Expéditions le : Minute n° 26/00076

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00031 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBXO

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A., HALPADES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Madame, [E], [G] selon pouvoir en date du 27 janvier 2026

DÉFENDERESSE

Madame, [Y], [M], demeurant, [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de baux du 20 juillet 2022, la S.A., [X] a donné en location à Mme, [Y], [M] un appartement ainsi qu’un garage annexe situés, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme, [Y], [M] un commandement de payer la somme de 1 111,38 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la S.A., [X] a fait assigner Mme, [Y], [M] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 484 et 834 du code de procédure civile et 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 16 mai 2025 des baux consentis par la S.A., [X] à Mme, [Y], [M],

— déclarer Mme, [Y], [M] occupante sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par Mme, [Y], [M] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la, [Localité 3] Publique,

— condamner Mme, [Y], [M] à lui verser la somme de 3 709,07 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 111,38 euros à compter du 3 avril 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Mme, [Y], [M] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner Mme, [Y], [M] à lui payer la somme de 100,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la S.A., [X], représentée par Mme, [E], [G] munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 4 298,71 euros. Elle se désiste de ses demandes relatives à l’assurance, la locataire ayant justifié d’une assurance en cours d’instance. Elle est donc encline à ce que soient accordés des délais de paiement à la locataire.

Mme, [Y], [M] comparaît en personne. Elle affirme qu’elle travaille en tant qu’ATSEM pour un salaire de 1 000,00 euros par mois, auquel s’ajoute une aide de 300,00 euros de la CAF. Les Aides personnelles au logement (A.P.L.) qu’elle percevait ont été suspendues en janvier. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement, en proposant de payer 100,00 euros en plus du loyer courant, et la suspension de la clause résolutoire. Elle est dans l’attente d’une aide du Fonds de Solidarité Logement.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 6 mars 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 octobre 2025 pour une première audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 3 avril 2025, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 111,38 euros, qui visait cette clause.

Mme, [Y], [M] ayant régularisé sa situation s’agissant de l’assurance, la S.A., [X] s’est désistée de toutes ses demandes de ce chef.

Néanmoins, le décompte arrêté au 4 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 3 avril 2025 et le 4 juin 2025, la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 4 juin 2025 et que Mme, [Y], [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 4 298,71 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de janvier.

En conséquence, Mme, [Y], [M] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la S.A., [X] la somme de 4 298,71 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 4 février 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme, [Y], [M] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme, [Y], [M] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 120,00 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme, [Y], [M] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût l’assignation et de sa notification à la préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme, [Y], [M] sera également condamnée à payer à la S.A., [X] une somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la S.A., [X],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 20 juillet 2022 entre la S.A., [X] d’une part, et Mme, [Y], [M] d’autre part, portant sur un appartement et un garage accessoire situés, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 4 juin 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme, [Y], [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE Mme, [Y], [M] à verser à titre provisionnel à la S.A., [X], la somme de 4 298,71 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante-et-onze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 4 février 2026, échéance de janvier incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme, [Y], [M] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 120,00 euros (cent vingt euros) chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme, [Y], [M] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme, [Y], [M] à payer à titre provisionnel à la S.A., [X], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme, [Y], [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNE Mme, [Y], [M] à payer à la S.A., [X] la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE