Expéditions le : Minute n° 26/00063

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00567 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7S2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur, [X], [B] et Madame, [Q], [P] épouse, [B], demeurant, [Adresse 2]

comparants

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail prenant effet le 1er octobre 2021, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a donné en location à M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat prenant effet le 1er octobre 2021, de la location d’un garage situé, [Adresse 4] à, [Localité 1], accessoire au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] un commandement de payer la somme de 5 032,54 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a fait assigner M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 et 220 du code civil, de :

— Constater la résiliation des baux sous seings privés prenant effet le 1eroctobre 2021 conclus entre M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B], d’une part, et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, d’autre part, portant sur un appartement sis, [Adresse 3] à, [Localité 1] et un garage sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] à la date du 4 septembre 2025 par l’effet des clauses résolutoires ;

— Constater que M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] sont occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet des baux susvisés à compter du 5 septembre 2025 et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef ;

— Ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 6 603,02 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 5 032,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— Condamner in solidumM., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidumM., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires du 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4 364,00 euros. Il explique que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et qu’il est donc d’accord pour la mise en place de délais de paiement à hauteur de 150,00 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire.

M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] comparaissent en personne. M., [X], [B] perçoit actuellement une allocation de 599,00 euros par mois, mais explique être dans l’attente d’un appel pour travailler, lorsqu’il travaille, il perçoit entre 1 400,00 et 1 500,00 euros par mois. Mme, [Q], [P] épouse, [B] travaille dans une crèche, sa rémunération a diminué, passant de 1 300,00 à 1 100,00 euros, environ.

Leur plan de surendettement arrive à son terme, la dernière mensualité a lieu en février. Ils sont d’accord avec la somme de 150,00 euros proposée par le bailleur pour les mensualités des délais de paiements et indiquent pouvoir verser jusqu’à 200 euros en sus du loyer courant chaque mois.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 septembre 2025 pour une première audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 4 juillet 2025, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 5 032,54 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 4 juillet 2025 et le 5 septembre 2025, la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que les effets des clauses résolutoires ont été acquis, que les baux s’en sont donc retrouvés résiliés de plein droit à compter du 5 septembre 2025 et que M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, les locataires sont redevables d’une somme totale de 4 364,00 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de janvier.

En conséquence, M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] seront condamnés à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 4 364,00 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31 janvier 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] ont repris le paiement du loyer courant, et donc leur volonté manifeste d’apurer la totalité de leur dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] et leur permettre d’apurer leur dette par mensualités de 150,00 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] seront également condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat une somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus prenant effet le 1er octobre 2021 entre l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat d’une part, et M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] d’autre part, portant sur un appartement et un garage, situés, [Adresse 5] à, [Localité 1] sont réunies à la date du 5 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] à verser à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, la somme de 4 364,00 euros (quatre mille trois cent soixante-quatre euros) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 janvier 2026, échéance de janvier incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 28 échéances de 150,00 euros (cent cinquante euros) chacune et une 29e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique et l’assistance d’un serrurier, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, in solidum M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M., [X], [B] et Mme, [Q], [P] épouse, [B] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 100,00 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE