Expéditions le : Minute n° 26/00033

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00493 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F67N

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 2] A – [Localité 1]

comparant

Madame [R] [J] épouse [O], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] – [Localité 2] [Adresse 4]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 23 février 2023, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat a donné en location à M. [V] [O] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [V] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] un commandement de payer la somme de 2 140,32 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et un défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat a fait assigner M. [V] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 et 220 du code civil, de :

— Constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 23 février 2023 conclu entre M. [V] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat portant sur un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 3] à la date du 10 mars 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

— Constater que M. [V] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 11 mars 2025 et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leurs chefs ;

— Ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier ;

Condamner solidairement M. [V] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat la somme de 1 718,19 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 (date du commandement de payer) ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— Condamner in solidumM. [V] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidumM. [V] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 1 520,36 euros. Il explique qu’il devrait percevoir une aide du fonds de solidarité logement à hauteur de 900,00 euros. Le bailleur donne son accord pour la mise en place de délais de paiement, de 120 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [R] [J] épouse [O], bien que régulièrement assignée en dépôt étude, n’est pas comparante.

M. [V] [O] comparaît en personne. Il est favorable à la proposition du bailleur concernant les délais de paiement. Il explique qu’il travaille en tant que plaquiste en CDI et qu’il perçoit entre 1 200,00 et 1 300,00 euros de revenu mensuel. Il vit seul dans l’appartement, tandis que Mme [R] [J] épouse [O] vit au Mali, avec sa fille.

La décision a été mise en délibéré au 11 février.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 août 2025 pour une première audience fixée au 7 janvier 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 10 janvier 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2 140,32 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 janvier 2025 et le 11 mars 2025, le locataire a versé la somme totale de 1 400,00 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 11 mars 2025 et que M. [V] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ainsi que tous occupants de son chef.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 1 520,36 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de décembre.

En conséquence, M. [V] [O] sera condamné à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat la somme de 1 520,36 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En revanche, Mme [R] [O] n’étant pas partie au contrat, et ne vivant pas avec M. [O], la solidarité n’a pas vocation à s’appliquer et il convient de rejeter l’ensemble des demandes dirigées à son encontre.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [V] [O] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative. Il apparaît en outre, en mesure de régler sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [V] [O] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 120,00 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [V] [O] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [V] [O] sera également condamné à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2023 entre l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat d’une part, et M. [V] [O] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 3], sont réunies à la date du 11 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [V] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

REJETTE l’ensemble des demandes dirigées contre Mme [R] [J] épouse [O],

CONDAMNE M. [V] [O] à verser à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat, la somme de 1 520,36 euros (mille cinq cent vingt euros et trente-six centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [V] [O] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 12 échéances de 120,00 euros (cent vingt euros) chacune et une 13e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [V] [O] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique et l’assistance d’un serrurier, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [V] [O] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de Mme [R] [J] épouse [O]

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [V] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [V] [O] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE