvier 2024. Par conséquent, il y a lieu de déplafonner la fixation du loyer.

II. Sur la fixation de la valeur locative

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments”.

Conformément à l’article R. 145-2 du même code, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de ce texte s’apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11.

Selon l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R. 145-8 du code de commerce prévoit que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

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En l’espèce, les méthodes de fixation de la valeur locative retenues par les parties divergent sur de nombreux points.

Tout d’abord, elles ne s’entendent pas sur la consistance même des locaux, en l’absence de désignation précise dans le contrat de bail du 15 mai 2000. La SCI Locla 4 prétend que les locaux loués correspondraient à une surface bâtie de 416 m², comprenant un modulaire de 120 m², un entrepôt de 245 m², une mezzanine atelier de 16 m² et un préau de 35 m². La société Loxam estime quant à elle que les locaux représenteraient une surface de 330 m² composée d’un modulaire de 65 m² et d’un entrepôt de 265 m². Cette dernière fait valoir que les éléments mobiliers, que sont la mezzanine et le préau, ne devraient pas être pris en compte pour déterminer la consistance de la surface bâtie.

De plus, les parties ne retiennent pas la même surface de terrain non bâtie nécessaire au fonctionnement des locaux. Dès lors, il en résulte un désaccord sur la surface de surplus foncier, que la SCI Locla 4 évalue à 3 765 m², contre 3 050 m² pour la société Loxam.

S’agissant des facteurs d’appréciation de la valeur locative, la SCI Locla 4 soutient que les locaux seraient idéalement situés, disposant ainsi d’une bonne visibilité depuis la route départementale D4 et disposeraient d’une surface de stockage importante. Elle ajoute que l’absence de refacturation de la taxe foncière au preneur justifie une majoration de la valeur locative totale de 5% et que la commune des Ponts-de-Cé se serait dynamisée sur les dernières années, au vu de l’accroissement de la population et de la création d’entreprises.

A ce titre, la société Loxam invoque une baisse de la valeur locative. Elle conteste la majoration de 5% fondée sur l’absence de refacturation de la taxe foncière au motif qu’un tel engagement du bailleur ne justifierait pas de majoration. Cependant, elle affirme que les obligations à la charge du preneur peuvent justifier une minoration, de sorte que la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à sa charge entrainerait une baisse de 5 % de la valeur locative totale.

La société Loxam considère que la commune des Ponts-de-Cé ne disposerait d’aucun élément particulier d’attractivité et que l’évolution des facteurs locaux de commercialité devrait être relativisée. Par ailleurs, la locataire souligne un état de vieillissement des locaux, caractérisé par des infiltrations d’eau et une toiture amiantée qu’elle estime provenir d’un défaut d’entretien incombant à la bailleresse.

En outre, la société Loxam conteste la fixation du prix au m² des locaux et du surplus foncier retenue par la SCI Locla 4, notamment en ce que l’évaluation de l’expert se fonde sur les prix pratiqués au sein de l’agglomération nantaise. D’autre part, la société Loxam fournit des éléments de comparaison correspondant à des locaux qu’elle loue dans les communes de [Localité 8] et [Localité 12].

En définitive, les parties font état d’éléments factuels divergents pour voir fixer le loyer renouvelé. La bailleresse et la locataire s’opposent notamment quant à la consistance des locaux et la surface du surplus foncier, les caractéristiques du bien, l’évolution des facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties et les prix pratiqués dans le voisinnage.

En l’état des éléments ainsi soumis à l’appréciation du juge, ce dernier ne dispose pas de données suffisantes pour fixer la valeur locative des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise, dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

L’avance des frais de l’expertise incombera à la SCI Locla 4, demanderesse à la procédure.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, le loyer sera fixé, durant l’instance, au montant du dernier loyer en cours dû en vertu du bail échu, et ce, à compter du renouvellement du bail, à savoir un loyer annuel de 45 434, 31 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2024. Ledit loyer sera payable selon les modalités prévues par le bail.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes présentées.

La SCI Locla 4 assumera les dépens d’une procédure ordonnée dans son intérêt. Par ailleurs, la mesure d’expertise étant à caractère purement probatoire, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI Locla 4 et la société Loxam seront ainsi déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE avant dire droit une expertise et DÉSIGNE pour y procéder :

M. [J] [P]

[Adresse 11]

expert judiciaire près la cour d’appel d’Angers, avec mission, les parties présentes ou en tout cas régulièrement convoquées :

1) d’entendre les parties ainsi que tout sachant en leurs dires et explications, de se faire remettre tous documents utiles et de procéder à toutes investigations nécessaires, y compris auprès des tiers, en se conformant au principe du contradictoire, joindre au rapport des photographies, plans et autres supports,

2) de visiter les lieux situés [Adresse 16] après avoir convoqué les parties, décrire leur situation et leurs caractéristiques propres, évaluer la surface pondérée dont le calcul sera détaillé, en distinguant les superficies en raison de leur affectation selon qu’elles sont ou non destinées à la réception du public et en fonction des activités diverses exercées dans les lieux,

3) de rechercher si les locaux ont subi des améliorations notables au cours du bail expiré et du bail précédent, ou des changements d’affectation et plus spécialement si des travaux importants ont été exécutés et le cas échéant, d’en préciser la date, la nature et le montant, la personne ayant pris l’initiative et celle en ayant assumé la charge ainsi que les répercussions sur l’activité commerciale ; préciser s’il s’agit ou non de simples travaux d’entretien ;

4) de rechercher si au cours du bail expiré, il s’est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour l’activité considérée,

5) d’ indiquer si, à son avis, le prix du bail a pu être originairement fixé compte tenu de modalités ou de circonstances particulières,

6) de s’expliquer précisément sur la réalité, l’importance et les incidences des modifications alléguées dans la destination des lieux, dans les caractéristiques des locaux et l’évolution de l’activité commerciale en question ainsi qu’en ce qui concerne les facteurs d’amélioration ou de dépréciation intervenus en cours de bail,

7) de donner son avis sur la valeur locative des locaux considérés, laquelle sera déterminée en fonction de leurs caractéristiques, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en identifiant les termes de comparaison utilisés (notamment pour des commerces similaires, préciser la date de prise d’effet des baux, de leur renouvellement ou révision et la superficie) et en précisant si les locataires supportent contractuellement des charges (impôts, honoraires de gestion, travaux de mise en conformité…) afin qu’il en soit tenu compte pour l’appréciation de la valeur locative des locaux considérés,

8) plus généralement, de fournir toutes indications utiles à la détermination de la valeur locative, répondre aux dires des parties en se rattachant à la mission et apporter tous éléments de nature à leur permettre de se concilier et de favoriser toute solution amiable éventuelle,

9) d’adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport en les invitant à formuler leurs dires et observations dans les deux mois, avant de clore ses opérations par le dépôt d’un rapport définitif comportant sa réponse circonstanciée à ces dires et observations éventuels,

RAPPELLE que l’expert peut s’adjoindre d’initiave, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile ;

FIXE le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 2 500 euros qu’il appartiendra à la SCI Locla 4 de consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire d’Angers dans le délai de deux mois à compter de la date de la notification de la présente décision, par virement ou par chèque établis à l’ordre de la régie d’avance et de recettes du tribunal judiciaire d’Angers en indiquant le n° RG et le nom de parties ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert d’accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par voie d’ordonnance rendue par le juge chargé du contrôle des expertises saisi sur simple requête par la partie la plus diligente ;

DESIGNE pour surveiller les opérations d’expertise, le juge chargé du service du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe de ce tribunal dans le délai de 8 mois à date du jour où il sera informé de la consignation ou du premier versement ;

DIT qu’au cas où, à la suite de la première réunion d’expertise ou ultérieurement, s’il apparaît que ce délai ne peut être respecté ou que la provision consignée est insuffisante, il appartiendra à l’expert d’en informer le magistrat en charge du suivi des opérations de l’expertise en indiquant les difficultés particulières rencontrées, le programme de ses investigations, la date à laquelle son rapport sera remis aux parties et déposé au greffe de ce tribunal et si besoin, le montant prévisible de ses honoraires et débours accompagnés d’une demande de consignation complémentaire destinée à garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires ;

FIXE pour la durée de l’instance le montant des loyers échus que le locataire est tenu de payer au prix en vigueur lors du renouvellement du bail, à savoir 45 434, 31 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2024 ;

SURSOIT à statuer sur les demandes des parties ;

CONDAMNE la SCI Locla 4 aux dépens ;

DEBOUTE la SCI Locla 4 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Loxam de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le tribunal après réalisation de l’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le 20 Janvier 2026 par Benoît GIRAUD, Président, assisté de V. PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux