TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 06 Novembre 2025

N° RG 24/00061 – N° Portalis DBXA-W-B7H-FUYL

30B

Affaire :

[N] [C]

C/

S.C.I. ADEM inscrite au RCS d'[Localité 4] sous le n° 491 330 197

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e William DEVAINE

M^e Christophe POUZIEUX

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président

Assesseur : [N] SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi MUKADI, Greffier

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :

Madame [N] [C]

née le 03 Mai 1985 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e William DEVAINE, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. ADEM inscrite au RCS d'[Localité 4] sous le n° 491 330 197

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe POUZIEUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2023, la SCI ADEM a donné à bail à Mme [N] [C] un local situé à [Adresse 7], pour une durée d’un an en contrepartie d’un loyer d’un montant de 800 euros.

Par courrier en date du 30 janvier 2023, le maire de la commune de [Localité 6] a indiqué à Mme [C] que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) interdisait l’installation de son activité dans la zone industrielle.

Mme [N] [C] a quitté les lieux le 7 mars 2023.

Par acte du 10 janvier 2024, Mme [N] [C] a assigné la SCI ADEM devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins de la voir condamnée au paiement de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

Prétentions et moyens

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, Mme [N] [C] demande au tribunal de :

Prononcer la résiliation du contrat de bail du 9 janvier 2023 aux torts exclusifs de la SCI ADEM ;Condamner la SCI ADEM à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :999,20 euros au titre des frais d’installation et de déménagement ;842,76 euros au titre des loyers et charges ;2700 euros au titre du préjudice d’exploitation ;1000 euros au titre de son préjudice moral ;Condamner la SCI ADEM aux dépens ;Condamner la SCI ADEM à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail, Mme [N] [C] fait valoir, sur le fondement des articles 1227 et 1719 du code civil, que même en l’absence de clause résolutoire prévue au contrat, elle peut solliciter la résolution du bail aux torts exclusifs de la SCI ADEM en raison de l’inexécution par cette dernière de son obligation de délivrance conforme.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, Mme [N] [C] fait valoir, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que la SCI ADEM a violé son obligation de délivrance conforme en lui louant un local sans s’assurer au préalable qu’elle était autorisée à y exercer son activité professionnelle au regard du PLUi en vigueur. Elle ajoute que la SCI ADEM connaissait la nature à la fois artisanale et commerciale de son activité et qu’elle ne peut pas invoquer les clauses d’exonération prévues par le contrat de bail du fait que l’obligation de délivrance conforme est d’ordre public et qu’il n’est donc pas possible d’y déroger contractuellement.

A l’appui de ses demandes indemnitaires, elle soutient qu’elle a subi un préjudice financier dû aux frais d’installation qu’elle a engagés et une perte d’exploitation en raison de l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle jusqu’en avril 2023 et l’activité de relais colis.

Au soutien de sa demande de remboursement des loyers et charges, elle avance qu’elle n’a pas pu exercer son activité dans le local.

A l’appui de sa demande au titre de son préjudice moral, elle explique que la situation a généré de l’inquiétude pour elle et une période de précarité en ce qu’elle n’a pas pu régler le crédit souscrit pour son activité alors qu’elle est célibataire et a la charge d’un enfant sans aide extérieure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 mai 2025 par voie électronique, la SCI ADEM demande au tribunal de :

Débouter Mme [N] [C] de ses demandes ;Condamner Mme [N] [C] aux dépens ;Condamner Mme [N] [C] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts de Mme [N] [C], la SCI ADEM fait valoir qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme en ce qu’elle a loué à Mme [N] [C] un local dans lequel peut être exercée une activité artisanale et que c’est Mme [N] [C] qui a modifié la destination des lieux telle que désignée dans le bail en y ajoutant l’activité commerciale de relais colis dont elle n’avait pas connaissance. Elle ajoute qu’il incombait à Mme [N] [C] de vérifier les règles applicables et que cette dernière était informée de l’impossibilité d’exercer une activité commerciale du fait de la situation du local dans la zone industrielle. Elle soutient que le contrat de bail stipulait que le preneur ferait son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation nécessaire à l’exercice de son activité et avait l’obligation de respecter la règlementation applicable à celle-ci.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts de Mme [N] [C] au titre de la perte d’exploitation, la SCI ADEM soutient que cette dernière aurait pu exercer son activité chez elle et qu’elle ne peut demander l’indemnisation de la perte d’activité de relais colis non déclarée dans le bail.

MOTIVATION

Sur la demande en résolution du contrat de bail

Sur l’obligation de délivrance conforme

L’article 1719 1° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée (…). »

L’article 1170 du code civil dispose que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. »

L’obligation de délivrance est une obligation essentielle du bailleur qui ne peut louer son local que pour l’exercice d’une activité conforme aux prescriptions administratives et juridiques en vigueur. Il ne peut s’en affranchir contractuellement.

En l’espèce, il est établi que le local faisant l’objet du contrat de bail conclu le 9 janvier 2023 entre Mme [N] [C] et la SCI ADEM est situé dans une zone industrielle réglementée par un PLUi.

Selon le paragraphe 0 .1 intitulé « Champ d’application du règlement/volet commerce » de ce PLUi, « les dispositions du règlement du PLUi portent sur la seule sous-destination « artisanat et commerce de détail » qui recouvre (…) les constructions abritant un artisanat avec une activité commerciale de vente de services : cordonnerie, salon de coiffure… Les constructions artisanales dans le champ d’application du règlement du commerce sont celles avec vitrine commerciale. Les constructions artisanales qui abritent à titre principal une activité de production sont exclues de l’application du règlement sur le volet commerce. »

Selon le paragraphe 1.1.1 du même PLUi concernant les règles générales d’implantation des commerces en centralité, « seules les centralités pourront abriter les constructions à vocation artisanale avec une activité commerciale de vente de biens et/ou de services de moins de 300 m2 de surface de plancher. »

Il résulte de l’article 1 relatif à la désignation du local loué par la SCI ADEM que ce dernier a une superficie d’environ 40 m2.

L’article 3 relatif à la destination des lieux loués et aux activités autorisées du contrat de bail du 9 janvier 2023 stipule : « les locaux devront exclusivement être consacrés par le preneur à l’exercice des activités suivantes : mercerie / couture, retouche et créations artisanales liées à ces activités. Le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l’exercice de ses activités dans les locaux. Le preneur s’oblige à respecter toute prescription légale, administrative ou autre relative aux activités qu’il exercera dans les locaux. »

L’activité telle que décrite au bail correspond à une activité artisanale avec une activité commerciale de vente de services rentrant dans le champ d’application du PLUi. Au regard de ce PLUi, la SCI ADEM ne pouvait pas louer à Mme [N] [C] son local de 40 m2 pour exercer ce type d’activité, tel que cela ressort des courriers du maire de L’ISLE D’ESPAGNAC et du Grand Angoulême et l’activité de relais colis, bien qu’également interdite par le PLUi, est indifférente.

Par ailleurs, les clauses tendant à exonérer la SCI ADEM de son obligation essentielle de délivrance conforme sont réputées non écrites.

Par conséquent, la SCI ADEM a violé son obligation de délivrance conforme à l’égard de Mme [N] [C].

Sur la résolution du contrat de bail

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Selon l’article 1226 du code civil, « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. »

La mise en demeure préalable n’a pas à être délivrée lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine.

En l’espèce, Mme [N] [C] a adressé un courriel à la SCI ADEM avec l’objet « fin de bail » indiquant : « Suite à nos divers entretiens et la réunion auprès du Grand Angoulême et au courrier remis lors de celle-ci, ne pouvant rester dans les lieux pour mon activité professionnelle suite au décret du PLUi de décembre 2019, je vous demande la restitution de la caution de 800 euros ainsi que l’intégralité du loyer de janvier 2023 ayant dû fermer le 19 janvier dernier pour fermeture administrative. » (Pièce 22 de la SCI ADEM).

Il résulte de l’état des lieux établi le 7 mars 2023 qu’elle a quitté le local et remis les clés à la SCI ADEM ce même jour.

Ainsi, Mme [C] a notifié à la SCI ADEM la résolution du contrat de bail signé entre elles le 9 janvier 2023 en raison de l’impossibilité d’exécuter ledit contrat du fait de la violation par celle-ci de son obligation de délivrance conforme, rendant la mise en demeure préalable inutile du fait de l’absence de régularisation possible.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de bail conclu le 9 janvier 2023 entre Mme [N] [C] et la SCI ADEM aux torts exclusifs de la SCI ADEM.

Sur la demande en restitution du loyer de Mme [N] [C]

L’article 1229 alinéa 3 du code civil dispose que, « lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. »

En l’espèce, il est établi que Mme [N] [C] n’a pas pu exercer son activité mentionnée dans le contrat de bail, lequel n’a pu trouver son utilité du fait de l’interdiction par le PLUi d’exercer une telle activité sur la zone de situation du local.

Par ailleurs, il résulte des pièces 22 et 23 de la SCI ADEM que Mme [N] [C] n’a pas payé le loyer du mois de février 2023 en accord avec la SCI ADEM et que cette dernière a refusé le remboursement du loyer du mois de janvier 2023.

Il résulte de l’article 5 du contrat de bail que le loyer s’élève à la somme de 800 euros par mois payable le 9 de chaque mois.

Ainsi, la SCI ADEM sera condamnée à verser à Mme [N] [C] la somme de 800 euros au titre de la restitution du loyer de janvier 2023.

Sur les demandes indemnitaires par Mme [N] [C]

L’article 1217 du code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Sur la demande de remboursement des frais engagés

Au titre des frais d’installation et de déménagement, Mme [N] [C] produit une facture de l’entreprise DECLICPUB n°FA00008027 du 31 mars 2023 d’un montant de 517,20 euros TTC auquel il convient d’ajouter l’acompte versé de 250 euros HT, soit 300 euros TTC, soit un total de 817,20 euros TTC pour la découpe, la pose et la dépose de l’enseigne.

Elle produit également une facture de la SARL Côté Charente n° FA00008858 du 3 janvier 2023 de 72 euros TTC au titre d’une prestation pour l’enseigne et les vitrines.

Elle produit enfin deux factures de location d’un véhicule de 12m3 pour effectuer l’emménagement et le déménagement du local en date des 9 janvier 2023 et 4 mars 2023 et respectivement d’un montant de 52 euros TTC et 58 euros TTC.

Au titre de ses charges, elle produit une facture d’eau de 39,37 euros.

Il convient de faire droit à ces demandes de remboursement de dépenses qui n’auraient pas été engagées si la SCI ADEM avait respecté son obligation de délivrance conforme et n’avait pas loué le local à Mme [N] [C].

La SCI ADEM sera donc condamnée à verser à Mme [N] [C] la somme de 999,20 euros au titre des frais d’installation et de déménagement et la somme de 39,37 euros au titre des charges.

Sur le préjudice d’exploitation

Mme [N] [C] sollicite 2480 euros au titre de la perte d’exploitation relative à son activité de couturière et 220 euros au titre de la perte d’exploitation relative à l’activité de relais colis.

Concernant son activité de couturière, il résulte des déclarations mensuelles de chiffre d’affaires produites par Mme [N] [C] sur la période de janvier 2022 à octobre 2022 qu’elle a perçu en moyenne 503,30 euros par mois. Il est établi que Mme [N] [C] n’a pas pu exercer son activité sur la période du 9 février 2023 au 7 mars 2023, soit presque deux mois. Par conséquent, la SCI ADEM sera condamnée à verser à Mme [N] [C] la somme de 1006,60 euros.

Concernant l’activité de relais colis, cette activité n’était pas déclarée dans le bail et Mme [N] [C] n’établit pas le montant qu’elle aurait pu percevoir en exerçant cette activité, de sorte que sa demande de versement de la somme de 220 euros doit être rejetée.

Il y a donc lieu de condamner la SCI ADEM à verser à Mme [N] [C] la somme de 1006,60 euros au titre du préjudice d’exploitation subi sur une période de deux mois.

Sur le préjudice moral

Il résulte de la pièce n° 16 que c’est à l’occasion de la visite d’une fonctionnaire du service de l’urbanisme de la commune de L’ISLE D’ESPAGNAC et de deux policiers municipaux le 19 janvier 2023 que Mme [N] [C] a découvert l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle au sein du local loué par la SCI ADEM, impossibilité confirmée par deux courriers du maire de la commune de L’ISLE D’ESPAGNAC du 30 janvier 2023 et de l’agglomération du Grand Angoulême.

Il est manifeste que cette situation a généré de l’inquiétude et du tracas pour Mme [N] [C] découlant du non-respect par la SCI ADEM de son obligation de délivrance conforme.

Par conséquent, la SCI ADEM sera condamnée à verser à Mme [N] [C] la somme de 300 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI ADEM, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SCI ADEM versera à Mme [N] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la demande de la SCI ADEM à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 9 janvier 2023 entre Mme [N] [C] et la SCI ADEM aux torts exclusifs de la SCI ADEM ;

CONDAMNE la SCI ADEM à payer à Mme [N] [C] la somme de 800 euros à titre de restitution du loyer du mois de janvier 2023 ;

CONDAMNE la SCI ADEM à verser à Mme [N] [C] les sommes de :

999,20 euros au titre des frais d’installation et de déménagement ;39,37 euros au titre des charges ;1006,60 euros au titre du préjudice d’exploitation ;300 euros au titre du préjudice moral ;CONDAMNE la SCI ADEM à payer à Mme [N] [C] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la SCI ADEM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la SCI ADEM aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT