Expéditions le : Minute n° 25/00229

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00212 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2FX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [F] [T] [M] [Z] et Madame [S] [D] [L] [H] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

représentés par la SAS MERMET ET ASSOCIES, avocats aux barreaux de THONON-LES-BAINS et d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er mars 2012, Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] (ci-après le bailleur) ont donné en location à M. [B] [I] un logement avec garage situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.375,14 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] ont fait assigner M. [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal, constater la résiliation du bail au 28 octobre 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,en conséquence, déclarer M. [B] [I] occupant sans droit ni titre des lieux objets du bail,le condamner à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans les 15 jours de la signification de la présente décision,juger que passé ce délai, ils pourront faire procéder à l’expulsion de M. [B] [I] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique si besoin est,condamner M. [B] [I] à leur payer la somme de 6.497,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à la compter de l’assignation,condamner M. [B] [I] à leur payer une indemnité d’occupation fixée à la somme de 799,57 euros par mois, avec indexation comme pour les loyers, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération des lieux,condamner M. [B] [I] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de l’instance, rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire par provision.

Au soutien de leur demande, Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] déclarent qu’ils sont usufruitiers du bien objet du bail, ils exposent que M. [B] [I] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025.

A l’audience, Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4.288,22 euros au 5 juin 2025. Ils indiquent que le locataire a effectué un gros paiement le 29 avril, qu’il a réglé le loyer du mois de mai mais pas celui du mois de juin.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [B] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 août 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 21 janvier 2025 pour une audience fixée au 11 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 27 août 2024, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2.375,14 euros.

Le décompte arrêté au 5 juin 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 27 août 2024 et le 27 octobre 2024, aucun règlement n’a été effectué, le prélèvement de 1.592,57 euros étant revenu impayé, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 28 octobre 2024 et que M. [B] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater qu’en mars et avril 2025 M. [B] [I] a réglé le loyer courant et procédé à deux versements d’un total de 5.000 euros pour apurer sa dette. Le prélèvement pour le loyer du mois de mai est revenu impayé et le loyer de juin appelé au 1er du mois n’a pas été réglé. Il ne peut donc être considéré qu’il a repris le paiement régulier du loyer courant.

Par ailleurs, absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [B] [I] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [B] [I], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [B] [I] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 799,57 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 5 juin 2025, M. [B] [I] est redevable d’une somme totale de 4.288,22 euros.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés au titre des impayés bancaires (17€ x 6), des frais d’huissier (166,74 + 182,44) en ce que ces frais ne sont ni des loyers ni des charges. De même, la somme de 91 euros facturée au titre de la taxe d’ordure ménagère 2024 sera écartée, n’étant justifiée par aucun document.

En conséquence, M. [B] [I] sera condamné à payer à Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] la somme de 3.746,04 euros (4.288,22 – 102 – 166,74 – 182,44 – 91) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juin 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Sur les frais du procès

M. [B] [I] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [B] [I] sera donc condamné à payer à Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2012 entre Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] d’une part, et M. [B] [I] d’autre part, concernant un logement avec garage situé [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 28 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [B] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [B] [I] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [B] [I] de s’exécuter volontairement, Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [B] [I] à payer à Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 799,57 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [B] [I] à payer à Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] la somme de 3.746,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 5 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [B] [I] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [B] [I] à payer à Mme [S] [H] épouse [Z] et M. [F] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS