TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01483 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IB3B

JUGEMENT du

02 Février 2026

Minute n° 26/00140

S.E.L.A.S. CLR & ASSOCIES

C/

S.C.I. LES BUFFETERIES

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e TESSIER

Copie conforme

— SCI Les Buffeteries

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 02 Février 2026

après débats à l’audience du 08 Décembre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge au tribunal judiciaire, assistée de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.E.L.A.S. CLR & ASSOCIES, ès qualité de liquidateur de TEAM, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Mathieu TESSIER de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. LES BUFFETERIES,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par son gérant, Monsieur, [F], [X]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 7 février 2023, la SCI Les Buffeteries a donné à bail commercial à la société TEAM, [Localité 1] un ensemble immobilier de 600m² situé, [Adresse 3] à Beaucouzé (49070) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.500 euros, charges et taxes en sus.

Une franchise de loyer d’une période de vingt-quatre mois a été consentie par la SCI Les Buffeteries en contrepartie de la réfection complète du plateau de bureaux par la société preneuse, la société TEAM, [Localité 1], soit jusqu’au mois de janvier 2025 inclus.

Le dépôt de garantie a été fixé à deux mois le montant du loyer hors charges et taxes, soit la somme de 9.000 euros.

La société TEAM, [Localité 1] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Angers en date du 9 octobre 2024, Maître, [H], [T], mandataire judiciaire au sein de la SELAS CLR & Associés (ci-après la société CLR), ayant été désignée ès-qualité de liquidateur.

Par courrier des 20 décembre 2024, 27 février 2025 et 26 mars 2025, la société CLR a mis la SCI Les Buffeteries en demeure de restituer le dépôt de garantie.

Par ordonnance du 18 juin 2025, le Juge commissaire du tribunal judiciaire d’Angers a rejeté la créance initialement portée par le dirigeant de la société TEAM, [Localité 1] au profit de la SCI Les Buffeteries pour la somme de 4.548,45 euros.

Par courrier du 11 juillet 2025 envoyé en recommandé avec accusé de réception retourné « défaut d’accès ou d’adressage », la société CLR a mis la SCI Les Buffeteries en demeure de régler la somme de 9.000 euros en restitution du dépôt de garantie dans un délai de dix jours.

C’est dans ce contexte qu’en l’absence de paiement, la société CLR a, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, fait assigner la SCI Les Buffeteries devant le tribunal judiciaire d’Angers – site Coubertin afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 9.000 euros en restitution du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la liquidation judiciaire le 9 octobre 2024 et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts avec capitalisation des intérêts à compter de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

A cette date, la société CLR, représentée par son Conseil, reprend ses premières demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et demande au tribunal de :

Condamner la SCI Les Buffeteries à verser à la société CLR, prise en la personne de Maître, [H], [T] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société TEAM, [Localité 1], la somme de 9.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la liquidation judiciaire le 9 octobre 2024,Condamner la SCI Les Buffeteries à verser à la société CLR, prise en la personne de Maître, [H], [T] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société TEAM, [Localité 1], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts à compter de la présente assignation et jusqu’au paiement intégral de la créance,Condamner la SCI Les Buffeteries à verser à la société CLR, prise en la personne de Maître, [H], [T] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société TEAM, [Localité 1], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI Les Buffeteries aux dépens.Se prévalant des articles 1101 et suivants et du contrat de bail commercial du 7 février 2023, la société CLR soutient que la créance est incontestable de sorte qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de la SCI Les Buffeteries à lui restituer la somme de 9.000 euros au titre du dépôt de garantie encaissé.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, elle soutient que la SCI Les Buffeteries a fait montre d’une résistance abusive en ne répondant à aucune sollicitation ni mise en demeure et en la contraignant à agir en justice.

A l’audience, M., [F], [X], gérant de la SCI Les Buffeteries, explique avoir reçu les différents courriers et pièces qui lui ont été adressés par son contradicteur et les avoir transférés à son cabinet comptable qui n’a pas agi comme il l’aurait dû. Il met en avant sa bonne foi et sollicite que soit constatée la compensation entre les loyers dus par le preneur et le montant du dépôt de garantie dont il est demandé la restitution. Il soutient en outre avoir dû refaire faire toutes les peintures au sein des locaux loués et devoir envisager la pose d’un nouvel escalier qui a été condamné par les anciens locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande principale

L’article 1101 du code civil prévoit que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1102 du code civil prévoit que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

II convient également de rappeler qu’il revient à la partie qui évoque une créance d’en établir l’existence et le quantum et, dans le contexte d’ouverture d’une procédure collective, de rapporter la preuve qu’il ne s’agit pas d’une créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective qui emporte interdiction de payer les créances antérieures qui obéissent aux règles de la procédure de déclaration de créances et sont accueillies par le liquidateur ou, à défaut, par le Juge commissaire.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail commercial du 7 février 2023 et des déclarations des parties à l’audience du 8 décembre 2025 que la SCI Les Buffeteries a donné à bail à la société TEAM, [Localité 1] des locaux à usage commercial moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 4.500 euros et le versement d’un dépôt de garantie par le preneur au bailleur d’un montant de 9.000 euros.

Il convient ici de noter que si l’exemplaire du contrat de bail commercial versé aux débats par la société CLR n’est pas signé par les parties, celles-ci – et notamment la SCI Les Buffeteries – ne contestent pas l’existence d’un tel accord signé entre elles.

Il est par ailleurs établi que le montant du dépôt de garantie a bien été versé par la SAS TEAM, [Localité 1] à la SCI Les Buffeteries suivant facture du 7 février 2023 d’un montant de 9.000 euros TTC.

Il ressort également de l’article 12 du contrat de bail commercial du 7 février 2023 que les parties ont convenu d’une franchise de loyers, à savoir que la société preneuse n’aurait pas de loyer à payer, durant vingt-quatre mois à compter de la prise à bail, soit jusqu’au mois de janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Cette franchise concerne les loyers uniquement, les taxes et charges restant dues par la société preneuse sur cette période.

Il résulte par ailleurs des articles 14 et 18 dudit contrat de bail commercial que « dans l’hypothèse où le preneur fait l’objet d’une des procédures collectives prévues par les articles L.611-1 et suivants du code de commerce, il est expressément prévu que la somme versée au titre du dépôt de garantie sera acquise au bailleur par compensation avec les loyers, charges et accessoires restant dus au jour de l’ouverture de la procédure collective. Par conséquent, la poursuite du bail après ouverture de la procédure donnera lieu à la reconstitution du dépôt de garantie. Cette somme ne sera productive d’aucun intérêt ».

La société TEAM, [Localité 1] ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Angers en date du 9 octobre 2024, soit durant la période concernée par la franchise de loyers contractuellement prévue, la somme versée au titre du dépôt de garantie doit être considérée comme acquise au bailleur par compensation avec les charges et accessoires dus par la société preneuse à la société bailleresse à la date du 9 octobre 2024.

Au soutien de sa demande de compensation, la SCI Les Buffeteries produit :

la facture précitée du 7 février 2023 d’un montant de 9.000 euros au titre du dépôt de garantie,une facture établie le 7 février 2023 d’un montant de 1.944 euros TTC au titre des charges (entretien des extérieurs et eau) pour l’année 2023, une facture établie le 7 février 2023 d’un montant de 5.211 euros au titre de la provision sur les impôts foncier 2023,une facture établie le 7 février 2023 d’un montant de 97.200 euros TTC au titre du droit d’entrée,une facture établie le 26 janvier 2024 d’un montant de 1.944 euros TTC au titre des charges pour l’année 2024,une facture établie le 7 mars 2024 d’un montant de 5.229,50 euros TTC au titre de la provision sur les impôts fonciers 2024,Soit une somme globale due par la société TEAM, [Localité 1] d’un montant de 120.528,50 euros.

La SCI Les Buffeteries produit en outre un tableau récapitulatif des sommes qui auraient été réglées par la société TEAM, [Localité 1] à savoir 9.683,10 euros au titre du dépôt de garantie et d’une partie du montant des charges dues pour l’année 2023, 97.200 euros au titre du droit d’entrée, outre la somme de 4.548,45 euros qui semble devoir être rattachée à la facture du 26 janvier 2024 et pour partie à la facture du 7 mars 2024, soit la somme totale de 111.431,55 euros, soit une différence de 9.096,95 euros entre la somme totale due par le preneur et la somme totale versée par lui.

Toutefois, à considérer que les pièces versées aux débats par la SCI Les Buffeteries suffisent à rapporter la preuve de l’existence de la créance invoquée, celle-ci trouve son origine antérieurement au jugement d’ouverture 9 octobre 2024 de sorte qu’elle aurait dû être déclarée par le bailleur conformément aux dispositions d’ordre public relatives à la procédure de déclaration et de vérification des créances.

Or, il est établi et non contesté que par ordonnance du 18 juin 2025, le Juge commissaire a rejeté pour la somme de 4.548,45 euros la créance chirographaire portée sur la liste par le débiteur pour le compte du créancier, lequel n’a pas déclaré de créance, ni transmis de pièces justificatives, cette somme de 4.548,45 euros incluant au surplus en partie la créance précitée d’un montant de 9.096,95 euros.

Aussi, la société CLR apparaît fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie à la SCI Les Buffeteries qui sera dès lors condamnée à lui verser la somme de 9.000 euros, les travaux de remise en état évoqués par le défendeur étant hypothétiques car non prouvés et sans incidence sur la solution du litige.

Cette somme ne sera toutefois pas assortie des intérêts au taux légal en application des dispositions contractuelles prévues à l’article 14 du contrat de bail commercial du 7 février 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard des explications données par le gérant de la SCI Les Buffeteries à l’audience du 8 décembre 2025, de la nature du litige et du contexte dans lequel est né celui-ci, aucun abus de la part de la SCI Les Buffeteries ne saurait être caractérisé en l’espèce.

Aussi, la société CLR sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Les Buffeteries, partie perdante, sera condamnée aux dépens ;

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI Les Buffeteries, partie tenue aux dépens et perdant son procès, sera condamnée à payer à la société CLR la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Les Buffeteries à payer à la SELAS CLR & Associés Mandataires Judiciaires, prise en la personne de Maître, [H], [T], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société TEAM, [Localité 1], la somme de 9.000 euros en restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de bail commercial du 7 février 2023 portant sur l’ensemble immobilier situé, [Adresse 3] à Beaucouzé (49070) ;

DEBOUTE la SELAS CLR & Associés Mandataires Judiciaires, prise en la personne de Maître, [H], [T], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société TEAM, [Localité 1], du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI Les Buffeteries de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Les Buffeteries à payer à la SELAS CLR & Associés Mandataires Judiciaires, prise en la personne de Maître, [H], [T], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société TEAM, [Localité 1], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Les Buffeteries aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE