TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06519 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV22

Minute :

JUGEMENT

Du : 02 Juin 2025

Madame [Y] [K]

C/

Monsieur [E] [H]

Madame [B] [N] épouse [H]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sophie MORTREUX, avocat au barreau de PARIS

Madame [B] [N] épouse [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sophie MORTREUX, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Grégoire DUCONSEIL

M^e Christophe PEREIRE

Expédition délivrée à :

Par exploit de commissaire de justice du 25-07-24 MME [K] [Y] , en qualité de bailleur désigné le demandeur , a fait assigner M. [H] [E] et MME [H] [B] suivant bail d’habitation aux fins d’obtenir :

— le paiement solidaire de la somme de 5369.22 euros pour loyers et charges,

— la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du Code Civil ainsi que l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef qui ne quitteraient pas les lieux, du logement , de la place de stationnement n° 44 et de la cave n°223 ,

— la fixation d’une indemnité d’occupation ,

la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion ;

— la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience le conseil de MME [K] [Y] rappelle que :

— le bail du 29-01-99 ne contient pas de clause résolutoire et que la demande est fondée sur des retards de paiement des loyers ,

— au jour de l’assignation il y a 8 mensualités impayées .

Le conseil de M. [H] [E] et MME [H] [B] répond que :

— les impayés de loyer sont justifiés par l’envoi d’un congé pour reprise le 27-02-23 pour le 30-08-23 par le bailleur ne respectant pas les règles de fond , à savoir en ne respectant pas les délais triennaux ;

— suite à ce congé , MME [K] [Y] s’est présentée à plusieurs reprises au domicile de ses locataires , notamment pour essayer de connaître l’occupation des lieux ,

— MME [K] [Y] a affiché dans le hall de l’immeuble une demande de restitution des lieux,

— suite à ces faits, les loyers n’ont pas été payé de décembre 2023 à juillet 2024 ,

— depuis les loyers sont payés régulièrement .

M. [H] [E] et MME [H] [B] réfutent les allègations sans preuve du bailleur selon lesquelles :

— MME [H] [B] n’occuperait plus le logement depuis mai 2023 ,

— le logement n’est pas assuré ,

— le logement aurait été occupé par la famille de M. [H] [E], notamment les parents de M. [H] [E],

— M. [H] [E] aurait un logement sis à [Localité 9] .

En conséquence M. [H] [E] et MME [H] [B] sollicitent le rejet des demandes de MME [K] [Y] et sa condamnation au paiement des dépens de l’instance qu’elle a introduite .

MME [K] [Y] réplique que :

— le gardien de l’immeuble l’a informée du départ du logement en mai 2023 de MME [H] [B] ,

— les loyers impayés ont persisté dès avant le décès du père de M. [H] [E] en février 2024 , puis de nouveau septembre et octobre 2024,

— les locataires ont refusé l’accès du logement pour évaluer des travaux alors qu’un rendez-vous avait fixé préalablement ,

— M. [H] [E] présente plusieurs documents portant une domiciliation à [Localité 9],

— le paiement des loyers par le frère de M. [H] [E] ne la garantit pas de la capacité de ce dernier à assurer le paiement pérenne des loyers .

A l’audience MME [K] [Y] actualise la dette locative à la somme de 11.18 euros au 01-02-25 et maintient ses autres demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

En application des articles 1184 , 1728 et 1315 du Code Civil , il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail , justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail .

S’agissant des défauts de paiement des loyers

Il s’agit de déterminer si les défauts de paiement de M. [H] [E] et MME [H] [B] constituent une faute grave , répétée et un manquement sérieux du preneur qui justifient la résiliation du bail .

En l’espèce MME [K] [Y] a fait délivrer à M. [H] [E] et MME [H] [B] un commandement de payer du 10-11-23 pour un montant de 1311.06 euros , concernant les loyers d’octobre et novembre 2023 , dans un délai de deux mois . Il n’est pas contesté par M. [H] [E] et MME [H] [B] que ce paiement a eu lieu après le 10-01-24 .

Par courrier du 30-05-24 puis du 12-07-24 MME [K] [Y] a mis en demeure M. [H] [E] et MME [H] [B] de payer les loyers de décembre 2023 à juillet 2024 sous huit jours.

Ce délai n’ayant pas été respecté , MME [K] [Y] a fait assigner les locataires le 25-07-24 .

Les loyers définis dans l’assignation ainsi que les loyers jusqu’à août 2024 ont été payés par un chèque adressé par courrier le 17-09-24 . Puis un second chèque envoyé par courrier le 09-10-24 pour payer les loyers de septembre et octobre 2024 .

Il ressort de ces éléments que les défauts de paiement des loyers ont été couverts en dehors des délais habituels de deux mois pour le premier commandement de payer , de huit jours pour les mises en demeure de payer , ainsi qu’après l’envoi d’une assignation en justice .

S’agissant des retards de paiement des loyers

Les derniers loyers impayés ont été régularisés postérieurement aux dates attendues .

MME [K] [Y] justifie par des courriers circonstanciés qu’en 2007 , 2008 et 2009 plusieurs mois de loyer sont impayés de deux à trois mois et que les règlements par virement ont lieu en milieu de mois .

Le bail prévoit le paiement du loyer le premier jour du mois .

Il convient de rappeler qu’ il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il est donc surabondant d’examiner d’autres motifs justifiant la résiliation d’un bail qui ne sont pas en l’espèce suffisamment prouvés à savoir l’occupation des lieux à titre de résidence principale , l’occupation des lieux pendant au moins huit mois dans l’année .

La preuve de la faute grave est donc apportée et la résiliation judiciaire du bail est prononcée au jour du jugement . Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte des pièces versées aux débats que la partie défenderesse n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 01-02-25 la somme de 11.18 € .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] [E] et MME [H] [B] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01-02-25.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [E] et MME [H] [B] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du jour du jugement ,

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et MME [H] [B] à payer à MME [K] [Y] la somme de 11.18 euros au titre des loyers et charges impayés au 01-02-25 avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

AUTORISE MME [K] [Y] à procéder à l’expulsion de M. [H] [E] et MME [H] [B] et de tous occupants de leur chef, du logement , de la place de stationnement n° 44 et de la cave n° 223, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ,

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et MME [H] [B] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et MME [H] [B] à payer à MME [K] [Y] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et MME [H] [B] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT