Expéditions le : Minute n° 25/00189

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00908 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4H7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [C] [X] épouse [E]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SPE BRUMM ET ASSOCIES IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Delphine BRESLE-JULLION, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [P]

demeurant [Adresse 1][Adresse 5]

non comparant

Madame [R] [D]

demeurant [Adresse 1][Adresse 5]

non comparante

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 novembre 2022, Mme [W] [X] épouse [E] a donné en location à M. [K] [P] et Mme [R] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par actes de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.662,19 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, Mme [W] [X] épouse [E] a fait assigner M. [K] [P] et Mme [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées,ordonner l’expulsion de M. [K] [P] et Mme [R] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 6] Publique si besoin est,condamner solidairement M. [K] [P] et Mme [R] [D] à lui payer la somme de 3.912,07 euros, outre loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,condamner solidairement M. [K] [P] et Mme [R] [D] à lui payer une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, condamner solidairement M. [K] [P] et Mme [R] BERKALLAHà lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, Mme [W] [X] épouse [E] expose que M. [K] [P] et Mme [R] [D] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, Mme [W] [X] épouse [E], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.484,85 euros au 1er mai 2025, échéance de mai incluse.

Bien qu’assignés en personne et à domicile, M. [K] [P] et Mme [R] [D] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 4 novembre 2024 pour une audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 25 juin 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2.662,19 euros.

Le décompte arrêté au 1er mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 25 juin 2024 et le 25 août 2024, deux règlements sont intervenus pour un montant de 1.800 euros, qui n’ont pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti, étant précisé que les deux sommes de 193 euros portées au crédit du compte correspondent à des APL.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 26 août 2024 et que M. [K] [P] et Mme [R] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [K] [P] et Mme [R] [D] ont repris le paiement du loyer courant depuis mars 2025 et qu’ils versent une somme supplémentaire pour apurer leur dette.

Toutefois, absent à l’audience, ils n’apportent de fait aucun élément concernant leur situation, ils n’ont pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer s’ils sont en capacité de faire face au remboursement de leur dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [K] [P] et Mme [R] [D] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [K] [P] et Mme [R] [D], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [K] [P] et Mme [R] [D] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 992,28 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il convient de rappeler que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification au bailleur de son nouveau lieu de résidence et que la solidarité éventuelle ne sera plus encourue dans une telle hypothèse.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 1er mai 2025, M. [K] [P] et Mme [R] [D] sont redevables d’une somme totale de 4.484,85 euros.

En conséquence, ils seront condamnés à payer cette somme à Mme [W] [X] épouse [E] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 2 mai 2025, l’échéance de mai 2025 incluse.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

M. [K] [P] et Mme [R] [D] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [K] [P] et Mme [R] [D] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [W] [X] épouse [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [W] [X] épouse [E],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 novembre 2022 entre Mme [W] [X] épouse [E] d’une part, et M. [K] [P] et Mme [R] [D] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 26 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [K] [P] et Mme [R] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [K] [P] et Mme [R] [D] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [K] [P] et Mme [R] [D] de s’exécuter volontairement, Mme [W] [X] épouse [E] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [K] [P] et Mme [R] [D] à payer à Mme [W] [X] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 992,28 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [K] [P] et Mme [R] [D] à payer à Mme [W] [X] épouse [E] la somme de 4.484,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 2 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [P] et Mme [R] [D] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [K] [P] et Mme [R] [D] à payer à Mme [W] [X] épouse [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS