N° RG 25/00407 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIFC

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître CAULLET MEILHAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 06 Janvier 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Février 2026

copie exécutoire délivrée le à M^e FIRINO MARTELL

copie conforme délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2019, Madame [C] [W] représentée par son mandataire l’agence immobilière NESTENN [Localité 4], a donné à bail à Madame [S] [J], pour une durée de 3 ans tacitement reconductible, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 20 euros incluse, de 620 euros payable d’avance au plus tard le 3 de chaque terme.

Le contrat de bail d’habitation a été renouvelé tacitement en 2022.

Le 11 février 2025, Madame [C] [W] a donné congé pour vendre à Madame [S] [J] pour le 29 septembre 2025.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Madame [C] [W] a fait délivrer à Madame [S] [J], le 13 mai 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 510,63 euros, outre 144,53 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Madame [C] [W] a assigné Madame [S] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, L.411-1 à L.412-8 et R.412-1 à R.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, 1236-1 du Code civil, 834 et suivants, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, en tant que de besoin prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [S] [J] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner Madame [S] [J], à défaut de libération des lieux, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retatrd à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

condamner Madame [S] [J] à lui payer par provision la somme de 3 202,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer

condamner Madame [S] [J] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamner Madame [S] [J] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [S] [J] aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au préfet et les frais d’exécution à venir,

ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Le 8 septembre 2025, Maître [F] [N], commissaire de justice à [Localité 6], a contradictoirement dressé l’état des lieux de sortie de Madame [S] [J].

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 6 janvier 2026.

Madame [C] [W], représentée par Maître Thierry FIRINO MARTELL substitué par Maître Audrey CAULLET MEILHAN, a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance locative qu’elle détient sur Madame [S] [J], arrêtée au jour de son départ des lieux, s’élève à 4 163,35 euros.

Madame [S] [J] n’a pas comparu ni personne pour elle mais était toutefois présente lors de l’audience de renvoi au cours de laquelle elle avait contesté la date de fin de sa dette locative.

Le délibéré a été fixé au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de constater, au regard des pièces versées aux débats et en particulier du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 8 septembre 2025 par Maître [F] [N] ainsi que du dernier décompte, arrêté au 11 décembre 2025, de sa dette locative sur lequel figure la mention de la restitution, le 2 décembre 2025, du dépôt de garantie de 600 euros qu’elle avait versé lors de sa prise à bail, que Madame [S] [J] a quitté le bien de Madame [C] [W] ;

Dès lors, les demandes de Madame [C] [W] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation corrélative du contrat de bail du 30 septembre 2019, à l’expulsion de Madame [S] [J], si néccessaire sous astreinte, et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sont sans objet ;

Sur la dette locative

Conformément à l’article 1315 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment l’assignation, le commandement de payer et le relevé de son compte locatif, démontrent que Madame [S] [J] n’a que très ponctuellement honoré, à partir du 1er janvier 2023, son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges au terme convenu puisque son compte de locataire n’a été créditeur, à partir de cette date et jusqu’à son départ des lieux, le 8 septembre 2025, qu’à quatre reprises, en l’occurrence les 27 avril 2023, 31 juillet 2023, 6 mai 2024 et 12 décembre 2024, où il affichait un solde positif respectif de 483,77 euros, 648,30 euros, 169 euros et 46,62 euros ;

La dette locative de Madame [S] [J], qui a oscillé sur la période de janvier 2023 à octobre 2024 entre 92,83 euros et 989,63 euros, n’a par la suite cessé de progresser en passant à 1 383,38 euros le 1er décembre 2024, 2 490,63 euros le 1er mai 2025, 3 326,61 euros le 1er juillet 2025, 4 018,06 euros le 1er août 2025 et 4 163,35 euros le 11 décembre 2025 ;

La somme de 4 163,35 euros réclamée par Madame [C] [W] tient compte, à juste titre, de la prise en compte du dépôt de garantie de 600 euros qu’elle avait reçue de Madame [S] [J], d’un déquittancement de 484,01 euros au titre de la période allant du 9 au 29 septembre 2025, sa locataire ayant quitté les lieux le 8 septembre 2025, d’un crédit de 87,59 euros correspondant à la régularisation des charges pour l’année 2024, justifiée par leur arrêté effectué par le syndic, de l’imputation d’une somme de 353 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2024 et 2025, qui est effectivement une charge récupérable puisqu’elle figure à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui énumère ces charges, fixe là condition toutefois d’être justifiée ce qui est bien le cas de l’espèce puisque la demanderesse produit les avis de taxes foncières des années considérées sur lesquels apparaît l’adresse du bien objet du bail du 30 septembre 2019, et une retenue de 100 euros au titre de la remise en état des murs du séjour et de la cuisine, justifiée au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ;

Elle prend également en compte une somme de 175,49 euros correspondant à la moitié des frais de l’état des lieux de sortie effectué par Maître [F] [N], qui ont cependant toute leur place dans les dépens et sur lesquels il sera ultérieurement statué ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [S] [J] sera par conséquent condamnée à payer à Madame [C] [W], au titre de sa dette locative, une somme provisionnelle de 3 987,86 euros (4 163,35 – 175,49) qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur celle de 2 510,63 euros, du 1er septembre 2025 sur celle de 3 202,08 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son endosse doit être jetée sur Madame [S] [J] qui a failli à son obligation majeure de locataire de régler le loyer au terme convenu ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [W] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [S] [J] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 600 euros.

Sur les dépens

En vertu de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [C] [W] réclame à Madame [S] [J] une somme de 175,49 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie réalisé par procès-verbal de Maître [F] [N] ;

Conformément à l’article 3-2 de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, l’état des lieux, s’il ne peut être réalisé contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, est établi par un commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;

Or, Madame [C] [W], qui est à l’origine de l’intervention de Maître [F] [N], comme l’atteste le procès-verbal de constat dressé par cet officier ministériel, ne justifie pas qu’il était impossible d’établir l’état des lieux de sortie de sa locataire amiablement et contradictoirement et conservera dès lors à sa charge l’intégralité du coût de ce procès-verbal ;

Madame [S] [J], qui succombe, sera donc condamnée aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 13 mai 2025 et de la dénonciation de l’assignation aux services préfectoraux, mais qui ne comprendront aucune somme au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice.

Sur l’exécution sur minute

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ;

Conformément à l’article 489 dudit code, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le juge peut cependant ordonner, en cas de nécessité, que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute ;

L’ordonnance de référé, ainsi, peut être exceptionnellement déclarée exécutoire sur minute mais Madame [C] [W], au cas de l’espèce, ne justifie pas la nécessité exigée ;

ll ne sera donc pas fait droit à cette demande et rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Constate que les demandes de Madame [C] [W] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail du 30 septembre 2019, à l’expulsion de Madame [S] [J], si néccessaire sous astreinte, et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sont sans objet, la défenderesse ayant libéré son bien le 8 septembre 2025.

Condamne Madame [S] [J] à payer à Madame [C] [W], au titre de sa dette locative, une somme provisionnelle de TROIS MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS et QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES (3 987,86 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur celle de 2 510,63 euros, du 1er septembre 2025 sur celle de 3 202,08 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [S] [J] à payer à Madame [C] [W] une somme provisionnelle de SIX CENTS EUROS (600 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [S] [J] aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 13 mai 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation aux services préfectoraux, mais qui ne comprendront aucune somme au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice.

Déboute Madame [C] [W] de sa demande d’exécution de cette ordonnance sur minute.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE